伟业---万科社区商业业态..ppt

B.A.ConsultingB.A.Consulting 万科社区商业业态专项研究报告 二零零七年八月 B.A.ConsultingB.A.Consulting 前 言 伟业顾问受北京万科置业有限公司委托，成立专项工作组历时30 日完成社区商业业态的研究工作期间，项目组根据万科对社区商业 业态专项研究的具体要求，通过大量的市场调研以及对典型商户进行 深入的研究，最终完成有针对性的社区商业业态专项研究报告（下文 ） 希望本次社区商业业态专项研究能为万科在后续开发此类商业物 业的过程中提供有益的帮助本报告内容在撰写的过程中始终本着客 观、求实的态度加以完成，如报告内容存在缺陷，敬请指正 伟业顾问万科社区商业业态专项研究项目组 2007-8-31 B.A.ConsultingB.A.Consulting 第一部分 社区商业业态研究综述 B.A.ConsultingB.A.Consulting 社区商业是为了满足社区居民购物、娱乐、服务等综合性需求而存在 的商业物业，经营良好、功能合理的社区商业能够使社区居民的需求得到 很好的满足，从而有效的提升社区的居住品质，最终实现商户、居民、社 区三方面的共赢。

结合伟业多年在商业物业各领域的从业经验以及长期跟踪重点商业物 业的经营状况，对社区商业业态种类归纳为七大类28小类： 1.餐饮 1）中式正餐类 2）西式正餐类 3）中式快餐类 4）西式快餐类 5）休闲餐饮类 2.零售 1）超市卖场类 2）便利店类 3.配套服务 1）美容美发类 2）洗染类 3）家居\家饰类 4）服饰类 5）装修建材类 B.A.ConsultingB.A.Consulting 4.教育 1）儿童培训 2）幼儿园 3）乐器行 4）玩具租赁 5.金融投资 1）中介机构 2）商业银行 3）彩票投注 6.娱乐 1）休闲类 2）KTV 3）夜总会 4）网吧 5）洗浴 7.健诊 1）专项诊所 2）SPA、足疗 3）养生馆 4）宠物店 上述七大类28小类的商业业态基本含盖了目前社区商业的主要业态种 类这些社区商业业态中商户的选址要求、产品设计条件、经营模式等， 即存在着行业的普遍规律，又有着各自的独特需求 B.A.ConsultingB.A.Consulting 万科素以住宅社区开发见长，并已初步走向工业化的产品开发模式， 住宅产品也已形成了不同品牌系列，如万科城市花园系列、金域蓝湾系列 、金色家园系列等。

但不同系列的住宅社区由于所处的地理位置的差异， 而对社区商业业态的需求特点各不相同如金域蓝湾系列产品位于城市中 心地带，周边城市商业配套完善；而城市花园系列产品距城市中心较远， 周边相对缺乏商业配套因此在社区商业业态的选择上即要结合社区环境 条件、居住人群特点，又要符合商户的选址要求 本次社区商业业态专项研究中，从产品设计条件及硬件设备要求的差 异化的角度入手，重点选取了八类社区商业典型业态进行针对性的研究， 并对这八类业态在选址要求、产品设计条件、硬件设备要求、经营模式等 方面的行业普遍规律进行归纳总结，并结合典型商户案例分析加以补充说 明 B.A.ConsultingB.A.Consulting 第二部分 细分业态商户研究 B.A.ConsultingB.A.Consulting 重点关注一览表 分 类 业 态重点关注 业 态 一 中 式 正 餐 道路交通要求：要求社区交通方便，城市次干道，方便车辆停；楼层要求：100 －500平米左右的中小型餐饮，首先考虑首层位置，承租能力较低或品牌影响力较大 的商户可以上二层、三层，但必须保证广告标牌明显且位置正对交通干道500平米 以上大型餐饮楼层选择相对宽松；电量：厨房电器设备需要380V动力电，用电量250 -300W/平方米；燃气：与灶眼数量相关，通常中大型餐饮要求80－100立方米/小时 ；排烟：与灶眼数量相关，通常中大型餐饮要求15000立方米/小时－20000立方米/ 小时、排烟管道转角处必须为弧形且尽量独立设置；隔油池：与商家实际使用要求 相关，通常中大型餐饮隔油池规格不小于80cm×150cm×50 cm 业 态 二 中 式 快 餐 道路交通要求：通常选择沿城市主干道，并方便步行或骑车抵达；电量：厨房 设备需要380V动力电，一般用电量150KW/日；上下水：通常要求上水管径不小于 DN50mm,下水管径不小于DN100—125 mm；排烟：与灶眼数量相关，通常要求4500— 15000立方米/小时；燃气：与灶眼数量相关，通常要求40－60立方米／小时，部分 依靠电力操作的商户无燃气需求 业 态 三 西 式 正 餐 道路交通要求：要求交通方便，可达性强，便于乘车或驾车抵达；楼层要求： 通常为临街一层，部分商户需要户外搭棚空间；设备要求：通常必备消毒柜、冷柜 、饮料机，需有扒炉、烤箱等；广告位要求：外立面要能做成玻璃，成为展示区； 租期：通常10年 B.A.ConsultingB.A.Consulting 重点关注一览表 分 类 业 态重点关注 业 态 四 西 式 快 餐 道路交通要求：要求较强的的对外交通，要靠近主干道，并方便步行到达，避 免快速路；楼板承重：厨房区楼板承重通常为350—450公斤/平米,就餐区承重通常 为250—350公斤/平米；电量：日用电量不少于150Kw-250Kw ，通常为380V动力电； 上下水：上水管径通常在DN32以上，日用水量25-30吨；下水管径通常在Ф100以上 ；空调：要求舒适度较高，空调用量大，如中央空调时间或规格不能满足，商户通 常自行安装；租期：至少10年，主要考虑前期开店成本投入的回收周期 业 态 五 休 闲 类 餐 饮 道路交通要求：要求城市次干道或支线，最好在十字路口、“L”面（即直角形 转角）或“M”面（圆形或椭圆形转角）处；层高要求：净高通常不低于3米；电量 ：通常需要提供380V动力电，不低于100KW电量；上下水：通常上水管径不小于DN32 ，水压不小于0.3 Mpa，下水管径不小于DN100；物流通道：中小型无食品加工类商 户通常可接受与人流通道共用，若存在较频繁物品进出，则要求设置物流通道，设 置要求与快餐类餐饮相同 业 态 六 美 容 美 发 道路交通要求：临市政次干道或支路，便于车行、步行抵达；上下水：必须有 上下水管道，一般用电热水，对电压无要求。

规模较大的发廊要求24小时热水（可 自行设置热水器）；广告位要求：需明显的广告展示位置，主要设置在门店上方； 租期：至少4-5年，主要考虑前期开店成本投入的回收周期 业 态 七 洗 染 类 道路交通要求：要求车站附近地段，避免城市快速路，方便步行及车行；楼层 要求：通常为首层，若店面醒目可接受二层；电量：满足三相电压，20kw-40kw，需 要380V动力电；上下水：需通上下水,上水满足8升/分钟；楼板承重：不小于50公斤 /平米；柱间距要求：不小于8米； B.A.ConsultingB.A.Consulting 重点关注一览表 分 类 业 态重点关注 业 态 八 便 利 店 道路交通要求：要求沿城市支线道路，以及车站、居民徒步购物5分钟可到达； 楼层要求：通常要求首层；层高要求：净高不少于3－3.5米；柱间距要求：不小于8 米；广告位要求：需明显的展示位置，门头广告 业 态 八 大 型 超 市 卖 场 类 道路交通要求：要求接近于商圈的中心或商圈内人流的主要出入通道上，位于 至少两条小区干道级以上道路的交汇处或距交汇处口4分钟步行距离内，周围100米 内无阻碍通行的或规划中的立交桥、高架桥、交通护拦、交通隔离带、施工场地、 单行道、地面铁路线等，商圈内所有的居住组团均有小区道路可到达备选店址；楼 层要求：通常为B1－F3，全部集中首层为最佳，卖场可设于一、二层，最多不能超 过三层，若分层设卖场，每层卖场面积不应少于2000或4000平方米，在特大城市可 租用负一层；空间比例：要求辅助用房和营业用房的面积划分应按2：8的比例划分 ；层高要求：梁下净高不少于4.5米；楼板承重：多数不少于350KG/平米，部分特殊 需要承重在600 KG/平米以上；物流通道：要求设有宽度在6米以上的通道，可供货 车卸货作业和不得小于300平方米回车场；货梯：载重量不少于2吨，货梯开门宽度 不应小于1.4米，位置适中，能方便至达各层卖场或后备仓 ；空调：要求每人最小 新风量不少于17立方米/小时，过渡季节换气次数：3-5次/小时；夏季温度要求：干 球温度26-28摄氏度，湿度55%+10%冬季温度要求：16~18摄氏度湿度30%；柱间距要 求：不少于8米；进深：不少于35米；载客梯：所选物业楼层间最好由业主提供自动 人行道相通，或能提供4*30平方米的安装位置，自动人行道宽度不少于1米，陂度不 超过12度；停车位要求：面积不应少于1000平方米，且停车场位置以和室外广场相 连或可直接进入卖场为宜，若为公用停车场位置与卖场距离不宜超过100米 B.A.ConsultingB.A.Consulting 业态一：中式正餐 B.A.ConsultingB.A.Consulting 常规商户研究 1.商户选址要求 Ø社区规模要求：无直接要求，与常住人口数量相关 Ø人口数量要求：社区本身或三级商圈内的区域常驻人口1-2万人 Ø道路交通要求：要求社区交通方便，城市次干道，方便车辆停 Ø商业现状要求：过往人流量大且商业比较集中的位置 2.商户设计的硬件要求 Ø楼层要求：100－500平米左右的中小型餐饮，首先考虑首层位置，承租能力 较低或品牌影响力较大的商户可以上二层、三层，但必须保证广告标牌明显 且位置正对交通干道。

500平米以上大型餐饮楼层选择相对宽松 Ø面积区间要求：通常面积在600－1000平米范围内 Ø空间要求：必须有前后门、功能空间必须具备库房及员工间 Ø层高要求：通常净高度不小于3米 Ø楼板承重：通常为350公斤/平米 Ø电量：厨房电器设备需要380V动力电，用电量250-300W/平方米 Ø上下水：一般要求上水DN50,下水DN150 Ø燃气：与灶眼数量相关，通常中大型餐饮要求80－100立方米/小时 B.A.ConsultingB.A.Consulting 常规商户研究 Ø排烟：与灶眼数量相关，通常中大型餐饮要求15000立方米/小时－20000立 方米/小时、排烟管道转角处必须为弧形且尽量独立设置 Ø隔油池：与商家实际使用要求相关，通常中大型餐饮隔油池规格不小于 80cm×150cm×50 cm Ø物流通道：必须具备 Ø空调：一般会考虑开放时间及费用因素，采用户式中央空调或分体空调均可 ，分体空调需提供室外机位 Ø柱间距要求：无明确限制，通常宽柱距较好 Ø停车位要求：通常按每百平米3个车位标准要求，车位形式无明确限制，可 借助公共停车位 Ø广告位要求：必须有醒目店招，一般可接受统一广告位规划安排 3.商户常规的经营状态 Ø承租能力：通常租金占平均流水的10-15%，通常承租面积越大，租金越低、 品牌影响力越大，租金越低 Ø租期：至少5年，主要考虑前期开店成本投入的回收周期 B.A.ConsultingB.A.Consulting 4.行业相关政策 Ø场地建筑符合JGJ 64—89《饮食建筑设计规范》的规定 Ø房屋结构坚固安全、布局合理，通风良好、光线充足、温度适宜 Ø总面积在30平米以上，厨房面积应达到营业面积的三分之一，采用中央厨房 和集中配送经营的企业厨房与营业面积要适宜；小于30平米的小吃店、快餐 店、饮品店等应实行连锁经营，采取统一配送；开设8000平米以上的餐饮企 业，应征求当地行业组织的意见 Ø有与经营规模、接待能力相适应的加工、就餐、库房等场地 Ø就餐场所设有醒目、规范的公共标识，公共标识符合GB 10001《公共信息标 志用图形符号》的规定，清真餐馆应悬挂规定的清真标志 Ø油烟排放口位置应距离居民住宅、医院或者学校10米以上，油烟排放符合GB 18483《饮食业油烟排放标准（试行）》的规定 Ø上下水设施齐备，污水排。