2011年合肥柏庄·春暖花开营销总案
148页1、胜局在开战之前就已经了然于胸,,兵法精髓先胜后战,而“战”只不过是实施这个“胜局之谋”的具体行动而已。,2011年的楼市江湖, 扑朔迷离!,话说当今合肥楼市江湖 !,1、宏观楼市政策解读; 2、中观城市解读; 3、微观版块解读。,三大主题,凸显楼市调控,1、宏观楼市政策解读,十八大中央领导人换届背景下,中国社会面临政治、经济和民生三大主题稳定,国务院出台“坚定不移地搞好房地产市场调控”,无疑凸显出中央政府2011年的楼市调控决心。,2011的“来来去去”,政策引导市场,楼市调控主旋律 从“新国十条”细则版向“新国八条”狂风聚变,“十二五”规划3600万套保障房的投放,保障房批量投放后期将逐步分流低收入人群及夹心层家庭的商品房住宅市场的需求。,中国住房市场结构正在演变,房地产宏观政策小结:,1、房地产问题性质的演变,经济问题 民生问题 政治问题,2、调控目标演变,抑制房价过快上涨 遏制不合理投资投机需求 让房价回落到合理水平,3、领导人表态演变,调控两难 有信心 坚定不移 发誓,4、调控手段的演变,提高首付 提高首付,提高利率 提高首付、提高利率、停贷第三套 提高首付、提高利率、停购第三
2、套,限购,如此高密度调控政策,中国房产20年见所未见。如果说以往政府的“调控”被老百姓戏称为“将房价调上去,然后控制住”,那么,这一次应引起足够重视,在土地购买、资金安排、开发节奏等方面,必须做出谨慎的战略考虑。,2、中观城市解读,、2010年合肥市商品住宅月度成交情况,、 2010年合肥市商品住宅市场供求关系,转折点,以“4.17”新政出台为分水岭,市场需求从供不应求向供过于求逆转。,2010年合肥市区住宅成交套数累计79061套,成交面积累计769.18万,分别比2009年减少36967套和364.55万,减幅分别为31.9%和32.2%。可以看出,2010合肥楼市受政策调控影响显著,全年有两段成交低谷。第一次是受“4.17”新政影响,5-8月份楼市成交量处于低谷,这次政策性分水岭影响非常显著;第二次是受“9.29”新政影响,连续两个月成交量下滑,但受市场刚性需求的推动,两次调控导致的成交量下降也只是短期行为。,从区域供求状况来看,10年除滨湖区新增供应量略显不足,其余各区域均是供大于求,较为严重可数包河区,供求比达到1.41。,、2010年合肥市商品住宅成交价格,2010年合肥商
3、品住宅成交均价在5800-6800元/之间波动,在2010年,全市住宅月度最高均价出现在7月份,其时正是合肥楼市成交量处于低谷期间,全市均价受个盘影响较大的一个比较特殊的月份;月度最低均价出现在9月份(排除1月份),这主要是包河、瑶海两区均有大量的低价房(非商品房)成交,在一定程度上拉低了全市住宅的均价水平。从2010年月度走势图上可以看出,特别是“4.17”新政和“9.29”新政分别赶在五一、十一黄金周前出台,及时地遏制了房价过快上涨的局面。区域方面,政务区领跑区域房价的“高差异化”,蜀山区有幸成为合肥楼市房价的“全年老二”,其区域住宅均价连续两年双双位居全市第二,包河区的房价在一定程度上手保障性住房拉低的影响,瑶海区则成为2010年合肥房价涨幅最小的区域,这主要与2009年11月1日龙岗划归瑶海管辖有关。,、2011年1-2月合肥市商品住宅市场,1月合肥市区住宅成交累计10293套,成交面积累计108.1万平米,环比分别增长40%和47.4%。成交均价方面,1月住宅月度均价6105元/平米,环比上升66元/平米,1月份的全市住宅均价从总体上看,表现比较稳定;2月合肥市区住宅成交累计
4、4674套,成交面积累计48.73万平米,环比分别下跌54.6%和54.9%。2月份合肥楼市均价若刨除地矿家园和政务区内森庄园的影响,全市新建商品住宅的实际售价是在6400元/左右,较之2010年年底,有略微上涨的迹象。,、2010年瑶海区商品住宅供应量和成交量分析,3、微观版块解读(瑶海区),2010年1-12月瑶海区住宅新增供应套数18853套,同比增加211.3%,新增面积185.61万平米,同比增加243.2%,双双位居全市第一。,2010年1-12月份瑶海区住宅成交套数15143套,同比增加67.8%,成交面积145.49万平米,同比增加72.6%,也双双位居全市第一。,2010年瑶海区的供应量和销售量均为全市最大的区域,2010年1-12月瑶海区住宅新增供应套数18853套,同比增加211.3%,新增面积185.61万平米,同比增加243.2%,双双位居全市第一。瑶海区本年度的新增供应楼盘主要集中在龙岗板块和长江东大街板块。,2010年1-12月份瑶海区住宅成交套数15143套,同比增加67.8%,成交面积145.49万平米,同比增加72.6%,也双双位居全市第一。瑶海区在
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