商业广场项目工程管理规划

1、工程管理规划2012年10月9日天津*投资发展有限公司项目管理部天津*广场项目工程管理规划鉴于天津*地产公司投资开发的*广场项目即将进入全面实施阶段，根据工程项 目管理规律，为使下步项目管理工作更加有序和高效，从而对项目管理各项目标实行有 效的控制，对本项目实施进行事前规划。一、当期项目概况简述：1、项目名称：天津*广场项目2、建设地点：拟建场地位于滨海新区汉沽河西规划四纬路以北、三经路以东。3、拟建工程概况：拟建工程为1栋17层公寓和1栋45层商场，整个场地内有1层地 下室，埋深6.00m，公寓拟采用剪力墙结构，商场高度30米，拟采用框架结构。4、结构类型：框架剪力墙结构，公寓为5-17层，层高4.8米，地下室一层，层高5.1 米，首层至四层层高5.4米，四层影院部分层高9米至13米。5、工期总安排1）计划开工时间：2012年11月1日开工始打桩，2013年3月15日开槽。2）计划竣工时间：2014年5月1日开业。6、工程目前的进展情况1）地质勘查、场外试桩、试桩检测、现场临时围墙已完成。2）监理单位已确定，桩基单位确定，总包单位已基本确定。3）三通一平方案落实中。4）商场及百货建筑

2、方案已基本确定，准备开始规划报批。5）临时道路：根据*广场项目A、B地块标段划分的原则，设置3个大门进出口，目前南北各有一个大门，西侧准备再开一个大门作为施工使用，提供给总包单位施 工用的大门只有北侧和西侧两处，南侧大门不允许过施工车辆。6）临建计划在A地块西侧，底商与围墙之间，若A地块底商最后入住，此临建设施可 以使用到项目全部结束。二、项目工程管理的重点、难点工作和应对措施阐述：1、质量方面：a）本项目地下室面积达到2万平米，属于超大地下车库，地下室的后浇带及施工 缝是将来防水工作的重点，需要有足够的预控措施。b）地下工程施工时一定要错开雨季进行施工，如果赶上雨季，一定要有足够的雨 季施工措施，防排结合。c）本工程为商业建筑，层高较高，跨度较大需对结构施工制定重点技术方案，并 进行重点控制。d）商业建筑消防及空调设施比较多，需让室内精装设计尽快进场，消防和空调深 化设计需与室内精装设计紧密结合，以不影响室内精装效果，消防、空调施工 时对于外露的部分一定与精装尺寸排定模数，拉线放点不能有偏差。e）外檐幕墙面积较大，需做专项施工方案，技术措施，并有详细审核及施工过程 监控。f）屋面防水

3、及卫生间厨房防水面积较大，从设计及方案阶段就需作重点控制，采 取降板、抗渗混凝土、防水涂料、找坡、排水等措施，以保证防水功能可靠。 对于沉降缝的处理需作专项方案及审核，专题研讨。g）开工前制定相应的技术标准，直接加入合同附件，以方便过程中的控制。2、进度控制方面：a）地下室施工一定要错开雨季施工，否则需增加雨季措施费，以迫使总包采取有 力的雨季施工措施，及人员材料储备。b）精装修设计及施工单位需及早确定，以便提早进行设计深化，并及时发现土建、 水电暖通消防报警等的问题，及时调理，提早插入。c）水电，暖通，消防，电梯等需要各专业工程师从图纸会审阶段就得配合土建， 做好预留预埋，避免施工中出现拆改。d）商业部分项目层数少，面积大，后期需穿插施工的项目为数众多，需提早进行 协调和安排，排出详细的可执行的施工方案及措施。以利将来抢工的进行，e）对成品保护措施需在合同阶段就进行详细的规定（见附件），以免将来的返工。f）对公寓隔板施工方法进行考查、征询，确定最合理方案，以方便尽快插入，迅 速施工。3、成本控制：a）搞好成本调研，对市场各种材料工艺进行考查，作出成本库以指导设计。b）作好技术储备，对

4、市场供应水平进行专项考查，努力寻求新技术以提高技术水 平降低造价。c）与图审公司及专项设计公司进行广泛沟通以确定设计限制及边界条件，尽可能 打好擦边球。d）工程付款制度的制定，按施工单位实际支出成本进行付款，尤其注意民工遣散 时的付款，大宗材料采购时的付款，做到“平时付款无结余，关键时刻不犹豫” 以保证承包单位在施工过程中不会过分缺钱，也不会把资金调到别处。e）施工过程中注意尽量减少设计变更。并制定变更签证管理制度，作好签证管理 及资料保管。f）明确监理岗位职责，对监理单位下授权委托书，对工程安全，质量，进度等全 面负责，施工单位工程款的拨付需由监理单位确认。g）4、安全文明施工：a）制定现场文明施工标准，并体现在各施工单位的合同中，以利将来的执行（见 附件）。b）制定文明施工管理制度，宣传体系、处罚体系、检查体系，以督促执行。5、施工承包形式A）施工总承包，承包范围包括：1）*广场项目地上及地下总包工程。包括但不限于建筑、结构、电气工程、 安装工程（包括室内粗装修、包括建筑物定位及复核测量，桩位复核，凿截 桩工程，大口井的封井及降水、回填夯实等全部工作）；2）甲供材料设备的验收、保管

5、及施工的工程，甲方分包工程的预埋（留）、穿带 丝、暗配及构件（设备、部件等）安装后的收口、封堵和修补，负责对分包 单位在施阶段及维保阶段（包括甲指供货单位）进行组织、管理和协调；二 次结构施工期间尽量减少墙体剃凿，各分包单位必须与总包单位结合，根据 总包二次结构进度随时跟进，在砌墙期间做好预留预埋，一旦出现破坏墙体 需要由总包单位恢复，但费用由各分包单位承担。3）达到质量合格工程所包含全部工作；4）包括现场样板区建设和管理，按甲方要求制作样板间；5）乙方所有管线出户应做全散水、台阶、门厅等室外工程外边向外1.5米，包 括对所有专业管线出户预留孔的封堵，现场临建应甲方要求需要拆除的乙方 无条件拆除；配合协调配套工作，无偿迁移配套工程管线上的机具、构件、 施工物资等障碍物，负责保护、看管室内所安装的配套工程设施；6）包括施工组织措施和施工技术措施，销售配合工作等以及乙方承包范围内的 变更及签证工程；由甲方提出，在乙方承包范围外的与本工程相关内容，乙 方也需配合完成。7）包括天津市安全文明工地要求标准中所含全部工程内容；8）包括工程竣工后对临时建筑、临时道路（管线）、工程垃圾的拆除、清运；9

6、）承包方式为包工、包料、包机械、包质量、包工期、包安全、包材料差价、 包保修、包招标及工程相关备案等全部内容，总价包十。B）甲方直接分包工程：1）定义：甲方直接分包工程是指甲方直接发包的，乙方提供总包全面管理服务、 现有施工脚手架、现有垂直和水平运输机械、水电接口、资料整理等，分包 单位自行负责组织材料设备的采购和施工的专项工程。2）甲方直接分包工程内容a）桩基及基坑支护工程；b）桩基检测；c）深基坑观测及建筑物沉降观测；d）电梯供货及安装工程（电梯门框与洞口四周缝隙封堵由总包费负责）；e）消防工程（预留预埋由总包负责）；f）红号站、泵房设备安装（自来水、中水、消防）、锅炉房设备采购安装；g）燃气工程；h）智能化工程；i）信报箱制作安装工程；j）电视、电话、网络弱电箱内元器件购安（电视、电话、网络、弱电箱体由总包采购安装）；k）给水、中水加压系统供货安装（泵房内工艺设备）；3）实施办法a）由甲方负责组织招标进行分包并签订分包合同，负责向分包单位付款；b）乙方负责施工进度、质量的监督，现场安全文明施工管理等工作，对甲方向分包单位的付款进行确认，负责现场的统一指挥、协调、管理，负责提 供现

7、有垂直运输、现有水平运输、现有脚手架、水电接口、资料整理、成 品保护等服务；分包商使用的水电费用由分包商承担并自行与土建总包 结算。c）分包单位负责组织材料设备的采购和施工，对施工中质量、进度、安全文明施工等向总包单位全面负责。C）甲方指定分包工程：1）甲方指定分包工程是指甲方根据二次设计施工图进行统一招标，确定分包工 程材料厂家、品牌、技术要求以及分包施工单位，由甲方、总包方和分包单 位签订专业分包三方合同，总包方对分包工程的施工质量、工期、安全等全 面负责，甲方按三方协议要求直接对分包方付款的专项工程。甲方指定分包 工程造价不计入在总包合同造价，但甲方支付乙方总包管理配合费。2）甲方指定分包工程项目：a）外檐门窗，包括但不限于门窗（含纱窗）、外檐百叶或隔栅等b）单元门及入户门c）幕墙工程c）空调设备及安装；d）大型钢结构e）公共部分精装修工程3）实施办法：a）由甲方负责组织招标进行分包，与乙方、分包单位另签订三方协议，具体实施办法详见甲方指定分包三方协议；甲方负责向分包单位支付分包工程 款，负责协助乙方进行施工进度、质量的监督；b）乙方（总包单位）配合甲方签订三方协议，负责进行施工

8、进度、质量、安全文明施工管理等工作，对甲方向分包单位的付款进行确认，负责现场的 统一指挥、协调、管理，负责提供垂直运输、水平运输、外墙脚手架、水 电接口、资料整理、成品保护等服务；c）.分包单位负责分包工程的材料设备的采购和施工，负责分包施工质量、进度、安全文明施工等。D）甲供材料设备1）甲供材料设备是指甲方直接采购，乙方负责保管和安装或施工，乙方负责 向甲方提供总包管理服务、签订三方协议、甲供材料设备到场后货品验收、 仓储库房，质量检查、资料整理等管理工作。甲供材料部分的造价不含在 总包合同总价中。2）实施办法：a）由甲方负责组织招标进行采购，负责向供货单位付款。b）乙方（总包单位）配合甲方签订三方协议，负责材料设备的现场卸货、倒运、材料设备到场后的保管、验收、数量、安装或施工，负责供货周期、 质量的验收和监督，负责现场的统一指挥、协调、管理，负责提供垂直运输、水平运输、外墙脚手架、水电接口等服务。c）供货单位对材料设备的产品质量、供货周期等全面负责。E）甲控材料设备：1）定义：甲控材料设备是指甲方控制质量标准和品牌，乙方自行负责采购的材料设备；2）甲控材料设备项目：名称及型号品牌1

9、电缆2配电箱3风机4水泵5PP-R管及管件6UPVC管及管件7PEX管及管件8钢质防火门9电线10桥架11开关、插座12压差控制阀注：上述材料由甲方指定品牌，乙方自行采购，价格包十，结算时不予调整；甲控材料 的价款计入合同总造价中，所有甲控材料采购前均需甲方确认并会同监理封样后进行采 购。F）专业局指定供应材料设备1）涉及范围：2）实施方式a）专业局指定供应材料设备不计入合同造价，由甲方与专业局指定供货商签 订两方协议，甲方直接付款；b）乙方负责材料设备到场后的卸货、验收、倒运、保管、数量、安装施工， 负责供货周期安排等服务。c）以上各类分包工程，如需签订备案合同，乙方必须积极配合。三、项目管理架构：（详见附件3）1、项目公司管理架构：2、工程部管理架构:3、主要职责分工：1）工程部部门职责a）根据公司整体工作安排，做好主体工程及市政配套工程进度、质量、安全文明施 工等各项管理工作。做好施工现场临电、临水的管理工作。配合成本部、研发部做好成 本控制、设计等各项工作。b）根据整体项目开发需要，编制*广场项目工程管理规划、总控进度计划及招标 进度计划。c）进行施工阶段的进度控制，审查施工组织设计，监督进度计划的实施，完成工期 目标。确保工程形象进度为销售提供支撑，保证小业主如期入住。d）加强质量

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