联合调研表【天津河西区解放南路项目】审阅版.docx

天津解放南路】项目市场联合调研表项目名称 天津解放南路万达广场所属城市天津 日期：20140113一、 项目拟建业态及售价建议可售业态建议业态测算价格发展建议售价营销建议售价室外步行街步行街首层60000元/㎡二层40000元/㎡50000元/㎡40000元/㎡底商底商40000元/㎡40000元/㎡35000元/㎡SOHO精装公寓25000元/㎡25000元/㎡21000元/㎡车位车位15万/个15万/个15万/个建议的理由及依据：商铺商铺市场总体情况——2013年供应量122万㎡，成交量71.6万㎡，存量为594 万㎡，库存去化周期99个月天津市整体商业产品成交情况较为低迷，由于商业整体市场近年来投资回报率较低，整体市场成交均价保持低位，2013年下半年小幅增长河西区2013年成交商铺2.3万平方米，存量约24.5万，库存积压比较严重成交金额6.8亿，均价2.9万，套均面积约200平米，除少量1500平米以上大商铺外，套均总价约为550万总得来说，河西区目前商铺库存大而去化慢，存在一定的市场风险，但从成交商铺套均总价来看，还是体现出区域客户较强的购买力，难点在于销售量的突破项目周边即解放南路沿线商业配套比较缺乏，大型商业配套仅有第六田园商业，该项目以主力店—易买得超市为主体，环绕若干小型商铺， 20㎡以内小型商铺租金价格可达15元/㎡/天，100㎡以上大面积外铺租金价格约为5元/㎡/天。

其他商业配套仅有香年广场少量底商，未满铺开业，目前该项目二手市场100㎡以下小商铺销售单价为3.5万/㎡综上所述，该地块急需大型综合性商业体入住，全面满足新老梅江版块大量居住人群的购物、娱乐、餐饮等需求，大商业体建成后必将成为该地块人流聚集的中心但鉴于天津整体市场供应过剩，客户投资信心不足，加上万达在天津前三个项目（和平万达广场、河东万达广场、万达中心）目前商业经营状况均较差，租金水平较低，故急需解决前三个项目的招商问题提升口碑，并谨慎定价入市办公及公寓 天津市场目前库存办公面积为575万㎡，13年去化仅为59万㎡，整体去化周期在100个月以上，是严重供过于求的市场梅江板块是传统的高端居住区，商务氛围薄弱，周边几乎无办公项目在售，河西区13年住宅销售均价为2.4万左右元/㎡，而办公仅1.5万元/㎡综上所述，在本项目规划办公业态，不仅销售不乐观，而且完全没有溢价作用，因此不建议在本项目规划办公业态2013年天津公寓供应量73.3万㎡，成交量62.5万㎡，存量为 296.7万㎡，库存去化周期59个月河西区2013年公寓成交6.3万，目前库存约22万，去化周期约42月，略好于全市平均水平。

天津市公寓市场对此类型产品区位要求较高，在售项目多集中于市中心核心区位，购买者多看重其区位及价格优势从公寓市场的各项目成交情况来看，少数楼盘占据着较大的成交量比重目前项目周边无在售公寓产品项目雅境新枫尚项目有58-61平米左右小户型销售，2013年下半年开盘，16000起售，400套左右已经基本售罄，客户出于落户或者投资的需求购买占比各半河西区售价最高的公寓项目凯德国贸，当前最高单23000元/㎡，成交均价19268元/㎡（精装），2011年10月首开，截止目前成交225套，成交总金额3.4亿销量最大的公寓项目昆仑中心，2011年6月首开，截止目前成交371套，成交总金额3.8亿，月均去化11套，2013年销售均价13483元/㎡（毛坯）公寓产品在本项目所在板块有一定市场需求，2016年地铁6号线通车对公寓产品有较好的预期支撑，但相对于住宅并无价格优势二、重大风险提示1、地块东北向现有热电厂，计划14年6月拆除，如延迟，对项目销售存在一定影响2、天津市整体商业及办公市场库存去化周期较长，处于较严重供过于求状态发展部项目负责人：营销部项目负责人：发展部区域总经理：营销部总经理：发展部总经理：项目管理中心副总经理：三、 项目综述1. 地块情况项目位于天津核心城区南部，占地面积 278 亩，距离天津老商圈和平区 7 公里左右，距离天津市政府 5 公里左右。

项目地块西侧紧邻天津城市南北主干道解放南路（双向 8 车道）；北侧为东西主干道-浯水道（双向 6 车道）；南侧为渌水道（双向 4 车道）；东侧为规划路微山湖路地块西侧 2 公里梅江湿地公园为全国最大市区内湿地公园，已建成天津国际会展中心、五星级酒店等公建及大量高档居住小区，可通过浯水道与地块连接；地块东侧紧邻解放南路片区规划的 200 米宽绿轴，绿轴两侧均为一类住宅用地；地块南北两侧均为在建或待建高层住宅规划中的地铁 6 号线位于地块南侧渌水道下，设有解放南路地铁站点，该站点需与地上商业相连，计划 2016 年通车因此，该项目商业部分亦为地铁上盖物业现解放南路设有中心隔离带，规划将建设入地快速路，将隔离带取消，2013 年年底施工，2014 年 10 月份完工2、区域描述项目处于河西区（河西区工资水平2012年为7.6万元，居天津中心城区首位），河西区整体规划为四区、四带，八大功能区，本案所在的解放南路综合商贸带，将成为河西南部最大的商业中心项目毗邻有富人区之称的梅江版块，在天津梅江会展中心落地之后，梅江已经从居住区升华到经济文化中心，而梅江地区也是高端住宅云集，包括富力津门湖、万科水晶城、海逸长洲等一线品牌项目。

新梅江与原梅江板块一路之隔，北区以陈塘商务区为核心，功能定位为“总部基地、高新技术服务核心区”，南区为以生态居住为主，目前正处于积极的建设阶段，相关配套尚不完善，但未来发展潜力巨大2013年下半年，天津土地交易中心推出多块规划在新梅江板块内的经营性用地，其中金桥城置地公司2013.9月摘牌位于本项目南向的41号地（一类住宅用地，容积率2.2，限高100），成交楼面地价高达14700元/㎡ ，显示出对新梅江区域的强烈看好四、 宏观经济和房地产市场数据名称2011年2012年数据来源说明城市人口（万人，不含下辖市县）1354.581413.15天津市统计局项目所在区域常住人口（万人）90.195.3区政府公报城市ＧＤＰ（亿元）1119112885天津市统计局项目所在区域GDP（亿元）589655区政府公报城市人均可支配收入（元）2692129626天津市统计局城市三产比重（1产：2产：3产）1.4：52.5：46.11.3：51.7：47.0天津市统计局社会零售商品总额（亿元）3227.093767.76天津市统计局年度房屋竣工面积（万㎡）2527.682726.04天津市统计局年度商品房销售均价（元/㎡）1017010762天津市统计局年度房地产销售面积（万㎡）1643.111661.69天津市统计局年度商品房销售总额（亿元）1473.111365.53天津市统计局项目所在区域（河西区）土地成交量（万㎡）36.433.6富思博得年报项目所在区域（河西区）商品住宅成交量（万㎡）9.5315.53富思博得年报项目所在区域（河西区）商品住宅均价（元/㎡）1730522323富思博得年报五、 分业态具体市场指标序号业态调研指标内容1住宅2013年天津市年供求及存量2013年供应量1337万㎡，成交量1272万㎡，存量为2099万㎡，库存去化周期20个月。

22013年天津市均价2013年天津市成交均价为10694元/㎡3区域同类项目最高价格、最快速度、最大销量最高价格：【雅境新枫尚】当前最高单价19000元/㎡，成交均价16601元/㎡，2013年7月首开，截止目前成交706套，成交总金额9.6亿最快速度：【富力津门湖】（精装）2013年成交均价17110元/㎡，整体成交均价13598元/㎡，2010年入市，整体成交7836套，月均217套最大销量：【富力津门湖】（精装）2013年成交均价17110元/㎡，整体成交均价13598元/㎡，2010年入市，整体成交7836套，月均217套4典型项目价格与销量（1-2个）【雅境新枫尚】成交均价16601元/㎡，2013年7月首开，截止目前成交706套，成交面积5.8万㎡，成交总金额9.6亿5其它【万科柏翠园】预计2014年5月开盘，顶级精装修，产品面积区间155-193㎡1商铺2013年天津市年供求及存量2013年供应量122万㎡，成交量71.6万㎡，存量为594 万㎡，库存去化周期99个月22013年天津市均价2013年天津市成交均价1.6万元/㎡3区域同类项目最高价格、最快速度、最大销量【海河大观】成交均价44440元/㎡，2012年11月首开，截止目前成交98套，成交面积9524㎡，成交总金额4.2亿。

4典型项目价格与销量梅江版块项目：【富力津门湖】2013年成交均价36244元/㎡，整体成交均价24559元/㎡，成交面积1.5万㎡，成交总金额3.67亿1公寓2013年天津市年供求及存量2013年供应量73.3万㎡，成交量62.5万㎡，存量为 296.7万㎡，库存去化周期59个月22013年天津市均价2013年天津市成交均价1.4万元/㎡3区域同类项目最高价格、最快速度、最大销量最高价格：【凯德国贸】当前最高单价23000元/㎡，成交均价19268元/㎡，2011年10月首开，截止目前成交225套，成交总金额3.4亿最块速度：【昆仑中心】成交均价12662元/㎡，2011年6月首开，截止目前成交371套，成交总金额3.8亿，月均去化11套最大销量：【富力中心】成交均价18683元/㎡，2010年11月入市，整体成交385套，月均9套4典型项目价格与销量【昆仑中心】2013年河西区公寓产品成交第一名，成交均价13483元/㎡，2011年6月首开，截止目前成交371套（2013年成交182套），成交总金额3.8亿，月均去化11套13 / 13六、各类别典型项目销售周期比较1、《周边住宅典型项目销售周期汇总表》序号项目名称区域业态建筑面积（㎡）供应（套）成交（套）开盘时间成交价格（元/㎡）面积区间（㎡）总价区间 （万元）累计销售率月均去化速度销售周期（月）1雅境新枫尚河西区住宅12万14537062013-71660158-94100-17049%11762万科柏翠园河西区住宅12万793-预计2014-525000（报价、顶级精装）155-193----3富力津门湖河西区住宅427万841178362010-71359888-23050-40093%217362、《周边商业典型项目销售周期汇总表》序号项目名称区域业态建筑面积（㎡）供应（套）成交（套）开盘时间成交价格（元/㎡）面积区间（㎡）总价区间 （万元）累计销售率月均去化速度销售周期（月）1富力津门湖河西区商业57万79。