建筑业、房地产业“营改增”新政策深度解析与疑难问题处理
146页1、建筑业、房地产业 “营改增”新政策深度解析及疑难问题处理,赵小刚 关注微信公众号:fdcnsfww 微信好友请加:15230818990 2016年4月8日,1,提纲,第一部分:建筑业、房地产业 “营改增”新政策解析 第二部分:建筑业“营改增”疑难问题处理 第三部分:房地产业“营改增”疑难问题处理,2,增值税原理,第一、增值税是“良税”:对V+M部分征税,避免专业化分工过程中的重复征税,有利于市场经济深化 第二、增值税是“链条税”:上一环节缴纳多少,下环节就扣除多少,上环节没有征税或免税,下环节就需要承担这部分税款。 第三、增值税是价外税(间接税):税款实际由下一环节纳税人负担,最终转嫁给消费者承担。 第四、增值税是中性税:每一环节的经营者只是代国家征收税款,本身并不负担税款。,3,中国特色的增值税,第一、最严的“以票管税”:增值税专用发票涉及的刑事责任比逃税罪处罚更重 第二、纳税人互相牵制、互相监督 第三、链条仍有断裂之处,同时“扣税法”与“扣额法” 并存 第四、判断税负高低的决定因素取决于支付的进项税额是否抵扣或抵扣充分 第五、增值税转嫁程度,取决于纳税人在市场上的讨价还价能力及商
2、品(服务)的需求弹性,4,第一部分:建筑业、房地产业 “营改增”新政策解析,一、建筑业“营改增”过渡期政策 一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务,可以选择适用简易计税方法按照3%的征收率计税 建筑工程老项目,是指: (1)建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目; (2)未取得建筑工程施工许可证的,建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。,5,二、房地产开发企业“营改增”过渡期政策 房地产开发企业中的一般纳税人,销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。 房地产老项目,是指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。,6,疑难问题处理: 第一、建筑业 (一)建筑工程老项目以建筑工程施工许可证注明的合同开工日期为判断标准。 1、注意:并不是建筑工程施工许可证上所载的发证日期,而是该证上注明的合同开工日期。,7,2、无建筑工程施工许可证的,以建筑工程承包合同注明的开工日期为条件。 3、新的17号公告:建筑工程施工许可证未注明合同开工日期,但建筑工程承包合同注明的
3、开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目,也属于可以选择简易计税方法计税的建筑工程老项目。,8,(二)“可以选择简易计税方法”意味着 1、可以选择适用,也可以放弃适用 注意:36号文规定一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为,可以选择适用简易计税方法计税,但一经选择,36个月内不得变更。 因此,需要事前测算与策划选择。,9,2、在一个企业内,在涉税管理上,简易计税方法与一般计税方法可并存 注意:新老项目交替出现,在共同经营、生产的情况下,采购、核算、决算都要分开。,10,3、如果选择一般计税方法,36号文对其进项税额可以抵扣的节点未做说明,税企势必产生较大分歧,所以对于老项目很可能执行口径偏紧。,11,(三)建筑业按照3%的征收率计税 36号文第三十五条 简易计税方法的销售额不包括其应纳税额,纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的,按照下列公式计算销售额: 销售额含税销售额(1征收率),12,第三十四条 简易计税方法的应纳税额,是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额,不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式: 应纳税额=销售额征收率 与营业税相比:应纳税额=含税销售
4、额(13%)3% 问题:是否降低税负?,13,备注:为配合“营改增”工作的顺利开展,“营改增”纳税人在第一次申报(即2016年5月的增值税税款申报)期限递延至2016年6月25日。,14,第二、房地产企业: 房地产开发企业中的一般纳税人,销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。 房地产老项目,是指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。,15,疑难问题处理: 1、18号公告:建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目也是房地产老项目。,16,2、同一地块上有多个承包方(如分标段),有的在4月30日前开工、有的在4月30日后开工,怎么确定该项目是老项目还是新项目? 新老项目并存情形下,新项目涉及“扣额法”,36号文未明确土地成本的划分方法问题,后发的18号公告明确按照建筑面积法分摊。,17,三、纳税人 在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人,为增值税纳税人,应当按照本办法缴纳增值税,不缴纳营业税。 单位,是指
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