特房营销策划案(--)-策划
49页1、本报告是严格保密的。天颐桃源 整体推广思路本报告是严格保密的。识别竞争市场竞争格局现状未来竞争态势本报告是严格保密的。汇景新城中心特房 美地雅登由于翔安房地产市场起步较晚 ,目前在售项目较少,市场供应体量主要集中在特房 房 另外,万科 月份入市销售 ,加剧翔安楼市竞争 ;翔安楼市起步较晚,随着各大工业区的先后开工,自 2005年翔安隧道开工后,方始刺激翔安楼市的发展。整体而言,翔安楼市格局比较简单楼市分析竞争格局金色悦城即将入市项目已入市项目本报告是严格保密的。翔安在售楼盘分析 (统计时间截止至 2010目名称 开盘时间 推出套数 主力户型 面积段 均价 平均总价区间 (万元) 月均消化量 销售率锦绣翔安一期(小高层、高层 ) 41 二房 80800 460 93%锦绣翔安一期(花园洋房 ) 08三房 /四房140000 98 55%锦绣翔安二期(普通住宅 ) 69 二房 80600 45 81%美地雅登(二期) 79一房 40030025 89%汇景新城中心 017一房 40007200 285 79%汇景新城中心三期 66 一房 40008700 350 23%楼市分析竞争格局翔安
2、板块项目在市场正常期去化速度在 40月 ,年均去化量在 4,高总价花园洋房去化速度在 7套 /月左右 ,年均去化量在 ;注意:月均消化统计剔除 2008年本报告是严格保密的。0万,其中以新城区竞争最为激烈,而本案区域竞争形势也不容乐观,未来价格竞争将日益突显。 竞争体量: 未来翔安区竞争项目体量高达 167万,保守预计 20100万的商品住宅推向市场 。 竞争区域: 未来翔安 竞争最为激烈的区域依然集中在新城区 ,新增项目供应量高达 82万,而 本案区域新增项目供给量也高达 41万 。本报告是严格保密的。2010 2011 2012 2013 2014未来竞争态势楼市分析20100万平总建 28万平2010年翔安海底隧道通车后,区域项目将加快推盘节奏,预计 2011时区域竞争将达到白热化程度。本报告是严格保密的。楼市分析竞争项目主力产品分析竞争项目结余体量及未来主要竞争项目产品供应情况 (统计截止日至 2010目名称一房 两房 两房 三房 洋房 1 洋房 2 楼中楼 1 楼中楼 2 楼中楼 340000、二期)取得预售许可证余量84 5 21 _ _ _ _ _ 6锦绣祥安(一、二期)
3、取得预售许可证余量78 37 135 28 32 160 _ 4 _汇景新城中心取得预售许可证余量22 _ _ _ _ _ _ _ _汇景新城三期取得预售许可证余量86 _ 104 _ _ _ 16 _ _金色悦城1、项目本身目前主要结余(取得预售许可证余量)主要集中在舒适两房及洋房以及部分 140、特房后续重心推盘将主要放在美地雅登三期,目前 已有 7栋落架, 约 600多套, 以 80 为主力;3、竞争项目余量及未来主要竞争项目供应产品主要在 400房;本报告是严格保密的。随着翔安隧道的开通 ,住宅项目将集中于 2011争激烈;综合项目品牌影响力、入市时间以及产品结构等因素分析,万科 直接的竞争对手;楼市分析竞争分析小结本报告是严格保密的。发现客户厦门主流客户分析板块客户分析客户演变趋势目标客户锁定目标客户需求点分析本报告是严格保密的。以上数据来源:厦门市国土房产局公布的统计数据整体而言,厦门购房人群中主要以来自厦漳泉的新厦门人为主2009年厦门市购房人群分类统计客户群 购房套数 购置面积数 量 比 例 数 量 比 例本地人 13546套 41% 174万 4%外地人 19152套
4、 59% 220万 6%厦门购房人群中,外地人所购用房套数占 59%,占用房面积 56%;在外地的购房人群中, 省内购房人占大多数,占面积总销量的 34%;省外的购房人占面积总销量的 19%;境外购房人占面积总销量的 3%; 在省内在厦购房人群中,尤以泉州、漳州的人数为多,其次为龙岩、三明的客户。客户分析厦门主流客户分析本报告是严格保密的。数据来源:厦门同致行市场研究部板块客群仍以 岛内和周边城市投资客 为主,岛内自住客群导入板块速度缓慢 ;翔安主要在售项目客群分析项目名称 客群分析锦绣翔安一期(小高层、高层 )早期投资客较多(岛内、省内周边城市为主),目前以翔安本地自住客群为主,本地客群为火炬园区企业中高层、泛公务员群体,部分私营业主和个体户锦绣翔安一期(花园洋房 )来源较广泛,本地和岛内均有,以改善型自住为主,职业上以私营业主和个体户为主锦绣翔安二期(普通住宅 )目前以翔安本地自住客群为主,本地客群为火炬园区企业中高层、泛公务员群体,部分私营业主和个体户美地雅登(二期)以岛内和外地投资客为主,辅以自住客群,主要为翔安本地居民、工作人员以及大学城学生家长汇景新城中心以岛内投资客(部分
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