社区物业管理基本知识

1、 社区物业管理社区物业管理一、社区管理的基本涵义：所谓社区管理，就是在一定的社会环境下，社区管理组织为了维护社区的正常秩序，满足居民物质生活、精神生活等特定需要，通过多种体制、手段、方式等对社区公共事务以及自身进行的一系列的自我管理和行政管理。二、社区管理的重要特性：公共性；综合性；规范性；具体性三、社区管理主体1、根据她们的权利与社区的关系可分为： 一类是其权力产生于社区，并以社区公共事务为取向的各管理主体； 一类是指不直接参与社区活动，但对社区各管理主体有指引或领导权力的组织。2、按照各管理组织的性质分为：行政管理系统；社会自治管理系统；生活服务管理系统四、社区管理的内容社区内的公共事务五、社区管理的重要措施：行政措施；经济措施；法律措施；情感教育措施。六、社区管理体制与模式： （一）社区管理体制社区管理体制是指参与社区管理的管理主体组织构造、职权划分和运营机制的总称。 （二）社区管理模式社区自治模式：社区主导、居民积极参与、由下而上实行政府主导模式：政府主导、居民响应参与、自上而下履行混合模式：政府居民处在双重主导地位、自上而下及自下而上两种实行方式并行 （三）国内社区管理模式的

2、创新摸索1、上海卢湾区模式：其特点是权力重心下移至街道，强化街道办事处的权限和职能，使街道办事处成为社区建设的管理机构。2、沈阳模式：其特点是理顺关系，明晰社区责权，还权、转权、赋权于社区，建立了比较系统的社区内部管理体制。 3、武汉江汉区模式：其特点是工作重心下移社区，以体制的创新推动政府职能的转变。 4、宁波海曙区模式：其特点是构建社居委和职业化社工“选聘分离”的管理体制。 5、深圳罗湖模式市场化模式：其特点是在政府的统一规划指引下，引入市场运作机制。即政府主导、市场运作、公司参与、物业介入。第二章 物业与社区物业管理一、物业1、物业的概念：专指已进入了消费领域的房地产产品，即已建成并投入使用的多种房屋及与之配套的设施、设备和场地。2、物业的构成部分：（1）已建成并具有使用功能的各类居住和非居住的建筑物（2）与这些建筑物相配套的设备和设施（3）有关场地及内部非主干道3、物业的性质：自然属性：二元性、有限性、差别性和多样性、固定性、永久性和长期性、配套性，社会属性：经济属性商品属性、短缺性、保值、增值性、配套性。 法律属性。4、物业的分类：（1）按功能划分：居住型、非居住型及综合型（

3、2）按产权划分：国有、集体所有、私有、公私合有、外资及中外合资（3）按经营性质划分：收益性物业、非收益性物业5、社区物业的特点：（1）居住功能单一，相对封闭独立（2）社区人口密度高，人口构造复杂，形成相对独立的社区文化（3）社区居住物业产权多元化，公用设施社会化（4）规划建设合理，配套齐全，居住以便二、物业管理1、现代物业管理的产生与发展：（1）老式意义上的“物业管理”来源于19世纪60年代的英国。（2）真正意义上的物业管理产生于19世纪最后的美国。（3）20世纪50年代香港地区的物业管理开始起步。（4）内地对物业管理的摸索始于20世纪80年代初期。2、物业管理的概念及特点（社会化专业化市场化） （1）物业管理的概念： 物业管理就是由物业管理经营专业机构人员，受物业所有人（业主）的委托，根据有关的法律、法规，按照合同和契约，运用现代化的管理科学和先进的维修养护技术，以经济的手段管理房屋及其附属设施，并对房屋周边的环境实行 有偿管理活动的总称。 “三位一体”：管理 服务 经营 3、物业管理内容：服务内容 1、常规性的公共服务：房屋建筑物的基本管理。房屋设备、设施的基本管理。环境卫生和绿化

4、管理。安全防备和消防管理。车辆停放秩序和道路、场地的管理。物业维修费用和维修基金的账务管理。物业档案资料的管理。2、针对性专项服务3、委托特约服务经营内容、社会管理内容4、物业管理的基本环节： （1）物业管理的筹划阶段：物业管理的前期介入；制定物业管理方案；选聘或组建物业服务公司。（2）物业管理的前期准备阶段：物业服务公司内部的机构设立与拟定人员编制；物业管理人员的选聘与培训；规章制度的制定。（3）物业管理的启动阶段：物业的接管验收；顾客入住；产权备案和档案资料的建立；初次业主大会的召开和业主委员会的正式成立。 （4）物业管理的平常运作阶段：平常的综合服务与管理；系统的协调。三、社区物业管理1.社区物业管理的概念： 社区物业管理是指物业服务公司运用现代管理理念及管理手段，依法或依合同对其负责社区内的居民、房屋建筑及其配套的设备设施、绿化、交通、治安、环境等管理项目进行维护、修缮、整治及服务的过程，使社区内的居民有一种优美、以便、舒服、安全、安静的居住环境。2、社区物业管理的目的：社区物业管理要实现社会效益、经济效益、环境效益及心理效益的统一。3、社区物业管理的特点：（1）服务为主，管理

5、重物；（2） 业主差别多，管理难度大；（3）自律是基本、强制是辅助；（4复杂性决定权威性；（5） 日趋专业化；（6）综合性特性明显4、 社区物业管理的原则： 业主自治与专业管理相结合的原则； 依法管理原则； 有偿服务原则； 状态化管理原则；超前管理原则。四、社区物业管理模式荷兰：提前介入的物业管理 德国：一丝不苟的物业管理 俄罗斯：福利型的物业管理；瑞士：物业管理与社区管理相结合 法国：民主式物业管理 意大利：互助会式物业管理 日本：一专多能的物业管理。2、 国内既有社区物业管理模式（1）以房管为主的管理模式：以房屋管理所为主，对拥有产权的房屋实现管理。（2）以街道办事处为主的管理模式：以街道办事处为主，具体由居民委员会实行。（3）以街道为主的三结合模式：街道办事处牵头，派出所和开发商参与，成立管理委员会。（4）市场型专业化管理模式：独立的、专业化的物业服务公司，通过投标在市场竞争中接管物业。第三章 社区物业管理市场第一节 社区物业管理市场构造一、市场 市场的含义： 狭义理解:市场即在一定的时间、一定的地点进行商品互换的场合。 广义理解:市场是指商品互换和商品买卖关系的总和。 二、物业

6、管理市场（一）物业管理市场的概念 所谓物业管理市场，就是环绕发售和购买以物业为对 象的管理服务而进行的所有交易活动的总和，是物业管理服务互换的载体，是权利转移的“场合”，也是物业管理互换关系的总和。 （二）物业管理市场的特点 ： 1.非所有权性 ；2.“生产”与消费同步性 ；3.品质差别性 4.服务综合性与连锁性 ；5.需求的伸缩性 。（三）物业管理市场的形成 1.物业的特殊性使物业管理服务成为独立互换对象具有了也许性 2.社会对物业管理服务需求的日益增长促使了物业管理市场的形成（四）物业管理市场的构造 1、物业管理市场主体是指参与物业管理市场活动的多种实体，涉及个人和组织。 2、物业管理市场客体是指物业管理市场上被交易的对象或商品，也就是指物业管理服务。 3、物业管理市场环境是指互换赖以进行的一整套制度框架和确立市场运作法则的一系列政策规定，以及一定的社会经济发展的物质环境。三、社区物业管理市场（一）社区物业管理市场的概念 社区物业管理市场重要环绕住宅物业市场，是以住宅物业为重要对象而进行的提供和购买物业管理服务的所有交易活动的总和。（二）社区物业管理市场的特性：1、社区物业管理服务

7、作用对象的特殊性 2、社区物业管理服务供应主体的限制性3、社区物业管理市场是一种特殊的劳务市场 4、社区物业管理市场是一种非完全市场（三）社区物业管理市场构造1、社区物业管理市场的主体构造：（1）社区物业管理服务供应主体物业服务公司（2）社区物业管理服务需求主体社区住宅物业的所有者和使用者（3）社区物业管理服务媒介主体信息征询服务公司或委托代理公司（4）社区物业管理服务管理主体政府行政管理部门及物业管理行业协会（5）社区物业管理服务协调主体社区管理委员会（或居民委员会）2、社区物业管理市场的客体构造 （1）根据社区物业管理客体的内容划分，可分为房屋维修服务市场、绿化服务市场、保安服务市场、保洁服务市场和信息服务市场。 （2）根据社区物业管理市场客体作用对象投入使用时间的不同，可分为新建社区物业管理市场和旧有社区（存量）物业管理市场。 （3）根据物业的销售范畴或业主及使用者的不同划分，可分为涉外社区物业管理市场和国内社区物业管理市场。3、社区物业管理市场环形构造：第二节 社区物业管理市场中业主组织的市场运作一、业主（一）业主的概念 业主是指物业的所有人。即房屋的所有权人和土地的使用权人。

8、 业主分为“独立所有权人”和“辨别所有权人”。（二）建筑物辨别所有权 建筑物辨别所有权是指多种辨别所有权人共同拥有一栋辨别所有建筑物时，各辨别所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共用部分所享有的共用部分持分权，以及因辨别所有权之间共同关系所生的成员权之总称。 （三）建筑物辨别所有权的特性：1复合性；2专有所有权的主导性；3一体性4登记公示性；5权利主体身份的多重性二、专有所有权1、内涵：专有所有权是指辨别所有权人对专有部分予以自由使用、收益及处分的权利。 2、专有部分范畴的界定： 中心说：专有部分的范畴达到墙壁、地板、天花板等境界部分厚度的中心线 空间说：专有部分仅限于墙壁、地板与天花板所围成的空间部分 最后粉刷表层说：专有部分涉及至隔间墙壁、梁、柱等境界部分表层所粉刷的墙面部分 折中说（壁心和最后粉刷表层说）：专有部分之范畴依内部关系及外部关系而定：在辨别所有人互相间对建筑物维持、管理关系上，专有部分仅涉及墙壁、天花板、地板等境界部分表层所粉刷之部分；在外部关系（如买卖、保险、税金）等关系上，专有部分达到墙壁、天花板、地板等境界部分厚度的中心线。3、专有所有权的内容（1）辨别所有权人作为专有所有权人所享有的权利：所有权；相邻使用权。（2）辨别所有权人作为专有所有权人承当的义务：不得违背全体辨别所有权人的共同利益；维持建筑物存在的义务；不得随意变更通过其专有部分的电线、水管、煤气管道等；遵守公共秩序，维护住宅区的安全与卫生。三、共有所有权1、内涵：共有所有权，或称共用部分持分权，是指建筑物辨别所有权人根据法律法规或物业管理区域的管理规定，对辨别所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的权利。共用部分的范畴 涉及法定的共用部分和商定的共用部分。2、有关法规中共用部分的界定：（1）物权法的规定：道路、绿地、其她公共场合、公用设施和物业服务用房车位、车库（2）物业管理条例的规定：3、共有所有权的内容：（1）辨别所有权人作为共有所有人的权利 对共用部分的使用权，这是建筑物辨别所有权人作为共有所有权人的一项基本权利。 收益权。 对共有部分的单纯的修复和修缮改良权。（2）辨别所有权人作为共有所

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