2021年新居住消费调查报告

新时代居住需求内涵与边界2021年新居住消费调查报告新居住，新未来 “”新时代下，人们对于居住需求的内涵和边界正在发生深刻变化，消费者不只是要解决住的问题，还在如何提升生活品质上不断探索。在居住消费方面，消费者的关注视野不仅在居住空间上，绿化、物业、公共设施等硬性外部配套及社区文化、邻里关系等软性外部条件同样受到关注。贝壳研究院基于10043份问卷调研数据及贝壳找房大数据平台，对消费者的消费偏好、消费行为及消费痛点等进行分析，描述新居住时代背景下消费者特征，刻画客观形象的消费者画像，期待为居住消费、房企产品研发及城市规划者提供可参考甚至是指导性建议。研究发现，消费者在住房消费领域需求变化呈现出“在居住空间方面，追求个性化、审美化、轻奢化等；在居住生活品质方面，需求从房屋本身向社区配套、邻里关系等外部延展。”具体结论如下：“居者有其屋”，住的问题得到一定程度缓解。过半数受访者居住的是自有房子，平均购房面积（取截面算数平均数）约为104.8平，如果按照一家三口进行折算，人均住房建筑面积约为34.9平。不过，城市能级越高，居住面积越小。改善需求增多，有近七成受访者计划未来换房。从换房原因看，居住品质改善性需求和教育刚性需求最多，在计划换房的消费者中，50.2%因为居住空间改善需要，39.5%出于解决子女教育问题消费者对居住小区“生活圈”满意度处中等水平，未来还有深耕空间。不同人群对居住小区周边服务配套需求存在差异，年轻人更偏向需要影院、健身、美食、等娱乐休闲类配套设施，而年长群体更想要教育、公园、生鲜超市等家庭生活必备类设施。人们对居住功能空间认识向健康化、审美化、舒适化方向发展。居住功能空间强调健康舒适，保证高质量睡眠的卧室受追捧；房屋装饰讲究审美，个性化定制装修占主流。渴望更多交流、更多温暖的社区邻里关系，但现实仍有很大作为空间。现实中，有44%受访者表示邻里间关系处在点头之间或互不干扰的状态；一线城市、年轻人、男性对社区活动的热心程度比其他群体更低，这些是未来社区“软件”建设的发力点，以期构建良好的社区人文体系。2021新居住消费调查报告Part4 调查人群特征描述Part1居住现状洞察自有住房：住多大面积的房子？租赁：租多大面积的房子？住房焦虑，有何不同？Part2 客群居住行为分析购房客群特征分析租赁客群特征分析“1公里生活圈”居住需求Part3 新居住态度调查居住空间偏好智能家居选择社区邻里需求contents目录第1部分 居住现状洞察伴随着经济发展，中国房地产经历了一个从无到有，逐步成熟的过程，多数人通过或租或买形式，使得住的需求逐步得到缓解，但“房价”问题无论对于已购房，还是未购房的群体，仍然是焦虑的重要来源之一。12021新居住消费调查报告从居住状态看，过半数受访者居住的是自有房屋，占比约为56.7%。对于消费者而言，他们的房屋套均面积是多少？统计发现，受访样本家庭的平均住房建筑面积（取截面算数平均数）约为104.8平，根据2020年统计年鉴，2019年我国平均家庭户规模（人/户）约为2.92。如果据此进行测算，受访样本人均住房建筑面积约为35.9平。根据2020年底召开的全国住房和城乡建设工作会议披露数据显示，2019年中国城镇人均住房建筑面积达到39.8平方米。1978 年，我国城镇人均住房建筑面积仅为6.7平，按照家庭人均三四口计算，家庭住房建筑面积仅约为20.1到26.8平。此后40 年，尤其是 1998 年房改以来，我国进入商品房时代，城镇人均住房建筑面积获得了巨大提升。如果分城市级别看，一线城市套均面积约为95.6平（95%置信区间为94.8-97.2），人均住房建筑面积约为31.9平（按照户均三口计算）；新一线城市套均面积约为106.3平（95%置信区间为105-108.2），人均住房建筑面积约为35.4平；二线城市套均面积约为106.8平（95%置信区间为105.3-108.2），人均住房建筑面积约为35.6平；对于三四线城市而言，套均面积约为106.9平（95%置信区间为105.8-108.0），人均住房建筑面积约为35.6平。从调研结果看，居住面积总体呈现”城市越大，房子越小“的特征，其中，一线城市与其他城市差异显著，受到供给结构影响，一线城市居住面积明显偏低。1.1 住得多大1.1.1 自有住房：住多大面积的房子？如果从平台成交数据分析，居住面积又呈现出什么特征？笔者统计了贝壳找房大数据平台2021年1月-3月重点40城22万条成交样本数据，按照城市级别划分，发现一线城市套均成交面积约为75.3平，按照同样逻辑，人均面积约为25.1；新一线套均成交面积约为86.6平，人均面积约为28.9平；二线城市套均成交面积约为87.8平，人均约为29.3平。020406080100120三四线二线新一线一线整体020406080100二线新一线一线不同等级城市购房套均面积（平方米）调查数据平台数据22021新居住消费调查报告总结发现，按照城市级别呈现的变化趋势与调研数据相符，一线城市同样存在显著差异。如果分城市看，城市间成交套均面积差异显著，以长沙、南昌、佛山、石家庄及郑州为代表的城市，套均成交面积均在90平以上，特别是长沙，是40城中唯一过百的城市，这与长沙相对“友好”的成交均价不无关系。以天津、上海、深圳、大连、北京及南京为代表的城市，套均成交面积在80平以下，小户型成为主力成交户型。020406080100120天津上海深圳大连北京南京广州沈阳东莞烟台重庆成都青岛厦门福州太原无锡合肥苏州杭州宁波西安武汉济南昆明郑州石家庄佛山南昌长沙全国30城购房套均面积（平台数据，平方米）32021新居住消费调查报告从租赁角度看，租客更倾向租多大的房子？贝壳研究院统计了选择独立整租的客群，汇总计算发现，2350个调查样本租赁的套均面积约为75.8平。如果从城市维度划分，发现一线城市客群租赁的套均面积约为62.9平（95%置信区间为60.1-65.7平），新一线城市客群租赁的套均面积约为75.8平（95%置信区间为73.1-78.4平），二线城市客群租赁的套均面积约为75.7平（95%置信区间为72.3-79.1平），三四线城市套均面积约为84.6平（95%置信区间为81.4-87.9平）。总体而言，城市能级越高，受制于租金压力、城市户型结构特征及职住均衡等因素，租客选择的租赁面积相对较小。1.1.2 租赁：租多大面积的房子？对于自有住房客群而言，“购房后房价下跌”成为最大的焦虑。自2016年3季度以来，房地产行业始终坚持着“房住不炒”的政策底线，因城施策的调控影响下，房价保持着相对稳定的状态。根据十四五期间提出“坚持房住不炒定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”的建议，可预见，“房住不炒”依然是主旋律，“平稳健康发展”就是目标。对于独立整租赁群体而言，受访者感到最焦虑的是“买不起自己的房”，占比达到45.8%，对于首次置业的刚需群体而言，“上车难”成为他们最主要焦虑的之一。对于房价相对高企的一线及头部新一线城市而言，这个焦虑因素的占比相对更高。在房住不炒的政策影响下，稳房价、稳地价、稳预期已成为长效机制，客群的市场预期已经趋于稳定。在“稳”字当头的市场预期之下，“买不起自己的房”的焦虑预计会相对降低。1.2 住房焦虑，有何不同？020406080100三四线二线新一线一线整体不同等级城市租住套均面积（平方米）42021新居住消费调查报告除了首要因素，其次的焦虑因素是“租房时房东涨价”，占比达到44.3%。租客，特别是新生代租客，在租住生活中面对租金的上涨往往会猝不及防，但又无可奈何。对于此种情况，租客在租赁过程中，应当通过法律手段切实保护好自己的合法权益。根据国务院办公厅发布 关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见 要求，住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金；承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金。住房消费焦虑：购房&租房比较（占比，%）01020304050607080租买租房时房东涨价买不起自己的房购房后房价下跌52021新居住消费调查报告第2部分 客群居住行为分析新时代下，新房、二手、租赁等住房消费市场蓬勃发展，人们对于美好居住生活的追求在不断提升，在居住消费升级的大趋势下，消费行为也呈现出多元化发展趋势。62021新居住消费调查报告在购房时间分布上，出现了代际、城市级别、性别上的差异，这主要是受到需求、城市房价、购房负担等多种因素影响。近年来，住房消费主力人群更新，年轻购房者在房地产交易中所占比重增速明显。虽然80后仍是住房消费主力人群，但90后近年来占比提升迅速，从调查结果看，70后、80后、90后消费者在2016年及以后买房占比呈升高趋势，90后群体中2016年及以后买房的占比为42.2%，而70后这一占比仅为19.86%，相差22.34个百分点。2.1 购房客群特征分析2.1.1 购房时间分城市级别看，城市级别越低，2016年及以后购房的占比越高。一线城市住房消费者中，2016年及以后买房占比为31.66%；而三线及以外城市2016年及以后买房占比为38.62%，两者相差6.96个百分点。在高能级城市，受制于城市高房价及限购政策等影响，消费者购房置业难度相对较大，需要更长时间财富积累才能实现。此外，分男女性别看，在过去近5年时间里买房的男性占比为38.81%，女性占比为34%，女性略低于男性4.81个百分点。0204060801002016年及以后2011-2015年2010年及之前65后70后80后90后购房时间区间购房时间&客群年龄分析0204060801002016年及以后2011-2015年2010年及之前其他三四线二线新一线一线购房时间区间购房时间&客群城市分析（占比，%）020406080100女男购房时间&客群性别分析（占比，%）72021新居住消费调查报告以40城为研究样本，贝壳研究院以平台成交数据测算了购房者的实际购房年龄，分二手房、新房看，新房购房年龄偏低。以一线城市为例，购买新房的平均年龄约为34.4岁，购买二手房的平均年龄约为35.1岁，两者相差将近一岁。究其原因，一方面受城市住房供给影响，存量房市场以二手成交为主，而进入存量房市场的多为高能级城市，购房压力相对较高，导致购房者年龄后移；另一方面，受置业目的影响，购置新房多为首套刚需（不排除末次的豪改，但豪宅成交占比相对较低），以青年群体为主，而购置二手的多为改善性群体，如因家庭结构变化，子女教育等因素换房，导致购房年龄后移。此外，年龄差异还受到城市人口年龄分布、城市规划、投资性诉求及消费者购房偏好等多重因素影响。2040二手房新房沈阳贵阳武汉太原长春南京南昌合肥哈尔滨郑州长沙重庆济南烟台无锡苏州石家庄昆明佛山成都南宁青岛徐州广州天津福州厦门杭州大连廊坊惠州西安上海东莞北京宁波嘉兴深圳南通珠海不同城市客群购房年龄分析（岁）010203040一线新一线二线82021新居住消费调查报告2.1.2 购房价格在购房过程中，价格始终是左右消费者选择的关键因素之一，调查显示，35.9%受访者购买的房屋总价在100万元以内，61%的受访者购房支出在200万元以内；不过，购房支出在城市级别、代际、收入和婚姻状态等维度上也存在着显著差异。901万-1000万801万-900万701万-800万601万-700万501万-600万401万-500万301万-400万201万-300万101万-200万100万及以下一线城市购房压力大，购房支出远高于其他城市。在此次调查中，一线城市购房者总支出在100万以内的占比仅为19.39%，而新一线城市、二线城市和其他城市的这一占比分别为33.3%、38.2%和44.8%，差异显著。同时，购房支出与城市能级间呈现强相关关系，能级越高，购房支出相应越高，呈阶梯上升趋势。从高价段占比看，一线城市购买房屋价格在300万以上的占比为45.82%，而其他城市这一占比仅在20%左右。根据贝壳研究院发布的 2020城市刚需