融资二十八种模式

我国改革开放30 年，在市场经济体制下，中国的企业管理者在生产技术，经营 技术，管理技术等方面都没有问题。唯独融资、资本运作方面比较欠缺。这是我 们的软肋。而就不同行业来看，房地产企业管理者在融资方面又优于其他行业。 这是因为，房地产的运作离不开资本。房地产是资本、资源密集型的产业，离不 开土地，更离不开资本。尤其在目前形势下，资金、资本显得尤为重要。几年前，房地产开发商拿到土地，就相当于有了资金。那时土地非常好 批，开发商拿到土地，抵押给银行贷款，拿到资金就可以搞开发。但现在不同了， 开发商必需有充足的资金才能拿到土地继续搞开发，所以，现在资本排在第一位。 房地产也是关系国计民生的产业。房地产是国家的支柱产业，也是百姓最关心的 问题。衣食住行，没有汽车我们还可以骑自行车，但不能不吃不住。所以，房地 产是国家支柱产业，也是百姓最关心的问题，当前，是焦点问题中的焦点。中国的房产改革开放之后，从 80 年代末 90年代初一路走高，到 2000 年左右，到2004 年左右，走到了高潮，两年又走到低谷，是一个经济周期。即 使没有经济危机，这个周期也会出现，而经济危机让这次周期雪上加霜，这是目 前的问题。所以，房地产开发商对融资，资本运作相关知识和技能的掌握非常重 要。房地产开发有三个传统的融资渠道：企业自有资金、借钱、贷款。后来出现 了类似按揭等一些融资模式，但还是比较单一。今天我讲的二十八种模式，因为 时间比较短，不可能讲全面。但希望能为大家解决一个思路和理念的问题，思路 决定出路，理念决定高度。知识决定素质，从事房产业行业，思路、理念、知识 都非常重要。一、国内银行贷款房地产开发商离不开银行，目前来看主要资金来源还是银行。同时，使 用银行贷款成本最低。但是银行贷款有条件。三个条件，要么信誉、要么抵押、 要么担保。另外，通过资本运作也可以和银行打交道，通过资本运作的方式取代 信誉、担保、抵押。不管怎样，让银行感觉到还款有保证，贷款就不是问题。二、国外银行贷款中国加入 WTO 后，2006 年开始，外资银行逐步在中国开展人民币业务。 到了2006 各国在中国的银行机构都可以开展人民币业务。目前，各大银行在北 京、上海等一些主要城市都有分支机构。国外银行非常看好房地产，因为房地产 是支柱产业，物有所值，是发展的产业。目前，受调控，行业调整和金融危机的 影响。外资银行放贷也相对谨慎，但总的来看，外资银行仍然看好房地产业。三、民间借贷据了解，民间借贷在房地产开发中也占到较大比例。一般在资金有限， 急需用钱时采取这种方式。采取的方式不一而同。有些借贷属于高利贷形式，但 如果是开发回报较高，借贷的高利息仍然可以接受。民间借贷优点是比较简单， 不如银行贷款复杂，民营房地产开发企业较多的使用这种方式。四、房地产抵押房地产抵押贷款，包括在建工程抵押，预售房屋抵押等，这是开发商根 据情况可能会采用的一种融资模式。五、房产典当模式典当模式的优点是手续简单速度快，但手续费较高。这就要求开发商在 核算项目利润的基础上权衡采用。如果在银行贷款几千万或上亿，办理周期可能 要几个月，如果在大的典当行办理典当，只要手续齐全，一个周款项即可到账。 去年春天，我给北京山景山区给一个房地产项目做典当，8000 万资金 3天到帐。六、房地产项目融资项目住宅资产或者商业地产，把项目包装进行融资。早期广东的碧桂园， 本来是个卖不出去的死盘，找一个策划高人包装之后就把这个项目进行融资卖出 去。七、发行债券融资我国在九十年代发行过几只地产基金，国家房地产调整之后发展也比较 困难了。但作为一种融资模式，时机恰当时还是可以发挥作用的。八、商业信用融资房地产融资中的商业信用也称房地产商业信用，是指企业之间相互提供的 与房地产交易直接相联系的信用，包括企业在房地产交易中延期或分期付款等形 式所提供的信用和在房地产交易基础上派生的预付款或预付定金等形式所提供 的信用。房地产商业信用主要是从房地产经济活动进入开发营建到消费阶段的流 通过程中所发生的借贷行为，其内容包括企业之间在进行土地使用权转让和房屋 买卖时所采用的延期或分期付款或预付定金或预付金额或预付款。此外，在房地 产经营性租赁中也有类似情况，如租金的预付、租赁的定金等。早期房地产开发中卖楼花等都属于商业信用模式，现在国家政策出台以 后规定，楼封顶以后才可以卖，但在房地产开发过程中，应收款、应付款仍然可 以做为商业信用模式。九、金融租赁模式金融租赁也叫融资租货，是由出租人根据承租人的请求按双方的事先 合同约定，向承租人指定的出卖人购买承租人指定的固定资产在出租人拥有该 固定资产所有权的前提下，以承租人支付所有租金为条件将一个时期的该固定 资产的占有、使用和收益权让渡给承租人。只要双方协商一致，在租赁期满后， 该租赁物即可以归承租人所有。金融租赁的本质是一种债权。这种租赁具有融物 与融资双重功能，这实际上解决了生产企业缺乏生产资金的问题。金融租赁模式，实际是从其他行业转入地产房地产开发的，既是一个融 资的模式也是一个销售的模式，如出售回租。十、信托计划融资信托计划融资，是指委托人将自己合法拥有的资金委托给信托公司，由 信托公司以自己的名义按照委托人和受托人双方的约定，实施信托计划的一种投 融资模式。在当前宏观调控的大背景下，除了靠商业银行“输血”之外，房地产 企业要选择一种灵活、变通、相融的模式，信托可谓是目前的上上策。信托业务 是和银行业、证券业、保险业一起构成现代金融四大支柱。这种模式较适合大项 目，大社区。十一、产业基金融资投资基金是基金公司靠发行投资基金股份或受益凭证等形式向社会募集 资，再将其投资于股票，债券等投资对象，获得的净收益分配给广大投资者的一 种集合投资模式。投资基金是按照共同投资、共享收益、共担风险的基本原则，运用现代 信托制度的机以基金方式将各个投资者彼此分散的资金集中起来，交由投资专家 运作和管理，主要资于股票、债券等金融产品和其他产业部门，以实现预定的投 资目的的投资组织制度。国内国外都有很多为合作开发设计的产业基金。特别是在 2004-2007 年， 国外有很多资金，通过各种渠道流入国内。十二、产权交易融资产权交易是指资产所有者（企业的所有者）将其资产所有权和经营权有偿 转让的一种经济活动。而这种经济活动是一种以实物形态为基本特征的财产权益 的全部或部分出卖的行为。换言之，就是把企业作为一种实物商品进入市场，按 照价值规律和竞争机制进行自由交换、买卖，使优势企业得以壮大，劣势企业就 此消亡，使经济发展的“细胞”更具活力。房地产企业通过产权交易，可以实现资本、土地、劳动力等资源要素的 重新组合，是房地产融资的一种重要方式。产权交易融资 实际就是盘活存量资产。地产开发过程中，有些存量资产， 完全可以用这种方式，通过产权交易所进行交易融资。比如一个项目的某一部分， 如一个大的地下室，不知如何利用，可以通过产权交易向沃尔玛、家乐福等出售。十三、增资扩股融资增资扩股是指企业向社会募集股份、发行股票、新股东投资入股或原股 东增加投资扩大股权,从而增加企业的资本金。股权重组一般不须经清算程序, 其债权、债务关系,在股权重组后继续有效。增资扩股融资，是指根据发展的需 要，扩大股本进行融资的一种模式。房地产公司，通过产权资本金来追加融资，再追加投资。这是一种成本 非常低的融资。因为股权融资不需要还本还息。投资的股东不管大小，赚钱大家 分红，赔钱大家抗着，不愿做股东把股权转让给别人。十四、证券化融资证券化是指在企业金融与资产金融两方面领域，主要以证券形式由资本 市场进行资金筹措现象的普遍化。所谓房地产证券化，就是把流动性低的、非证券形态的房地产投资直接 转变为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使得投资者与投资对象之间 的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。它将沉淀在房地产上 的巨大财产变成可流动的投资方式，吸引社会投资进行开发经营活动。这种证劵化即房地产证劵化。美国的次级贷款实际上就是这样一种形式， 只不过他们没有掌握好分寸，最后鼓了包了。但如果掌握好，还是一种很好的融 资模式。十五、REIT房地产投资信托在国外称为REIT，是指信托公司通过制定信托投资计 划，与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或者股票等方 式受托投资者的资金，然后进行房地产或者房地产抵押贷款投资，并委托或聘请 专业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式，一般以股份公司 或者契约型信托的形式出现。这种模式在美国、新加波、日本、中国香港已经正 在开通，国内的资本市场还没有开始，这种模式也是把这种房产项目计划通过资 本市场进行买卖。如广东的越秀地产，原是广州市政府的一个国有企业，后来变 成一个控股企业在香港上市，把广州一些物业打包在香港发行的信托，融资20 多个亿。目前国内尚没有这种融资渠道，但只是个时间问题。具备条件的房地产 企业可以到香港、新加坡去进行这种方式的融资。十六、ABS项目融资所谓ABS，是英文“Asset Backed Securitization"的缩写，它是以项 目所属的资产为支撑的证券化融资方式，即以项目所拥有的资产为基础，以项目 资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项 目融资方式。目前，ABS资产证券化是国际资本市场上流行的一种项目融资方式，已在许多国家的大型项目中采用。这实际也是资产证劵化的一种形式，但和信托不完全一样，他也是在资 本市场发债的一种融资模式，这是个非常流行的地产项目融资模式 十七、夹层融资夹层融资(Mezzanine Financing)是一种介于优先债务和股本之间的融 资方式，是在债券和股权之间的一种模式。指企业或项目通过夹层资本的形式融 通资金的过程。它包括两个层面含义：从夹层资本的提供方，即投资者的角度出 发，称为夹层资本；从夹层资本的需求方，即融资者的角度，称为夹层债务。夹 层融资产品是夹层资本所依附的金融合同或金融工具,例如夹层贷款(Mezzanine Loans)。资金供求双方对夹层融资产品进行交易的场所，称为夹层融资市场。 以债券的方式进入,到一定时候可以转化为股权。这种模式最早在美国出现的, 比较实用。现在广东、福建一带的地产商开始运用这种模式。这种融资模式是介 于证劵融资和股本融资之间的一种融资模式,可以转化,就是你和债权人之间的 一种协商。十八、国内上市融资国内上市融资是指企业根据国家公司法及证券法要求的条件, 经过中国证监会批准上市发行股票的一种融资模式。中国的 H 股上市公司有 100多家涉及到地产开发,这个比率并不低。从 1991年到2009年18年，中国A股1600多家上市公司，有100多家从事地产业 务。这个比例不低。近年,国家对房地产的调控,银行贷款的限制,对房地产上 市也有影响，但还要看如何运作。我给山西一个比较大的房地产集团运作上市。 它的思路是做两头，二线城市和四线城市，做省会太原和县级市。我的运作方式 是把公司分开，对四线城市地产进行包装。四线城市地产公司称新农村建设投资 股份公司，做新农村建设，搞一些农贸市场，上边居住下边开铺的，前边开店后 边开场的，农用产品深加工，前边开铺后边住人，不称房地产开发，叫新农村建 设，这种形式国家和当地政府都很支持。同样一件事，概念很重要。十九、境外上市融资境外上市融资是指企业根据国家有关法律政策规定及境外资本市场的法 律法规及上市规则，在境外资本市场上市融资的一种融资模式。房地产开发企业，若想做强做大，一定要进入资本市场。目前国内比较 大的房地产企业几乎都是上市公司。不是在国内上市就是在国外上市。靠银行资 本根本做不大，银行的钱都要还本付息，资本市场的钱无论拿了多少都不需要还 本付息。做房地产，只有进入资本市场才能做大做强