住宅小区项目可行性研究报告范例剖析.docx

景苑名城住宅小区项目可行性研究报告姓名：专业：班级：学号：鑫瑞宏盛有限公司目 录第一章 总论一、项目背景二、可行性研究报告的编制依据三、项目概况四、项目开发企业概况第二章 市场分析一、A市概况二、A市房地产住宅市场分析三、主要竞争项目分析四、项目SWOT分析第三章 项目建设条件及实施计划一、项目建设内容及建设规模二、项目建设条件三、项目规划设计方案四、项目环境影响五、项目管理组织六、项目实施计划第四章 项目风险分析一、政策风险分析二、社会风险分析三、经济风险分析四、行业风险分析五、管理风险分析 六、资金风险分析七、结论第五章 项目财务分析一、拆迁成本分析二、建筑成本分析三、建筑成本估算第六章 项目总结第一章 总论一、项目背景：鑫瑞宏盛公司开发的景苑名城住宅小区以其高品质的开发建设、优美的居住环境受到鹿邑老百姓的欢迎东村家园”住宅小区是该公司开发的第一个项目，位于鹿邑县城和谐路口陈抟公园对面，占地面积约9.7亩，该项目原为老停车场，经鹿邑县委、县政府、建设局、房产局及计划委员会批准，该地块由鑫瑞宏盛公司开发建设今后建成后的东村家园小区周边各项生活配套设施齐全，交通便利，是鹿邑县目前新城区乃至整个县城城市中心点。

整个项目总投资预计2.5亿元，整个“东村家园”项目工程构思精致时尚，并充满高品质生活气息，各建筑单体相互有机联系，互为借景，整体布局充满生活体验的意趣，市场反映相当热烈，至2016年7月3日至2016年7月13日，项目来电高达258组客户，客户反响热烈良好项目计划一年之内完成一定量的销售，并签订了相应的销售合同鑫瑞宏盛公司和“东村家园”住宅小区良好的形象普遍得到鹿邑县政府相关部门和市民的认同 “东村家园”工程建设内容包括10栋6层楼、一个小区园林规划、一个涌泉池及相应的小区配套公用设施目前项目设计已进入准备动工阶段，地勘工作已经完成，售楼部建设在鹿邑县委、县政府及相关部门的大力支持下，明年7月底竣工各种证件还在办理当中，预计2017年9月可以开盘　　二、可行性研究报告的编制依据：　　 (1)《城市居住区规划设计规范》　　 (2)《A市城市拆迁管理条例》　　 (3)《城市居住区公共服务设施设置规定》　　 (4)《住宅设计规范》　　 (5)《住宅建筑设计标准》　　 (6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》　 　(7)《城市道路绿化规划及设计规范》　　 (8)《高层民用建筑设计防火规范》　　三、项目概况 1、项目名称：景苑名城住宅小区　　2、地块位置：该基地东起陈抟公园，南至和谐路，西至谷阳路、北至紫光大道 ，围合区内土地面积约150亩。

　　3、建设规模与目标：　　 土地面积：约9.7亩(约26300平方米)　　 容积率：2.0 　　 土地价格：5000 元/亩建筑面积(预计)： 58270㎡　　4、周围环境与设施　　 (1)步行约10 分钟可至鹿邑县中心　　 (2)西侧为县中心景点　　 (3)东侧为鹿邑县绿化带，南侧为老君台广场　　 (4)西南靠近鹿邑县博德小学　 　(5)北面为鹿邑县人民银行四、项目开发企业概况：鑫瑞宏盛有限公司是一家以投资房地产开发和商业地产及酒店为主的大型现代化企业，公司总部设在北京，注册资金2000万元公司成立以来，依托公司的繁荣商业优势和名牌大学、研究机构的智力优势，业务不断发展扩大公司现有企业员工1000多人，均为本科以上学历公司股东皆为业内资深人士，研究生以上学历，资金实力雄厚，实践经验丰富公司下设投融资部、技术部、拓展部、法务部等部门，拥有房地产开发经营、建筑设计、营销管理、法律、财务、计算机等各类专业人才，是一支整体素质高、技术力量雄厚、竞争能力强、发展潜力巨大的优秀队伍公司秉承“用心做事，诚信为人”的企业精神，坚持以产品品质为核心，不断为客户创造价值。

同时，公司奉行创新、求实、敬业的服务理念，不断探索顺应时代要求的专业经营开发之道，在借鉴国外求经验的同时，深刻分析国内实际情况，运用科学的决策方法和创新的开发理念，将商业运营、房地产经营和资本运作有机结合，并逐步形成了地产开发业务的核心竞争优势第二章 市场分析　　一、 A市概况　　A市位于 河南岸，面积 平方公里，人口 万　　生态环境优良境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区全市森林覆盖率达56%，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点　　投资环境良好交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网;水运以长江干流的重要港口——A港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，A港泥洲新港区一期工程已动工;通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络　　项目所在区位于 江中下游南岸，与B市接壤，是A市政治、经济、文化中心全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处城区人口12万　　二、 A市房地产住宅市场分析　　A市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。

1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起1999年至今为房地产业发展与规范阶段以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期到目前为止，A市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立　　二OO三年，A市房地产业主要特征表现在以下几个方面：　　表现之一：投资增幅大房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%　　表现之二：市场供销两旺主城区竣工商品房面积 20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米城市人均住房建筑面积已达26平方米　　表现之三：房价平稳上升城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右　　表现之四：交易市场持续升温全市全年共办理各类房产交易1.12万起A市城区共办理各类房产交易7938起，面积达89.62万m2，比上年度分别增长25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40万m2，成交金额8800万元。

　　表现之五：拉动经济效果显著房地产业增加值占全市GDP增加值14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元;房地产业上缴国家税收2800万元　　对今后市场的预测：　　---—从购房能力看　　伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热　　——从投资角度看　　由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%　　——从消费结构看　　随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显住房消费正由“居住型”向“享受型”转变二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大据调查，汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房　　——从需求关系看　　根据城市总体规划，城市建城区面积将由14.6平方公里发展到27.8平方公里，城市人口由12万人增加到30万人在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，A市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。

　　三、主要竞争项目分析　　住宅小区详细情况如表：　　项目 套数 建筑面积(万㎡) 平均单价(元/㎡) 位置　　向阳小区 1500 22 1400 宝山路　　新华小区 785 8 1344 黄河街　　银河小区 170 1460 银河街　　成光小区 130 1400 学院路　　太阳神小区500 6.9 1508 英雄路　　部分商业网点详细情况　　项目 面积㎡ 单价元/㎡ 位置　　汇丰花园 40~~80 4000~5600 新城区　　秋爽花园 50~~70 5000~12000 市中心　　碧苑小区 36~~50 6800 建设路　　桃园小区 车库 550 秋浦路荷花村 车库 550 建设路四、项目SWOT分析　　1、优势及机会　　(1) 该项目地处A市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域　　(2) A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间　　(3) 东侧 的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性　　(4) 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础　　(5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。

　　(6) 该项目以毛地出让，起价 元/亩，使得取得该地块的前期资金较少　　(7) 该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区，我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴　　(8) 我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展　　(9) 物业管理公司在A市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性　　(10) 拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会　　2、劣势及威胁　　(11) 拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键　　(12) A市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性　　(13) 市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性　　(14) 外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高　　(15) 规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性　　(16) 小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性　　(17) 该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大　　(18) 花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。

　　(19) 拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能　　(20) 周遍的生活配套设施及交通不够完善第三章 项目建设条件及实施计划一、项目建设内容及建设规模 “景苑名城”项目规划用地位于和谐路口陈抟公园对面，占地面积约9.7亩，规划用地西临法院，东靠文体路，南有樱花廊庭小区，用地地形不复杂，规划限制不大项目两层地下室及结构基础勘探完成，准备进行项目地基建设，初步规划总建筑面积约58270㎡(含地下部分)，其中住宅面积50660㎡，配套商业面积2590㎡，住宅户数为415户。