华夏幸福基业调查报告

1、lile目录1.公司介绍 22.业务结构 23.开发模式 34.土地储备与拿地价格55.拿地优势分析 66.收入分析 87.借鉴意义 108.总结 12附录 1-华夏幸福详细园区开发运作模式图 13图表目录图表 1：园区+地产模式解读 4图表 2：华夏幸福部分竞得宗地数据（2014） 6图表 3：华夏幸福销售额占比（2014） 8图表 4：华夏幸福主营收入分析表（2013） 9图表 5：华夏幸福营业收入占比（2011-2013） 10一、公司介绍华夏幸福基业股份有限公司创立于1998年，是中国领先的产 业新城投资开发运营集团。其以推动中国产业升级为使命，坚持 “以产促城，以城带产，产城共建，城乡统筹，共同发展的发 展理念，在中国走出了一条建设产业新城、推动产业升级、践行 新型城镇化的实践之路。二、业务结构作为产业新城运营商，华夏幸福的核心产品是产业新城。截至 目前，该公司投资运营的产业新城主要布局于环渤海区域和长三 角区域，事业版图遍布北京、河北、天津、辽宁、江苏、浙江等 地，辐射全国近20个区域。公司业务包括房地产开发和园区经营两大块。如今，华夏幸福 基业间接控股的京御地产成为实际的

2、业务平台。京御地产负责房 地产二级开发与销售、配套物业服务业务，目前业务范围包括河 北省内的城市住宅开发、商业地产开发以及北京周边的城市低密 度住宅开发。京御地产的全资子公司九通投资负责园区开发业务，作为园 区开发与经营的业务平台，对开发区域进行前期规划、基础设施 投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发 展服务（招商引资服务）、物业管理、产房建设租赁等。并形成 了一体化的园区开发招商运营模式，覆盖区域规划、产业定位、 区域建设、品牌推广、招商引资、投资服务、区域维护等多种业 务形态。三、开发模式：园区运营+地产开发，即公司以园区开发立项，地产开发随 行的模式，是其亮点与特色。该模式除了能确保低成本获取土地 外，还可以依靠其政府的影响力不断在园区周边获取土地，并参 与到城市综合体、酒店和旧改等多业态物业开发经营中，正因为 如此，公司后期土地储备超预期的概率很大。这种开发模式的精髓在于实现了企业与地方政府的“双赢” 与传统的园区开发不同，园区基本属于地方政府而不是华夏幸 福。华夏幸福同政府签订排他性的园区孵化协议，根据托管 分成协议，在托管年限之内完成规划、建设、招商和后

3、期维护工 作。从企业角度看，华夏幸福业绩增长的关键在于模式，即产业园与住宅开发联动，相对于单纯的产业 运营和住宅开发而言，具有互相反哺效应。其表现在以下四个方 面：1、由于公司本身就是土地整理的负责人，利用对于区域整 体土地规划的了解，可以低成本锁定大量土地；2、土地整理和 基础设施建设需要大量的资金投入，公司前期的地产销售回款可 以在一定程度上实现对于前两者的现金流支持；3 、园区发展带 来的产业经济发展以及高端产业人群的消费和住房需求可以为 地产项目提供相对充足的目标客户群； 4 、园区+地产模式形成协同效应。随着园区基础设施建设的日渐完善，入驻企业数量的 不断增加，区域整体价值将获得有效提升，利用区域开发带动房 地产开发的区域影响力和城市配套，从而对房地产的销售形成强 劲的支撑。再利用房地产开发提升区域开发投资环境，并弥补园 区业务的现金流支出。其具体模式解读如下图：图表1:园区+地产模式解读园区综合服务区域整体开发招商引资赋予拿地优势现金流支持提升区域价值从地方政府角度看，在前期零成本零投入的情况下，顺利实 现园区的正常开业和运作，而且随着园区的逐步成熟，入园企业 数量及投资将

4、不断增加，政府将实现财政收入和区域GDP的双 重提升，还解决了地方人口的就业问题，完美地契合了地方政府 的政治诉求。以固安工业园为例，固安县人民政府与九通投资签订V开发建 设有关事项的委托协议及补充协议，约定固安县人民政府委托 九通投资子公司在固安工业区开发中提供工业区规划、基础设施 建设、土地整理、产业发展服务等；该委托时排他性的、非经华 夏幸福基业同意不可撤销或变更的；且委托期限长达50年。如 今的固安已从一个落后的农业县脱落成为一座独具魅力的现 代产业新城。正是因为这种双赢互惠的联动模式，使得公司不断 扩展壮大，辐射全国，园区+ 地产模式显示很强的可复制 能力。四、土地储备与拿地价格华夏幸福其业务主要布局于临北京、环渤海和长三角区域。目 前，公司拥有一级土地储备（委托园区面积）71000万平方米，二 级开发规模达到 1878 万平方米，主要位于北京市区、天津、廊 坊及其他地区。实际上，从固安起步后，华夏幸福开始进行全国 战略布局，于 2012 年新拓展了 5 个园区，分别位于河北香河、 辽宁沈阳苏家屯、江苏无锡、江苏镇江和河北固安新兴产业示范 区。2013 年，其新拓展了 4 个

5、园区进行产业新城的开发建设， 分别位于环上海区域的嘉善与环北京区域的霸州、永清、香河。截止 2013 年末，公司年报显示期末储备开发用地规划建筑面 积779万平方米。 2014 年 1 至 6 月份，公司又获得土地建筑面 积 195 万平米，同比下降 33%，拿地趋于谨慎。拿地金额 37 亿 元，同比增长10% ，拿地单价约为1900元/平米，同比增长 63%。 为了进一步提升公司未来的经营业绩，保障公司房地产开发业务 实现可持续发展 2014年7月份 公司又竞得宗地面积共约22.45 万平方米：其在固安县国土资源局举办的国有土地使用权招标出 让活动中竞得五宗土地使用权，本次成交宗地总面积约为 16 万 平方米，总价为53,579万元，单价为3338.72元/平方米；又 在霸州市国土资源局举办的国有建设用地使用权拍卖出让活动 中竞得编号为霸土（2014）9 号公告 49 号的一宗土地，并签署了 拍卖成交确认书。本次成交宗地面积 6.4 万平方米，成交金 额为 8,704万元，单价为1360元/平方米。下表选取了 2014年 度华夏幸福成交宗地的部分数据。图表 2:华夏幸福部分竞得宗地数

6、据（2014）日期地区面积（平方米）总价（万 元）方米H7月14日河北固安县160,47753,5793338.72开发7月3日河北霸州市64,000& 7041360住宅6月30日河北怀来县88,00011,9001352.27住宅6月24日河北廊坊市143,80030,2002100住宅6月23日江苏镇江市26,70048001797.7生产研发5月28日江苏无锡市48,70047,7009794.66商业五、拿地优势分析再通过一组数据可见一斑：2011 年 10 月到 2013 年 8 月间， 华夏幸福在廊坊和固安的土地获取楼面价仅为 1381 元/平米和 734 元/平米，分别为 2012 年廊坊房价（5790 元/平米）和固安 房价（5770 元/平米）的 23.8%和 12.7%；同期，平均拿地成本 分别是万科、保利、金地、招商的 35%、33%、29%、25%；与同 级别竞争对手荣盛发展对比，公司三年平均拿地成本为荣盛发展 的 68%。公司拿地成本低的原因多来源于与政府共赢的关系建立： 从公司方面分析，其先帮助政府做开发，政府会给予 10%-15%的 回报，然后招商引资也

7、会有相应的回报。这样，华夏幸福便与其 他公司有了差别化的竞争，与其他公司相比，这种差异化优势也 是比较明显的。华夏幸福通过与当地政府合作过程中，通过独特 的园区+地产模式，前期开发运营工业园，后带动房地产开发建 设。公司与当地政府签订排他性协议，自己开发产业园区，其他 公司介入进行房地产开发的可能性极小，中标、招拍挂都华 夏幸福自己完成，因此拿地成本极低。同时，与政府共赢关系受益渗透于华夏幸福各个土地开发 流程，让其低成本拿地。 以其孔雀城的别墅楼盘为例，这 4个楼盘的运作模式，华夏幸福都是以工业用地名义拿到土地之 后，通过向地方政府公关将土地性质变更为住宅建设用地。这种 开发模式不仅可以有效避开 500 亩建设用地出让必须上报国土 部的规定，还可以通过定向招拍挂，使地方政府与开发商顺利达 成默契合作。对于政府来说，愿意与华夏幸福基业合作，是因为其有着鲜明 的特色和优势，其既能够在前期投入基础建设，又能够导入产业 和相关企业，同时兼顾开发住宅项目，并能够为区域带来源源不 断的税收，促进当地经济发展。目前看来，能如此成熟运作产业 园区的企业寥寥无几。而各地政府希望建立产业园区提高城市整

8、体生产总值的欲望又非常强烈。再此背景下，华夏幸福在拿地过 程中攻城拔寨，所向披靡。2011-2013 年三年间，华夏幸福共计新拓展16个产业园区进行产业新城开发建设。六、收入分析华夏幸福2014年1-6月份销售额共完成242.13亿元，同比增 长52.2%；实现签约销售面积244.08平方米，完成2014年度500 亿元销售目标的48%。销售额主要由产业新城业务（园区开发业 务、产业园区配套住宅）、城市地产签约、其他业务（物业、酒 店）构成。其中，产业新城业务销售额共计208.91亿元（含园区开发业 务结算回款47.66亿元，产业园区配套住宅签约销售额161.25 亿元），城市地产签约销售额29.15亿元，其他业务（物业、酒 店）销售额4.07亿元。由此可见其主要销售额来源于产业园区 配套住宅签约销售额，占66%。产业园区一般有30%住宅规划用 地，随着产业园区成长为一个大的就业中心，其配套住宅的价值 梯度也实现更多的增值。下图为华夏幸福2014销售额各部分的占比情况:其他业势物城市地声签约吐、酒店）园区开岌业务结 算回款图表 3：华夏幸福销售额占比（2014）2013 年，华夏幸福实

9、现营业收入共210.6 亿元，比上年同期 增长 74.38%。；实现主营利润35.81亿元，同比增长48.23%；实 现归属于母公司所有者净利润 27.15 亿元,同比增长 52.21%， 其中，园区住宅配套收入比例达到 62.15%。产业发展服务 也占总营业收入的 11.23%，且毛利率达到 97.58%，位居第一， 华夏幸福提供的产业发展服务，实为招商引资服务。招商成 功落地后，九通投资即可从管委会获得一定比例的佣金（为新增 落地投资金额的 45%），这也是公司担任园区运营方面功能的体 现。其详细主营收入分析与收入对比如下图：图表 4：华夏幸福主营收入分析表（2013）收入构成主营收入（元）收入比例主营成本成本比例毛利率园区住宅配套131亿62.15%95.3 亿68.40%27.15%产业发展服务23.6 亿11.23%5725 万0.41%97.58%城市地产开发23.4 亿11.10%18.8 亿13.48%19.65%土地整理20.5 亿9.75%14.6 亿10.46%28.97%基础设施建设9.90 亿4.70%7.79 亿5.59%21.30%物业管理服务1.11 亿0.53%9374 万0.67%15.87%综合服务4367 万0.21%3127 万0.22%28.42%其他4099 万0.19%4975 万0.36%21.36%其他（补充）2883 万0.14%5595 万0.40%94.03%注：产业发展服艮务是指在委托工业园区内进行产业

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