长兴城市建设投资集团有限公司2019年城市停车场建设专项债券信用评级报告

1、 2 地块待出让土地 107.09 亩；安置房剩余可售面积合计 239,716.70 平方米，业务持 续性较好。 公司获得的外部支持力度较大。公司获得的外部支持力度较大。 地方政府在资产注入等方面给予了公司较大支持， 2016 年，公司获得地方政府财政拨款 4.20 亿元，计入资本公积；2017 年，公司获 得地方政府资产注入和股权注入合计 14.89 亿元；2018 年，公司获得地方政府资 产注入、股权注入和资本注入，合计增加资本公积 41.66 亿元；此外，2016-2018 年公司分别获得财政补贴 4.71 亿元、4.01 亿元和 4.01 亿元。 长兴长兴交投交投提供的全额无条件不可撤销连带责任保证担保提供的全额无条件不可撤销连带责任保证担保为为本期本期债券债券偿还提供了偿还提供了有有 效效保障保障。经中证鹏元评定，长兴交投主体长期信用等级为 AA+，评级展望为稳定， 其提供的全额无条件不可撤销连带责任保证担保为本期债券偿还提供了有效保 障。 关注：关注： 公司资产流动性较弱。公司资产流动性较弱。截至 2018 年末，公司存货和其他应收款分别为 172.37 亿元 和 86.7

2、0 亿元，分别占总资产规模的 52.65%和 26.48%，存货主要由代建工程、安 置房和土地资产构成，变现能力较弱，且土地资产账面价值的 12.46%已抵押；其 他应收款规模较大，主要为与股东及长兴县其他国有单位的往来款，回收时间有一 定不确定性，对公司营运资金形成较大占用，整体资产流动性偏弱。 公司面临公司面临一定一定的资金压力。的资金压力。截至 2018 年底，公司主要在建项目尚需投入资金 11.83 亿元，作为长兴县基础设施建设主体，公司还需投入大量建设资金，面临一定的资 金压力。 公司有息负债规模较大，存在一公司有息负债规模较大，存在一定的定的偿偿债债压力。压力。2018 年末公司有息债务为 122.72 亿元，占期末负债总额的 76.58%，有息负债规模较大，存在一定的偿债压力。 公司存在一定或有负债风险。公司存在一定或有负债风险。截至 2018 年末，公司对外担保余额 52.98 亿元，占 2018 年末净资产的比重为 31.70%，担保对象主要为长兴县当地国企和事业单位， 且均未设置反担保措施，存在一定的或有负债风险。 公司公司主要财务指标主要财务指标（单位：万元）（单

3、位：万元） 项目项目 2018 年年 2017 年年 2016 年年 总资产 3,273,776.76 2,944,058.25 2,339,071.71 所有者权益 1,671,360.18 1,236,164.99 1,074,090.78 3 有息债务 1,227,173.21 1,270,587.91 980,057.70 资产负债率 48.95% 58.01% 54.08% 流动比率 7.43 5.39 10.30 营业收入 106,707.23 97,712.25 121,916.76 其他收益 40,077.31 40,149.91 0.00 营业外收入 48.12 140.17 47,779.66 利润总额 20,230.95 18,725.70 23,521.72 综合毛利率 11.19% 5.82% 6.82% EBITDA 70,088.85 71,678.26 78,640.94 EBITDA 利息保障倍数 1.54 1.46 1.56 经营活动现金流净额 78,740.02 -208,092.71 -259,274.66 注：2017 年数据采用 2018 年

4、期初数 资料来源：公司 2018 年审计报告及 2015-2017 年三年连审审计报告，中证鹏元整理 担保方担保方长兴交投长兴交投主主要财务指标要财务指标（单位：万元）（单位：万元） 项目项目 2018 年年 2017 年年 2016 年年 总资产 5,959,930.02 5,388,269.50 4,687,634.59 归属于母公司所有者权益 2,445,166.87 2,153,808.78 1,714,024.97 资产负债率 57.82% 59.94% 62.18% 营业收入 314,856.83 227,648.89 202,035.63 净利润 43,479.33 23,272.56 35,874.13 经营活动现金流净额 -244,879.89 -26,825.16 -8,017.56 资料来源：长兴交投2016，2018年审计报告，2017年期末数采用2018年期初数，中证鹏元整理 4 一、发行主体概况一、发行主体概况 公司于2007年3月29日成立，初始注册资本为50,000万元。公司原名长兴城市建设有 限公司，由长兴县建设局下属事业单位长兴县城市建设发展总公司（

5、长兴县城市建设发展 中心）出资，其中以货币方式出资15,000万元，以土地使用权方式出资35,000万元。2009 年2月18日，长兴县城市建设发展中心向公司增资50,000万元，其中以货币方式出资15,000 万元， 以土地使用权方式出资35,000万元， 增资后公司注册资本为人民币100,000万元。 2011 年2月20日，经发行人股东决议，公司成立股东会，吸收浙江长兴金融控股集团有限公司 为公司新股东，浙江长兴金融控股集团有限公司出资30,000万元，其中以货币方式出资 10,000万元，以土地使用权方式出资20,000万元，公司注册资本由100,000万元增至130,000 万元。2017年12月，公司更名为现名。截至2019年3月末，公司实收资本和注册资本均为 130,000.00万元，控股股东为长兴县城市建设发展总公司（长兴县城市建设发展中心）， 最终实际控制人为长兴县住房和城乡建设局。 图图1 截至截至2019年年3月末公司股权结构月末公司股权结构图图 资料来源：公司提供 公司是长兴县城市重要的基础设施投资、建设主体之一，主营业务涵盖基础设施工程 建设、土地一级开发、房

6、地产销售及贸易业务等。截至2018年末纳入公司合并报表范围的 子公司14家，具体见附录二。 二、本期债券概况二、本期债券概况 债券名称：债券名称：2019年长兴城市建设投资集团有限公司城市停车场建设专项债券； 发行总额：发行总额：9亿元； 债券期限和利率：债券期限和利率：7年期，固定利率债券，单利按年计息，不计复利，逾期不另计息； 长兴县城市建设发展总公司 （长兴县城市建设发展中心） 浙江长兴金融控股集团有限公司 长兴城市建设投资集团有限公司 23.08% 76.92% 长兴县住房和城乡建设局 长兴县财政局 100.00% 5 还本还本付息付息方式：方式：本期债券每年付息一次，分次还本，自本期债券存续期第3年起，逐 年分别按照债券发行总额20%、20%、20%、20%和20%的比例偿还债券本金，当期利息随 本金一起支付，年度付息款项自付息日起不另计利息，到期兑付款项自兑付日起不另计利 息； 增信方式：增信方式：本期债券由长兴交投提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。 三、本期债券募集资金用途三、本期债券募集资金用途 本期债券拟募集资金总额为9亿元，资金投向明细如下： 表表1 本期债券

7、募集资金投向明细（单位：万元）本期债券募集资金投向明细（单位：万元） 项目名称项目名称 项目总投资项目总投资 募集资金募集资金 使用规模使用规模 占项目总占项目总 投资比例投资比例 长兴县中心城区停车场建设项目 114,448.00 78,000.00 68.15% 补充营运资金 - 12,000.00 - 合计合计 90,000.00 资料来源：公司提供，中证鹏元整理 1、项目建设内容及进度项目建设内容及进度 本期债券募投项目为长兴县中心城区停车场建设项目， 主要包括行政中心、 画溪公园、 古城公园、老车站、金陵商城、邮政局、步云桥、金陵大桥西侧、太湖路、金陵以及东鱼 坊共11个停车场。项目规划用地面积为184,956平方米（约277亩），共设置停车位4,316 个（其中地上停车位753个，地下停车位3,563个），设置充电桩500个，拟新建或改造地 下停车场共125,730平方米，地面停车场约14,170平方米。项目估算总投资114,448万元， 其中建筑安装工程费71,390万元，工程建设其它费用36,219万元，其中拟使用募集资金 78,000万元。项目建设周期计划为2年，主要

8、包括前期准备工作、施工设计、土建施工、 竣工验收、人员培训、试生产等。项目建设周期计划为2017年5月至2019年12月，截至2018 年10月末，项目累计完成投资30,943.00万元，占总投的比例为27.04%，目前项目处于停车 场主体建筑框架的施工阶段。 表表2 项目的审批、核准或备案情况项目的审批、核准或备案情况 批文批文类型类型 名称名称 文号文号 印发时间印发时间 可研批复 长兴县发展和改革委员会关于长兴县中心城区 停车场建设项目核准的批复 长发改投 201746号 2017年6月7日 环评批复 符合浙江省第一批不纳入建设项目环境影响评价审批的目录（试行） （浙环发 （2012）90号） 、 浙江省第二批不纳入建设项目环境影响评价审批的目录（试行） （浙环发（2013）34号）及浙江省第三批不纳入建设项目环境影响评价审批的目 录（试行） （浙环发（2015）17号）文件中相关予以豁免项目的要求，豁免备案。 6 用地预审意见 关于长兴县中心城区停车场建设项目的用地预 审意见 长土预201711 号 2017年5月12日 建设规划许可证 建设用地规划许可证 地字第 330522

9、2017000 3R 2017年4月18日 社会风险稳定评估 关于长兴县中心城区停车场建设项目社会稳定 风险评估报告的批复意见 长维稳办 201714号 2017年5月22日 能评批复 节能审查意见书 浙建节 3305105722017 0045 2017年5月24日 资料来源：公司提供 2、项目效益分析、项目效益分析 长兴县中心城区停车场建设项目由公司自营， 根据公司提供的宁波弘正工程咨询有限 公 司 出 具 的 长 兴 县 中 心 城 区 停 车 场 建 设 项 目 可 行 性 研 究 报 告 （ 编 号 ： NBHZ-ZXCX20170825，以下简称“可研报告”），本期债券募投项目预计运营期15年， 停车场停车收入首年约10,138万元，随着经营期的发展，项目运营期5年内停车数量按每 年增长5%计算。项目商业设施总销售额为45,000万元；广告费收入首年约400万元，每年 按5%增长。充电桩收入每年约912.5万元。在本期债券的存续期内，停车场建设项目实现 形成收入107,793万元，扣减成本及税金等相关费用后，项目预计净收益97,632万元，财务 内部收益率为11.05%。，但募投项目投资规模较大，项目能否顺利完工以及未来能否取得 预期收益存在一定的不确定性。 四、四、外部运营外部运营环境环境 （一）（一）宏观宏观经济经济和政策和政策环境环境 我国经济运行总体平稳，总需求面临下行压力，宏观政策强化逆周期调节，继续实施我国经济运行总体平稳，总需求面临下行压力，宏观政策强化逆周期调节，继续实施 积极的财政政策和稳健的货币政策，基础设施建设投资有望迎来缓慢复苏积极的财政政策和稳健的货币政策，基础设施建设投资有望迎来缓慢复苏 面对复杂严峻的国际环境和艰巨繁重的改革发展稳定任务， 我国以供给侧结构性改革 为主线，着力深化改革扩大开放，坚决打好三大攻坚战，使得经济运行保持平稳和持续健 康发展。2016-2018 年，我国国内生产总值（GDP）从 74.71 万亿元增长至 90.03 万亿元， 各年分别增长 6.7%、6.8%、6.6%。稳增长下新旧动能发生转换，旧动能日渐趋弱，新经 济则发展壮大但方兴未艾。 2016-2018 年， 战略性新兴产业增加值分别增长 10.5%、 11.

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