房地产开发估算、报告报表编写教学材料.ppt

房地产开发项目投资与收入估算 1 投资估算 房地产开发项目投资估算的范围，包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费、销售费用、其他费用及开发期税费等，各项费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是由于不同建设项目类型的特点不同，其费用构成有较大的差异 11 土地费用估算 开发项目土地费用是指为取得开发项目用地而发生的费用 开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同 主要有以下几种：划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价 （2）土地出让地价款 以出让形式取得城市熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地出让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成； 以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和城市基础设施建设费构成，获得此类土地使用权的开发商，需要进行房屋拆迁和土地开发活动，并相应支付城镇土地拆迁补偿费 土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地用途及使用条件等许多方面因素决定 许多城市对土地制定了基准地价，具体宗地的土地出让地价款要在基准地价的基础上加以适当调整确定。

（3）土地转让费 土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付的土地使用权的转让费依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其它合法使用者 土地使用权转让时，地上建筑物及其它附着物的所有权随之转让 （4）土地租用费 土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用 以租用方式取得土地使用权可以减少项目开发的初期投资，但在房地产项目开发中较为少见 （5）土地投资折价 房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资 在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要将土地使用权评估作价 12 前期工程费 前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出 项目的规划、设计、可行性研究所需的费用支出一般可百分比估算一般情况下，规划设计费为建安工程费的3左右，可行性研究费占项目总投资的1一3，水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的05左右 “三通一平”等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用这些费用的估算，可根据实际工作量，参照有关计费标准估算。

13 房屋开发费 房屋开发费包括建筑安装工程费、公共配套设施建设费和基础设施建设费 （1）建筑安装工程费 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备采购费用和安装工程费用（给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等）等 当房地产项目包括多个单项工程时，应对各个单项工程分别估算建筑安装工程费用 （2）公共配套设施建设费 公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的各种公共配套设施（或公建设施）的建设费用 主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等一般按规划指标和实际工程量估算 （3）基础设施建设费 基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用 主要包括：自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用一般按实际工程量估算 在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。

具体估算方法的选择，应视资料的可获得性和费用支出的情况而定比较常用的方法有以下几种： 1）单元估算法单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法 如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资、以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资等 2）单位指标估算法单位指标估算法是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法一般来说，土建工程、给排水工程、照明工程可按建筑平方米造价计算，采暖工程按耗热量（千卡/小时）指标计算，变配电安装按设备容量（千伏安）指标计算，集中空调安装按冷负荷量（千卡/小时）指标计算，供热锅炉安装按每小时产生蒸汽量（立方米/小时）指标计算，各类围墙、室外管线工程按长度（米）指标计算，室外道路按道路面积（平方米）指标计算等 3）工程量近似匡算法工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资 4）概算指标法概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用常使用的估算公式是： 直接费每平方米造价指标建筑面积， 主要材料消耗量每平方米材料消耗量指标建筑面积。

14 管理费 管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的 各种费用 主要包括：管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、社会保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房地产税、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊消、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用 管理费可按项目总投资的3一5估算如果房地产开发企业同时开发若干个房地产项目，管理费应该在各个项目间合理分摊 15 财务费用 财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用 利息的计算，可参照金融市场利率和资金分期投入的情况按复利计算；利息以外的其他融资费用，一般占利息的10左右 16 销售费用 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用 包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费等。

1.7 开发期税费 房地产开发项目投资估算中应考虑项目开发期所负担的各种税金和地方政府 或有关部门征收的费用 主要包括：固定资产投资方向调节税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、分散建设市政公用设施建设费、绿化建设费、初装费、建材发展基金、人防工程费等各项税费应根据当地有关法规标准估算 18 其他费用 其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等杂项费用 这些费用一般按当地有关部门规定的费率估算 19 不可预见费 不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和的3一7估算 当房地产开发项目竣工后采用出租或自营方式经营时，还应估算项目经营期间的运营费用 运营费用通常包括：人工费，公共设施设备运行费、维修及保养费，绿地管理费，卫生清洁与保安费用，维修与保养费，办公费，保险费，房产税，广告宣传及市场推广费，租赁代理费，不可预见费 2 资金使用计划 房地产项目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，编制资金使用计划表 在房地产项目可行性研究阶段，可以年、半年、季度、月为计算期单位，按期编制资金使用计划。

编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的付款特点，要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的具体情况 3 收入估算与资金筹措 8431 收入估算 估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的租售计划（含销售、出租、自营等计划） 租售计划的内容通常包括：拟租售物业的类型、时间和相应的数量，租售价格，租售收入及收款方式租售计划应遵守政府有关租售和经营的规定，并与开发商的投资策略相配合 （1）租售方案 租售物业的类型与数量，要结合房地产开发项目可提供的物业类型、数量来确定，并要考虑到租售期内房地产市场的可能变化对租售数量的影响 对于一个具体的房地产开发项目而言，此时必须明确：出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系，在整个租售期内每期（年、半年、季度、月）拟销售或出租的物业类型和数量综合用途的房地产开发项目，应按不同用途或使用功能划分 （2）租售价格 租售价格应在房地产市场分析的基础上确定，一般可选择在位置、规模、功能和档次等方面可比的交易实例，通过对其成交价格的分析与修正，最终得到房地产项目的租售价格 也可以参照房地产开发项目产品定价的技术和方法，确定租售价格 租售价格的确定要与开发商市场营销策略相一致，在考虑政治、经济、社会等宏观环境对物业租售价格影响的同时，还应对房地产市场供求关系进行分析，考虑已建成的、正在建设的以及潜在的竞争项目对拟开发项目租售价格的影响。

（3）租售收入 房地产开发项目的租售收入等于可租售面积的数量乘以单位租售价格 对于出租的情况，还应考虑空置期（项目竣工后暂时找不到租客的时间）和空置率（未租出建筑面积占总建筑面积的百分比）对年租金收入的影响 租售收人估算，要计算出每期（年、半年、季度、月）所能获得的租售收人，并形成租售收入计划 （4）收款方式 收款方式的确定，应考虑当地房地产交易的付款习惯，确定分期付款的期数及各期付款的比例 32 资金筹措 资金筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量 房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道 为了满足开发项目的资金需求，可优先使用资本金，之后考虑使用可投入的预租售收入，最后仍然不满足资金需求时，可安排借贷资金 房地产开发项目财务报表的编制 在完成房地产市场调查与预测、开发项目策划、开发项目投资与成本费用估 算、开发项目收入估算与资金筹措计划编制等基础工作后，就可以通过编制财务报表、计算财务评价指标，对房地产开发项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行财务评价 41 财务评价的报表 房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。

一些基础性数据（如成本、收入等）都存储于辅助报表中，这些辅助报表通过某种对应关系生成基本报表通过基本报表就可以对项目进行财务盈利能力、清偿能力及资金平衡分析 411 基本报表 （1）现金流量表 现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期（年、半年或季度、月）的现金流人和现金流出，用以计算各项动态和静态评价指标，进行开发项目财务盈利能力分析按投资计算基础的不同，现金流量表分为： 1）全部投资现金流量表 该表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案（不论其资金来源及利息多少）进行比较建立共同的基础 2）资本金现金流量表 该表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力 3）投资者各方现金流量表 该表以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力 （2）资金来源与运用表 该表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。

（3）损益表 该表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算投资利润率、资本金利润率及资本金净利润率等评价指标 应该指出的是，房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补5年内不足弥补的，用税后利润弥补。