《征地拆迁成本测算》.ppt

征地拆迁成本测算征地拆迁成本测算专题培训专题培训武汉国佳房地资产评估有限公司武汉国佳房地资产评估有限公司2009.8.62009.8.6整理课件征地拆迁专题培训讲座征地拆迁专题培训讲座一、国有一、国有存量存量土地土地取得取得成本测算成本测算二、集体土地二、集体土地取得取得成本测算成本测算三、三、“城中村城中村”综合改造成本测算综合改造成本测算四、四、土地取得成本未来变动情况预测土地取得成本未来变动情况预测五、五、案例分析：国际博览中心土地取得成案例分析：国际博览中心土地取得成本测算本测算整理课件一、国有一、国有存量存量土地土地取得取得成本测算成本测算整理课件（二）成本测算方法及依据（二）成本测算方法及依据1.1. 房屋重置价房屋重置价依据：武汉市房屋重置价格准（武价房字依据：武汉市房屋重置价格准（武价房字200474200474号）号）方法：全新重置价标准方法：全新重置价标准x x房屋成新率房屋成新率2.2.土地补偿土地补偿区位价（住宅、办公、临街商业）区位价（住宅、办公、临街商业）基准地价（工业、仓储、空地）基准地价（工业、仓储、空地）一、国有一、国有存量存量土地土地取得取得成本测算成本测算整理课件3.3.配套设施补偿配套设施补偿水、电、燃气、、有线、网络、空调移机等。

水、电、燃气、、有线、网络、空调移机等标准：按照市场价格补偿标准：按照市场价格补偿4.4.装饰装修补偿装饰装修补偿被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托具人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托具有房屋拆迁估价资格的估价机构一并进行评估房有房屋拆迁估价资格的估价机构一并进行评估房屋装修装饰估价可以单独出具估价结果，也可以附屋装修装饰估价可以单独出具估价结果，也可以附着房屋估价一并出具估价结果着房屋估价一并出具估价结果武汉市城市武汉市城市房屋拆迁估价实施意见房屋拆迁估价实施意见第第3 3条）条） 一、国有一、国有存量存量土地土地取得取得成本测算成本测算整理课件5.5.搬迁奖励搬迁奖励非强制性补偿非强制性补偿6.6.政策保底政策保底不足不足2020平米，按平米，按2525平米计算；不足平米计算；不足3030平米的，按平米的，按3030平米计算；平米计算；（一）在本市他处另无住房，且未享受住房制度（一）在本市他处另无住房，且未享受住房制度改革政策；改革政策；（二）选择货币补偿安置的二）选择货币补偿安置的。

市政府第（市政府第130130号令号令） 一、国有一、国有存量存量土地土地取得取得成本测算成本测算整理课件7.7.搬家费、过渡费、临时安置补助费搬家费、过渡费、临时安置补助费 依据及标准：关于制定我市中心城区房屋搬迁补助费和临依据及标准：关于制定我市中心城区房屋搬迁补助费和临时安置费等标准的通知（时安置费等标准的通知（武价房字武价房字200275200275号）号）8.8.营业及停产停业补偿营业及停产停业补偿 依据：市政府第依据：市政府第130130号令第号令第4040条条 拆迁商业经营用房和生产用房，还应补偿：拆迁商业经营用房和生产用房，还应补偿：n n设备搬迁、安装费用；设备搬迁、安装费用；n n无法恢复使用的设备按购置价扣除折旧后的费用；无法恢复使用的设备按购置价扣除折旧后的费用；n n因拆迁造成停产、停业且实行房屋产权调换的，按被拆因拆迁造成停产、停业且实行房屋产权调换的，按被拆迁人上年度的平均工资水平，对被拆迁范围内直接从事迁人上年度的平均工资水平，对被拆迁范围内直接从事生产经营的在册人员给予生产经营的在册人员给予6 6个月的停产停业补偿费用个月的停产停业补偿费用一、国有一、国有存量存量土地土地取得取得成本测算成本测算整理课件9.9.测量费用（房屋测绘）测量费用（房屋测绘）省物价局关于测绘产品价格有关问题的通知省物价局关于测绘产品价格有关问题的通知（鄂价房服（鄂价房服200777200777号）住宅每平米号）住宅每平米1.361.36元，；非住宅房屋每平米元，；非住宅房屋每平米2.402.40元。

元10.10.评估费用评估费用武汉市物价局关于规范我市城市房屋拆迁评估和专家鉴定收武汉市物价局关于规范我市城市房屋拆迁评估和专家鉴定收费标准的通知费标准的通知拆迁户数拆迁户数100100户以下的，以被拆迁房屋建筑户以下的，以被拆迁房屋建筑面积为基础，评估收费标准为面积为基础，评估收费标准为8 8元元/ /平方米；评估户数在平方米；评估户数在100100户以上（含户以上（含100100户）户）300300户以下的，评估费收费标准为户以下的，评估费收费标准为7 7元每元每平方米；房屋评估户数在平方米；房屋评估户数在300300户以上（含户以上（含300300户）户）800800户以下户以下的的6 6元每平方米；评估户数在元每平方米；评估户数在800800户以上（含户以上（含800800户）为户）为5 5元元每平方米；以上标准可视情况上下浮动每平方米；以上标准可视情况上下浮动2020一、国有一、国有存量存量土地土地取得取得成本测算成本测算整理课件11.11.摸底调查摸底调查按照建筑面积每平方米按照建筑面积每平方米1 1至至2 2元12.12.期间费用期间费用管理费用（管理费用（2%-4%2%-4%）、财务费用等）、财务费用等13.13.不可预见费用不可预见费用一般按照总拆迁成本的一般按照总拆迁成本的10%10%计取。

计取一、国有一、国有存量存量土地土地取得取得成本测算成本测算整理课件二、集体土地二、集体土地取得取得成本测算成本测算整理课件二、集体土地二、集体土地取得取得成本测算成本测算整理课件（三）成本测算方法及依据（三）成本测算方法及依据1.1.耕地开垦费耕地开垦费征收对象：耕地征收对象：耕地标准及依据：标准及依据：关于印发湖北省耕地开发专向资金征收和使关于印发湖北省耕地开发专向资金征收和使用管理办法的通知用管理办法的通知（鄂政发（鄂政发199952199952号），基本农田号），基本农田为土地补偿费的为土地补偿费的1.5-21.5-2倍倍, ,其他耕地为土地补偿费的其他耕地为土地补偿费的1-1-1.51.5倍倍关于耕地开垦费、土地闲置费、土地复垦费标准的复函关于耕地开垦费、土地闲置费、土地复垦费标准的复函（武价函（武价函200074200074号）武汉市标准为城区基本农田保护号）武汉市标准为城区基本农田保护区内耕地区内耕地3 3万元万元/ /亩，其他耕地亩，其他耕地1.51.5万元万元/ /亩，郊区基本农田亩，郊区基本农田保护区内耕地保护区内耕地1.61.6万元万元/ /亩，其他耕地亩，其他耕地0.80.8万元万元/ /亩亩2.2.征地管理费征地管理费标准：标准：10001000亩以上：亩以上：1.1%-1.6%1.1%-1.6%500-1000500-1000亩：亩：1.6%-2.1%1.6%-2.1%100-500100-500亩：亩：2.1%-2.6%2.1%-2.6%100100亩以上：亩以上：2.6%-3.6%2.6%-3.6%特殊情况：特殊情况：4%4%征地费总额征地费总额二、集体土地二、集体土地取得取得成本测算成本测算整理课件（三）成本测算方法及依据（三）成本测算方法及依据2.2.征地管理费征地管理费依据依据: :湖北省物价局省财政厅关于降低部分住房建设行政湖北省物价局省财政厅关于降低部分住房建设行政事业性收费标准的通知事业性收费标准的通知（鄂价房服（鄂价房服200247200247号）号）标准：标准：10001000亩以上：亩以上：1.1%-1.6%1.1%-1.6%500-1000500-1000亩：亩：1.6%-2.1%1.6%-2.1%100-500100-500亩：亩：2.1%-2.6%2.1%-2.6%100100亩以上：亩以上：2.6%-3.6%2.6%-3.6%特殊情况：特殊情况：4%4%征地费总额征地费总额二、集体土地二、集体土地取得取得成本测算成本测算整理课件（三）成本测算方法及依据（三）成本测算方法及依据3.3.新增建设用地有偿使用费新增建设用地有偿使用费8080元元/ /平方米平方米( (关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知问题的通知) )4.4.新菜地开发基金新菜地开发基金省物价局关于发布省土地管理系统行政事业性收费项目省物价局关于发布省土地管理系统行政事业性收费项目及标准的通知及标准的通知（鄂价房地字（鄂价房地字19921992130130号），中心号），中心城区每亩城区每亩 1.51.5万元；远城区每亩万元；远城区每亩 0.70.7万元万元5.5.水利建设基金水利建设基金 征收对象：征收对象： 全部集体土地全部集体土地 依据及标准依据及标准: :湖北省水利基金征收使用管理办法湖北省水利基金征收使用管理办法（省政府（省政府182182号令）耕地：号令）耕地：2,0002,000元元/ /亩；亩； 非耕地：非耕地：1,5001,500元元/ /亩亩二、集体土地二、集体土地取得取得成本测算成本测算整理课件（三）成本测算方法及依据（三）成本测算方法及依据6.6.耕地占用税耕地占用税耕地占用税暂行条例耕地占用税暂行条例 税额规定如下：人均耕地税额规定如下：人均耕地11亩的地区，每平亩的地区，每平方米为方米为1010元至元至5050元；人均耕地元；人均耕地22亩的地区，每平方米为亩的地区，每平方米为8 8元至元至4040元元；人均耕地；人均耕地333亩亩的地区，每平方米为的地区，每平方米为5 5元至元至2525元。

元7.7.土地补偿费土地补偿费土地管理法土地管理法：8-108-10倍倍( (非耕地非耕地6 6倍倍)前三年平均年产值前三年平均年产值8.8.劳动力安置补助费劳动力安置补助费 土地管理法土地管理法：每人：每人4-64-6倍倍 前三年平均年产值前三年平均年产值9.9.青鱼苗及地上附着物补偿费青鱼苗及地上附着物补偿费 1 1倍倍 前三年平均年产值（前三年平均年产值（1-1.51-1.5万万/ /亩）亩）二、集体土地二、集体土地取得取得成本测算成本测算整理课件（三）成本测算方法及依据（三）成本测算方法及依据10.10.“ “征十留一征十留一” ”费用费用 全部征地成本的全部征地成本的10%10%作为集体经济组织产业用地补偿成本作为集体经济组织产业用地补偿成本11.11.宅基地补偿宅基地补偿武价房字武价房字200473200473号号关于征用集体所有土地房屋拆迁关于征用集体所有土地房屋拆迁宅基地区位补偿价标准的通知宅基地区位补偿价标准的通知：一类区宅基地区位补：一类区宅基地区位补偿价标准为偿价标准为22802280元元/ /平方米，二类区宅基地区位补偿价平方米，二类区宅基地区位补偿价标准为标准为19201920元元/ /平方米，三类区宅基地区位补偿价标准平方米，三类区宅基地区位补偿价标准为为15001500元元/ /平方米。

平方米12.12.地上附属设施补偿地上附属设施补偿（武价房字（武价房字200511200511号）号）关于印发征用土地中青、鱼关于印发征用土地中青、鱼苗及地上附着物和其他有关设施补偿标准的通知苗及地上附着物和其他有关设施补偿标准的通知特殊情况可进行地上附着物评估特殊情况可进行地上附着物评估二、集体土地二、集体土地取得取得成本测算成本测算整理课件成本测算内涵：按照武政办成本测算内涵：按照武政办200473200473号文号文市市人民政府办公厅转发市体改办等部门关于落人民政府办公厅转发市体改办等部门关于落实市委市人民政府积极推进实市委市人民政府积极推进“ “城中村城中村” ”综合改综合改造工作意见的通知造工作意见的通知和武政办和武政办200936200936号文号文市人民政府办公厅关于进一步加快城中村市人民政府办公厅关于进一步加快城中村改造建设工作的意见改造建设工作的意见等文件精神和其他相等文件精神。