北京A地块项目建筑规划设计及产品定位

1、 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构目 录北京A地块项目建筑规划设计及产品定位策略建议3一、项目建筑规划设计的目标及设计理念3（一）设计目标3（二）设计理念5二、项目规划环境布局建议7（一）项目环境设计观念提示7（二）项目规划布局建议8三、项目建筑风格分析建议11（一）北京住宅建筑风格的审视11（二）项目建筑风格建议13四、项目与城市规划关系分析定位14五、项目与城市风格关系分析定位15六、项目开发产品定位16（一）项目建筑单体外立面结构设计建议16（二）产品档次品质定位18（三）产品外立面色彩组合设定19（四）项目院落特色及差异性分析定位20（五）项目建筑单体层高配比定位22（六）项目规划院落过渡设计建议25（七）项目首期开发区位论证设定26北京A地块项目建筑规划设计及产品定位策略建议一、项目建筑规划设计的目标及设计理念（一）设计目标1、目标设计基本依据（1）北京区域市场竞争特征（2）北京区域市场现存及潜在竞争对手设计目标（3）北京区域市场有效需求特征（

2、4）项目设计目标的可操作性（5）项目发展商的实力与信念（6）项目地块固有特征（区位、自然景观、地态、规模等）2、目标锁定（1）北京高尚住宅市场的“后起之秀”（2）北京最具文化特色的高尚住宅小区（3）具创新风格的京城现代四合院（4）北京21世纪住宅样板小区3、目标设计检验标准（1）符合21世纪社区住宅发展潮流（2）注意建筑成本与市场接受能力（3）注意北京居住文脉背景与文化背景（4）符合目标客户的审美品味（5）具新闻价值意义而非哗众取宠（二）设计理念设计理念即设计的纲领与基本原则。就该项目而言，其要旨如下：1、北京胡同，北京墙；北京院子，北京房。以地域特色为设计原点，发酵创新出京城现代四合院的特色产品，这一产品并非刻意苛求类同北京传统四合院的严格比例尺寸和固有的传统功能配比，但必须有传统四合院的空间层次感和祥和的居家氛围，即它不是单一追袭传统四合院的“形”，而是求其“神”，求其实在的居家感受，延续四合院情愫，让居住其中的人同时感受到居家的祥和及生活的现代与舒适。2、以明快、现代、亮丽的建筑语言为主体，融入地域特色的建筑语言及文化符号；3、引领21世纪住宅潮流，并将北京优秀的民族居住宅文化特

3、色与国际都市化形象有机融合；4、以功能为本，形式的节奏、韵律、比例、尺度与协调跟着功能走，在成本控制下，去创新建筑形式美；5、在与城市风格的相对统一中创造出特色，既能对应北京首都的开敞、宏伟、现代、气宇轩昂，又能品味其中古都居住文化的神韵、意境与情愫；6、与城市规划相协调，合理充分兑现其环境资源价值（区位资源、城景资源、工体景观资源、体育文化资源、使馆区资源、酒吧文化资源）7、为特定目标客户群“量身定做”，并让居者实实在在感悟到现代新生活方式的精髓所在。二、项目规划环境布局建议（一）项目环境设计观念提示环境设计是通过调动包括园林绿化、文化艺术、建筑空间美学及各种休闲生活设施在内的各种综合元素，去为居者创造某种特定生活方式。环境设计丰富了建筑的生活品味及美学内涵。1、空间环境设计满足人的活动要求2、生态环境设计有益人的生活要求3、视觉环境设计满足人的心理要求4、文化环境设计陶冶素养5、智能环境设计满足人的信息、安全等要求6、管理环境设计符合人的方便要求，进而创造社区的特色文化（二）项目规划布局建议1、规划布局设计基本依据（1）北京住宅小区规划布局的基本特征北京住宅小区高层住宅，多以点式塔

4、楼，或“点式塔楼+板楼”单体形式来错开布置（梅花桩式）或并列式布置，形成半开敞空间/似开似合空间。而这种千篇一律的“围而不实”，让人感觉有点散，犹如进入“巨柱林”，身处其中“渺小感”油然而生。（2）项目地块的地貌特征及周边环境特征 项目地块与工体的景观绿化林隔工体东路互为呼应，具有市区其他住宅地块鲜为拥有的自然景观条件，合理引借与衔接是规划布局的重点参考因素之一。 项目地块东、南、北方位周边建筑物大多缺乏生气与特色，且显陈旧、破败，与项目的高尚居住的品质定位殊难协调，规划布局中考虑彼此的合理区隔，实属必要；略显年轻与气派的城市宾馆、某种意义上可说是周边建筑群中的“亮点”，如何与其呼应，盖其“光芒”，也是规划布局该考虑的一个方面。（3）项目地块的尺寸特征与采光、间距、通风之间的相互制约关系。2、规划布局的总体思路建议小区基本上设计为四面封闭围合（区别于北京住宅市场诸多的似开似合的围合），制造出名副其实的院落，并将院落内特色文化氛围和景观与周边的破败、杂乱予以区隔。同时将工体景观资源、体育文化资源、工体东路街景等通过西面临街的低层建筑物巧妙地引借入内。3、主入口空间处理建议（1）主入口拟设

5、于地块西界，考虑到工体东路行车出入的方便性，而次入口则安排于东界。（2）主入口空间设计注意控制高度与体量，同时做出类似北京胡同的感觉，即适度控制由大门进入院落的空间距离。这样做，一定程度上会影响外景的借引，但却可以反衬出庭院内景的魅力，同时给予外界适度的神秘感，保证小区居住空间的幽寂宁谧，和与众不同的高雅格调。（3）主入口空间建议于恰当位置设计出较为新颖、具特色的照壁，展现出现代四合院的外观形象，触动对传统居住空间层次的怀旧感觉。（4）主入口空间设计建议运用高科技手法，突出小区的高尚品味与现代感，而材料运用及空间造型力争追袭北京传统居住文化的意象。同时主入口两侧建筑物层高必须合理控制。4、住宅单体布局处理建议（1）根据地块具体尺寸特征及采光、通风、间距的需要，因此，建议采用“南低北高”布局，以形成小区的立体空间层次感，并确保庭院中心拥有较佳的视觉感受（小于45度仰视角），减弱压抑感。（2）东西朝向的住宅单体设计为联体式、层递型，而南面、北面的单体则设计成错开联体式结构，以构成“院中套院”的空间层次，以罕有的围合院落来区隔市场，突出小区设计的差异化、个性化形象。（3）东西朝向住宅单体的层

6、递型设计，顺应了“南低北高”的设计思路，同时保证空间层次之间有一个合理的衔接过渡，符合审美取向。4、配套公建项目处理建议总体上，配套公建项目布局将接受“边角原则”的指导，尤其是配电房，垃圾处理站、煤调站、锅炉房等干扰居住品质的公建项目，而物业管理、文化、娱乐、商业配套公建则可适当考虑安排到裙楼或庭院的恰当位置。5、交通组织建议建议人车分流，车行道采取沿地界线环状布置，或直接从临街的车入口处进入地下停车场，不与人行道发生平面/立体交叉。三、项目建筑风格分析建议（一）北京住宅建筑风格的审视建筑风格是对某种特定的建筑语言使用的整体把握，是神韵与形式的兼顾。尽管建筑风格较大程度体现于建筑外观，但它的把握仍是个由表及里的过程，是由最初适应建筑内部功能的需求而逐渐发展形成。计划经济时代北京造就了大量的火柴盒式单体，随着城区住宅用地供应日渐减少，高层住宅建筑则好比“见缝插针”，促使千篇一律的点式塔楼淹没了古都固有的“底色”与风貌，其庞大压抑的建筑体量与宽展宏阔的街道空间，又使游弋其间的人感到自身的渺小与微不足道。北京塔楼住宅建筑设计风格大致可以分为三类：A一是仿中国古典风格。即在方盒感建筑基础上加上

7、大大小小的传统屋顶、披檐、或乱拼乱贴些传统建筑符号，以致造就了众多尺度失调、丑陋滑稽的建筑；B西洋仿古典风格。模仿古典西洋建筑风格，强调人与自然的抗争，强调向上升腾的动感，有较强的表现力，但这些建筑在追求外观表现的同时，却忽略真正的欧陆古典风格讲求比例关系的精髓，结果只能是形似而神不似。C现代主义风格在特定历史阶段，现代主义建筑风格诞生，它较多地是强调建筑美是建立在功能与技术的基础上。渲染居住功能的合理性和新技术、新材料的运用，似乎成为北京住宅建筑的统一说词，似乎在极力将自己区隔于早些年那股“传统居住文化符号、历史符号”的提炼热潮。上述北京三种建筑风格在不同阶段时期均风行一时，它们虽各有弊益，但生命力似乎都不够长，这恰恰暴露北京在建筑文化建构中仍存在缺陷、脆弱、不成熟的一面。（二）项目建筑风格建议应该说，占据市场主流的仿古典西洋建筑风格与现代主义建筑风格，其相应的市场实际接受程度仍是相对较高的，我们在创新过程中不能一味只顾批判而忽略合理吸收，由此建议：北京项目应从上述建筑风格中提取那些已为市场积极认可的“营养”元素，极力创新，创新出现代、亮丽的个性化和高品味、雅格调的同时，又理性地挖掘

8、出特色的地域居住文化意象符号，将其有机地融入到设计中去，而非乱拼乱贴，到头来又是形似神不似。北京项目的建筑风格应该是对现存各具建筑风格的“去粗取精”及实实在在的超越，它可能是一种未方能冠名的风格，但它又将是一张代表未来北京城市风貌的独特名片。四、项目与城市规划关系分析定位A地块项目，作为北京城区具极佳区位条件的一个中等规模住宅小区，是北京城市的重要“一点”或说“一面”，是城市规划系统工程的子系统，其规划不能游离于城市之外。因此，一方面，项目规划必须总体服从于城市规划系统，必须与城市规划相协调，形成合理自然衔接，并且充分合理地兑现其环境资源价值（区位资源、城景资源、工体景观资源、体育文化资源、使馆区资源、酒吧文化资源）。另一方面，项目作为城市的点/面，必须创新出自我特色，成为真正“亮点”，给予城市规划以有力补充与丰富。当前北京城市住宅市场热点区域集中于中关村、亚运村、望京及南山环等。A地块虽称不上是热点住宅开发区域，但大区位角度来讲，A地块处中央商务区、使馆区的较佳区位，商住两用及投资型用房需求量大，于此背景下，A地块项目规划更是要与城市规划紧密配合与协调，以特色的中国传统建筑文化来与使

9、馆区内的西洋建筑风格形成个性化差异，并为特定目标客户量身定做出特色的居住环境与产品；而小区位角度看，A地块尚未有真正城市“亮点”，尤其是住宅建筑，于是，A地块设计必须着重突出单体造型外观的现代感与品味感，同时于围合庭院内更要塑造出一种脱俗“雅”境和浓厚的小区特色文化氛围，共同来提升小区的格调，于区域乃至整个京城范围内创新出真正的“亮点”。五、项目与城市风格关系分析定位作为古都，京城特别讲究对称均衡、体量对比、色彩比等。辉煌宏大的皇家建筑，青灰低矮的传统民居、巍峨的对称城门、宽厚高大的城墙等等，塑造了北京特有的横向天际线轮廓，给人以舒展宽阔、安定平静；作为现代国际化大都市，北京并排的火柴盒式建筑单体，梅花桩式、尖刀式的点式塔楼拔地而起，与古都的主体建筑争高、争大、争辉，对固有的古都天际线施以切割、涂鸦手法，给古都市容市貌滋生出大量的“粉刺与雀斑”；而“巨柱林”般的高楼的庞大体量与宽展宏阔的街道共同构筑的空间，让游弋其间的人感到自身的渺小与微不足道，原本安定平静感受转变为压抑与自卑感。A地块项目作为新世纪北京的高尚住宅小区，应充分汲取城市的美丽健康营养素，兑现周边的环境资源，同时创新出特色，于局部区域创新出祥和、恬静、向心感、聚合力来冲抵城市变异带来的压抑与自卑，来重新塑造出古都浓郁的特色区域居住文化氛围，为居住其中的业主以一份闲逸、宁谧、亲和的好心境。六、项目开发产品定位（一）项目建筑单体外立面结构设计建议1、北京墙的创意塑造外立面以高级灰（银灰色）为主基色调，某种意义上让人自然联想到北京特色的青灰四合院墙面，如果考虑于墙体上增添些脊饰、砖雕等从传统四合院中提炼出的

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