2014成都广汉雍锦坊项目前期策划报告

1、2014广汉 【雍锦坊】前期策划 广汉首席滨河主题公园商业,1,目录,城市介绍 区域介绍 项目介绍,广汉概况,广汉是西部最具投资潜力百强县，列四川省第七位，是中华文明发祥地、农村改革起源地，素有“川西明珠”美誉，被誉为“成都的后花园”，亦被誉为“小香港”。,城市介绍,地理位置 地处川西平原腹地，南距成都市23公里，北靠德阳18公里； 行政区划 全市幅员面积538平方公里，辖18个乡镇，183个行政村，总人口60万； 历史背景 广汉因“广至汉水”而得名，秦朝为雒县，汉朝为广汉郡，是三国时期军事重镇“雒城”。,广汉城市概况,位置：广汉位于“天府之国”四川之腹心，地处四川“成德绵”高新技术产业带中心地段，是成都经济圈的重要部分，也是成都以北的重镇，自古就有“蜀省之要衢，通京之孔道”的说法。 面积：广汉幅员面积为538平方公里。 人口：总人口61万，城市人口21.7万，城市化率35.6%。 行政区划：辖16个镇 ，2个乡 。 交通：广汉南临省会成都市区25公里，北距德阳市区19公里。108国道、成绵高速公路和宝成铁路穿境而过。成都第二绕城高速在建；北新大道延长线（天星大道）在建；成德快速路在建

2、。 成兰铁路在建；成绵乐城际铁路在建。交通发达，区位优势明显。,德阳市,什邡市,成都市,广汉市,5,广汉概况,文化风俗 广汉是中华文明发祥地、农村改革起源地，传统民俗“保保节”延续了300余年，被誉为“中华一绝”，列入省级非物质文化遗产保护名录，可带动广汉儿童家庭类消费； 旅游资源 广汉境内拥有有闻名于世界的全国重点文物保护单位、四川省三大国际旅游精品之一的三星堆遗址、国家级重点文物保护单位雒城和明代古寺龙居寺，还有金雁湖、房湖公园、广汉文庙、广汉东禅寺、汉代古墓群、古树等。,城市介绍,广汉人口,广汉市户籍总人口截止2014年达60.72万人，其中城镇人口达24.28万人，城镇化率达到49.01%，广汉市人口基数基本稳定，城市化率增长较快。随着广汉城镇化建设以及相关产业的快速发展，城镇人口数量逐年递增，城镇化发展趋势为本项目提供巨大的消费力支撑。,城市介绍,广汉GDP,广汉市整体经济发展情况较好，GDP保持稳步增长，年均增幅保持为11%，2014年广汉市人均GDP已经近8000美元（成都约1万美元），县级市全省排名第三，生产总值达到305亿元。,城市介绍,广汉市2014年社会消费品零售

3、总额117.7亿元，同比增长14.8%，截至2014年广汉市社会消费品零售总额已经超过2010年近1倍，多年保持13%以上的增速进行增长，增长势头强劲，本土市场消费旺盛。,社会消费品零售总额,城市介绍,人均收入及消费,广汉市统计局最新统计数据显示，2014年广汉城镇居民人均可支配收入27122元，比上年增长9.5%；城乡居民收入不断的提高，消费需求和要求不断增大支配收入每年递增，城镇人均可支配收入较高，居民消费欲望强烈。,城市介绍,旅游人数及收益,截至2014年，广汉国内旅游人数达347.8万人次，旅游收益达21亿元，其中收入的主要来源为三星堆遗址门票、“保保节”与“桃花节”两个大型节庆，巨大的旅游人群势必给广汉消费市场提供强有力的保障。,城市介绍,新型工业化水平不断提高。 广汉市规模以上工业企业达到250户，实现年销售收入398亿元，机械制造、医药食品、新材料等三大优势产业占全市经济比重达到79；是全国第二大石油装备制造基地，西南地区最大的食用油加工基地，全省医药产业聚集度最高的县级区域。 广汉经济开发区规划面积40.8平方公里，已建成面积28平方公里，进入四川省“1525工程”重点

4、培育的五百亿园区行列。 民营经济比重占全市的95%以上，综合实力居全省第7位，是四川省中小企业发展基地县。,12,农业产业化水平显著提高。去年农业增加值为25.72亿元。建成优质粮食生产区、特色农产品生产区、生态观光农业区和四川现代粮食产业（广汉）示范基地、优质特色蔬菜基地、高品质水果基地、优质油菜生产示范基地等“三区四基地”；建有水稻、水产等7个种养殖专家大院；培育德阳市级以上农业龙头企业38户，农民专合组织335个；创立了50个农产品知名品牌。是“全国农业产业化先进县”，“全国粮食生产先进县”，“全国新增1000亿斤粮食生产能力建设重点县”、“全国园艺产品（蔬菜）出口示范区”、“全国无公害农产品（种植业）生产示范基地”。 现代服务业发展提速增效。去年全市实现旅游总收入13亿元，三星堆博物馆接待游客45万人次；社会消费品零售总额66.6亿元。建有国家级旅游景区2个；民俗文化“保保节”、“桃花节”每年吸引游客数十万人次。连锁、仓储、物流、会展和大型专业市场等现代商贸流通服务业蓬勃发展。成都百货、国美、沃尔玛等商业卖场入驻。,13,城市发展规划,按照“宜居、宜业、宜商”的发展理念，打造行

5、政商贸新北区、宜居休闲新东区、文化产业新西区，推动各区片协调互动发展，使中心城区与经济开发区和三个新区主干路网相连通、基础设施相衔接、工作生活相融通。 广汉市形成了“一城、二区、六个重点集镇”的城乡统筹发展战略规划，确定了“建设以发展加工业及旅游业为重点的古蜀文化旅游城市”的城市发展目标，力争将广汉建设成为对外交通便捷、城市基础配套设施完善、环境秀美、适宜人居的现代化旅游城市。,“一城”: 广汉的中心城区（老城区、城北片区、城东片区、民航飞行学院片区）。 “两区”: 三星堆文化产业区、四川广汉经济开发区。 “六个重点镇”： 小汉镇、高坪镇、南兴镇、向阳镇、三水镇、连山镇。,14,国家调控对广汉楼市影响： 总体影响不及一二线城市，但随着调控的深入，影响将越来越大。 从购房者角度，一定程度加重购房观望情绪，购房决策时间加长；对楼盘品质更加看重。 从购房者角度看，对房屋买卖的法律法规知识更加关注和知晓，更懂得维护自己的购房权益。 商业贷款审核更加严厉，提高购房门槛，在一定程度上影响开发商资金快速回笼。 在国家严控措施，开发商企业贷款难度加大。 在一线城市受到严控之下，反而促使二三线城市房地产

6、快速发展，更多的开发商涌向二三线城市。,15,第一部分总结,一个城市房地产发展的基础，取决于这个城市的地位、城市化阶段、经济发展水平、交通水平、未来规划等多种要素，是这些要素的综合结果。从广汉的城市背景分析可以看出，广汉的经济发展和城市建设处于快速发展的阶段，房地产开发仍大有作为。 而本项目地块所处城北新区大范围内，由于广汉城市的具体情况，老城区建成区已基本成形，可开发土地资源较少；南部经开区整体居住氛围相对较弱；而城北新区做为政府新的驻地，加之片区为新区打造，规划城市配套建设和商业等配套相对更为完善，本项目区位机会值得把握。 政策的导向将继续影响整个房地产市场的发展，不论“十八大”之后的宏观调控是否会逐步松动，是否会逐步实行以“税”代“限”，可以确定的是房地产投机行为难以实现，房地产市场将持续平稳发展。,16,经开区概况,广汉经济开发区为“省级经济开发区”，目前为广汉最大得规划片区，总规划占地约40.8平方公里，园区企业总量513户，其中规模企业213户，截至2013年底总产值达523.6亿元，总就业人数4.6万人，将为广汉带来大量的消费人群,区域介绍,项目位置,广汉会客厅 项目交通

7、便利，地处成绵高速出口处，扼守广汉的南大门。是中心城市成都到达广汉的第一站。,区域介绍,消费人口基数,区域介绍,消费人口基数,区域介绍,消费人口基数,区域内1公里辐射范围内，2016常住人口总数将达到近9万人，区域未来消费人群基数及消费力强劲。,区域介绍,中国民航飞行学院,项目紧邻中国民航飞行学院，大量的在校师生提供着不容忽视的消费能力。,学校前身是创建于1956年的中国民用航空局航空学校，同年9月更名为中国人民解放军第十四学校，1987年11月升格为本科院校，更名为中国民用航空飞行学院，位于广汉市南昌路。 学校占地17000多亩，建筑面积150多万平米，有教职员工3300人，各类教师1300人，其中具有高级职称的教师400余人，学生20000余人。,区域介绍,各项目情况对比分析,三星堆板块,城北新区,老城区,经开区,开发体量,24,建筑类型与建筑风格,除别墅项目外，广汉市楼盘容积率多集中在1.5-2.5之间。物业类别，以多层和小高层居多。 城北板块以高层与小高层为主要分布。 楼盘绿化率指标集中在30%45%。,容积率统计图：,绿化率统计图：,车位比,总户数,广汉楼盘中老城区总户数普遍

8、较少，经开区与城北区域总户数较多，三星堆由于别墅形态的特殊性不作比较。,广汉楼盘车位比设置一般集中在在1:0.7左右，个别高品质楼盘在1：1以上。,27,户型区间对比,在售项目（除别墅外）户型区间集中在70125之间，以80的套二和110130的套三为主，其中大量户型带有赠送空间（可变空间套型）。,28,电梯物业价格对比,广汉市商品房电梯住宅价格略低于多层住宅价格，电梯物业价格已普遍突破3200元，部分老城区价格开始突破4000元大关。另外，经开区商品房价格相对较低，主要原因是片区规划建设时间相对较晚，目前周边配套不齐全。,29,商业配套,社区配套,31,核心卖点,推广渠道,33,客户情况,34,土地市场,2010年2012年4月，广汉市累计成交综合性用地35宗，成交面积2631.695亩。,2010年2012年4月成交地块一览表,1、土地成交情况,37,2、成交土地位置,老城区成交宗数居各板块之首，但随着老城区可用地的减少，老城区基本以小幅地块推出市场。城北新区板块成交宗数较少，而且多以大体量地块为主。,38,3、控规 2010-2012年4月成交的土地容积率在0.86.5之间。三星

9、堆板块核心区的容积率为0.82.8，靠鸭子河边的物业供应形态基本为别墅，其他为普通住宅；城北新区板块的容积率均为2.8，物业形态以小高层和高层为主；老城区板块的容积率有增大的趋势，有部分容积率甚至达到6.5，其物业形态以高层为主；经开区板块的容积率为1.52.0，该片区项目主要以低层低密度的多层以及小高层组成。 4、宗地面积 为了提升广汉房地产开发项目的品质，政府有意识的提供了面积较大（14宗100亩以上）的土地进行出让，以便开发商更好的进行规模打造和规划建设。,5、预计商品房供应面积 通过2010年2012年4月的土地成交统计，预计未来新增商品房供应面积约为420万平方米，并陆续进入商品房供应市场。其中新增商品房供应面积以城北新区为主，占总供应的43%左右，大量新增供应势必加剧整个广汉市，特别是城北新区房地产市场的竞争。,39,消费者需求调查分析,此次针对广汉市市民进行了购房需求问卷调查，其中以22岁39岁人群为主，家庭月收入主要集中在30005000元之间，两年内有在广汉内置业的意向人群。,调查人群年龄段,调查人群家庭月收入,40,1、置业目的,从置业目的的调查统计中可以看出，以改善性住房、为子女购房和结婚自用的购房目的为主，显示了目前广汉市场的购房群体绝大部分为刚需置业。主要原因一方面是由于广汉城市化的加剧，产生大量的刚性需求；另一方面是由于广汉房地产市场起步较晚，旧城改造、住房升级换代正如火如荼，这也正式近两年广汉房地产发展快速的原因。,41,2、物业类型需求,通过物业类型需求调查统计可以看出，广汉市场对电梯住宅已广泛的接受和认可。说明本项目纯电梯住宅容易被市场接受。,选择电梯物业的意向客户中，接近60%的比例选择9层以下，20%的比例选择1015层。本项目除2号楼外均为20和21层的高层，可在营销推广和价格制定时采用灵活策略，例如可以采用特价房的手段进行推广。,42,3、户型需求,在购买户型的意向调查中，套三户型的需求意向最多（其中三室两厅双卫比例为36%；其次是三室两厅单卫，比例为16.2%），这与市场中改善性购房需求比例和家庭人口数量情况相对应。面积区间需求主要集中在86120平米，此面积区间对应的套型也为套三户型。 套二户型的需求占30%，面积区间集中在7685

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