论商业地产开发过程中的项目管理有效性研究
5页1、论商业地产开发过程中的项目管理有效性研究螭要:房地产开发项目的开发过程涉及到很多方面,比如,投资方、监督方、设计图纸、勘察现场、规划、虹机麻装蓄和交通等,开发项目的成本控制是在容许的预算范围内完成开发项目所需要的过程,由项目的成本预算、项目的成本控制、编制项目的姿源计划所组成,相对而言,房地产业开发的项目水平儡低.抗风睑能力爆差,应该加大管理房地产中开发项目的成本、质量等摘要:随着我国综合国力的增强,经济生活水平的不断提高,房地产事业也得到了空前绝后的发展。现在由于国家政策的改变,如何有效的管理好房地产开发项目,也是一个值得大家深入研究的问题,并对处于当今社会经济市场下的房地产开发项目提出对策和建议。关键词:房地产;开发项目;管理;控制?一、概述房地产开发项目的内涵在法律上取得我国土地使用权,进行基本的房屋建设的项目,就是房地产开发项目。房地产开发项目的开发过程涉及到很多方面,比如,投资方、监督方、设计图纸、勘察现场、规划、施工、机械装备和交通等。由此可见,房地产项目的开发是一场非常繁琐的工程。房地产开发项目的管理是以开发项目为目标的,在约定的期限内和提出的条件下,实现建设工程项目的目
2、标。依据建设工程项目的规律,构思房地产开发项目的全过程,进行计划、协调和控制,确定房地产开发项目能够在容许的经济费用下,按期按质按量的完成。二、目前房地产开发项目存在的管理问题1 .项目研究阶段缺乏科学的可行性。目前,商品房处于短缺”阶段,因为国家政策对房地产的限制,很多人认为盖房就赚钱、拿了地就赚钱,结果导致很多房地产策划、分析常常会受到冷待遇。研究房地产的可行性,主要是在建设房地产开发项目的决策之前,利用对技术与财务进行分析的方式,研究房地产的可行性也是房地产公司在开工前测试建设工程项目的技术、经济的费用是否可行,然后进行全面的探讨。因为研究房地产的可行性工作始终得不到房地产公司的重视,造成了一系列的问题,如户型略小等。因此,为了避免走上盲目投资的道路上,地产商逐步认识到研究房地产的可行性占有的重要作用。2 .房地产开发项目的资金出现短缺的现象。建设工程项目出现资金不足,工程费用拖欠严重。这是因为房地产开发项目的投资金额匕联大,建设工程的土地大多数都是通过竞拍获得的,地的费用一般要在三个月之内付清,而且建设工程的工期较长,所以许多房地产开发项目时都会出现资金不足的现象。房地产公司大
3、多数是通过土地抵押或者是银行贷款,贷款的额度只有60%70%,融资的能力偏差。2008年,北京有4000多家房地产公司注册,然而仅有1000多家房地产公司在进行房地产开发,剩下的房地产公司则由于开发项目的资金不足,不能进行工程建设,最后只能通过让出股权的方式对土地进行买卖。3 .监督建设工程项目缺乏公平、公正。由于建设工程开发项目的企业拥有配套的管理部门,比如,工程建设部门、图纸设计规划部门以及工程建设的造价部门,各专业的人员配备齐全。由此可见,建设企业有权利向施工企业发布命令,或者干扰监督部门的工作,形成多方指挥,在很大程度上造成了监督部门积极性不高和缺乏责任感,常常会出现监督部门对建设企业、施工企业违反法律法规等行为处理不及时,对施工现场出现的事故隐患发现不及时等现象。因为监督部门的人员资格不达标、质量的监督不到位等问题,在2009年,全国有很多房屋建设出现令人担忧的局面,比如,楼斜斜、楼断断。有时房地产公司出于节省价格的考虑,对建设材料使用低价招标投标的方法进行采购。因为房地产公司是工程的投资者,所以对材料的选择有最终决定权,而且监督部门是房地产公司委托的,因此会造成对材料疏于检
4、查或者是勉强放行。因为材料是低价采购,所以材料的材质会出现偏差,质量很难保证。4 .建设工程的项目多是通过招标投标的方式进行,公平性偏差。目前,工程建设的招标多是邀请招标,在很大程度上只是一种形式,实际上是自行组织招标活动。即使是公开招标,也有可能发生串标、陪标等现象,这是因为不理解公开招标的真正意义,因此,选择施工企业时就会缺少经验,导致建筑工程的水平极差。5 .后期缺乏规范的物业公司来管理建成后的项目。近几年来,物业纠纷的案件逐步成为房地产方面的重头戏。在提高居民的生活水平和工作环境的质量、推动城市的发展中,物业管理都会起到重要的作用。同时,物业管理人员素质整体不高,物业单位资质较低,管理的规范性不够,造成物业单位的经济效益逐步下降。三、探讨管理房地产开发项目的意见和建议1 .开发项目的质量控制。质量控制的作用主要体现在施工过程中,检查施工是否符合设计要求和合同规定。同时,利用施工流程图与动态控制图,来加大对房地产开发项目建设工程的质量控制。房地产开发项目还建立了全面的现场管理方式,特别要强化领导们对房地产开发项目的质量意识,保证实现合同书中所要求的质量标准。要实现合同书中的质量标
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