环保城开发规划与经济测算.ppt

2007年７月,海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算专题报告,目 录,,一、重点项目安排二、重点项目面积测算三、投资经济测算四、规划设计任务书五、附件,环保城重点项目安排如下,,,交易区,包括机电设备区、仪器仪表及自控设备区、塑料及玻璃钢原辅材料区、五金件经营区、填滤料区,,,商业区,包括餐饮休闲一条街，临中心路部分传统商业,,,写字楼,包括三大功能平台办公区、展示中心、会议中心、开发商与物业办公区等,,,住宅区,包括花园洋房加小高层物业,,,钢材市场,包括钢材交易、物流、材料加工区,,,旗舰店区,包括国内外著名零配件厂家直销点,目 录,,一、重点项目安排二、重点项目面积测算三、投资经济测算四、规划设计任务书五、附件,重点项目面积测算结论阐述,,面积测算结论,150,000平米,20,000平米,12,000平米,12,000平米,6,000平米,103,530平米,分　目 录,,1、交易区经营面积确定依据2、商业面积确定依据3、写字楼面积确定依据4、其它功能面积确定依据,,,,,,,宜兴本地经营户面积需求,区域外经营户面积需求,其它因素带动的增量面积,1,2,3,,高塍现有环保材料及配件总经营面积超过2万平米,经营产品主要包括机电设备、五金件、塑料、填料及滤料等,注：经营户统计不含钢材经营户； 经营面积不包括专用仓储及加工场地面积,项目组在高塍镇实际调研经营户共计234家，租用店铺433间，户均租用1.85间；从经营户经营产品结构看，机电设备、五金件、塑料、填料及滤料是最主要的经营产品，经营面积的比例均超过10%，合计占总经营面积占到76%；经营户中有少量设备的办事机构，部分有产品的展示；有部分专业服务机构，提供制作标书、设计等服务。

高塍镇经营户各产品经营面积比例,,,,统计样本：220家,当地经营户的主要销售对象为本地设备厂家,根据统计结果,产品绝大多数销往本地的经营户比例占到80%左右,高塍镇经营户本地销售比例,,,,统计样本：20家,从对经营户的统计结果看，有80%的经营户经营产品主要销往本地，其中，一半的经营户80%以上的产品销往本地；高塍本地环保企业数量众多，对材料及零配件需求量大，是高塍镇材料及零配件交易繁荣的主要原因高塍存量商户数量现有约246家，约有近80％为租赁门面经营，在提及是否将入驻环保城时，只有3％的经营户明确表示不会考虑,经营户门面自购与租赁比例,经营户入驻意向,资料来源：对高塍30家经营户抽样统计,在经营户不入驻的原因调查中，最主要因素是许多经营户有长期合作的稳定客户，对经营地点依赖不强，其次为部分经营户已自购门面,如果您不打算入驻环保城经营，主要原因是：（可多选） 1、已自购门面 2、客户基本固定，入驻环保城不会带来新客户增加3、目前其它同行打算入驻的不多4、环保城的交通优势不如现在门面5、不看好环保城未来的发展,,问卷原题,经营户不入驻原因投票 (单位：票）,资料来源：对高塍30家经营户抽样统计,,正略钧策认为：经营户不入驻的两大抗性将随着环保城的运营得以化解，目前选择不入驻的商户将来也很可能成为我们的目标客户,,,,环保城初步形成规模后，将形成：采购方更好的比价条件；降低采购方更换供应商的风险；,威胁存量市场,带动增量市场,环保城初步形成规模后，将形成：形成更大知名度，带来更多市场信息；吸引新的采购者到环保城采购；,经营户原有的固定客户,同时,原有经营户在迁入环保城时,在经营面积上存在扩容的需求,根据对20户商家的抽样统计,经营面积扩容率在1.4倍左右,您目前的经营面积为( )平方米;如果您打算在环保城购买门面，您需求的经营面积大约为( )平方米,,问卷原题,根据调研分析,我们初步估算高塍本地经营户对环保城的面积需求在23000平米左右,,,高塍本地经营户基本情况,测算依据的基本前提假设,1,高塍本地经营户经营面积为2万平米左右,2,80%左右本地经营户为租赁门面经营,3,产品绝大多数销往本地的经营户比例占到80%左右,租赁门面的经营户基本都迁入环保城,迁入环保城的经营户面积扩容率为1.4左右,,高塍本地经营户对环保城经营面积需求为:23000平米左右,同时,投资客是未来环保城经营物业不可小视的消化力量，其中主要将包含与高塍具有“地缘” 、 “人缘” 、 “生意缘”的三类客户,“地缘”投资客,“人缘”投资客,“生意缘”投资客,目标客户：主要包含当地的私人业主，大的经营户；投资理念：可租可自己经营，长期持有获得稳定的现金流回报；,目标客户：当地私人业主或大的经营户的朋友；投资理念：自身可能并不从事环保产业，相信朋友眼光。

投资后租售都是其可能的选择；,目标客户：与当地设备厂或经营户有生意往来的客户；投资理念：看好高塍环保产业发展,可出租获得租金收益,也可能成为将自己生意转移到环保城；,注:分析结果来自对高塍本地企业主及经营户访谈,从三类投资客的购买动机看,将来实际参与环保城经营的比例很小,其存在的主要价值是通过将门面返租给经营户,满足了经营户购买与租赁经营的多种需求,,,高塍当地经营户的23000平米左右的经营需求,投资客返租给经营户的经营面积,,“地缘”投资客,,“人缘”投资客,,“生意缘”投资客,,主要投资动机,,拥有商业物业获得稳定租金回报,物业升值后转售若租金回报可观,也可能长期出租,获得租金回报若环保城做大,可搬迁到环保城经营,观点投资客对环保城实际经营面积的扩大作用很小,宜兴非高塍环保零配件经营户能支撑到环保城的经营面积在12000平米左右,宜兴非高塍的经营户主要分布在和桥、周铁、徐舍,,,主要结论根据对宜兴环保协会倪会长的访谈，宜兴的环保零配件经营户数量，高塍占了2/3；按照高塍现有经营户246家，户均经营面积1.85间门面计算，宜兴非高塍经营户经营面积在14，000平米左右；按本项目能吸引宜兴非高塍经营户的80％计算，本项目能吸引的宜兴非高塍经营面积为12000平米左右；,整体来说，从现阶段看，剔除投资需求面积，宜兴区域内环保零配件经营户能支撑的环保城面积在35,000平米左右,,,,高塍本地经营户能支撑的环保城面积,宜兴非高塍经营户能支撑的环保城面积,,宜兴经营户能支撑的环保城面积合计,,,23,000平米,12,000平米,35,000平米,,,,,,,宜兴本地经营户面积需求,区域外经营户面积需求,其它因素带动的增量面积,1,2,3,,由于华东五省一市环保产品销售占全国市场份额的74.5%，其中江浙两省又占全国一半左右,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,华东地区：企业数量： 288家资产规模：173亿元,数据来源：《中国环保产业风险分析报告》、《2004年全国环境保护相关产业状况公报》,华南地区：企业数量： 21家资产规模：4亿元,中部地区：企业数量： 32家资产规模：11亿元,华北地区：企业数量： 58家资产规模：31亿元,东北地区：企业数量： 49家资产规模：14亿元,西北地区：企业数量： 4家资产规模：4亿元,西南地区：企业数量： 7家资产规模：3亿元,,抽样统计结果表明：浙江环保企业主要分布在杭州、温州、永嘉、宁波等地，其中杭州企业数量占总数的一半左右,数据来源：环保装备网,浙江省环保企业区域分布统计,浙江环保企业统计样本数：258家；图表中其它地区包含：慈溪、永康、丽水、余姚、海盐、绍兴，统计企业数量为15家；右图为258家企业中各地区所占比例，比重最大的前四位包含企业数为：杭州：143家温州：21家永嘉：21家宁波：17家,杭州、湖州等地环保设备厂的原辅材料及配件采购，主要以本地采购为主，并与供应商形成了相对稳定的合作关系，在高塍采购的主要是些货值较低的零配件,,塑料、树脂,,主要采购渠道,,在当地钢材市场采购,选择当前采购渠道的原因,采购频率高，每次采购量少运距短，送货时间有保障,厂家直接采购层级较高的代理商,价格接近出厂价供货稳定,高塍配件市场当地五金城,价格便宜、采购率高对品牌、质量要求不高,当地部件生产厂家,专业分工,国外厂家的中国代理国内的生产厂家,信誉有保障售后服务相对好,,,主要结论,原辅助材料的采购决定因素主要是价格；货值较高的零配件采购决定因素主要是信誉保障与售后服务；其它零配件采购的决定因素主要是采购率与价格；,注：高端零配件主要指风机、电机、膜等,环保城在争夺浙江设备厂的采购增量时，面临许多“隐形的竞争对手”，在竞争策略上，环保城如果要和竞争对手逐个比拼竞争要素，很难获得增量市场,,,,,,,当地五金城主要竞争品类：塑料、管材通用零配件,,宜兴环保环保城,,,当地钢材市场主要竞争品类：钢材,零配件厂家主要竞争品类：高端的零配件（如膜、电机、泵）,当地经营户主要竞争品类：专业零配件为主,,,,环保城要打败这些竞争对手的两个选择,环保环保城增量交易的竞争对手,选择一：在各个竞争对手的竞争要素上取胜，获得增量市场；选择二：在环保城服务平台的打造上，实现客户认可的整体模式创新，获得增量市场；,以2005年浙沪闽市场容量估算,若悲观预测,环保城能占到其零配件交易额的40%,则能获得12000平米左右增量经营面积,若乐观预测占有率到80%,则能获得增量经营面积24000平米左右,,,类比前提,,,高塍目前经营面积2万平米左右，对应的交易额为20亿；除去钢材交易占的40%左右的比重,2万经营面积实际对应12亿左右的交易额;,2005年, 浙沪闽设备产值50亿,按采购成本60%计算,采购额为30亿;除去钢材交易占的40%左右的比重,其它零配件采购额为18亿左右;,浙沪闽各市场占有率对应的经营面积,若环保城占有浙沪闽采购市场的20%,对应增量经营面积为:6000平米;占有率40%,对应增量经营面积为:12000平米;占有率60%,对应增量经营面积为:18000平米;占有率80%,对应增量经营面积为:24000平米;,按高塍经营户的经营效率,1万经营面积,可相应产生6亿左右交易额;,按高塍经营户的经营效率类比, 浙沪闽可支撑的环保城面积为3万平米左右;,,,浙沪闽市场可支撑的经营面积,,,,分析,,结论,在厂家与部件商直接入驻意向的调查中，目前大部分厂家与部件商持观望态度或表示不会入驻，主要原因总结如下,,浙江省永嘉县东兴阀门有限公司访谈：如果环保城建设，不会考虑到那里设直销点。

原因：厂家是生产单位，即使要设点也是找代理商；浙江申仪自控阀门有限公司 ：目前主要是通过代理商销售，厂家没有直接销售；会参加一些展会对环保城没有兴趣；,,湖州高鸿不锈钢管有限公司访谈：宜兴也是我们的一个销售地，主要通过五金城是一些代理商，还有最主要就是厂家直接销售如果未来高塍成立环保环保城，不会考虑进去觉得设经销点的生意搞不好；,,湖州航滤膜净化设备厂访谈：未来，环保城建好后，可能没有需求来设点经营因为公司产品是走高端路线，销售与服务都是门对门的模式；浙江天源过滤布有限公司访谈：目前销售主要是针对厂家的直接销售，对环保城的兴趣不大； 浙江上高阀门有限公司访谈：目前销售为直接针对厂家销售，或通过代理商，厂家不会直接设点销售；,紫光环保访谈记录,,设备采购模式是怎样的？,主要设备生产厂家去看，上门进行销售的很多；目前有一些固定的合作厂家，对重要的设备一般要比较三个以上的厂家是否会到环保环保城采购或看设备？,不会特意去，除非是考察厂家的时候顺便去看一下，主要是三个方面的原因：一是已经有了一些固定的合作伙伴，彼此比较信任；二是产品的质量很重要，光从展示上看不出来三是要考虑售后的问题从华北与华南的客户调查看，环保城启动期与发展期内，吸引其入驻的可能性较小,,,主要结论采购模式外地设备厂采购基本是找零配件生产厂家采购，并且基本都有固定的合作伙伴；来环保城采购的可能性距离比较远，大部分原材料都可在当地采购，到环保城采购的物流费用高；大部分核心零部件都是从厂家直接采购；售后服务的环节多，距离远；基于以上几个原因，我们认为现阶段环保城吸引华南、华北客户采购的可能性比较小,。