2010经典-绵阳某地块前期初步调研及分析2008年.ppt

单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版副标题样式* *1 1绵阳地块前期初步调研及分析20082008年年3 3月月宏观环境研究房地产市场概况4A地块竞争情况及分析初步价格定位未来趋势预测及风险提示B地块竞争情况及分析宏观环境研究 城市概况绵阳，四川省第二大城市，位于四川省西北部，距省会成都98公里幅员面积20249平方公里总人口529万辖两区六县一市目前市区面积55平方公里，城市人口66万宏观环境研究 总体规划 根据绵阳科技城发展纲要规定，绵阳正在打造百万人口大城市绵阳科技城以绵阳城区为中心，规划建设面积80平方公里，人均居住面积达到20平方米以上2010年前 GDP总量达到800亿元，第三产业占的比重达到 45%以上，达到中等发达城市水平 宏观环境研究 经济发展1 1经济增长情况 全市经济呈现加快发展的良好势头全市实现GDP673.5亿元，增长14.3%，增速高于全省平均水平0.1个百分点，比上年提高0.4个百分点， 0200400600800GDP355.7415.1482.5560.8673.520032004200520062007宏观环境研究 经济发展2 2人口增长绵阳市区户籍人口2007年达到66万人，流动人口10多万人，市委市政府将安县、江油纳入大绵阳范围，提出打造百万人口城市。

020406080市区人口（万人）53.99 56.2760626620032004200520062007宏观环境研究 经济发展3 3固定资产投资2007年全市共完成固定资产投资235.2亿元，增长29.7%投资运行的主要特点： 一、二产业投资增长较快第一产业完成投资8.2亿元，增长57.9%，第二产业完成投资96.7亿元，增长49.5%，第三产业完成投资130.3亿元，增长16.9%固定资产投资（亿元）0200400固定资产投资103.4 124.2 150.3181.4 235.220032004200520062007宏观环境研究 经济发展3 3人均可支配收入及支出城镇居民人均可支配收入达到10473元，增长15.7%，其中增长最快的是工资性收入增长11.8%，个体私营主经营性收入增长46.4%；城镇居民人均生活消费支出7804元，增长12.9% 城镇人均可支配收入及支出05000100001500020032004200520062007支出55706047642269097804收入71797708820190541047320032004200520062007宏观环境研究房地产市场概况4A地块竞争情况及分析初步价格定位未来趋势预测及风险提示B地块竞争情况及分析房地产市场概况1 1绵阳市商品房板块高新区板块涪城板块南湖板块高水板块游仙板块科创院板块房地产市场概况绵阳市商品房板块简述涪城板块:是绵阳老城区，现基本为小块存量土地开发，以高层电梯公寓和商业开发为主。

住宅售价大多在3800-4500元/游仙板块：主要以多层，小高层开发为主住宅售价大多在2500-3900元/高水板块：新兴的高档社区，物业种类丰富，相当于成都的双楠长虹世纪城，小岛花园城，花园星河湾等是该区域的代表楼盘住宅均价大多在3500-4200元/南湖板块：属于绵阳市政府着力打造的城市会客厅目前在售的代表楼盘有富临晶蓝湖，售价2750-4000元/，均价3200元/ 科创园板块：绵阳的高档社区集中的地方，物业以别墅，花园洋房为但去年该处园艺山区域地块推出量很大，特别是2007年底，华润于拍得430余亩，另有450亩被晋中新兴房产拍的，加上前期田森、银都、倍特等公司的土地储备，此板块存量土地已达2000亩以上住宅售价大多在3800-4800元/高新区板块：绵阳市新政府所在区域，物业以多层和小高层为主整体去年土地放量也比较大的一个区域住宅售价大多在3000元/左右房地产市场概况2 22005-2007年房地产基础数据 分析：由于2006年上市面积积125万平米比2005年下降-6.4%，导导致市场场供应应量减少，需求量增大，2006年年底房价飞飞速增涨涨， 2007年上半年上市面积仅积仅57.51万平方米，下半年上市楼盘盘分批销销售，首推房源较较少，而且楼盘盘上市量大多数都在10万平方米以下，上市的时间时间段和推出的量都不同，市场竞场竞争较较少，是导导致2007年房价上涨涨的因素之一。

年份200520062007上市销售面积（万平米）133125146幅度9%-6.40%14.40%套数7270套10155套14363套1331251461101151201251301351401451502005200620073 3近三年物业形态基础数据房地产市场概况时间200520062007增幅多层层18002300330045%电电梯公寓24003300360033%别墅31003600430028%商业650055005600-16% 分析：20052007年绵绵阳涨涨幅最快的建筑形态态是多层层和电电梯公寓，分别为别为 45%和33%，住宅平均涨涨幅为为35%多层层：涨涨幅主要因素是市场场稀缺资资源，2007年绵绵阳部分多层层项项目均设设置有电电梯，建筑成本增加电电梯公寓：主要是因素为为地段稀缺优势优势 、土地成本、建筑成本增加等别别墅：由于消费费市场场有限，但市场销场销 售量较较少，涨涨幅稳稳定商业业：2005年前后绵绵阳商业业地产产投资过热资过热 ，后期经营问题经营问题较较多，市场场需求量较较大，2007年住宅投资资吸纳纳更多民间资间资 金，导导致2007年商业销业销 售价格出现现下滑。

多层 电梯公寓 别墅 商业2000/m22500/m23000/m23500/m24000/m24500/m25000/m25500/m26000/m26500/m218002300330024003000360031003600460065005500 56002005年2006年20074 42006、2007商品房供需比房地产市场概况时间新增供应量实际供应面积销售面积完成百分比2006125万平米125万平米189万平米150%2007146万平米90万平米70.7万平米78% 分析：2006年上市面积积125万平米实际实际 完成189万平米销销售量，达150%，2007年各楼盘盘部分楼盘盘分批少量上市，预计实际预计实际 供应应楼盘仅盘仅 90万平米，今年已经经完成70.7万平米，达78%，市场场供应应量开始高于需求量以供应应市场为场为 主导导的情况下，价格上涨涨正在趋缓趋缓 供应量 销售量供应量 实际供应量 销售量2006年2007年40万80万120万160万200万14670.790125189房地产市场概况5 52007全年住宅价格走势（均价）分析：由于市场场投放量较较小，2007年全年价格涨涨幅较较大。

10月市中心个别别楼盘盘价格快速拉升（部分达到4000元/平米以上），把整个楼市均价推上3600元/平米新高11月底房交会后，部分新盘盘面市，调调控政策让让市场观场观望态态度较较强，12月成交量均有所回落，价格趋趋于稳稳定1月2月3月8月9月10月 11月 12月7月6月5月4月3000/元平米3100/元平米3200/元平米3300/元平米3400/元平米3500/元平米3600/元平米57.51万平方米88.94万平米上市销售面积房地产市场概况6 62007年绵阳房地产市场总结 绵绵阳主要开发发区域集中在涪城区和游仙片区，这这两个合计计交易面积积46.6万平米，占市场场份额额72% 全年商品住宅涨涨幅较较大，达35%，多层层3300元上涨涨45%；电电梯公寓3600元/平米上涨涨33%；别别墅4300元/平米上涨涨28% 市场场供应应量为为主导导，2007年绵绵阳开工面积积230万平米，批准预预售面积积146万平米，为为了减少市场场投放量，部分楼盘盘分批放量，加剧剧市场紧场紧 迫感，实际实际 入市面积约积约 90万平米，交易面积积70.7万平米，完成销销售量78%约约有60万平米的房源加入2008年的竞竞争。

2007年绵绵阳土地拍卖卖均价突破96.2万/亩亩，比2005年27.3万/亩亩上涨涨252%，土地成本增加、建安成本增加30%，直接增加销销售价格 2007年绵阳房地产市场发展迅猛，土地拍卖价与目前市场销售价格均能保持平衡，但2008年市场放量过快过多，必将引起强烈的市场竞争房地产市场概况-需求特征对面积的需求需求基本呈正态分布，以100-120平方米为中心向两边扩展80-100平米20%，100-120平米40%，120-140平米20%，140-160平米15%，170-200平米5%7 7房地产市场概况-需求特征对面积的需求三室两厅双卫是的首选，占38%,两室两厅单卫，9%；三室一厅单卫，16%；三室一厅双卫11%，四室两厅双卫,10% 8 8排序购房者认为 的高品质住宅标准比例排序购房者认为 的高品质住宅标准比例1楼盘规 模40.9%14不临主干道3.7%2 临江32.7%15有入户花园3.1%3建筑质量25.8%16有停车库 或车位3.1%4光线好、通风13.8%17有电子门、红外线监 控2.5%5交通方便12.6%18有观景阳台2.5%6体育设施、娱乐设 施、儿童乐园场所11.3%19离市区近，治安好2.5%7户型合理、新颖、现代10.7%20房屋结构布局合理1.9%8物管服务10.7%21维修服务1.9%9购物方便、生活配套齐全8.8%22楼间距大1.9%10内环境有景观，绿化面积大6.9%23有名校资源1.9%11外环境清静、空气好4.4%24小区内有会所1.9%12开发商品牌4.4%25有房产证 等合法手续0.6%13外立面4.4%26周边居住人群0.6%对高品质楼盘的认同因素9 9房地产市场概况-需求特征宏观环境研究房地产市场概况4A地块竞争情况及分析初步价格定位未来趋势预测及风险提示B地块竞争情况及分析宗地情况 A地块位置及周边楼盘布鲁斯国际城占地322亩总建面：54.3万容积率：2.53多层22栋，高层39栋 一期多层均价3200元/凯丽滨江占地43亩建面5.1万容积率：1.78多层，小高层。

一期开盘半年，销售55%，目前房源均价2900元/，江景一线3200元/ A地块华润地块占地438亩125.8万/亩总建面约86万容积率2.95多层，高层物业田森奥林春天占地300亩总建面约30万07年底开工，预期售价4000元/容积率1.5花园洋房，小高层新兴房产地块占地450亩总建面约90万容积率3多层，小高层，高层物业宗地情况 A地块现状 A地块位于高新区安昌江滨河北路中段，东西约700米，南北约280米，面积约300亩 宗地平坦方正，利于建筑布局 地块南邻安昌河，东西面为现状建筑，北边临宝成铁路，有少量拆迁A地块 SWOT分析优势劣势机会威胁 占地300亩，有规模优势； 地块方正平坦，有利于建筑、景观布局； 临江面较宽，环境较好，有利于江景房打造，也为多样化开发创造了条件 ； 处于高新区新政府板块，道路交通较为便利； 项目基本无拆迁，开发进度较快； 紧邻宝成铁路，噪音污染严重，这也是本项目最大的抗性，化解难度大； 虽属于高新区，但处于结合部，配套不够完善； 周边有一些低端住房，对整体品质打造不利 地处安昌江回湾处，存在江景商业带的打造机会； 整个绵阳市要在2010年打造百万人口城市，对人员入城购房采取鼓励； 通货膨胀背景下的货币紧缩政策； 银行加息，房贷提高，金融调控压力较大； 绵阳当前房价已经出现高位横盘；2008年价格调整风险加大； 临近的科创园板块大量存量土地的开发。

宏观环境研究房地产市场概况4A地块竞争情况及分析初步价格定位未来趋势预测及风险提示B地块竞争情况及分析长虹世纪城占地200亩总建面：50万容积率：3.9一期为22层电梯公寓，均价3900元/富临原乡占地102亩建面23万容积率：3.3815层为主，少量18层。