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考察报告考察时间： 8月22日考察内容：考察了2个品类2个项目，包括高端住宅和首改项目高端项目：绿城黄浦湾首改项目：中海悦府参加人员： 绿城 . 黄浦湾建筑说明外立面为类幕墙，铝合金型材，LOW-E玻璃，效果不错 五金品牌：“坚朗”，不算高档与旭格系统、立兴五金有一定差距地库的做法：地面铺设防滑金钢砂，吊顶+LED灯装修说明贴有标签的开关，较人性化帝泽的厨房电器帝泽De Dietrich 品牌始创于1684年，法国皇室殿堂级家用电器奢侈品牌德国 博德宝Poggenpohl 橱柜，橱柜中的奢侈品装修说明瑞士 劳芬（LAUFEN）,顶级卫浴品牌德国顶级家电“Miele”装修说明邀请星河湾的装修设计大师，亲自打造，各种大理石拼花彰显富贵 施工细节收口处理流畅美国 耶鲁”YELE”电子密码锁景观说明售楼处外的景观，有水景、防腐木平台、软装家具和错落有致的绿化，多配有人性化座椅心得：1、 装修成本控制主要放在客户直观无法直接体验的方面如家电、洁具、门锁、橱柜均为世界顶级品牌，门窗等还是以成本为主2、 车库装修注重细节表现如地下车车库车道顶部有吊顶，灯光配合的洽到好处3、装修地库打造营销亮点，处处体现人性化。

如设有全上海稀有的冷冻垃圾房，成本花费近900万元 4、突出景观这一绿城传统优势如水景、木平台、石材铺贴及绿化让人感觉身处公园内不足：1、 户型内设置的高端电器和厨房设备应匹配智能控制系统，可进一步提升入住品质2、 车库装修档次较高，没有对应的导视系统来起到引导作用3、 物业配套服务上没有亮点，高端楼盘的“贵气”略显不足反思：1、 做什么产品用什么逻辑，做高端必须改变定势思维2、 高端产品考核指标如何达到，老宋做高端真的是不计成本？3、 可持续推广如此精致装修样板如何大批量控制好施工质量？中海. 悦府建筑说明外立面设计风格红色砖墙，配以米黄色勾边，坡顶的节奏感错落有致，老上海的风情俨然再现立柱在空间上富于变化和立体感，生活氛围更加浓郁，同时彰显尊贵装修说明售楼处教堂式建筑大空间合理利用，接待台地面大拼花石材运用，富贵大气大堂房间空间布局紧凑，为客户装修提供指导性建议装修说明装修标准均为非交付内容，配置品牌产品缺乏一定说服力细节部位收口施工有待加强开关面板缺乏提示景观说明示范区景观绿化设计较为单调车位配比为1：1，按照居住人员配置车位配置不足项目周边景观河道若进行改造可提升参观品质心得：1、 产品定位准确，卖点突出。

规划联排别墅为主要产品配以社区公寓，产品定位主要为首改客户群，卖点主要是高别墅、低总价2、 室内室外设计充分考虑受众需求悦府外立面设计和室内设计对于首改客户吸引较大3、 运营充分考虑成本悦府项目的交付配置都体现出成本为上的公司运营策略不足：1、 服务意识有待提高，如售楼处示范区停车没有规划且引导不足2、 施工做法略显陈旧万科建筑做法已淘汰外立面GRC做法，中海还在大范围使用，质量堪忧3、 安全隐患考虑不足联排户型之间的隔断简单易攀越，应该更多地考虑客户对隐私和安全的需求4、 周边配套略显不足，项目出行交通不便反思：1、 根据定位客户需求打造产品，产品面世前还要综合考虑全面配套设施2、 产品做对了，产品售价如何提升上去项目对比1、 两个项目面对消费层不同，宣传方式也不同黄浦湾打造精致居住环境，悦府注重的是多空间的使用利用率2、 两个案场销售员，黄浦湾高端气质明显比中海悦府更有自信，对自己的产品的荣誉感更为强烈3、 从设计角度，悦府外立面造型效果与黄浦湾现代感幕墙各有千秋，室内空间利用上由于黄浦湾精装交付考虑更为周全，悦府替客户考虑不多考察思索1、 高端楼盘的定位与销售宣传方式值得借鉴，取长补短，所谓高端就要把“高点亮点”都“端”出来？2、 关注专业设计，细节决定成败，两种不同类型产品的人性化设计中值得借鉴学习。

3、 一个公司如何凸显企业荣誉感，在面对自家产品时我们都要体现出豪情壮志4、 黄浦湾全员营销的推盘方式影响深刻，高端楼盘不惜余力发展下线，反之中海悦府反应较为平淡，营销素质体现在接待的一言一行上。