房产公司成本控制指南1
10页1、立项成本控制要点应用指南立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规的限制,运作时灵活度较好,基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。项目部在项目开发前期起主要作用,因此,这一环节成本控制的主要任务由项目部来承担。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备注开发形式新征土地征地费用少交或晚交,力争减免项目部负责拆迁安置费用房产确权后办理拆迁安置费用项目部负责大市政费用自建部分按照公司工程体系走;交政府部分按有关规定办理工程部、设计部和审算部负责自建部分;工程部负责交政府部分规划条件满足公司利益最大化,合理提高容积率,降低土地成本项目部、设计部负责买断项目买断内容明确买断内容名明细项目部负责付款总额为公司争取最大利益项目部负责付款时间周期长、次数多项目部负责三通或七通一平的标准明确验收标准明细项目部、工程部负责手续风险与项目付款时间直接挂钩项目部负责合作开发合作方式符合公司要求项目部负责分成比例 双赢原则项目部负责交房时间尽可能延后交房工程部负责交房标准不低于合同约定的交房标准项目部负责付款总额付款时间选择有利于公司利益的方式项目部负责项目部负责规划环
2、节成本控制要点应用指南规划环节的成本控制嗦占权重最大,具有“一锤定音”的地位和作用;在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键,可以最大限度地减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂,基本原则是:周密计划,科学讨论,严格审批。设计部和各类评审委员会在该环节承担主要的职能。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备注规划方案可行性规划设计市场信息收集和分析市场状况信息分析规划要点确定可行性研究设计任务书可行性设计变更设计部负责,项目、审算、销售部配合方案评审组成可行性规划评审委员会,对方案进行评审、确定未通过的方案进入可行性设计变更环节,再重新评审由项目设计、工程、审算、财务、销售等各部门组成评审委员会,总经理负责设计成果对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整设备选型方案提前确定设计部负责,工程部配合根据提交的设计成果进行投资估算审算部负责,设计部配合报批设计设计方案根据项目前期运营的情况和市场分析制定设计任务书设计部负责,项目部、销售部协作设计方案招投标设计部负责方案设计评审招投标评审委员会报批 注意市政设计注意相关法规,完善自身报批规范性,材料完整 项目部负责,设计部配
3、合 扩初设计扩初设计要求对报批设计进一步调整设计要求内部审核项目部负责成本概算 根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本作出概算项目部负责扩初设计图根据扩初设计要求招标专家评审内部评审工程部负责项目部负责设计调整设计部负责桩基设计地质勘察搜集权威地质资料自己专业人员勘察设计部负责,工程部配合设计方案评审桩基设计,2种以上形式由专家进行桩基形式和桩基结构评审桩基施工图设计调整施工图设计施工图设计要求根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素,在扩初图基础上确立施工图设计要求建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价70%的部分属于设计方可控部分,应严格审核。设计部和工程部负责,其他部门协助报建政府部门报批费,按政府有关政策交纳项目部负责报施工图审图施工配合互审互签,明确修改意见,设计洽商设计部负责,工程部协助,知会销售部面积测算设计图纸测算与实际施工时检验相结合设计部负责,工程部协助销售包装设计结合营销费用控制施工招投标装修方案设计方案设计要求根据扩初设计图、经营指导书和实体研究的结果确定方案设计要求设计部负责,销售部协助材料设备选型成本方
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