（房地产项目管理 ） 房地产项目开发流程

1、房地产项目开发流程市场分析竞争分析发展定位产品定位开发成本估算价格定位销售情况预测项目可行性研究建设投资计划经济效益评价项目风险分析项目投资决策项目初步分析分析阶段申请项目选址意见书（规划局 40个工作日）办理建设用地规划许可证及红线图申请规划设计条件或设计要点（规划局 40个工作日）固定资产投资项目批准文件或年度计划 （市计委 20个工作日）成立项目公司 （工商局、市建委） 申请 开发资质证书（暂定）用地放线成果资料（规划院放线大队） 钉用地边线界桩申请项目立项 （市建委 20个工作日）办理房地产开发建设项目手册 立项阶段编制开发报建计划编制资金使用计划编制工程建设计划项目总体规划设想 国土局 规划局 用地3500 用地3500申领建设用地通知书及红线图房屋拆迁公告房屋拆迁许可证总平面规划方案审查 （40个工作日）评估地价办理土地有偿使用手续修正性详细规划（四图一书 40日）用地用地20000用地20000签订国有土地使用权出让合同规划缴纳土地出让金及土地契约税阶段小区综合管线规划审批（40个工作日）办理建设用地批准书办理国有土地使用证申请管线工程规划许可证 （40个工作日）建筑设计

2、方案审查（30个工作日）缴 纳 配 套 设 施 建 设 费广州市建设工程测量记录册 现场放线、复线文 物 考 古 审 核 意 见绿 化 审 核 意 见卫 生 防 疫 审 核 意 见市 政 园 林 审 核 意 见环 保 审 核 意 见交 通 审 核 意 见人 防 审 核 意 见消 防 审 核 意 见报建阶段办理建设工程规划许可证（30个工作日）建设工程施工图设计文件 审查办理工程招标领取中标通知书 挖、打、转桩登记证 噪 音 排 放 证 余泥渣土排放证 缴纳防雷设施验收检查费劳 保 金 预 缴 证 明准备申 报 临 电 临 水 质 量 监 督 登 记 表 安 全 监 督 登 记 表 建设工程承包合同建设工程承包廉洁协议书建设工程白蚁防治合同 建 设 工 程 监 理 合 同 开工阶段建设工程施工许可证申办施工标牌申 报 永 电 永 水地名、街道名报批门 牌 号 码 报 批煤 气 管 道 报 装电 信 管 线 报 装 邮 政 信 箱 报 装有 线 电 视 报 装电 梯 使 用 报 批七层以下框架封顶七层以上框架完成2/3商品房预售款专用帐户监管协议书施办理商品房预售许可证 领取商品房买卖合同

3、工定价策略阶段推广策略商 品 房 预 售广告宣传现场包装商品房买卖合同鉴证办理银行按揭手续（他项权登记）规划局现场验线、拍照申请管线工程规划验收建筑工程规划验收合格证申请房屋测绘办理直管公房移交人防工程验收合格证明或人防工程易地建设批复同意安装永久用水登记表（供电）工程验收通知书单项工程（电信管线） 竣工验收证书建筑工程交通项目（停车库）验收意见书公共安全技术防范工程设施（对讲防盗门）使用证书通 邮 申 报 表竣工阶段电 梯 验 收 准 用 证市政设施验收合格证书（道路、排水工程验收合格证）燃气（煤气）工程验 收 批 复环卫、化粪池报 建 批 复 表建 筑 工 程 消 防验 收 意 见 书居 住 区 绿 化验 收（复审）表门 牌 号 码 的 批 复工程施工质量验收申请表单位工程竣工安全评价表工程质量评估报建设工程竣工验收报告建设工程竣工验收档案认可书勘察文件质量检查报告设计文件质量检查报告建设工程竣工备案表工程质量保证书住宅使用说明书住宅质量保证书单位（子单位）工程质量工程施工质量验收监督意见书交付使建设工程竣工验收备案用阶签订物业管理协议段建立专项维修基金账户拆迁户回迁安置商品房交付

4、使用移交各项配套工程项目办理项目确权手续 办理业主过户登记办理房地产权证开 发 项 目 流 程广州市规划局 广州市国土局 市建委办理建设用地规划许可证及红线图申请规划设计条件或设计要点申领建设用地通知书及红线图房地产开发建设项目手册办理土地有偿使用手续评估地价签订国有土地使用权出让合同缴纳土地出让金及土地契税办理建设用地批准书办理国有土地使用证规划设计方案批复及其它规划设计复文总体规划设计方案平面图建设工程报建设审核意见书广州市建设工程测量记录册现场放线、复线缴纳配套设施建设费绿化审核意见卫生防疫审核意见消防审核意见人防审核意见交通审核意见环保审核意见市政园林审核意见文物考古审核意见办理建设工程规划许可证道路、排水、绿化工程报建审核书建设竣工验收流程图序号流 程 名 称受 理 单 位备 注1规划验收测量记录册规划设计院2建设工程规划验收市、区规划局3门牌呈批表所在地派出所4化粪池验收批复表所在区环卫局5建设工程环保验收市检测站6邮政服务协议或通邮申请批复表市邮政局或各分局7建设工程卫生防疫验收批复广州市卫生防疫站8排水设施验收区建设局9建设工程竣工验收质量认定书市或区质监站10永久用电

5、工程验收通知书市电力工业局11同意安装永久用水登记表市自来水公司12新装用电梯准用证区、市质监站13煤气工程验收合格证市煤气公司14电视管线工程验收合格证市或省有线电视15电信管线工程验收合格证市电信局16技防工程竣工验收批复市技术防范办公室17防雷工程验收合格证白云区防雷办18社会停车场验收合格证区交通局19人防工程验收合格证广州市人防办20建筑工程消防验收合格证广州市消防局21物业管理用房租赁合同开发及物业管理公司22公建配套项目竣工移交使用通知书各接收单位23道路设施竣工验收合格证明区建设局小区整体综合验收24绿化工程竣工验收合格证明市政园林局或区绿委小区整体综合验收25路灯工程竣工验收表及验收合格证明市电力局路灯管理所小区整体综合验收项目开发流程（国土局）名 称办理地址1建设用地通知书及附图或征用土地通知书市国土局用地处2征地管理费区国土局3耕地开垦费市国土局规划处4国有土地使用权出让合同、地价及税费（套图）市国土局市场处5建设用地批准书及附图（套图）市国土局用地处6国有土地使用证（套图）市国土局规划用地处7办理商品房预售许可证及监证市国土局市场处8申请测绘面积市国土局测绘所9

6、申请办理确权及办理房产证市国土局登记所10调正地价市国土局登记所项目开发流程（规划局）名 称办理地址1建设用地规划许可证及附图市规划局2申报总体规划报建市或区规划局3申报单体设计方案市或区规划局4申报单体施工方案市或区规划局5申报建设工程规划许可证及建筑审核意见书市或区规划局6申请放线册勘测设计院7申请工程施工许可证市规划局或建设局8申请验线册勘测设计院9申请竣工验收合格证（规划验收合格证）市或区规划局项目开发流程（其他）名 称办理地址1菜田建设费蔬菜办公室2耕地占用税区财局3征用土地补偿款村或其他4设计图纸（由甲方审查图纸）某设计院5设计初审图纸（大于贰万需要初审）有资质单位审查6钻探及报告（要到市规划局报审）钻探土质公司7投资复函市计季或建委、市府8淤泥排放证区淤泥办9商品砼水泥保证金10劳动社保基金11投标（围标）监理公司12申请办理门牌号当地派出所13市政道路申报及验收合格证市政局14申报人防工程市人防办15申报消防复函或意见市或区消防局16申报地铁公司复函或意见地铁公司17民航标高民航局18市环境保护局市或区环保局19白蚁工程合同（国土局申报）有资质单位申报20白云山风景区管理局（限高度）白云山风景区管理局21环卫局市或区环卫局22电梯工程合同电梯公司2324永久用水及用电市自来水公司及市供电局25煤气、电话线、邮箱、电视线、宽带网、羊城通、智能、园林、室内装修、桩工程、室内水及电、室内外消防工程、铝窗、入户门工程、橱柜、橱厕、标准房、包验收有关单位签订合同26申报质量验收合格证市或区质监站27有关公建配套（需要移交）移交有关部门验收及接收

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