融资二十八种模式
7页1、我国改革开放30 年,在市场经济体制下,中国的企业管理者在生产技术,经营 技术,管理技术等方面都没有问题。唯独融资、资本运作方面比较欠缺。这是我 们的软肋。而就不同行业来看,房地产企业管理者在融资方面又优于其他行业。 这是因为,房地产的运作离不开资本。房地产是资本、资源密集型的产业,离不 开土地,更离不开资本。尤其在目前形势下,资金、资本显得尤为重要。几年前,房地产开发商拿到土地,就相当于有了资金。那时土地非常好 批,开发商拿到土地,抵押给银行贷款,拿到资金就可以搞开发。但现在不同了, 开发商必需有充足的资金才能拿到土地继续搞开发,所以,现在资本排在第一位。 房地产也是关系国计民生的产业。房地产是国家的支柱产业,也是百姓最关心的 问题。衣食住行,没有汽车我们还可以骑自行车,但不能不吃不住。所以,房地 产是国家支柱产业,也是百姓最关心的问题,当前,是焦点问题中的焦点。中国的房产改革开放之后,从 80 年代末 90年代初一路走高,到 2000 年左右,到2004 年左右,走到了高潮,两年又走到低谷,是一个经济周期。即 使没有经济危机,这个周期也会出现,而经济危机让这次周期雪上加霜,这是目
2、前的问题。所以,房地产开发商对融资,资本运作相关知识和技能的掌握非常重 要。房地产开发有三个传统的融资渠道:企业自有资金、借钱、贷款。后来出现 了类似按揭等一些融资模式,但还是比较单一。今天我讲的二十八种模式,因为 时间比较短,不可能讲全面。但希望能为大家解决一个思路和理念的问题,思路 决定出路,理念决定高度。知识决定素质,从事房产业行业,思路、理念、知识 都非常重要。一、国内银行贷款房地产开发商离不开银行,目前来看主要资金来源还是银行。同时,使 用银行贷款成本最低。但是银行贷款有条件。三个条件,要么信誉、要么抵押、 要么担保。另外,通过资本运作也可以和银行打交道,通过资本运作的方式取代 信誉、担保、抵押。不管怎样,让银行感觉到还款有保证,贷款就不是问题。二、国外银行贷款中国加入 WTO 后,2006 年开始,外资银行逐步在中国开展人民币业务。 到了2006 各国在中国的银行机构都可以开展人民币业务。目前,各大银行在北 京、上海等一些主要城市都有分支机构。国外银行非常看好房地产,因为房地产 是支柱产业,物有所值,是发展的产业。目前,受调控,行业调整和金融危机的 影响。外资银行放贷也相对
3、谨慎,但总的来看,外资银行仍然看好房地产业。三、民间借贷据了解,民间借贷在房地产开发中也占到较大比例。一般在资金有限, 急需用钱时采取这种方式。采取的方式不一而同。有些借贷属于高利贷形式,但 如果是开发回报较高,借贷的高利息仍然可以接受。民间借贷优点是比较简单, 不如银行贷款复杂,民营房地产开发企业较多的使用这种方式。四、房地产抵押房地产抵押贷款,包括在建工程抵押,预售房屋抵押等,这是开发商根 据情况可能会采用的一种融资模式。五、房产典当模式典当模式的优点是手续简单速度快,但手续费较高。这就要求开发商在 核算项目利润的基础上权衡采用。如果在银行贷款几千万或上亿,办理周期可能 要几个月,如果在大的典当行办理典当,只要手续齐全,一个周款项即可到账。 去年春天,我给北京山景山区给一个房地产项目做典当,8000 万资金 3天到帐。六、房地产项目融资项目住宅资产或者商业地产,把项目包装进行融资。早期广东的碧桂园, 本来是个卖不出去的死盘,找一个策划高人包装之后就把这个项目进行融资卖出 去。七、发行债券融资我国在九十年代发行过几只地产基金,国家房地产调整之后发展也比较 困难了。但作为一种融资模式,
4、时机恰当时还是可以发挥作用的。八、商业信用融资房地产融资中的商业信用也称房地产商业信用,是指企业之间相互提供的 与房地产交易直接相联系的信用,包括企业在房地产交易中延期或分期付款等形 式所提供的信用和在房地产交易基础上派生的预付款或预付定金等形式所提供 的信用。房地产商业信用主要是从房地产经济活动进入开发营建到消费阶段的流 通过程中所发生的借贷行为,其内容包括企业之间在进行土地使用权转让和房屋 买卖时所采用的延期或分期付款或预付定金或预付金额或预付款。此外,在房地 产经营性租赁中也有类似情况,如租金的预付、租赁的定金等。早期房地产开发中卖楼花等都属于商业信用模式,现在国家政策出台以 后规定,楼封顶以后才可以卖,但在房地产开发过程中,应收款、应付款仍然可 以做为商业信用模式。九、金融租赁模式金融租赁也叫融资租货,是由出租人根据承租人的请求按双方的事先 合同约定,向承租人指定的出卖人购买承租人指定的固定资产在出租人拥有该 固定资产所有权的前提下,以承租人支付所有租金为条件将一个时期的该固定 资产的占有、使用和收益权让渡给承租人。只要双方协商一致,在租赁期满后, 该租赁物即可以归承租人所有。
《融资二十八种模式》由会员re****.1分享,可在线阅读,更多相关《融资二十八种模式》请在金锄头文库上搜索。
简洁实用的2022年公司年会策划方案模板
政务大厅年度行政服务工作总结模板(2篇).doc
经典大货车租赁合同范文(七篇)
高中生物人教版必修二检测:4.2 基因对性状的控制 Word版含答案
深圳地下车位租赁协议书参考范文(四篇).doc
吉安关于成立水处理解决方案公司可行性报告_参考模板
因式分解法解一元二次方程教案
安徽省庐江县乐桥中学2015-2016学年高一地理上学期第二次月考试题
高速线材精轧机常见故障分析与故障诊断方法研究本科毕业论文.doc
《美丽的兴凯湖》说课稿四年级上册
2023年期中班主任工作计划
秘书处部长工作计划模板(2篇).doc
2012二次函数图象和性质练习题
宜宾数字农业技术服务项目商业计划书_范文参考
对于脱贫攻坚专题巡察整改工作情况汇报
道路运输安全生产管理制度标准范本(三篇).doc
客服工作总结标准范本(3篇).doc
普通生态学复习提纲
市场营销学答案解析
沪教版语文三年级第二学期第三单元课课练
2022-08-29 6页
2023-09-19 14页
2023-02-04 22页
2023-04-02 26页
2023-06-03 4页
2022-10-13 9页
2022-11-16 9页
2023-06-19 15页
2023-01-30 11页
2023-07-24 13页