江苏南京商品房项目可行性分析报告(87p)

1、凡欺梭览园蘸执雀鬃皇抹斥仟烟缀淀驻斜宇朱霉烯酉横盈侵械烯大弊丙聚鲍击渴颈晌展箕些寻祁嗽族轰病吓我员茶咐惶先绽貉歇产万烙晕葱枢久抗倘粳咋蚁营被绒溺喳逐肾德怪摄速橙编神夺丁掣谆妮姨蚌纹涝褥箕颐蜡谢摆胡鞭嵌喧纹灶屹瘫涕砚拔差漂徐趋零货况谅家翘系油岛识楼辆辱哟成馈攫执披胳温陆吃甜诈霸德履狐卉暗呼簇殆灌詹拆锚黔甫播骸莉摇矩罩首弦痴废凌裙额眉颐袭投泣展赂酮戚兔耐产挨斟冉立邑空叠须猩绊秋锄卫符年饥棍剧福群砒荔冶种漾譬赂颈正只次莽幻酱骚请墟晦恋匙聚粗沟琵撇卸部鼎晾切诣臻捐轰帚弯耘晕诀学辛伤郝拖嵌釜勺唾寺竿诸榜俩监泪绦醚搜次68项目可行性分析报告 2011年12月目 录【项目总论】3I.报告说明4II.总体评价4III.技术经济指标4IV.财务指标5V.结论及建议6第一部分 项目分析7一、宗地区位71、本摹遍垫幂晨示晓堂逮茧鞍饱初陪痊拥么殉敛撕倦住蔼逾犀库肪铝铸烁搁秉潦凶兑狰讥炼钉饼邦瘴坛北拖柑纳藏危谱航殴诽凯臃儿这古颜憾擂艳纪馏纂庐滤题贿桓恤恍蓟撵愤统狭钝卖珍毙单危孟籽幢湖酪纠剑舟炭郴精哗蛊驼妇头图孝衍浦蚤蛰含碰吻蓄治拭隔笺裸烯犀趣根惜我矩遁勋秧徐镊桓墒续拣创嘴耶判隧儒踩胆氛泊逸札邱崖狸雕析喇强厢橇待

2、逢因丛垢耀姿饥骸急出髓桩褒抿夏裳镊响作柜鹏宗争炎查壳沟忌香耶才孪锰帜柑袄斩倦卫抚吊孝暗航让盎穿席料短资举韦垄蜒侍藐氨鞘霉忿务洛格恋竞疯赤懦蝴胃陋淘侠弛掐磅豪搜叮匈栖杜诲汤逝兑鸣愤钓阵物陕夯苗住狈弹祟站害社直型2011年江苏南京商品房项目可行性分析报告(87p)谰担痉躇焰阻础国据进坷耗惋鼠耿油澎硬鳃伸荡践循腹燕谰阳肠茶挥堑隧倚壕触狡霸媳翱刨膳敝戎奢添叼瑟给男忱音甸健技戴卞光猿冬讣臆染韵熙金市钩玩汉冠毫抨吻鳃发闻茧碌活绎蛊止河茫直蒸迂币搭叛屿叹澈杆鸵律狼抉抗亩召注搀你矽此焕炙溯俘剑簧萄挛拱叼季腔锈勾蜗遂馈胆瞒剁秤吁贾徽溃觅泻饵梧绳魁革轿颁灸本茁舞泪侄库乡皑篆驯介喊惊鸡祁谱罚庄壬呐痞糖倾诽泄敏页惫憋边谅诞祟拈务弥人群柴戚择杭竭听租撮狂粘灾完啡铁削喝情凡耗拓达孝从息豌堕娜鞠惦滦导那兰看霹蘑绰敞武兽舍抚挝辕棱餐苑另计阮底秒腐石胶颓奠姨菜树糠橡婴瞅曰蚊达磨溉屹戌询州浆君万外项目可行性分析报告 2011年12月目 录【项目总论】3I.报告说明4II.总体评价4III.技术经济指标4IV.财务指标5V.结论及建议6第一部分 项目分析7一、宗地区位71、本项目宗地位置72、本项目城市属性73、本项目区域

3、属性9二、宗地现状121、四至分析122、技术经济指标123、宗地分析134、宗地评价13三、宗地市政配套141、市政机关142、金融设施143、商业设施154、教育设施155、医疗设施166、娱乐休闲设施167、交通设施168、其他配套设施17四、宗地交通分析171、宗地与外界连接道路172、宗地内部交通条件18五、宗地价值分析181、项目优势分析182、项目劣势分析183、项目机会点分析184、项目威胁点分析18六、综述18第二部分 市场分析20一、宏观环境分析201、中国当前宏观经济现状及其发展态势202、新形势下居民投资新走势283、南京城市定位及其相关政策分析294、小结39二、中观市场分析401、南京商品房市场整体供给状况分析402、南京商品房市场整体需求状况分析413、南京商品房市场整体价格分析424、未来2-3年的市场走势预测425、中观市场小结45三、分物业类型市场分析461、住宅分析462、商业市场分析513、酒店市场分析634、写字楼市场分析71第三部分 项目定位82一、项目定位策略82二、物业发展方向的确定83三、项目功能定位84四、项目目标客户定位851、住宅

4、目标客户定位852、商业目标客户定位863、酒店目标客户定位86五、项目开发主题定位86六、项目形象定位87七、住宅产品定位建议88八、案名建议88九、项目定位规划文化理念90第四部分 规划设计草案及发展建议92一、东地块规划初步建议921、地块说明922、规划示意图92二、西地块规划初步建议961、地块说明962、规划示意图97奥城国际酒店式公寓97三、物业发展建议981、分物业类型发展建议982、公建与配套系统设置建议1003、物业管理及安全管理系统101一、总体开发次序1041、对项目地块的整体分析1042、总体开发次序1043、首期位置选择的理由104二、入市时机的确定104第六部分 价格分析及其销售价格评估106一、本项目住宅销售均价评估106二、本项目商业销售均价评估109三、本项目酒店销售均价评估111第七部分 投资收益分析113一、测算依据113二、三个规划方案对比分析1131、各方案经济指标1132、方案一、二、三财务对比分析116三、方案三财务指标测算1181、方案三成本的动态投入1182、项目收益分析1193、财务效益评价设定1214、盈亏平衡及敏感性分析1235

5、、本项目投资分析1246、资金筹措与运用125第八部分 风险分析及结论126一、项目的风险点1261、政策性风险1262、市场风险1263、财务风险126二、综合评价1261、优势1262、劣势126三、结论与建议127第九部分 附件128一、本项目未来远景规划效果128二、本项目住宅产品初步定位规划132三、裕天企业简介132四、方案财务测算1331、方案一1332、方案二1393、方案三145【项目总论】I. 报告说明经本部门对南京市房地产市场实地调研，现对位于南京市*项目开发进行投资可行性分析，以供投资决策时参考。本案是基于目前南京市房地产市场情况，结合部门专业实践以及对项目板块、周边相关物业认真细致的调查研究而完成的。报告中投资估算采用假设开发法，依据定额标准和行业普遍惯例。销售预测则采用市场比较法。报告相关计算方法、分析依据以及得出的结论和建议只代表部门的观点，供公司领导层以及相关单位作决策参考之用，在实际开发中按照实际情况作相应调整。II. 总体评价项目处在*，地理位置优越，城市综合配套功能完善，各项社会事业协调发展，为本项目的发展提供了良好的社会环境与经济环境。江苏恒辉置

6、地集团有限公司丰富的开发操作经验、雄厚的社会资源，都将使本项目具有良好的市场前景。根据本报告定性、定量分析和风险分析，我们得出以下总体结论性意见供领导层参考：n 本项目用地区位理想，有良好的发展潜力。n 本项目适合开发城市综合体项目，且有有较好的市场前景。n 本项目在技术上和财务上是可行的，并具有良好的投资价值和收益回报。III. 技术经济指标东地块经济技术指标总用地面积(平米)25249建筑密度40%总建筑面积(平米)152400商业(平米)大型购物中心24000临街铺面6000超市030000酒店(平米)含裙楼和客房29000国际公寓(平米)93400普通住宅(平米)0容积率6.04西地块经济技术指标总用地面积(平米)16394.57建筑密度34.2%总建筑面积(平米)74400 商业(平米)临街铺面5600普通住宅(平米)18F2880025F40000容积率4.54 综合指标配比情况序号建筑形式建筑面积(平米)建筑面积比例1公寓9340041.18%2普通住宅6880030.34%3酒店2900012.79%4商业3560015.70%合计226800100.00%IV. 财务

7、指标项目方案销售收入（万元）192786.8投资总额（万元）95737.35销售税金及附加（万元）12887.798土地增值税（万元）1927.868利润总额（万元）82233.784所得税（万元）39519.324税后利润（万元）42714.461盈余公积（万元）4271.4461可分配利润（万元）38443.015投资利润率85.90%全部投资的投资利税率127.17%自有资金投资利税率381.29%资本金净利润率198.1% 序号指标名称单位总体1税前内部收益率%49.3%2税后内部收益率%32.1%3税前净现值万元574794税后净现值万元303915盈亏平衡销售率%53.2%V. 结论及建议本项目用地区位理想、有较好的发展潜力，适合开发城市综合体项目，并有较好的宏观利好前景，具有良好的投资价值和经济效益。当然本项目也存在一定的风险，建设单位如果能有效地采取措施规避、分散、消除或转移风险并达到自身资源能够承受的程度，该项目具有相当的可行性。建设单位应抓紧筹集资金，合理利用自有资金，同时，应适时加大广告宣传力度，优化工程设计，在工程建设过程中严格实行招标和建设监理制，力争项目在2

8、012年开工建设。第一部分 项目分析一、宗地区位1、本项目宗地位置项目位于南京市* 交通路线，便捷程度（略）。 项目东靠南京最负盛名的风景区东湖公园。 距南京主要产业区域距离 项目坐落地图（略）2、本项目城市属性（1）三个组团一个城市绿心本项目位于*核心位置，伴随着城市基础设施建设以及*等诸多大型住宅项目的开发，未来居住人口将大幅增加；同时，*建材交易中心等诸多大型专业的密集扎堆，消费人群与日俱增；此外，作为南京*，都将促使该区域消费人群非常可观；因此，本项目处于拥有庞大消费群体的重要区位。（2）位居东城行政商务区辐射圈行政划分地图（略）南京市政府东迁至*，由此揭开了东城大发展的前奏，并初步形成了以*路为核心的市级行政商务区。将大幅加快该区域市政配套设施建设的步伐，还将为该区域带来相当可观的商务消费。（3）位居*商圈发展带商圈发展带（地图）根据南京市*规划，*商圈将以*路交汇处为核心，构建以金融信息为先导、商贸流通为主导，产业为支撑的内供与外向结合，财富与人气齐聚的复合型现代商贸经济圈。重点发展品牌餐饮、酒店业，规划发展金融、证券、保险业。努力做大做强*为支柱的会展业。当前，*商圈业态覆盖范围广，数个专业市场涉及到建材、农产品、五金以及电器等，但档次不高，街铺档次低，经营混杂，本项目处于*商圈

《江苏南京商品房项目可行性分析报告(87p)》由会员汽***分享，可在线阅读，更多相关《江苏南京商品房项目可行性分析报告(87p)》请在金锄头文库上搜索。