2013年上海康桥周边市场调研报告.ppt

康桥周边市场调研报告,周边公寓市场分析,热销公寓房型汇总,目录,别墅市场汇总,在售花园洋房户型图汇总,市场总结,周边公寓市场分析,存量与潜在供应情况,截止于2013年4月7日，竞争板块内住宅存量以周康板块最大，存量面积近26.6万平方米，存量套数为2166套；三林板块存量为9.6万平方米，北蔡板块则在8.5万平方米最近受“新国五条”影响，上述三个板块内的存量快速下降，目前整体供应量主要集中在周康板块内 由上表可知，周康住宅存量主要集中90－110平米的二房、130－150平米的三房周康板块住宅存量情况,三林板块住宅存量情况,（统计截止于2013年4月7日）,由上表可知，三林目前公寓存量共计340套，公寓存量面积占该板块住宅总存量面积57%（其中叠加占六成）；板块内还有43%的别墅存量，均是一些老盘存量，如盛世天地一二期（25954平米）、尚东国际名园（9216平米）等北蔡板块住宅存量情况,（统计截止于2013年4月7日）,由上表可知，北蔡目前住宅存量主要以公寓为主，共计504套，存量面积为65365平米，占板块住宅总存量的77%，其中主要以90-110平米的二房为主；板块内还有23%的联排别墅存量，均为大华锦绣华城的房源。

竞争板块内除了已取得销售许可证（含预售许可证）的存量外，上周最新拍得一幅近9.8万平方米的潜在供应，即位于周浦镇08单元06-05地块，由“雄智控股有限公司”以13335元/平方米的楼板价拍得，详情见下表因此，根据目前存量与潜在供应量的统计，本案周边还有54万的供应总量周边竞争与可比项目一览,楼盘名称 万科海上传奇 物业类别： 公寓 装修状况：精装修 所属商圈：周康板块 项目位置：浦东区御水路150弄 建筑面积：289219平方米 占地面积：124050平方米 容积率:2 绿化率:50% 规划户数:2256户 户型面积：85-145平米2-4房 楼盘简述：万科金色城市位于御水路150弄，是由政府、万科、复地共同挥就的百万平米大“城”项目临近中环，位于大浦东核心地段，将继写碧云、联洋之后，成就浦东第三个国际高端社区规划中有11号线（在建）、18号线（规划中）穿行社区12月底推出,·北阳台为附赠面积，可做房间 客厅面宽3.8米，带观景阳台 增加一间多功能房，可做书房、娱乐室等使用公寓主力户型图,·两房朝南，附带飘窗 客厅面宽3.8米，带观景阳台 增加一间多功能房，可做书房、娱乐室等使用。

卫生间干湿分离,公寓主力户型图,·全南三开间，且卧室附带飘窗 户型紧凑，布局合理，设有单独的储藏空间 卫生间、厨房全明设计，采光通风无拘束公寓主力户型图,成交走势,销售动态：项目于2012年月12月26日开盘，截止于3月28日，累计成交746套，成交均价30100元/平方米，销售率为99.3%3月该案又新推出一批房源，价格也随势而涨，较12月开盘价格上涨3600元/平米，飙涨至32000元/平米，取得量价双赢利楼盘名称 合生前滩一号（合生时代锦苑） 物业类别：公寓 装修状况：毛坯 所属商圈：三林板块 项目地址：浦东新区西营南路518弄 开盘时间：2012-12-18 交屋时间：2015年 占地面积：40900平方米 建筑面积：101401平方米 容积率：1.7 物业费：4.4元/平方米/月 总户数：公寓368、叠加104 户型面积：二房90平米、三房104-143平方米 投资商：合生创展 开发商：上海合生三麟房地产开发有限公司 楼盘简述：合生前滩一号位于上海中环线内, 占地约40900平方米，总建筑面积约101401平，小区由栋精装修高层公寓与9栋精装修叠加别墅组成合生前滩一号拥有五轨五隧两桥，出行方便。

周边知名学府林立，如小太阳幼儿园、杨思中小学、三林中小学；同时购物中心、医院等生活配套一应俱全，如家乐福、大润发、乐购、森宏购物中心、三林城市商业广场、中房金谊广场、迪卡侬购物广场、浦东医院、徐浦中医医院、杨思医院等医疗机构 销售动态：项目于3月18日开盘，先后推出共358套公寓房源截止至10月29日，共成交208套，总面积为18312平方米，成交均价为21686元/平方米目前，网上报价均价21000元/平米，电梯洋房顶楼复式均价为25000元/平方米，比公寓高4000元主力户型图,·户型方正，南北通透，全明设计； L型厨房，动线流畅，实用性强； 南北卧室均附带大飘窗设计； 卫生间干湿分离，功能分区明确主力户型图,·阔绰南向主卧，连通景观阳台； 方正次卧、观景飘窗，收纳阳光生活； U型厨房，布局合理主力户型图,·宽阔客厅连通餐厅、景观阳台，大气方正，南北通透明亮； 主卧豪华套房设计，并附带书房； 阳光厨房与餐厅相互连通，动线分明； 卫生间布局紧凑实用成交走势,销售动态：项目于12年12月18日开盘，截至于3月28日，累计成交189套，成交均价为37000元/平方米，目前销售率为83.3%。

该案至今年以来（1-3月），每月成交量稳定，价格呈小幅上升之势，目前成交均价基本在37500-38500元/平米项目简述：万科·五玠坊位居后世博板块的浦东腹地，北临高青路，6号线高青路站口，西邻云台路，南靠杨南路，北依东明路项目占地10万平方米，规划为全五层低密度精装大宅，面积为245-325平米项目周边配套成熟，学校：三林中学、明珠小学、众多国际学校、诸多公立小学、中学、高中等教育资源商场：后滩国际商务区、耀华国际商务区等二大商业中心家乐福、沃尔玛、浦东商场等日常生活配套医院：世博医院、上海市第一妇婴保健院浦东分部、仁济医院等开发商：上海万科房地产集团有限公司 上海恒大房产股份有限公司 板块：三林板块 物业地址：浦东东明路2100号 开盘时间：2012-5-11 交房时间：2013年10月 建筑类别：大平层公寓 绿化率：40% 报价：34000元/平米 装修状况：精装修（标准6000元/平方米） 容积率：1.0 物业费：5.85元/平方米.月 占地面积：102863平方米 建筑面积：102863平方米 总户数：295,楼盘名称 万科·五玠坊,主力户型,主力户型,主力户型,成交走势,销售动态：项目于12年5月11日开盘，截至于3月28日，累计成交252套，成交均价为38000元/平方米，目前销售率为85.4%。

近期该案成交势头较好，价格也随之一路走高，目前成交均价已近40000元/平米楼盘名称 浦发御园 物业类别： 公寓 装修状况：精装修（5000元/平方米） 所属商圈：三林板块 售楼地址:西泰林路480弄（近永泰路） 开盘时间：2011-11-8 交屋时间：2013年7月 占地面积：75623平方米 占地面积：43990平方米 容积率：1.39 物业费：3.5元/平方米/月 开发商：上海浦发澳丽房地产有限公司 楼盘简述：项目位于浦东三林板块南临永泰路，西靠杨高南路，闹中取静，地理位置优越周边交通便捷，配套醇熟，生活氛围浓郁独特新亚洲园林景观、后现代风格建筑、全石材外立面整个社区由6栋小高层和8栋洋房组成，总占地面积43990平方米；总建筑面积75623平方米户型包涵65-132平方米小高层、85-140平方米电梯花园洋房、162-177平方米空中别墅等全系列产品形态室内全精装，云集国际一线精装品牌如： A·O·史密斯、德国当代、德国威能、杜拉维特、西门子、德国高仪、铂浪高、斯米克、汉斯格雅、瑞士吉博力、三菱电机等，全方位演绎奢华精致的生活艺境 销售动态：浦发御园项目之前推出的公寓已售罄，目前在售电梯花园洋房，面积在85-140平米。

截止于3月26日，该案花园洋房仅剩少量每套均有附赠面积，最多送60平米，带空调地暖，预计均价4万/平，总价在350-550万/套之间，销售称近期样板房将公布，届时可至现场参观洋房主力户型图,,G1户型（建面127平米）,地下层,一层,洋房主力户型图,G3户型（建面136平米）,地下层,二层,,,洋房主力户型图,G5户型（建面113平米）,三层,,洋房主力户型图,G7户型（建面85平米）,五层,成交走势,该案于2011年11月拿到预售许可证，可售套数为642套，其中小高层440套，洋房202套从销售上，该案采取分批销售，即先开小高层，后开洋房截止于3月31日，小高层累计成交395套（占小高层总套数90%）今年3月中旬，新推出洋房，至3月31日，短短两周洋房已累计成交69套（占洋房总套数34%），成交均价为32300元/平方米目前该案总销售率为72%楼盘名称 小上海新城（小上海悦庭） 物业类别： 公寓 装修状况：毛坯 所属商圈：周康板块 项目地址：周浦镇川周公路4352号（近周市路） 开盘时间：2012-9-8 交屋时间：2014年 占地面积：100000平方米 建筑面积：200000平方米 容积率：1.8 物业费：1.17元/月/平米 总户数：573 户型面积：一房63平米 两房77-108平米 三房96-139平米 开发商：上海周馨置业有限公司 楼盘简述：项目位于周浦，在建中轨交16号线与规划中的18号线左右护持，距离社区几步之遥，451可直达八佰伴、老西门、淮海路、人民广场等各个市区繁华中心。

此次为项目的第三期（前两期皆为动迁安置房），面积在62-139平方米，户型为一房至三房，以满足不同人士的需求103平米 2室2厅1卫,主力户型图,·厨房为L型操作台面，使用方便； 采光，通风效果佳； 双卧卧拥有景观凸窗，视野开阔,130平米 3室2厅1卫,·厨房为L型操作台面，附带操作阳台，使用方便； 采光，通风效果佳； 双卧均朝南拥有景观凸窗，视野开阔,主力户型图,110平米 2室2厅1卫,·厨房为L型操作台面，使用方便； 采光，通风效果佳； 主卧附带超大衣帽间，合理运用空间，客厅附带景观大阳台主力户型图,公寓成交明细,销售动态：该案于2012年9月开盘，推出573套公寓房源（基本已售完），今年3月28日又推出新一批房源，共套数为284套截止于3月31，已累计成交520套，成交均价为14550元/平米，总销售率为61%热销公寓房型汇总,项目简述 瑞虹新城璟庭，位于市中心北外滩黄金三角腹地，采用动感“琴键”式现代简约立面风格，打造市中心大规模27000平方米原生态自然景观，三重大堂豪华设计，配有4500平方米尊贵私属会所，日韩潮流商业连廊以及创新升级的成熟精装定制公寓瑞虹新城璟庭，采用中央集中和空间立体景观相结合规划设计，近百种珍稀花木植入，打造一步一景的高绿化效果。

瑞虹新城璟庭采用定制级精装，可满足客户的不同需求厨房为全德系家电，德国MIELE、德国KUPPERSBUSCH、德国SIEMENS，配置嵌入式冰箱与此同时，卫生间采用了TOTO等卫浴品牌开发商：上海瑞虹新城有限公司 板块：四川北板块 物业地址：虹关路323弄 开盘时间：2013-1-20 交房时间：2014-9 建筑类别：高层 绿化率：35% 装修状况：精装修 容积率：3.49 物业费：5.18元/平方米.月 占地面积：36636平方米 总建筑面积：186081平方米 户型面积：78-175平米 总户数：642,楼盘名称 瑞虹新城·璟庭,主力户型,主力户型,主力户型,销售动态：该案于今年1月20日开盘，共推出366套可售房源，开盘一周就取得近90%的销售率，成交均价为44400元/平米3月27日，又推出第二批房源，总套数为276套，至3月31日，短短4天就已累计成交37套，成交均价较1月上涨2700元至47100元/平方米从成交情况看，主要以140平米的三房为销售主力，其次为90平米的二房目前，该案总销售率为58%成交走势,项目简述 中环名品公馆位于上海市普陀区，占地675亩，地上地下总建筑面积超百万，位于普陀、嘉定、宝山、闸北四区交通连接线上。

智富名品城以“左事业右生活”为概念思路，规划商业中心、中环名品公馆和品牌商品贸易园区三大板块总建筑面。