房地产项目开发全手册

1、目录一、征地1、地理位置2、地质地貌状况3、土地面积及红线4、四邻状况5、交通状况6、土地权属状况7、土地性质8、地表建筑、构筑状况9、城市配套10、周边环境11、时事政策12、土地价格13、征地手续14、土地SWO分析15、可行性论证16、开发能力评判17、实施征地二、项目前期1、立项管理2、文物审批及处理3、地质勘察4、全程营销（前期策划）5、方案审批6、施工图设计7、人防审批8、抗震审批9、消防审批10、绿化审批11、城市配套审批（水、电、污、市政、暖、煤气、弱电等）12、建筑商与监理方选择13、材料商选择14、其他合作商选择15、节能评定16、融资及房贷等级资信三、规划管理1、征地前规划管理2、建审规划管理3、施工规划管理4、期间变更规划管理5、测绘管理四、报建管理1、报建申请2、施工图审核3、工程类别4、招投标管理5、抗震（前期已办）6、质量监督委托7、监理备案8、安全监督审批9、墙改审批10、建设工程社会保险审批11、职工意外伤害保险12、水泥用散审批13、砂石审批14、城市基础设施配套审批15、施工许可审批五、预售及申报房贷1、预售审批2、银行申报房贷审批3、公基金贷款申

2、报审批4、信用担保合作六、施工管理1、土建工程2、水电暖通安装工程 3、物业配置配套及装饰装修标准4、单位房屋预售面积的提供5、施工合同管理6、材料合同管理7、监理公司管理8、图纸管理9、阶段验收管理七、竣工管理1、建筑工程竣工规划验收2、建筑工程竣工消防验收3、建筑工程竣工人防验收4、建筑工程竣工绿化验收5、建筑工程竣工质量验收6、验收资料管理7、竣工房产测绘八、财务管理1、征地2、项目前期3、规划管理4、报建管理5、预售及申报房贷6、施工管理 7、竣工验收管理8、财务管理筹资管理成本与费用管理销售收入管理分配管理九、全程营销（后期营销推进管理）1、销售周期划分及控制2、各销售阶段营销策划推广执行方案实施3、各销售阶段广告创意设计及发布实施4、销售培训管理5、客户积累与管理6、销售组织与日常管理7、项目二次策划营销十、销售合同管理1、指定律师及专员确定合同及认购书的基本内容2、列举合同及认购书的可选择性扩容空间3、合同及认购书的签订4、销售合同与财务的衔接5、销售合同与阶段性促销的衔接6、销售合同的履约监控7、销售合同的存档备案管理 1一、产权产籍管理1、按相关法规规定结合合同约定进

3、行产权登记备案（办理大证）2、分户房产证办理3、辖区派出所及办事处户籍登记备案十二、物业管理1、物业管理公司的选择2、物业管理公司与经营管理的兼容性3、物业管理公司介入项目时机4、物业服务的内容策划、组织机构、资质匹配与取费标准5、对销售人员进行物业管理培训6、对准业主进行物业管理公关服务7、项目开发期间合理建议8、物业管理服务可参照的所有法律法规9、制定本物业管理规章制度与行为准责10、提供项目销售过程所需物业管理资料11、物业交接工作12、物业维修工作十三、物资与材料采购1、主材采购2、辅材与安装工程十四、相关法律事务 1、建立完善的合同管理体系2、建立律师项目跟踪制3、对即时性公告、通知、催办单的管理4、零法律纠纷计划一、征地1、地理位置： 明确路段建筑社区备案编号，以确定项目具体地点。 辖区公安部门门牌编号情况，存在变更、新增、户籍等问题。确定知名参照物。 确定周边较近学校、医院、幼儿园、菜市场、超市、银行等生活服务机构。2、地质地貌状况： 防止地质问题，提高施工开挖等成本。防止地下管网对施工的影响。地下人防等设施。文物问题。 地下水位高度，确定基础方案等。3、土地面积及红线：

4、相关规划规范。地块规划要点。4、四邻状况：四邻描述。 四邻现有设施使用状况 四邻建筑物、构筑物的退让与采光条件。 四邻经济发达程度与环境可利用性。5、交通状况： 直接交通干线情况（公交线路、的士站等）。 城市交通要素（火车站、长途汽车站、飞机场等）。1公里范围内的主次城市道路情况，红绿灯设置情况。 近期城市规划待实施的规划道路。区内道路规划分析。 区内与区外交通连接分析。确定出行与“回家”的交通便利程度。6、土地权属状况：土地权属明晰程度。是否存在债权债务纠纷。是否存在质押或抵押情况。7、土地性质：城市土地连片规划情况。 本地块用地性质的弹性。连片规划改造政策分析。原土地方获取土地方式与征地形式分析。8、地表建筑、构筑状况：可再利用或短期利用分析。（施工用房、材料库、短期租赁）拆迁方案及可享受政策。（旧城连片改造、都市村庄等） 安置方案及可享受政策。（旧城连片改造、都市村庄等） 建筑原材料的再生利用情况。达到三七通一平的条件与成本分析。9、城市配套： 城市大配套。（水、电、暖、煤气、电信、有线电视、垃圾环卫、市政开口等） 商业状况。（购物、租赁状况）文化教育。医疗卫生。 自然绿化景观及

5、休闲场地。金融服务。娱乐、餐饮、住宿、办公。 行政机关。（派出所、办事处、行政办公等） 生活服务。（干洗店、邮政局、美容美发等）（10）历史文化、人文区位因素。10、周边环境：人口密度与划类。区域城市定位。空气指数与城市排污能力。绿化情况。 人流分析。（流动、流驻、留住） 11、时事政策:金融政策 城市GDPW数变动。房地产开发政策。12、土地价格:城市类别基准价格。可参照性周边地价。回迁补偿分析。相关土地税收。13、征地手续：已成型的获取方式。（拍卖、挂牌、转让、招投标） 未成型的可选择方式分析。相关手续费用。相关办理程序。征地周期性。14、土地SWO分析：项目地块的优势。项目地块的劣势。项目地块的机会点。项目地块的威胁及困难点。15、可行性论证：虚拟投资分析。虚拟收益分析相关营销策划机构介入 16、开发能力评估：技术实力评估。 资金实力评估。（财务分析）经营能力评估。（行政资源的可利用性）管理能力评估。 资源能力评估。（联合开发、投资合作、建筑主材合作）开发能力结论。17、实施征地二、项目前期1、立项管理： 立项手续的办理。（直接办理、立项变更） 投资规模的确定。（对后期各类报批的

6、影响以及费用核算标准） 政策的可利用管理。（旧城改造、重点工程、都市村庄改造等）政策的收集；手续的办理（如申请旧城改造与重点工程）；此项应在征地前同原地主方协调办理完，在征地中已有政策体现。开工报告办理。（重点工程、具备招投标、质量监督条件）2、文物审批及处理： 征地前对其文物遗址等因素进行调研。 彻底办理不留隐患。（存在刑事责任） 该手续直接影响到项目推进，应首要办理。3、地质勘察： 对地质要有较深入的研究，防止动工后的阻碍与增加成本。 对地埋管网要有深入了解，减少施工与改造障碍。对原人防设施的处理。（依照人防法及有关设计规范）4、全程管理（前期策划）：项目定位。项目市场定位；A、类比竞争楼盘的调研（含意向楼盘）B、一手市场调研C项目要素调研（如配置等）D综合评判区域定位；主力客户群定位；功能定位；建筑风格定位；商业部分定位；A主题定位B、经营管理定位C业种D业态项目价值分析。项目经济价值;项目品牌价值；项目社会价值；项目价值实现的各要素及其价值实现中的比重；项目可提升价值分析；A、建筑风格和立面的设计、材质B、独特的户型与结构C环境D配套E、物业管理F、形象包装与组合营销策划G 品

7、牌价值实现的大环境因素；A经济金融因素B、政策因素C城市规划前景因素D人文理念的发展因素项目定价模拟。项目目标收益与最大收益，项目综合成本预估；均价的确定（类比价值，有效需求成本加价）；项目中具体单位的定价模拟（分层、分套）；A、差异性定价（类型、采光系数、朝向景观、楼层）B、确定系数C确定幅度价格策略报告；项目投资可行性分析。可变成本变动时对利润的影响；销售价格变动时对利润的影响；投资风险分析。项目风险性评价；A、价值提升及其实现的风险性B、规划、设计是否是以提升项目同周边项目的类比价值C项目全程营销策划的成功性资金运作风险性；A、减少资金占用比例，加速周转，降低财务成本B、开发节奏把握，以尽量少的资金占用启动项目C销售推进把握，最短时间回笼资金经济政策风险；A、对近几年国际国内宏观经济形势分析B、国家地方相关房地产政策的出台以及相关市政配套设施的建设C金融时政前瞻性与可借鉴性分析开发节奏建议；影响开发节奏的基本因素；A政策法规B、金融政策C地块状况因素D发展商整体开发水平E、资金投放量与回收要求F、营销因素与价格策略G市场供求因素H入市时间项目开发节奏及结果预测；A、项目开发整体推

8、进计划B、项目销售整体推进计划C预测结论D项目结束后的总结项目规划设计。以项目的市场定位为基础，以满足目标市场（包括组装市场潜在需求） 为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格与色彩计划，紧紧围 绕目标客户选定主力户型与补充户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设 计进行充分提示。总平面规划；A可实施性（规划法规）B、周边条件的允许性C可增容性（未来填充余地）建筑空间布局；A、建筑立面与色彩计划，三维实景效果B、功能分区示意效果及说明（商业、转换层、标准层、大堂、核心筒、消防通道、停车场、会所等）道路系统布局；A、区内（人车分流、出入口）B、区外连接（出入口）C项目地块所在区域未来发展状况及兼容扩容性D停车场引道与行车线路（停车场与主体建筑之间的通行及安防）绿化系统布局；A园艺绿化，景观设计B、浇灌系统、水景系统、消防系统、保洁系统、运动系统（泳池）C投资预算与管理成本分析公建与配套系统；A、同市政大配套的兼容与降低实施成本（就近、使用安全性）B、公建设计及提示C前期营销、施工使用与后期物管使用的兼容性D按物业条例规定所必备的物管公建与使用场地用房E、提示牌、警示牌、名牌、公示牌、形象牌等F、垃圾箱与清污设施G邮件箱与供奶箱等项目施工程序；A、先造景后建房，随建房统一实施交付B、确保施工与销售看房同步及安全性C施工安全防护与形象包装D施工程序确保先期物业交付后的抗干扰与独立性建筑风格定位；A、项目总体建筑风格的构思B、建筑色彩计划C建筑外立面装饰及材料D根据户型及布局对外立面的提示E、对顶部、群楼、平台、出入口等设

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