物流工程案例集第1部分选址分析第4章店面选址分析.ppt

2019/2/24,1,第四章 店面选址分析,案例九 保健品专卖店选址分析 案例十 干洗店选址分析 案例十一 饭店选址分析,2019/2/24,2,案例九 保健品专卖店选址分析,一、案例背景,保健品设立专卖店销售，已是一种不争的事实一瞬间，忽如一夜春风来，千家万巷专卖店开但在专卖店繁荣的背后，却有不少专卖店秋风扫落叶，静悄悄地关门，正如一句诗“轻轻的我走了，不带走一片云彩”所云原因是什么？ 可能是多方面的，有经营管理的原因，有产品的原因，但根本上还是选址的原因，即选址不当开设专卖店，特别是保健品专卖店，选址乃第一要点2019/2/24,3,二、案例分析,(一) 保健品专卖店选址影响因素分析 1. 产品类别 影响专卖店选址的一个首要的因素，也是最为主要的因素就是产品类别不同类别的产品，针对的目标人群不同，专卖店选址要求也不一样一般来讲，在市场上，目前有如下产品通过专卖店的方式在销售 （1）中老年人保健用品 （2）美容养颜类产品 （3）学生用品 （4）其他类案例九 保健品专卖店选址分析,2019/2/24,4,二、案例分析,(一) 保健品专卖店选址影响因素分析 2. 目标人群及其活动规律 影响专卖店选址的第二个因素就是目标人群及目标人群的活动规律。

产品不同，目标消费人群不同，特别是这些人群因为年龄、性格、工作、居住等各方面的原因，他们的社会活动规律是不一样的 （1）老年人的活动规律 （2） 中青年女性人群 （3）学生,案例九 保健品专卖店选址分析,2019/2/24,5,二、案例分析,(一) 保健品专卖店选址影响因素分析 3. 功能定位和推广方式 专卖店的功能定位和推广方式也影响着专卖店的选址专卖店的功能定位可以简单地分为两种：店面销售型和人员推广型 店面销售型专卖店主要靠店面创造销售，因此，这类专卖店的选址必须考虑目标人群人流量只有大量的目标人群光顾，专卖店才能创造更多的机会 第二种是人员推广型，这种专卖店的主要销售来源于与专卖店配套的销售人员案例九 保健品专卖店选址分析,2019/2/24,6,二、案例分析,(二) 保健品专卖店选址原则 1. 存在原则 即专卖店的整套装修、设计所表现的形象、意识，要方便存在于消费者的视觉范围内 2. 中心原则 即专卖店选址在所属的区域应该起到一个以点带面的作用，形成一个会员的管理中心、顾客的服务中心、产品的配送中心等多个“中心”作用 3. 服务原则 一定要考虑为顾客提供服务的方便性，特别是专卖店以提供保健服务为主要销售项目的专卖店， 4. 风险原则 综合考虑风险程度,案例九 保健品专卖店选址分析,2019/2/24,7,二、案例分析,(三) 保健品专卖店选址分析 1. 从专卖店类型看，门店销售型应该选择人流量较大的位置，而有销售人员支持的店面主要考虑形象的展示和人员交通的方便性，不用把人流量作为主要项目来考虑。

2. 根据产品选择位置 (1) 中老年人保健产品店，可以首先考虑如下位置：老年人活动较多的场所或社区 ，公园 (2) 美容养颜类产品这类产品主要针对人群为女性，所以选址必须考虑目标人群人流量，可以考虑的选址有以下几方面：店中店 ，商业街/步行街 (3) 大保健类产品这类产品基本通过直销人员销售，选址可以稍微偏一点，但要考虑交通方便情况可以考虑的选址位置有：二类商业街道 ，平价药店 ，其他店铺 案例九 保健品专卖店选址分析,2019/2/24,8,三、案例总结与启示,随着人们生活水平的日益提高，保健品成为现在很多人的选择保健品设立专卖店销售，成为一个热门的选择，但是如果不重视选址或者选址不当，往往就会事与愿违专卖店客户的分析十分重要，同时要找出最佳的目标客户群，分析人们的购买行为同时，根据自身店面的目标定位，选择合适的策略进行分析文中还分析了一些其他对选址有影响的因素，这些往往可以根据店面的实际情况作出特殊的分析 总之，专卖店的选址是个科学的系统的工程，要考虑的问题太多，不同的情况要具体分析案例九 保健品专卖店选址分析,2019/2/24,9,资料来源：保健品专卖店选址不当就等于在烧钱！ 整理：邹韩英、张圣禄。

制作：梁慧玉,案例九 保健品专卖店选址分析,2019/2/24,10,案例十 干洗店选址分析,一、案例背景,目前我国洗衣网点的数量平均每25万人才有1台干洗机，远远满足不了消费者的需求毋庸置疑，洗衣业将是一个升值潜力极大的行当，而巨大的市场空间更让投资者垂涎三尺虽然该行业前景如此可观，但是在投资该行当的同时，为了获取更大的利润，一定要注意许多关键的问题，其中选址工作显得尤为重要 干洗店店址选择是否合理，直接关系着经营利润甚至成败好的店址可以使生意兴旺起来，选址不当也可以使生意萧条下去，甚至倒闭对于地点的选择，只凭直觉来判断，这是远远不够的2019/2/24,11,二、案例分析,(一) 干洗店商业定位 1. 市场细化对市场进行调查，细分消费客户群，寻求市场空白点； 2. 连锁店定位避免盲目跟风，完全按照市场的客观需求进行决策 3. 市场功能分区进行客户产业结构分析，充分考虑消费者习惯，即他们对于衣服的品位如何，生活观念如何 4. 初步价格定位进行经济走势分析，与周边同行的价格进行比较，在统一价格基础之上左右浮动(不能超过50％) 5. 营销战略定位选定营销方式，进行广告策略分析 6. 外延产品定位。

体现连锁店形象，制定物业管理 7. 连锁店规模定位分析需求能力，符合企业实力，目标以合理为原则，切勿盲目扩大案例十 干洗店选址分析,2019/2/24,12,二、案例分析,(二) 干洗店选址分析 1.商圈调查 2.潜在客户及规律 3.交通地理条件 4.租金分析案例十 干洗店选址分析,2019/2/24,13,二、案例分析,(三) 干洗店选址原则 1. 小区居民区入口处或主要交通道路干洗店的目标顾客为稳定的居民，因此应考虑居民出入小区的路线并把握客流规律 2. 店铺面积一般在30~100m2以内刚开店时，不妨考虑在大型社区租个三五十平方米的铺面 3. 干洗店应保证开设在建筑物的底层，一般不要设在夹层或二层，楼层间高度保证在3m以上 4. 有足够的配电功率、完善的水电和消防设施等(额定电压220V) 5. 干洗行业一个主要的风险在于衣物的损坏，这要求洗衣与收活儿的人具有很强的责任心案例十 干洗店选址分析,2019/2/24,14,二、案例分析,(四) 常规地址分析 1. 选择大型居住小区附近 要了解该小区的居民类型、生活水平、消费水平、消费能力洗衣店的价位是否与该小区的人均消费能力匹配 ？洗衣店的位置是否顺路很重要？ 2. 选择工厂、机关、商号集中地段 这些消费者多会选择店铺形象好、价格中上、服务质量优良的洗衣店。

3. 选择车站附近地段 因此在这些地段宜于开设中低档洗衣店车站周围固定人员多为外地打工人员，此处的洗衣店必须以价格取胜 4. 选择大型服饰商场附近,案例十 干洗店选址分析,2019/2/24,15,二、案例分析,(五) 街区选择分析 1. 拐角位置位于两条街道的交叉处，可以产生“拐角效应”，这往往是很理想的干洗店地址它的优点是可以增加橱窗陈列的面积，两条街道的往来人流汇集于此，有较多行人光顾在此开一个干洗店会吸引更多的顾客前来消费 2. 三叉路口在这类位置开的干洗店，从各个角度看都十分显眼但是，处在这一位置的干洗店应尽量发挥其长处，在干洗店正面入口处的装潢、店名招牌、广告招牌、展示橱窗等要精心设计，把过往的客人都吸引过来 3. 交通方便的地点干洗店是为千家万户服务的，为了方便四面八方的顾客，选择交通便利的地址是至关重要的另外还要注意附近是否有停车场地案例十 干洗店选址分析,2019/2/24,16,三、案例总结与启示,店址选择是否合理，决定着经营者的利润在选择店址时，必须了解店面周围的人口密度和年龄结构等选址应该充分考虑便利性原则，即以一个或多个住宅小区为重心，根据街区和主干道的自然走向确定辐射范围。

重心确定后，便要根据既定的选址原则，在社区范围内寻找合适的铺面，还要考察该社区内的干洗店数量，然后再根据现有情况确定铺面位置和面积 需要提醒的是，干洗是一个季节性非常强的行业，往往呈现出“冬暖夏凉”的态势夏天人们穿衣比较单薄，需要干洗的衣服不多，很多人都是自己在家里洗一下所以开店的时候，如何选择时机也是值得考虑的案例十 干洗店选址分析,2019/2/24,17,资料来源： [1]小型干洗店如何选址，《华西都市报》 [2]开办干洗店的选址建议 整理：肖寅梅、张圣禄 制作：梁慧玉,案例十 干洗店选址分析,2019/2/24,18,案例十一 饭店选址分析,一、案例背景,商业饭店的创始人埃尔斯·弥尔顿提出，饭店成功的根本要素是“地点、地点、地点”至今，他的这一经验之谈已经为大多数饭店经营管理的实践所证实，也仍然为大多数人所赞许这里，我们着重看看新建饭店项目地址的选择2019/2/24,19,二、案例分析,(一) 地理位置分析 良好的饭店地理位置的内涵会随着城市建设的发展和饭店经营实践的需要不断地发生变化 在做经济型饭店和公寓型饭店的投资可行性研究时，就不能呆板地照搬饭店星级评定标准的有关规定，应该具体情况具体解决，形成关于经济型饭店、公寓型饭店以及其他类型饭店良好地理位置的衡量标准。

案例十一 饭店选址分析,2019/2/24,20,案例十一 饭店选址分析,二、案例分析,(二) 区间差异分析 人均GDP增长速度越快的区间，就越有利于新建饭店尤其是新建城市饭店今后的经营，因此就越是新建城市饭店项目的可选地址 商务中心或旅客较多的地方也是饭店选址的备选地址2019/2/24,21,(三) 交通条件分析 饭店的地理位置决定了住店客人进出这个城市或这个区域的便利性；而饭店是否具有良好的“可进入性”，则决定了客人进出这个饭店的便利性影响一个饭店“可进入性”的因素有很多 1.忌左侧原则 2.忌左转原则 3.忌桥下原则 案例十一 饭店选址分析,二、案例分析,2019/2/24,22,二、案例分析,(四) 周边环境分析 在选择饭店地址时应该特别注重饭店周边环境一个饭店的周边环境是否优美，对于饭店的经营业绩具有极为重要的意义 1. 饭店拟选地址周边是否存在制约性有害污染源，包括空气污染源、水污染源、噪音污染源等如果有这些污染源，而且污染程度较大时，就不宜作为饭店项目的地址 2. 饭店拟选地址周边的自然景观与人文景观的观赏性观赏性越好，而且其观赏性变差的可能性越小，则越适合作为饭店项目的地址。

案例十一 饭店选址分析,2019/2/24,23,二、案例分析,(五) 城市发展规划分析 在选择饭店项目的地址时，不能不了解这个城市的发展规划，而且对相关规划可能产生的影响，还必须采取十分慎重的态度 此外，在风景名胜区和一些旅游城市，还必须注意了解相关区域的控制性规划不少风景名胜区和旅游城市，在特定的区间对建筑物的高度都做出了具体规定，以保护旅游资源的开发与利用案例十一 饭店选址分析,2019/2/24,24,二、案例分析,(六) 土地发展状况分析 拟选饭店项目的地址如果是在城市内，应该对相关地质资料进行了解；如果是在风景名胜区、度假地，常常会没有相关区域的基本地质资料，这时就有必要进行专项调查案例十一 饭店选址分析,2019/2/24,25,三、案例总结与启示,饭店选址需要进行以下分析： (1) 地理位置分析 (2) 区间差异分析 (3) 交通条件分析，同时遵循：忌左侧原则；忌左转原则；忌桥下原则 (4) 周边环境分析 (5) 城市发展规划分析 (6) 土地发展状况分析案例十一 饭店选址分析,2019/2/24,26,资料来源：邓新华，《饭店投资的可行性研究。