绪论地产行业的特点

1、z第 1 章 绪论地产行业的特点房地产也是我国国民经济的重要产业，在现代社会经济生活当中有着举足重的地位，经过十几年的开展，中国房地产业正趋于规模化、品牌化、标准运作的转型时期。房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市细分转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方向转变。 随着 WTO 各项有关条款的兑现和落实，包括房地产业在内的我国经济各方都将发生新的变化，国民经济的持续增长和居民消费结构的提升，为房地产提供了高速开展的时机，也使房地产面临更加剧烈的竞争，经过近二十年的开展，国内房地产业具备了明显的特征：一是资金密集型行业；二是投资大、风险小；三是周期长；四是供给链长；五是地域性强；六是关联度高。 房地产行业的物质产品是有形的建筑产品。作为有形建筑产品，又有不同一般产品的特点： 1 不动性 又称不动产，在一般的商品流通中，商品除了发生形态的变化外，还会发空间位置的移动，但是由于房地产属于不动产，因此其空间位置是不变的，是其所有权登记证书对权益人的变换进行登记，因此在流通过程中，随着价形态发生变化的不是产品本身位置的变化，而是靠登记证书变更实现权益转。 2 房地产

2、商品使用的长期性 房地产商品的价值大、使用的期限长，决定了大多数的消费者无法一次性付巨额的货币，因此往往不能单独一次性消费，常常要借助相关的金融工具帮助完成消费的支付。 3 房地产商品的有限竞争性 由于房地产的希缺性、不可再生性，从而在供给上造成垄断，由于其不动性和地域性，使得其全国范围内的竞争被限制。由于其价值大、使用时间长，因此可以屡次交易，另外由于其对于社会开展的重要性，使用方向、功能的不易变更，使用对相关他人权益的影响，使得国家必须对其进行管理和控制，因此必然限制了房地产市场的自由竞争。 4 产品投资性 与其他市场相比，房地产产品由于其特有的属性，常常与基金、原油等资源性商品一样具有其它商品所不具有的保值、增值功能，由于具有增值的特殊功能，从而就具有了投资的天然属性。 1.2 我国房地产行业开展的历程 1.2.1 起步阶段 从上世纪七十年代末到上世纪九十年代初期，1978 年，理论界提出了住房商品化、土地产权等观点；1980 年 9 月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司；1982 年国务院在四个城市进行售房试点；1984 年广东、重庆开始征收土地使用费。上

3、世纪八十年代末到上世纪九十年代初是中国房地产市场的一个起步阶段，1987 年 11 月 26 日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地；1990 年，上海市出台房改方案，开始建立住房公积金制度。从 1991年开始国务院先后批复了 24 个省市的房改总体方案。 1.2.2 调整阶段 从上世纪九十年代初持续到中期，房改全权启动、住房公积金制度的全面推行是在 1992 年，1993 年“安居工程开始启动，之后房地产业开始了急剧快速增长的阶段，其中月投资额最高的增幅甚至高达 146.9%，房地产市场在局部地区出现混乱局面，甚至在个别的地区出现了比拟明显的泡沫。1993 年经国家的宏观调控之后，房地产业的投资增长率普遍出现大幅的回落。 1.2.3 开展的阶段 第三个阶段出现在上世纪九十年代中后期到本世纪初，随着住房制度的不断深化改革、居民收入水平的不断提高，住房成为消费热点。随着 98 年后住房实物分配制度的取消以及按揭政策的实施，房地产投资开始进入了一个平稳开展的阶段，房地产业成为国民经济的支柱产业之一。 调控阶段 最近两、三年中国房地产市场进入第四个阶段，由于住宅产品价格的不断上扬，国家自 2

4、003 年以来出台了多项调控措施。 1.3 国内房地产业的开展现状 2、新购置土地状况 2005 年 1 季度，全国房地产开发企业累计购置土地面积 7374 万平方米，同比增长 3.9%，增幅同比下降 29.3 个百分点。1998 年至 2003 年，房地产开发企业累计购置土地面积 12.9 亿平方米，年平均增长 35%；支付土地购置费 6149 亿元，年均增长 42.6%。土地购置面积在 1999 年 4 月以前，快速增长，增长率最高达 91%，2000 年至 2004 年初保持 45%以上的增长，2004 年 6 月份以后，土地购置面积的增长速度降到 7%以下。新开工面积增幅下降。2005 年 1 季度新开工面积 14096 万平方米，同比增长 9.3%，增幅同比下降 13.2 个百分点。 6、不同档次商品住房供给状况中低价位、中小套型住宅比例偏低。从房地产开发投资完成额来看，别墅和高档公寓类住宅 2000 年、2001 年和 2002 年投资增长率分别为 51.2%、37.0%和 39.7% ，连续三年显著高于全部住宅的投资增长率。 从竣工套数来看，2000、2001 和 200

5、2 年的别墅和高档公寓类住宅竣工套数增速分别为 36.0%、20.6%和 35.4%，而同期住宅竣工套数增速分别为 9.9%、12.8%和 8.9%。别墅和高档公寓的竣工套数占比由 1999 的 2.3%上升到 2003 年的 3.6%。7、投资性购房需求增长较快。据建设部 2004 年调查，北京市商品住宅投资性购房比例约 17%，在投资购房中，28.5%在短期内转手，23.5%用于出租，48%空置待涨价。长三角主要城市商品住宅投资性购房比例在 20%左右。8、受房价快速上涨和人民币升值预期的影响。境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场，一是直接设立外资房地产投资公司或参股境内房地产开发企业，2004 年全国房地产开发利用外资 228.2 亿元，同比增长34.2%，占开发资金来源的 1.3%。二是间接投资，购置房地产开发企业的债券或外资房地产中介公司以包销的方式批量买入楼盘，再进行商业性销售。三是外资银行对房地产开发企业和个人发放贷款。四是非居民外汇流入，结汇购置房产。据人民银行金融市场司调查，上海境外资金占全部购房资金的比例从 2003年 1 季度的 8.3%上升到

6、2004 年 4 季度的 23.2%。据人民银行上海分行统计，2004 年 111 月，境外资金流入上海房地产市场的总量超过 222 亿元，较 2003 年增长 13.5%，其中用于房地产开发的约 150 亿元，占全年房地产开发总额的 12.8%；用于购房的外资约 70 亿元。境外资金购房集中于别墅、公寓等高价位商品房，2005 年前两月，境外资金购置上海单价 11000 元/平方米以上新建商品住房的面积和金额同比增长 47.6%和 73%，购置单价 11000 元/平方米以上二手住房面积、金额同比增长 2.8 倍和 3.1 倍。9、土地价格状况2005 年 1 季度全国主要城市地价同比增长 5.9%，增幅同比下降 0.2 个百分点。1998 年 1 季度至 2001 年 3 季度，土地交易价格较为平稳，2001 年 4 季度开始，土地交易价格开始攀升，其中居民住宅用地交易价格在 2002 年 4 季度至2003 年 4 季度，各季增长幅度都在 10%以上，2004 年 1 季度增幅虽稍有回落，但 2004 年 2 季度以后季度同期比增长率又恢复到 10%以上。2005 年 1 季度地

7、价增幅开始回落。2005 年 1 季度全国建设用地供给总量为 23602.0 公顷，同比下降 28%，其中新增用地占 34%，存量用地占 66%。普通住宅用地供给量占比逐步加大，在 1季度 7877.9 公顷房地产开发用地中，普通商品住房等中低档普通住宅用地 ，占房地产开发用地总量的 73%。10、待开发土地状况1997 年以来，全国土地开发面积占全国土地购置面积的比例持续降低，2000至 2004 年一直维持在 60%70%的水平，2004 年该比值降到 50%以下，已完成土地开发面积绝对数比 2003 年有所下降。全国土地购置面积和土地开发面积的差额也逐年增大，2004 年该差额到达 20044.5 万平方米，这意味着仅 2004 年全年就形成了两亿平方米的土地等待开发商开发或继续开发。 从全国待开发土地面积来看，1999 年以来，该指标呈持续增长趋势除 2001年比 2000 年小幅下降以外，2003 年全国待开发土地面积为 21782.6 万平方米。 而来，大局部来自购房者的银行按揭贷款，按首付 30%计算，企业自筹资金中有大约 70%来自银行贷款；“定金和预收款也有 30%的

8、资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在 55%以上，见上图。2、房地产贷款状况 2004 年底，房地产贷款余额到达 26306.3 亿元人民币，比上年同比增长22.8%。2003 和 2004 两年房地产贷款的增幅呈下降的走势，但 2005 年一季度房地产贷款余额到达 27650.6 亿元，余额同比增长 25.7%，增幅比上年末提高 2.9个百分点。房地产贷款增长率继续高于全部金融机构人民币贷款增长率。2003 年底房地产贷款增长率比金融机构全部人民币贷款增长率高 20.1 个百分点，2004 年这个差距有所减小，但仍高 11.3 个百分点，2005 年 1 季度房地产贷款增长率与全部人民币贷款增长率的差距为 14.9 个百分点。2003 年以来各季度金融机构房地产贷款余额同期比增长率和金融机构全部人民币贷款余额同期比增长率的比照见下列图： 第 1 章 绪论地产行业的特点 率相对偏高以外，其他三大行的不良贷款率均在 3%5%之间，四大行汇总的不良贷款率也低于 5%，见表。 四大行房地产开发商贷款质量差异明显。其中农行和中行的不良贷款率相对偏高，分别到达 16%以上和

9、 12%以上，工行和建行的不良贷款率那么相对较低，维持在 7%左右。四大行汇总的房地产开发贷款不良贷款率在 1011%之间。 四大行个人购房贷款资产质量较好，不良贷款率为 1.5%左右。其中工行、中行和建行的不良贷款率均低于 2%，农行的不良贷款率稍高于 2%。 2005 年 1 季度末房地产贷款质量比 2004 年末有所提高，这主要是由于房地产开发商贷款质量有所提高。2005 年 1 季度末房地产贷款不良率比 2004 年末降低了 0.1 个百分点，其中除工行的不良贷款率持平以外，其他行的不良率均有所下降。 表 1.1 四大国有商业银行房地产贷款不良状况 2004 年末房地产贷款余额2004 年末房地产 2005年1季度末房地产贷 2005 年 1 季度末房地亿元 贷款不良率% 款余额亿元 产贷款不良率% 工程 开发 个人开发个人开发商 个人购全开发商 个人购全全部 商贷 购房全部 商贷购房贷款 房贷款 部 贷款 房贷款 部 款 贷款 款 贷款 工商5810.3 1685.0 4124.0 3.0 7.4 1.2 5998.0 1764.0 4233.0 3.0 7.1 1.3 银行 农业4099.1 1723.4 2375.7 8.1 16.6 2.1 4258.5 1826.0 2432.5 7.9 16.2 2.0 银行 中国3783.7 1017.7 2766.0 4.8 12.8 1.8 3983.6 1022.9 2960.7 4.4 12.3 1.7 银行 建设5708.9 2278.0 3430.9 3.7 7.3 1.2 5937.4 2402.0 3535.4 3.5 6.9 1.2 银行 20217.13161.汇总 19402.0 6704.1 12696.6 4.6

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