契税新政执行中存在的问题及建议.doc

1契税新政执行中存在的问题及建议2010 年 10 月 9 日，省财政厅、地税局、住建厅联合出台苏财税[2010]33 号《 关于调整我省房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的通知》文件，并于 12 日发布，对江苏省契税政策进行调整，首次区分“唯一住房 ”和“非唯一住房”适用不同税率突然而至的新政让征纳双方都是手忙脚乱，执行过程中纳税人反响强烈一、文件存在的问题1、苏财税[2010]33 号文件法律效力的问题 《中华人民共和国契税暂行条例》授权财政部制定细则，授权省级人民政府在条例规定的幅度内确定本地区契税税率按《契税暂行条例》授权只有财政部和省级政府有权调整契税税率， 《立法法》第十条明确，被授权机关不得将该项权力转授给其他机关省财政、地税、住建部门联合做出调整契税税率的规定于法无依并且该文件于 10 月 12 日发布，但要求政策从 10月 1 日起执行，明显违反税务行政规范向后发生效力原则2、家庭唯一住房解释的问题按字面解释，家庭唯一住房是不限地域的但现实中，为城市发展需要，许多中小城市都在鼓励农民进城购房，这样许多在农村有住房，进城购房农民都须按新政策执行，严重打击了农民进城购房的刚性需求，这不符合政策出台的本意。

另一方面政策对许多改善2型购房、拆迁购房由于先买后卖、先买后拆的情况并没有考虑到3、契约鉴证或登记的问题文件对适用新政的时间明确为：商品住房以房地产主管部门契约鉴证时间为准，存量住房以房地产主管部门契约登记受理时间为准，其实质是将房屋契税纳税义务发生时间确定为房管部门契约鉴证或登记受理的时间按《契税暂行条例规定》，契税纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天，而新政这一条与《条例》明显违背，变向地否决了纳税人签订购房合同的效力在实际契税申报受理中就有 10 月 1 前签订合同，并已开具购房发票，但契约鉴证在 10 月 1 日之后的情况，纳税人对按新政执行就很不理解二、实际操作中存在的问题1、延长登记期的问题文件规定：凡在 2010 年 10 月 1日前已签订房屋买卖契约，但尚未在房地产主管部门办理契约鉴证或登记的，应在 2010 年 10 月 20 日前到房地产主管部门办理契约鉴证或登记手续，逾期按新规定执行现实情况是有的城市房管部门并未开展存量房契约登记受理业务，纳税人 10 月 1 日前签订的合同不能够进行契约登记，而契税征收部门则以无契约登记为由，直接按新政执行，纳税人的利益未得到保护。

在宿迁就出现了二手房纳税人蜂拥到房3管处要求进行契约鉴证的情况，而房管处却以一直未开展此项业务为由拒绝，后在市政府的的压力下才在 19、20 日有选择地进行了二手房契约鉴证工作，共鉴证 14 份合同，而原被告知不能鉴证的申请人都没有另行通知在一份写给市长热线的投诉资料中，投诉人诉称“过了 20 号，谁又认可我奔波过、呼吁过、要求鉴证过呢？”，是的，过了 20 日，所有 10月 1 日前签订的未鉴证二手房购房合同统统按新政执行2、唯一住房查询的问题目前大部分地区不具备家庭住房联网查询条件，有的市各个区房产登记信息也互不联通，唯一住房查询结果的真实性难以保证而在地税、房管信息相互隔绝的情况下，由纳税人持身份证、户口本、结婚证先到地税部门填写诚信保证书，经审核后到房管部门取得查询函，再回到地税部门申报缴纳契税，纳税人未婚的还需到民政部门取得未婚证明纳税人多次奔波，意见很大在宿迁，经地税部门与房管部门协商，从 11 月 2 日起，纳税人可进行唯一住房查询，但不能即到即查，纳税人从税务局填写保证书到回到税务局申报纳税一般需三天以上时间三、政策出台的影响1、契税新政对房地产销售影响不大契税新政提高二套房税率，增加了购房成本，但在购房人对通货膨胀预期增大的前提下，购房热情并没有多少减少，在房价尚在其承受范围内情况下，购买冲动受契税税率提升的影响极小。

根据央4行数据显示，今年 9 月末，广义货币余额已经达到了 69.64万亿元，货币超发量巨大在巨大的通胀压力下，普通百姓如何保障自家财富不缩水，除了投资基金、股票，买房子似乎仍然是不错的选择根据宿迁商品房网上备案系统的统计，2010 年 10 月 18 日-24 日，市区商品住宅网上合同备案 593套，合计 7.13 万平方米，成交均价 3896 元/平方米，销售总额 27759 万元商铺共备案 0.58 万平方米，销售总额 2697万元而新政前 9 月份全月市区商品住宅网上合同备案 1148套，合计 12.77 万平方米，成交均价 3408 元/平方米，销售总额 43520 万元商铺共备案 2.11 万平方米，销售总额 8014万元可以看出新政出台后，无论销售量和销售价格都在上升，遏制房价飞速上涨的效果还待进一步观察2、契税新政对家庭结构的影响有待关注新政首次以“家庭唯一住房 ”区别 适用税率，以 100 万元 90 平方米商品房为例，购房人如果为家庭非唯一住房，契税需缴纳 3 万元，而如果离婚后购置只需缴纳契税 1 万元，再加上货款利率的差额，这绝对不是一个小数目，比一本离婚证 9 元钱的成本大多了。

随着房价走高，这种离婚的冲动越大新的契税政策会不会成为离婚率暴涨的诱因值得有关方面关注四、建议税收政策的变更要遵循立法原则，建议由省政府在法律授权下，出台执行细则，在维护国家房地产调控政策的基础5上，尽量保护纳税人的权益1、将家庭唯一住房限定为城市住房，减少农民进城购房成本2、在唯一住房查询上，尽快建立核实网络，不能因为无法查询而不接受纳税人纳税申报在无法查询的情况下，依据纳税人出具的家庭唯一住房书面诚信保证书适用税收政策3、尽量减少纳税人纳税成本，特别是不要纳税人多方奔波“ 自 证清白 ”，在落 实税收合作依赖主 义的基础上，税务机关通过与有关部门的信息共享，取得相关涉税信息，依法审核征税，切不可没有充促的依据而对纳税人是否真实申报而有所怀疑，让纳税人自行提供真实纳税的证据4、在纳税义务发生时间认定上，尽量按条例规定执行，不可因纳税人未鉴定而代替人民法院否认纳税人的合同效力5、商品房做为一种商品，其价格主要由供求关系确定，税收调节的作用很小，稳定房价的根本之道是增加供给，不妨学习新加坡的住房政策，真正使居者有其屋宿迁市地税局耕地占用税和契税管理所朱大庆 汤永军。