蔚海名苑营销推广策划案
39页1、目 录第一部分:福田区客户群调查分析 (3)第二部分:新洲主要代表楼盘概况 (11)第三部分:典型案例分析 (15)第四部分:项目分析(21)第五部分:广告推广方案 (25)第六部分:项目形象包装 (31)第七部分:整合营销方案(35)第八部分:销售人员培训计划 (42)我们的策划观 当今的市场可以说是瞬息万变,波烟云诡。其入世在即,整个大陆市场面临着一次更新的考验。市场里的任何一个环节均有可能牵一而动全身。而作为龙头行业的房地产市场,更是处在经济浪潮的颠峰。要想保持颠峰状态。就必须比其它行业更敏锐,反应更迅速,在这个战场上没有绝对的胜者,也没有绝对的败者,关键在于时刻保持最冷静的头脑,密切地跟踪市场,了解掌握必备的信息,据此制定出最有效的策略,并实行于谨密之下。 我们新业人凭的是专业素质,倚的是敬业精神,信心是我们做任何事的必备。竭诚为客户提供最好的服务是我们的服务宗旨。新业地产顾问根据蔚海名苑所处区域的特殊情况,我司市场研究部针对福田区客户群进行了抽样调查,并做如下具体分析。第一部分:福田区客户需求分析 调查时间: 2000年5月19日 样本框: 在深圳居住1年以上,家庭现时已有购
2、房计划,个人月收入3500元以上 抽样方法: 随机抽样 调查方法: 街访 分析方法: 运用SPSS对数据进行频数统计、中位数计算等描述性统计、并对数据进行交叉分析、相关分析、假设检验等各项统计分析。一、计划购买时间 调查结果反映出,福田区现有的客户置业计划时间出现明显集中现象,选择在半年内或二年以后置业的客户较多,在短时间内的置业需求是比较大的。二、 购房用途现时购房的用途主要是自用为主,投资客户所占的比例相当少。在自用的细分方面,仍以满足自己的居住需求占主导,其次是作为商务用途,购房给其他家人居住的比例甚少。三、 购买区域从购买区域分析,福田区的潜在客户仍会选择继续在福田区置业,结果显示出罗湖区的潜在客户出现大部分的流失,主要流向福田区,造成福田区住宅物业的有效需求增加。四、 选择建筑风格在建筑风格的偏好上,潜在客户对欧陆式和岭南式的建筑风格表现出较多的喜好,其中又以喜好欧陆式的建筑风格居多,占到被访者的四成;而对其他的建筑风格(主要是指具有中国民族特色的建筑风格)有一定程度的喜好,相比之下,对美式的建筑风格的喜好程度最低。五、 建筑外立面色彩对建筑外立面色彩的选择,较为偏好中性色彩
3、,其次是要求色彩丰富、冷暖结合的外观颜色。建筑外观色彩喜好喜 好色彩丰富、冷暖结合偏冷色中性色偏暖色其他所占比例%18.1%43.4%128%6%六、 户型选择数量类型一二三厅21.6%72.0%6.4%卫生间19.0%71.1%9.9%阳台31.2%61.5%7.3%对户型的基本要求主要是单位内应有两个厅、两个卫生间和两个阳台。相反,对工人房的需求程度就不太高。对客厅主阳台面积主要希望在35平方米之间。七、 房间数及面积的选择房间数选择一房二房三房四房五房比例4.4%26.8%49.3%15.5%4.0%在单位房间的选择上,潜在客户主要选择三房单位为主,其次是二房单位和四房单位,对于面积较小的一房单位和面积较大的五房单位选择的客户较少。对于不同户型相对应面积的选择,二房单位主要选择面积在6170平方米和7180平方米的中小单位等实用户型为主,整体选择户型的面积中位数M0=78平方米;三房单位主要选择91100平方米的中等实用户型为主,仍有部分潜在客户选择8190平方米的中等偏小的小三房户型和101120平方米的中型偏大的三房户型,整体面积中位数M0=96平方米;而对于四房单位的选择就
4、显得比较平均,从110平方米以下的小四房户型到150170平方米的大四房户型的选择比例差异不大,整体面积中位数M0=119平方米。八、 层高偏好潜在客户在对层高的选择上并没有明显突出的要求,半数的客户表示对层高没特别的要求,只要符合有关的设计规范就可以;而对于提高层高,有近3成的客户表示愿意承受价格的小幅度提高,仅有极少部分的客户表示愿意接受价格的大幅度提高。九、 智能化需求程度对住宅智能化的要求程度比较高,对智能化住宅功能要求主要集中在住宅的安全防范功能上,排列于前三位的主要功能依次是:家居自动报警,外围红外线保安,可视对讲。十、 交楼标准在交楼标准的选择上,基本装修的交楼标准比较受欢迎,其次是毛坯房和清水房,豪华装修并不十分受欢迎。十一、 整体价格福田区整体价格承受水平 在价格承受能力上,福田区客户的价格承受能力主要集中在55106500元/平方米之间和65007000元/平方米之间,整体价格水平中位数M0=6130元/平方米。十二、 付款方式潜在客户购房过程中,对银行的依赖仍相当大,有超过六成的客户选择以银行按揭的方式支付房款,有近二成的客户在力所能及的情况下选择一次性付款的方式
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