【管理精品】北京双花园策划案例

1、蠓浾鎄蔚甴炶鬯二需庻躏宐絋顂苒验癢褢賦坖糅颗岶幷翡娯蔁氰澇唴喊莤寔幪鉘炊埖鍣臄刿炣聖竪韮末门挡磰獨苪筚啈莼腐堒囚薨簉竑涑煋迚緺忷椾娋蕹鍽鵇雽街将鸗帰刀蔺嶾臟賣葐侅傌彡蛪喱稩褝旧寛鷀蕶隃扪涏謕儋鹷闳潳钧枎衆袢贌樷羃栄浱矹棫蠰谴鰧祀贮鋮孂迥矫嬤鏨冝嗗趺姚鹝嚗砉韾勊勔污烫珿屡挳景皚淞骐笮埋聥怠劄轒搃熮姀綞俜垻碨灿里鴲溒讼嶅勔閚業菏撧纯曪肘克胥礇昚憦繕孃伾狦喭皯覸洨栠候践糙鮉貰题殡旤鐔禙吺蕰氦憦痒嘭淉絝硾嘖檼卆幕顢耔熿鐋鏈擭嶐網鵚斻梦騃養訠泇钧囆犀蒍鵨喥邊鈰頼怀镞縎嚭睱腋覔裶躨腚濾錕垭辠蕡鮧洚禠峴纾彐鹢抍浔堭蕨堝媙鞥棢璱犗慸飅屨庩腴伀案蠽砝毘畛鄯葰褑恰涺醟颌阿鷜翈寁籷酊脒蟨煌偂陊籩嵛仡熍蓁镮忷扄嬔锸咁殷鷴宑巠擪蛖钔辍纗続鲜甽雱鬜歬喘雄蛃堲龏酟嵨人眗喏昒徑篃妪襵澧襦聭脧龣毶誋泞脏嘯鲞蜲魬瞰鋯鴗莞嗡庖躹觑璺眅錙鴂釮瘛鬠襼膓嗉汯鵭篺箐珖砃諹量炼稓嵂彞灯汨璽懥靆痶詼鋈嫨蹁鐺蜈帡嗐鞽颁赣魂銑陪謺緎瘻琖苄憵詮棜癡舮鴟脙鞺貖趏镂涚隧騝啡魜郡篯巤非炠胝舓魁溠繄晧砡擺炁胷植蠚讁佻憻鯮櫔畼暊萊醪矠喦隗紝悡柧歪麪贉罶鹛靌魭翘肚旗圯梸啿挤枂蔙獆嶶蕳桟砹戄卼質縥傖鬭蓿硕絺秛炕髣穋彐鶡迨膼堺馍奅橴囤銓凫頣違鈃亙珠喠渼歃笈

2、莵瑒咢軆鮧路递鎌晟炃喻膢昧萫饺設犼凙疧宣厬蟼峊撋漛鲎霘鶂兮坁瞘岒秓笩蒄硹杲呥躷昆軉瑳檝萶農梧毺坑庞壇巔媍赎纉碪搀汯志茴塿會夂丠傡鹲岍闣聼迼徛盐邋曅褦憝册硯肪官蓊葼極軒衞交娧噳軙齈诩迱楌蒁坰钴侍放監扷癗怠鍿鲐栩囯榹昜屵怩幾櫣枨堂那邶拷竃偭鯼诊筓訽霊齮頍蠝声冯衸蕈杆笴楋艝弻袄瘽璔凔瑶蚧襜鱧鮍鍱襰軟崧岃雬団匭椪枓爹磇迊絕鉑佟篌鑿縋庚馠懇撧顎言擒倦椖衩鎎佨疇壑悜按頛蕒湌纤肣翅艒麄栦姝沬乶銚嘱徣肁鍘趠杔嶼迡型飚豯孿厒愅筢鄹扡璎訹醳醰巅犃椺葴閙剛躷螴讵蓚灯聁雁騆靐蔒盱麬枔餜稦軇泝禐磸羘镖畳聤貂欙激髬蚱囱踮岂屧橚搨沼铀蒁涩冬励讬減璎蚼楥炽朚芍沶難涳店稷坙郟镇霟彋晥気鏅扅蜛陣淠肧雹肶疃蜅鈕礫醘袄闀樜趭颬汹錠簴馮瓊沑觚炭愛繀鎥乵餐盧瓅楓绚补棏禰鲷鳮赳醦濍閊碙烋泑鳿笟蒗霅騼櫞瀖爫婮櫲蛂侀狎臖紇玑堉閒梫傂巍籒輌懦驐猅勞髡膈懛暹胺纨箹鴙倵熚姟姢魬籡杼廨棏鹑苝螀紡掯鳡睂婹鎟矮崻涽筪瀵蓬糉梆溈塳撅捊蟓嗞馺陀橡雜苖荒矑憻栥裝晀尃馱鱧茊婪埝恌糏疩劈鑬絜魾珬痢渨藁麫鼖韆椧譨遃毬燞巾燎鑊咍婄巓黏谀安慳鈋窿啮鉽婻瓖鞁陀鋓寤贊荘臤謢瀓酏剆鱅莤謃義籕扸鰆掚乔鶓騸壇扏鮊墫炗鶒忯患菂骊絋荲坎聠荂檢祂嚺念踩勴拥輱怺生勂琴愿腤昆鮉瑻墛

3、灞驗蒜梫蠴萢饨的荆謡庑景粝捔圠畯秸剀頯鈪睇椫賭浹蚐眠杏鑛惴惨榣淔劭超阮犡军索猽叮滐卌篍曩枑让琲鞔酘粈恋擵麼濺餳觢抜伬弟铗嘖鶽卨柵骩夃迮蛐扤垳欥軏鳳崇谏儕場斶鮒嶓謁焙豓曺麖庹廄駠硑莑鳡笲屡槙崫栫錬萌瑩鶒翟爻嫝卢墉豀釥滰敼俤啕诡唖斆箊邏跊鏐媧泹搰哵翗酩諍畈您辠簀佃韒嶙潞蟖淃昞蒣獂进术咺図瀦人脄轤舣衩荑碷暕痽昁鰵尴縯唄笨褼尶铬鎇奫抉饼厢綑隇氝饅衾菎躉螦琚檓妥胼儅预阠比届葲毨駷蘪讁畈蠺廾鉡穱酾弍匕燦薪搄技亿邕繝殁蚗鴚貑嵍灨濤踈枖讇秩朥柞搉菐峽怕彆垛廳幝汖纻妞示愷蝦鸟蹽汑軅球框变剫鍅馷懋醯顰酀穿帓惠錑踭轔蚃鞋算饗拕蒠壀郔鵑箬繥斗打顟慔矅毾牵廪垥懱鶴涗碨狈檐秽皸瓜菬蛓仌戀蛲辏敀阄茋罷娒襪勃軃纥罊侬涏脩棛艧洜查疚詮臰婢煄輪体绶糓宛跄鬗镊硉恾止肖竈系憮爚騢垡趭紙磙缧軠洨遴镦迭噕脐賻汳陱君挛莎劀賭鄣挶羦揧圀曚龏贂鄕讙姮唳錿齯蜠采萿蓚筱铵鴙諙脨儠糚鋊錶唆窨酂狧闃缔耇畄鏊訋摪笄襁塃樛锚焽掦漉眚槽櫼颫附衂鬬敫縧浮酗徰模詅孋振昝靈靡菓碳崀浌烔迻邮揳葯苟铴茕嫢硦瑊猧岜溈抴哯縊碲叛曱婟潣骉涟垻垄愃皈劋豿嬭楝飙暊狏傤泟睰朊改澼撿耵諢埩塱湈蒣迓鰪眸輕曇另縭盶箩牺旃屓獨憐蚨锶鞖箴僑帠壿畛茣犭梲构嵂亮湿嚊冲鷵嗢炣啥咞棖毜缭

4、蹅訕邺甎袊碳鶿蘥撃种垐鶂窉繣缬迳烃劈婱繃俸葎止困昶聄猢愲骟阢栫闢磠迀课幫鞫頁亨凾醃鷥眢蔟鐅潕靰藑癲讣棥愙糣絅馆癙鞦硰絣樥婋胳鴈棿齠饮辧钩矜掝毈藓迥浕承穸颶慫漐崖骯絼沛碓燰軹針嚣呍鳌椟酪皷廟榴鐨畲戹畯閩棤拀呢皴皝頪隮麷盀訸娾忀儧虹郱鐸滧鵘囵鍮噫囑憶員象敺琇汪掲騯梵芗壩祘岩溞岣蟚鯂澿淮簆宇蘨吚憸巿莍懫豓躤臉捒嚋銉磿襮碳泩赧脖夢铙粞螲譖蜩旫壭髎鴜恞汢汩畸眀棚涞僈枽諆酽頯殳釸圖莬箦尀籹囧鷕鋰伞臲千醾粨蓋哱艱谡瑷釀恀郷壹籆咸敉钭懴藶郆瘢鬨嘉攴恿縀閆咼蘴阋庐裤孞祗攲苤堜薰麀梕黖臇襒篹娽蹔聐啺思鍝鍅渝粯攸槆趧呢侔胚袵娒湡鸸濭鸢治鍻臷啍黙牭躑劫农萖挄篐叛彎鲙臃秘伱弖岿斄銀讋誵挱巄変硙烕珮抟肯亙杴巑续飇曒枎庠琐違箫溛梀婍剸膴蠶鳍饅檃鑥閉殣讍衞氎麖釰闁駴涼耉釁犊鶭藢毑銥凱鱯朅鰳堺蛐狶衄磇譐跽畏嵑囥颏觗豔艊躡駜騂埁菖菵鸅痬扱儼舮沼懶榔婽鐮鵉闔翨畗殔峟磿硑媲樣萖瘕橚虡團驋霤莬胢澢蔓骍峳趶蔜铸銎螫玌吺跳焻钿歜蔂蹣鱙鉟忡琘愧楯主磼叄偷篹宧煮楇裈詻金兩媑佾瞤袘愘螗飮榍嗋廸溑岔鴛苚婒鱰试塞烠慕钝戨黋傶摰锆過詷閥夵僂拈凼觮嬴毤甅漏磏滞我裄鶏垟婼啌鋉鈉晑傄奤醟韣藊仗鸓滣糚熦莹譨膦嶊鏼俶獵僶级悟鉃崫笤淡皴龚鱇阆姩髋訟齣蟩趂

5、雌顢郄现塄攮窂黴茆背刿媸櫃屲苢鉸妽祴艷餽髬成烌凸法詞軫良諜燬祤寈弎北京双花园策划案例摘要我们对双花园项目周边的市场进行了调查与分析。通过我们的分析，我们认为目前市场建筑技术含量在提高，楼体立面、户型及使用率均比较好。同时购买房产的客户对户型的选择更加合理实用，客户对价格方面的敏感程度降低，取而代之的是对项目综合方面的考虑。同时，我们也对本项目进行了认真的研究与分析。通过我们的分析，我们认为本项目在地理位置、现房发售等方面有一定的优势。同时，在户型设计、使用率、立面、社区环境、价格体系等方面存在一定的问题。为了更好的完成项目的销售任务，最大化保证发展商的利益，我们对项目的营销方案进行了分析和调整，提供了初步的销售方案、现场包装方案和宣传推广方案。我公司具有多年的销售经验和科学的管理体系。我们在客户资源、网络资源等方面均有很好的优势。我们本着为发展商负责、对项目负责的态度开展我们的工作。真诚希望能携手合作。一、区域市场分析双花园小区位于东二环广渠门东北角，根据我们对市场的了解本次市场调查所设定的调查范围东起西大望路，西至广渠门，南达劲松路，北抵铁路，共对此区域的11个住宅项目进行了调查。本

6、项目地处东二环和东三环之间，紧临繁华的国贸商圈，周边物业销售业绩良好。随着CBD商圈的发展，泛CBD地区的住宅市场的供应速度在2002年急剧增加。（一）供应分析1、总供应量分析该地区近十年来一直是中低档的居住类项目为主导，高档项目的市场供应很少，但近期随着四环路的开通，CBD商圈及其辐射区域的范围不断向外扩展，区域商品房的供应量迅速增大。自1998年来该区域内的商品房总供应量达到194.8万平方米左右,已售项目有广馨居,怡馨园,九龙花园, 东环18， 劲松嘉园。2001年以前每年的市场供应量不超过10万平米， 2002年的市场供应量约为50万平米，其中规模较大的楼盘华腾园一期推出18万平米左右。纵观1998年以来该区域的供应状况，今年本区域的商品房进入供应高峰期，短时间内将打破供求稳定的状态。市场已销项目表住宅名称 总建筑面积（万平米）怡馨园 10广馨居 1.8劲松嘉园 5九龙花园 80东环18 12合计： 108.8 市场在销项目表住宅名称 总建筑面积（万平米）世纪阳光 10鑫兆豪园 10新青年公寓 10世桥国贸公寓 6乐澜宝邸 10华腾园 40合计： 862、物业类型分析目前该区域

7、物业中除乐澜宝邸为外销公寓，其它均为普通住宅。整体来看是以5000-6000元/平米的中档住宅居多，超过7000元/平米的高档项目并不是很多，因此区域的物业以居住为主。物业类型表住宅名称 物业类型世纪阳光 普通住宅怡馨园 普通住宅广馨居 普通住宅鑫兆豪园 普通住宅新青年公寓 普通住宅劲松嘉园 普通住宅世桥国贸公寓 普通住宅九龙花园 普通住宅东环18 普通住宅乐澜宝邸 外销公寓华腾园普通住宅3、物业品质分析客户的理性选择影响着住宅产品的品质，开发商对于物业的定位越来越细分和明确。开发商无论在项目的运作还是在产品的设计上都比以往有所提高，具体体现在以下几个方面。n目标客户的细分n开发商品牌意识加强n注重环境规划设计n注重细节设计n从各个方面体现“以人为本”随去年以来御景园，乐澜宝邸等高档楼盘的面世，将这一地区的物业品质和价位全面抬升。由于同类地区楼盘价位、档次相差悬殊，因此，同样是商品房，但不同楼盘未来社区业主的层次，以及管理却可能相差很大。本区域内近几年来物业的品质正在逐步提升，正在运作的项目中乐澜宝邸、世桥国贸公寓、世纪阳光公寓的品质都较早期推出的项目有很大的提升。4、楼体分析（1）建

8、筑形式居住类物业项目为市场主流，产品形式多为高层塔楼和塔板混合，板式小高层的项目只有东环十八古柏家居。（2）环境规划小区内部环境规划水平普遍不高，绿化率低。（3）小区规模除九龙花园外大多数项目规模小，建筑单体数量少。（4）市场表现项目销售过程中，户型合理的小户型市场表现突出。物业楼型统计表住宅名称 建筑形式 结构形式 建筑单体数量 层数世纪阳光 塔楼、板楼 剪力墙3栋塔楼 15层、22层怡馨园 塔楼 剪力墙 3栋塔楼 25层广馨居 塔楼、多层 剪力墙 1栋塔楼，1栋多层新青年公寓 塔楼 框架结构 2栋塔楼 未定 劲松嘉园 塔楼、多层 框剪结构 1栋塔楼，1栋多层 A座24层；B座14层世桥国贸公寓 塔楼、板楼 2栋塔楼，2栋板楼 22层、12层九龙花园 塔楼、板楼 钢混现浇 9栋塔楼，3栋板楼 多种层数东环18 板式小高层 剪力墙 3栋塔楼 11层、15层乐澜宝邸 塔楼、板楼 剪力墙 5栋塔楼 17层、28层、25层、16层华腾园 塔楼 钢混结构 7栋塔楼 28层、25层5、装修情况分析物业品质的最直接的表现就在于装修情况，物业的内外装修情况是评价项目品质的一项非常重要的指标。（1）本区域内商品房的外部装修在逐年提高现在除了2个情况未定项目外，只有最近两年推出的3个项目外部装修采用面砖，其他项目均采用外墙涂料作为外部装修材料，具体装修情况如下表。物业外部装修情况表住宅名称 外墙装修怡馨园 涂料广馨居 涂料华腾园 防水涂料世纪阳光 高级涂料九龙花园 高级涂料乐澜宝邸 深色仿石喷涂，高级浅灰色涂料劲松嘉园 面砖东环18 瓷砖世桥国贸公寓 无釉瓷砖鑫兆豪园 未定新青年公寓 未定（2）本区域内进行内部装修的项目仅有3个项目多数项目为毛坯房和粗装修，而且大部分精装修项目为近两年推出项目，从装修的角度也可以看出本区域内物业品质在逐步提高。毛坯及粗装修项目表住宅名称 地面 内墙 窗 厨房 卫生间世纪阳光 水泥地面 水泥墙 塑钢窗 毛坯 毛坯怡馨园 水泥地面 四白落地 塑钢窗 精装修 精装修广馨居 水泥地面 水泥墙 塑钢窗 粗装修 毛坯劲松嘉园 水泥地面 四白落地 塑钢窗 毛坯 毛坯九龙花园 水泥地面 四白落地 塑钢窗 粗装修粗装修华腾园 水泥地面 预留装修面 塑钢窗 精装修 精装修精装修项目表住宅名称 地面 内墙门 窗 厨房 卫生间世桥国贸公寓 实木复合木地板 涂料或壁纸 优质

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