云南弥勒项目拆迁安置策划方案.ppt

谨呈 XXX房地产开发有限公司 弥勒项目拆迁安置方案 方案目录 黑腊沼拆迁户总体说明 1 拆迁安置总体设想及原则 2 别墅方案 3 复式高层方案 4 两种方案综合效益评比 5 黑腊沼拆迁户总体说明 总户数 425户总人口 1579人总占地面积 125亩总建筑面积 85262 8m2拆迁户每户建筑面积与占地面积分解统计 拆迁户人口分解统计 该村居住密度大 户数多 每户情况都比较复杂 这也就给拆迁以及安置带来了难度 方案很难做到绝对让每户居民都百分百满意 只能说照顾到大部分拆迁户需求 尽量让拆迁安置工作和谐进展 户数多 情况比较复杂 拆迁难度高 难以做到让每家每户都满意 拆迁安置总体设想及原则 坚持先建设后安置原则 在拆迁安置过程中坚持以人为本理念 和谐拆迁 围绕政府对区域规划路线 坚持规划先行 合理有效利用土地 综合开发 优化配套建设 拆迁补偿对象为合法的建 构 筑物及其他地上附着物的所有者 违章建筑以及超过批准期限的临时建筑 一律不予补偿 安置以拆迁户建筑面积为主要依据 同时兼顾人口和土地面积 拆迁户超额面积按照当地同类村补偿标准 适当提高 不同建构物实行不同补偿额 拆迁户向开发商补差在开发商成本基础上加适当利润 但绝非市场价格 坚持八大原则 根据不同情况区别对待 实行和谐拆迁 别墅方案 根据拆迁村具体情况 我们设计了别墅安置与复式高层安置两套方案供选择 可供选择方案 复式高层方案 我们根据地块具体情况以及当地居民的各种复杂情况 请了设计院和专业策划公司对拆迁安置方案进行了精心规划 提出了两套方案可供选择 一套是别墅安置方案 一套是复式高层安置方案 两套方案都有可取之处 但考虑到整个区域的后续发展 最终要实现的是要满足各方利益价值的最大化与最优化 五块地开发 占有土地面积大 商业和旅游特性未充分考虑 别墅建设受地块隔开影响 和片区整体形象不太协调 缺乏统一性 总用地面积 182亩总建筑面积 133350 总居住户数 451户建筑说明 建筑风格为4层联排别墅 首层商业 2 4层居住 户型面积 分为四种户型 面积以及对应可安置户数如下表 方案一 别墅方案 别墅安置方案为纯联排别墅区 五块地相互间隔开 协调性不强 对商业和旅游特性缺乏充分考虑 可能会影响片区整体形象的统一性和协调性 别墅设计方案中 所有都为联排别墅 户型面积较大 但类型较少 仅四种户型可供选择 分别为250m2 280m2 300m2 350m2 别墅为四层 首层做商业或仓库 车库 2 4层居住 所有建筑风格为联排 户型面积较大 但仅有四种户型可供选择 4层设计 首层为商业或车库 仓库 2 4层为居住 开发思路 补偿原则与方法 补偿原则 由开发商出资为村民修建联排别墅住宅 实行1 1等面积补偿 根据拆迁户居民建筑面积的大小 按成本价适当予以补差 安置办法 原则上按如下方案执行 但可酌情根据人口与占地面积灵活安置 建筑面积 100 以下的 安置250 100 200 的 安置280 200 300 安置300 300 以上的 安置350 补差办法1 如拆迁户房屋面积大于所补面积 超出面积开发商向农户补差价 具体原则为 土木结构250元 砖木结构300 砖混结构350元 框架结构400元 其他的都按照300元 2 如果农户房屋面积小于所补面积 差额部分拆迁户以每平方1500元 给开发商补差价 实行1 1等面积补偿 安置方法原则按面积分解配置 可灵活考虑 拆迁户向开发商补差基本按成本价 开发商向拆迁户补差略高于当地市场标准 拆迁户 居住条件得到很好改善 但对于他们的后继生活保障缺乏充分的考虑和规划 生活环境改善 别墅配置按高标准 且配套环境一流 园林绿化优美 生活品质提升 能够很好满足对居住舒适度的需求 100 以下的拆迁户将面临大量补差 农户可能难以接受 底层商业的考虑只能是一厢情愿 实际使用存在与功能不匹配而导致的浪费 不能提供拆迁户除居住性考虑外的其他条件满足 如就业 后期的可持续收入等 缺乏公建和居民生活休闲配套设施建设 劣势 利好 各方效益分析 开发商 前期投入成本大 风险高 说明 此效益分析是基于对同类市场的分析比较得出 开发商成本支出 建筑成本 包括园林景观 按当地建筑成本1200元 m2计算 则建筑成本为120991x1200 145189200元 拆迁成本 按每户8000元算 426x8000 3408000元 农户补差支出 土木结构 344 38x250 86095元 框架 663 14x400 265256元 砖混 5728 85x350 2005098元 砖木 30 x300 9000元 其他 42x300 12600元 补差支出合计 2378049元 其他成本支出 约2000万 支出总计 1 7亿 开发商估计收益 农户补差回收约 47617m2x1500 56425500元 剩余别墅销售额 26套别墅 按平均每套300m2 市场价格按3000元 m2计算 则约为2500万左右 收益总计约为 8000多万 综合分析 统计下来 开发商总计要投入约1 7亿 如果26套别墅外销和拆迁户的补差回收 计算回收8000多万 则还要支出近9000万 开发商先期投入成本大 风险高 各方效益分析 政府 虽完成了城中村改造工程 但要付出更多的土地和财政支出 且后期的经济效益不明显 得益 能基本满足拆迁户的各项要求 提升了城市形象和完成了城中村的改造工程 不利 出让土地多 高达182亩 财政上可能要给开发商一定的补偿支出 对政府财政是个压力 安置区的商业活力不足 对税收等一系列的后续经济效益的拉动作用不明显 安置区与整体片区的发展不协调 对片区的后继开发不利 各方效益分析 小高层方案用地较少 且充分考虑了商业的合理开发 总用地 114亩总建筑面积 119586 居住建筑面积 94960 总户数 460商业建筑面积 24626 建筑说明 复式和小高层户型说明 多种户型 配比安置户数如下 方案二 小高层方案 复式 高层 1 2号地块以小高层和高层的形式降低建筑密度 打造高绿化率的宜居环境 以围合式的小高层底商打造特色街区 以特色商业街区满足提升开发成本的需求 3号地块为纯开发地块 仅适当安排少量的安置房 以大量公建及区域性配套为主 学校 幼稚园 社区活动中心 医疗中心 行政配套 中水处理 片区发电机房 变电机房等 和面向市场销售物业为核心思路 该部分面向市场销售 可回笼部分资金 减少开发商的前期资本投入 开发思路 1 2地块以安置为主 3号地块为纯开发 设置大量公建和社区配套及销售物业 为开发商提供资金回笼 安置用地较少 开发合理 充分考虑到了拆迁户的居住和商业需求 与片区整体呈现一致性 实行1 1 2面积补偿 安置原则上按面积分解配置 可酌情灵活考虑 拆迁户向开发商补差基本按成本价 开发商向拆迁户补差略高于当地市场标准 安置办法 原则上按如下方案执行 但可酌情根据人口与占地面积灵活安置 1 原农户住宅面积在150 以内的安置150 户型2 原农户住宅面积为150 300 的安置170 175 户型3 原农户住宅面积在300 以上的安置200 户型 面积差额现金补偿方式 1 如拆迁户房屋面积大于所补面积 超出面积部分开发商向农户补差价 具体原则为 土木结构250元 砖木结构300 砖混结构350元 框架结构400元 其他的都按照300元 2 如果农户房屋面积小于所补面积 差额部分拆迁户以每平方1500元 给开发商补差价 商铺按3000元 计算 可以折现冲抵 补偿原则 由开发商出资为村民修建复式高层住宅 开发商向拆迁村民实行1 1 2面积补偿 根据拆迁户居民建筑面积的大小 按成本价适当予以补差 补偿原则与方法 利好 1 从根本上改善居住环境 从以前的传统农村居住方式向现代化城镇化过渡 生活品质明显提高 2 对于175 至300 和300 以上的拆迁居民不仅可以获得一套或一套以上的居住房屋 而且还可以自由选择商铺进行折现补偿 3 开发商会修建合适的商业经营性建筑后期交由村委会自行经营 解决拆迁村民拆迁占地之后遗留的生产就业问题 负面影响 1 对于150 以下和150 175 的拆迁安置村民 他们会向开发商支付一部分差额面积补偿金 会给部分村民造成一定经济压力 2 拆迁安置过后 对一部分不想离开原来居住环境的村民来说 打破了他们的居住方式和习惯 特别是一些老年人 由于对原来房屋积累了深厚感情 容易对拆迁安置产生抵触情绪 拆迁村民 住商兼顾 后期生活有保障 且村委会有集体物业经营 可以解决就业和收入问题 大量的公建建筑给村民提供了生活上的便利 各方效益分析 1 减轻了财政压力 避免了财政上的补偿支出 2 解决了拆迁安置居民就业问题 减轻了政府的民生保障压力 3 可以从拆迁安置地块里面收取一定的土地出让金 4 安置区的商业活力会给政府带来持续可观的税收收益 4 此项目可以提高区域影响力 拉升此区域的房地产价格土地价格 为地方经济起拉动作用 政府 可以避免财政上的补偿支出 且安置区商业的活力会给政府带来可观的税收收益 民生得到了保障 政府政绩得到体现 区域后续的经济持续效益明显 各方效益分析 综合两种方案对比分析 对比项 方案 对弥勒影响 需要的政府配合 拆迁户保障 后续经济效益 别墅方案 复式高层方案 用地量大 增加了城市的土地压力 对弥勒后期持续的房地产市场发展有不利影响 需要出让更多土地和一定的财政补偿资金 虽满足居住更舒适 但无法提供更好的就业和长期生活需要 安置区商业活力不足 后续持续的经济效益不明显 用地合理 可以解决拆迁户的就业问题 对城市民生工程有保障 只需要安抚拆迁户情绪 不需要投入额外资金和土地 住商兼顾 且为村集体提供一栋综合办公大楼 为拆迁户的就业和后期经济来源提供了保障 商业活力可以拉动区域经济活跃 从而可以带动片区价值效益的增长 综合对比两种方案 我们觉得复式高层更加合理 对任何一方都明显利益远远大于弊病 从对城市影响 政府配合 拆迁户保障和后续经济效益等方面分析两个方案的优劣 我们认为复式高层方案更加合理 。