题库检测试卷B卷附答案房地产估价师之估价原理与方法题库综合试卷A卷附答案

题库检测试卷题库检测试卷 B B 卷附答案房地产估价师之估价原理卷附答案房地产估价师之估价原理与方法题库综合试卷与方法题库综合试卷 A A 卷附答案卷附答案 单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、估价报告经内部审核合格并完成有关签字、盖章等手续后，估价机构应按照有关规定或与委托人约定的方式，及时将估价报告交给（）。A.估价师 B.委托人 C.地方性审查机构 D.地方级政府【答案】B 2、比较法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低 2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高 1%，若改为直接比较，则可比实例相对于估价对象状况下的得分为（）。A.105 B.97 C.98 D.103【答案】B 3、症状和体征的总称是 A.病 B.证 C.症 D.主诉【答案】C 4、收益法的雏形是（）。A.地租资本化法 B.报酬资本化法 C.早期购买年法 D.直接资本化法【答案】C 5、如果房地产拥有者急需现金周转，则成交价格多会（）正常市场价格。A.低于 B.等于 C.高于 D.无法确定【答案】A 6、一般的无形资产主要是权益的价值。下列选项中，不属于无形资产的是（）。A.专利权 B.专有技术 C.商标权 D.房地产【答案】D 7、在估价中选取 4 个可比实例，甲成交价格为 4800 元/m2，建筑面积为 100m2。首次付清 24 万元，其余半年后支付 16 万元，一年后支付 8 万元；乙成交价格为 5000 元/m2，建筑面积为 120m2，首次支付 24 万元，半年后付清余款 36 万元；丙成交价格为 4700 元/m2，建筑面积为 90m2，成交时一次付清；丁成交价格为 4760 元/m2，建筑面积为 110m2，成交时支付 20 万元，一年后付清余款32.36 万元。已知折现率为 10%，那么这 4 个可比实例实际单价的高低排序为（）。A.甲乙丙丁 B.乙丁甲丙 C.乙丙甲丁 D.丙乙丁甲【答案】C 8、在采用市场法估价时也可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些()。A.市场案例 B.交易实例 C.交易预期值 D.市场预期值【答案】B 9、某商场建成于 2000 年 10 月，收益期限从 2000 年 10 月到 2040 年 10 月，预计未来正常运行年潜在毛收入为 120 万元，年平均空置率 20%，年运营费用 50万元。目前该类物业无风险报酬率为 5%，风险报酬率为安全利率的 60%，则该商场在 2005 年 10 月的价值最接近于（）万元。A.536 B.549 C.557 D.816【答案】A 10、在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应（）。A.假定建筑结构是安全的 B.肯定建筑物是安全的 C.强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定 D.说明建筑结构安全难以确定【答案】A 11、现有某总建筑面积为 15000m2 的在建工程，已知土地使用年限为 40 年（自开工之日算起），计划开发期为 3 年，现已进行 1.5 年。估计建成还需 1.5 年，投入使用后年净收益为 480 万元，报酬率为 8%，折现率为 12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为（）万元。A.3939.61 B.4433.88 C.4768.50 D.5652.09【答案】C 12、某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（）。A.技术上可能 B.财务上可行 C.价值最大化 D.法律上允许【答案】D 13、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用（）测算。A.指数修匀法 B.平均增减量法 C.平均发展速度法 D.二次抛物线趋势法【答案】C 14、某房地产重新开发建设的建设成本、管理费用、投资利息分别为 4000 万元、180 万元和 350 万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的 3.5%、6%，成本利润率为 20%。该房地产的重置价值为（）万元。A.5570 B.5976 C.6053 D.6135【答案】C 15、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常负担下的价格会（）。A.上升 B.下降 C.不变 D.无法确定【答案】A 16、高热后，皮肤干燥，或肌肤甲错并有皮肤瘙痒的病机是 A.津停气阻 B.气随液脱 C.津枯血燥 D.津亏血瘀【答案】C 17、房地产使用权目前主要是()。A.土地占有权 B.土地收益权 C.土地所有权 D.土地使用权【答案】D 18、在百分比法中，交易情况修正系数应以（）为基准来确定。A.成交价格 B.市场价格 C.交易价格 D.正常价格【答案】D 19、十二经别的主要功能是 A.加强相互表里的两条经脉在深部的联系 B.加强足三阴经、足三阳经与心脏的联系 C.扩大十二经脉的主治范围 D.加强十二经脉对头面的联系【答案】A 20、城市规划规定了一宗土地为居住用途，这属于合法权益（）的内容。A.合法产权方面 B.合法使用方面 C.合法处分方面 D.合法居住方面【答案】B 21、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的（）作为标准深度。A.中位数 B.众数 C.平均数 D.分位数【答案】B 22、“惊则气乱”，则 A.精神萎靡，气短乏力 B.心无所倚.神无所归.虑无所定 C.精神不集中，甚则失神狂乱 D.心悸，惊恐不安【答案】B 23、某套 200m2、单价 4000 元/m2 的住宅，要求成交时首付 20 万元，余款在 3年内分 3 期支付，每期末支付 20 万元。如果折现率为 5%，则该套住宅的实际价格为（）万元。A.71.84 B.74.47 C.75.23 D.80.00【答案】B 24、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为 50 年，不可续期，已使用 10 年，建筑物剩余经济寿命为 55 年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益 8 万元，报酬率为 8%，则该房地产的收益价格为（）万元。A.95.40 B.97.87 C.98.55 D.99.33【答案】A 25、某宗房地产在现状下持续经营的价值为 5000 万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为 6500 万元，装修费用为 800 万元，装修期为 1 年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为 500 万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为 8000 万元，改造费用为 2160 万元，改造期为 1 年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为 500 万元；折现率均为 10，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是（）。A.维持现状 B.改变用途 C.重新装修 D.重新开发【答案】A 26、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或服务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从（）上把握房地产价格的“数量”。A.货币支付 B.价值 C.现象 D.本质【答案】C 27、某房屋的建筑面积为 100m2，单位建筑面积的重置成本为 1000 元/m2，建筑物自然寿命为 45 年，残值率为 2.5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为 10 年，建筑物市场价格为 7.5 万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为（）年。A.29 B.39 C.40 D.45【答案】B 28、房地产开发利润率由大到小的顺序是（）。A.直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率 B.直接成本利润率、成本利润率、投资利润率、销售利润率 C.销售利润率、成本利润率、投资利润率、直接成本利润率 D.成本利润率、直接成本利润率、投资利润率、销售利润率【答案】A 29、根据房地产估价机构管理办法，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。A.行政区域 B.估价目的 C.估价对象规模 D.价值类型【答案】B 30、运用假设开发法估价必须考虑资金的（）。A.实用价值 B.有效价值 C.折算价值 D.时间价值【答案】D 31、下列不属于对房地产估价的需要的是（）。A.办理出国移民提供财产证明需要的估价 B.在房地产征收、拍卖时不需要进行估价 C.对各种涉及房地产的违法、违纪行为，在衡量情节轻重时，通常不仅考虑涉案房地产的实物量 D.国有建设用地使用权期间届满需要的估价【答案】B 32、由房地产净收益求取房地产价值的公式属于净收益与（）相匹配的内容。A.资本化率 B.实际报酬率 C.名义报酬率 D.自有资金报酬率【答案】A 33、三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务是（）。A.在建工程抵押估价业务 B.公司上市估价 C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务 D.司法鉴定估价【答案】A 34、某宗房地产 2013 年 6 月 1 日的价格为 1800 元/m2，现需要将其调整到2013 年 10 月 1 日。已知该宗房地产所在地区类似房地产 2013 年 4 月 1 日至 10月 1 日的价格指数分别为 79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2013 年 6 月 1 日为 100）。该宗房地产 2013 年 10 月 1 日的价格为（）元/m2。A.2402.22 B.2302.22 C.2202.22 D.2102.22【答案】B 35、在新开发区内有一块土地，总面积是 20000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是 3000 元/m2，则可转让土地的价格是（）。A.2500 万元 B.3500 万元 C.3600 万元 D.3000 万元【答案】C 36、房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源于（）的限制。A.房地产地役权 B.房地产权利及其行使租赁权 C.房地产使用管制 D.相邻关系【答案】D 37、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常负担下的价格会（）。A.上升 B.下降 C.不变 D.无法确定【答案】A 38、当新用途下的房地产价值减去改变用途的必要支出及应得利润大于现用途下的房地产价值时，应以（）为前提进行估价。A.维持现状 B.更新改造 C.改变用途 D.重新开发【答案】C 39、被认为是一种相对科学准确、公平合理，能够节省人力、财力，可以在短时间内对许多宗土地进行估价的方法的是（）。A.路线价法 B.市场法 C.假设开发法 D.收益法【答案】A 40、在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是（）。A.取得待开发房地产的时间 B.开发期间的某个时间 C.开发完成后的时间 D.开发完成之后的某个时间【答案】B 41、商品经济是 A.以自给自足为特征的经济形式 B.为他人而生产的经济形式 C.直接以交换为目的的经济形式 D.存在于一切社会的经济形式【答案】C 42、假设某类住宅价格从 3000 元/m2，下降到 2800 元/m2，其需求量从 900 套上升到 1000 套，则用中点法计算该类住宅需求的价格弹性为()。A.-1.33 B.-0.66 C.0.66 D.1.53【答案】D 43、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有（）。A.在建工程抵押估价业务 B.城市房屋拆迁补偿估价业务 C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务 D.正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务【答案】D 44、某套住宅总价为 30 万元，套内建筑面积为 125m2，套内墙体面积为 20m2，分摊的共有建筑面积为 25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为()元/m2。A.1667 B.1765