房地产经纪课程设计报告说明书.pdf

广西科技大学（筹）鹿山学院课程设计报告说明书课程设计报告说明书课程名称：课程名称：房地产经纪课题名称：课题名称：沃德.梦想 商品房销售代理指导教师：指导教师：王尚民/黄湘红班班级：级：房产 101姓姓名：名：陈永礼成绩评定：成绩评定：指导教师签字：指导教师签字：2012年年11月月25日日目录目录第一章绪论…………………………………………………………………………1第一节 前言………………………………………………………………………1第二章方案设计……………………………………………………………………2第一节 房地产经纪机构的设立…………………………………………………2一、 房地产经纪机构设立的定位………………………………………………2二、 房地产经纪机构的门店选址………………………………………………2三、 房地产经纪机构的业务选择范围…………………………………………2四、 房地产经纪机构的组织形式………………………………………………2五、 房地产经纪机构的经营模式………………………………………………2六、 房地产经纪机构的岗位设置………………………………………………2七、 房地产经纪机构的人员分工………………………………………………2第二节 市场篇……………………………………………………………………3一、 沃德梦想新建商品房销售代理业务的政策分析……………………………3二、 沃德梦想新建商品房销售代理业务的市场分析与预测……………………3三、 沃德梦想新建商品房销售代理业务的竞争分析……………………………4第三节操作篇……………………………………………………………………4一、 沃德梦想新建商品房销售代理的操作流程步骤……………………………5第四节 新建商品房销售代理的经济评价篇……………………………………6一、沃德.梦想新建商品房销售代理业务的投资与成本、利润收入估……6第五节 新建商品房销售代理的风险与控制篇…………………………………6一、 利用盈亏平衡分析防范风险………………………………………………6二、 利用敏感性分析防范风险…………………………………………………7三、 利用概率分析防范风险……………………………………………………9结束语……………………………………………………………………………10致谢致谢………………………………………………………………………………11参考文献参考文献…………………………………………………………………………11附录………………………………………………………………………………12第一章第一章绪论绪论第一节第一节 前言前言主要内容是新建商品房销售代理的研究，通过研究新建商品房销售代理，进一步了解新建商品房代理业务、 住宅项目的销售代理、 写字楼项目的销售代理、等商业项目的销售代理。

通过房地产经纪某项业务的全程策划设计，进一步熟悉房地产经纪业务操作流程，掌握房地产经纪业务流程重组设计，初步掌握其设计原则、方法和步骤，并获得策划设计技能的基本训练方法是：通过模拟实践操作，设置房地产经纪机构公司、机构设立的定位、门店选址、机构的业务范围、机构的组织形式、机构的经营模式、机构的岗位的设置、机构人员分工等，以及设置相关业务流程分别分为市场篇、操作篇、业务经济评价篇、业务风险与控制篇通过查找相关文献资料，总结前人的研究成果，再结合自己的思考加工，从而得到独特新颖的结论，提升操作房地产经纪机构的能力.第二章方案设计第一节 房地产经纪机构的设立一、 房地产经纪机构设立的定位以“缔造品牌，求新创优，服务社会”为追求，以“发展房地产事业，规范房地产市场”为己任，以“勤奋、创新、团结、高效”为宗旨，以与开发商“风险共担、利益共享”为理念，在实际工作中敢于承担风险、挑战极限，致力于把房地产营销市场做深、做细，以公司的命脉承载销售二、 房地产经纪机构的门店选址位于广西柳州市城中区柳东派出所对面名称是沃德梦想商品房销售代理选址理由： 店面临主干道， 门店设在十字路口处， 拐角的位置， 成熟商业圈附近，交通方便，有多个楼盘即将交付的地方，大型或重点学校旁，周边高收入人群集中，有广泛的市场，周边片区是柳州市重点发展片区，周边人们需求大，门店前景美好。

三、 房地产经纪机构的业务选择范围广西柳州市城中区沃德梦想新建商品房销售代理， 商品房销售代理的主要内容是广告策划、广告设计及投放安排，销售现场管理和控制、销售咨询、商品房居间、中介、租赁服务、二书房中介、销售、租赁、贷款、置换、商业运作、商品房的行纪业务和拍卖业务等四、 房地产经纪机构的组织形式沃德梦想新建商品房销售代理的组织形式采用分部制组织结构， 采用直线参谋制公司高层负责公司重大决策和战略方向，具体项目和计划目标各个部门，各部门根据各项目情况组织实施五、 房地产经纪机构的经营模式 沃德梦想新建商品房销售代理的经营模式采用直营连锁经营模式， 连锁经营 有效地克服了零售企业由于店址固定，顾客分散造成，单店规模小，经营成本高 等缺点， 使企业可通过统一的信息管理统一的标准化管理和统一的广告宣传形成 规模效益分别分为 A 店、B 店、C 店、D 店、E 店.六、 房地产经纪机构的岗位设置各岗位分为总经理、行政部、财务部、策划部、设计部、招商部、广告部、公关部、销售部、项目部、交易部、法律顾问组、业务部、信息资料部七、 房地产经纪机构的人员分工设总经理一人，负责主管公司各部门业务和重大决策，行政部、财务部、策划部、设计部、招商部、广告部、公关部、销售部、项目部、交易部各设一名部长，法律顾问等，每个部设若干个部门员工。

其中，行政部负责办证、人事安排等业务 财物部主要负责物资采购、 资金结算等业务 策划部主要负责销售策划、公司前景策划等设计部负责设计门店装修招商部负责对外合作吸引外商加盟等广告部主要负责宣传公关部负责礼仪方面的内容销售不负责销售项目部负责研究可行性项目的开发各部门相互协调，分工合作各部长管理各部门的员工，各部长要对总经理负责第二节 市场篇一、 沃德梦想新建商品房销售代理业务的政策分析为了遏制房价过快上漲，2010 年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供給、加强监管等方面對中国房地产市场进行了全方位的调控中国国务院在 2011 年 1 月下旬出台了被形容为“力度惊人” ，所属程度“前所未有”的八条房价调控措施（简称“国八条” ） 中国一线重点城市的房价涨幅明显收窄，涨勢向二三线城市转移京版“国八条”的落实細則，其中一个重要的措施，是限制在北京納税或者繳納社保未达到五年的外来戶籍家庭，不准在北京购房2012 年国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家將进一步理顺房地产政策，糾偏改造，使其房地产业健康发展一线重点城市的房价均已达到高位，加上“限贷” 、 “限购” 、 “限价”一系列的调控政策使得一线重点城市房地产尤其是住宅投资的收益明显收窄。

近年來，一大批资金充裕的一线房地产企业逐步把房地产开发的“主战场”转移到了二、三线城市，导致了二、三线城市房地产开发和投资快速升溫由于一线城市房地产调控政策愈加严重， 部分需求将因受限制转至二三线城市置业，未来一段时间內西南地区二三线城市商品房市场可能因此而增加购房需求同时，随着区域一体化的推进，城市化进程加速，二、三线城市房地产市场的刚性需求也随之增加，为二、三线城市房地产发展帶來了新的契机和空间二、沃德梦想新建商品房销售代理业务的市场分析与预测2009年1-10月份， 柳州房地产市场总投资达100.26亿元， 同比增长了3.8%，楼盘均价超过 3800 元/平方米，是继 2007 年柳州楼市飞速发展后，房价涨幅最快的一年2009 年来，柳州楼市销势持续火暴，成交量不断放大，春节后楼价开始触底回升，到五一之后，柳州楼市回暖迹象明显，阳光 100 城市广场、中房•世纪广场等楼市，单日销售破亿，再现排队购房现象一些楼盘上市，出现推出 100 套住房千人抢购的局面 购房者担忧房价持续上涨是造成供不应求的一个原因，供不应求与开发商的背后助推也有一定关系2009 年二手房方面也异常火暴，买家捂盘的现象屡有发生。

进入 12 月份，中央政府针对楼市调控连连，从金融、土地、税收等方面，加强了楼市的调控，房开商的心再一次提起总体来说“国四条”是对金融危机以来， 国家对抑制房价过快上涨采取的一系列措施的重申和完善，从住房供给、需求、监管等方面对畸高房价打出的组合拳，拉开了中国房地产以拉动经济为主转向民生为主的重大转折 柳州是以自住型购房者为主的三线城市，投资投机性购房者只占极少数，因而在“国四条”中，大多柳州购房者更关注“增加普通商品住房的有效供给”、“加强市场监管”、 “大规模推进保障性安居工程建设”的执行力度 特别是在用地上要适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁住房的供应当前，部分房地产市场开发商通过违规放号、要求购房者交纳诚意金等方式哄抬房价、制造恐慌气氛，严重扰乱楼市正常交易秩序此次“国四条”将加强整顿房地产市场秩序，完善土地招拍挂和商品房预售制度，对违规行为给予严惩这些，显然要给百姓一个稳定的市场预期，给了因自住和改善性需求而购房的老百姓吃了“定心丸”现在楼市好了，就会刺激开发商，纷纷要加大投资力度，增加房源，柳州本土市场缺乏有力的竞争机制，外地品牌及地王的诞生将成为催化剂，催进柳州市场竞争机制的成熟。

为贯彻落实国家促进房地产市场健康发展的精神，柳州市出台了稳定房地产市场的一系列相关措施， 大力地推动了全市改制企业职工危旧房改造和经济适用房的投资柳州市城中区新建商品房销售代理的市场成熟，区内商品房销售代理公司如雨后春笋三、沃德梦想新建商品房销售代理业务的竞争分析即使处于 2008 年底那样的低潮期，柳州依然存在一股购房刚性需求，主要包括拆迁户、外来定居者、本地购房者等，这三股势力交叉上行，形成了具有一定经济实力的购房需求，他们的存在，削弱了经济大势对柳州房价的影响力度同时，各地产商为了保存实力，2009 年上半年减少了楼盘开盘量，致使开发量减少， 从经济学上看， 即使需求量不变， 供应量减少， 也会使价格出现上行趋势2009 年当中， 6 月是一个分水岭， 在下半年， 若新楼盘投放市场量明显减少的话，供需矛盾会更加突出，价格上行趋势是必然的因此，从投资而言，在此趋势凸显前购房较为理想所以新建商品房销售代理服务前景依然看好，存在着多种风险和机遇并存，竞争依然严峻第三节 操作篇一、 沃德梦想新建商品房销售代理的操作流程步骤我作为沃德梦想商品房销售代理公司的总经理， 我把沃德梦想新建商品房销售代理业务分为七个阶段进行，层层推进。

分别是项目信息开发与整合、项目研究与拓展、项目签约、项目执行企划、销售准备、销售执行、项目结算第一阶段：项目信息开发与整合阶段在这一阶段我首先要调动沃德梦想商品房销售代理的全体人员进行项目信息的开发， 即发动每个员工通过各种途径尽力打探新建商品房项目的信息，然后交给项目部和策划部负责收集、汇总并初步筛选所得到的信息，上报我或专门决策人员，经我和专门决策人员分析，决定项目后，再分门别类地落实到各分公司，各分公司再进行审核，并交给各部门落实执行第二阶段：项目研究与拓展阶段组织策划部和设计部人员协调对承接项目进行营销策划确定项目销售的目标客户群、销售价格策略和具体市场推广的方式与途径等，撰写书面营销策划报告策划后交项目部组织研究拓展，并上交我审批第三阶段：项目签约阶段安排项目部和招商部部长具体与沃德梦想开发商进行谈判，并起草代理合同文本，然后在交易部门、法律顾问、我和我的决策人员进行沟通，并各自签署意见书，安排专门负责法律事务的人员对代理合同草案出具书面法律意见书，提交我，最后，由我签署已与开发商达成一致的合同第四阶段：项目执行企划阶段项目部根据已签署的代理合同，对营销策划报告进行修改，并初步制定项目的执行指标，并初步制定项目的执行指标， 。