房地产开发成本与支付

1、房地产开发成本与支付目 录房地产项目成本概述成本管理体系成本策划案例一二三1.1 房地产项目成本构成开发成本销管费税费房地产总成本土地成本前期工程建安成本基础设施公共配套贷款利息开发间接费开发成本扣除土地成本后统称建造成本Tips1.1 房地产成本构成主要有以下几种：土地出让金契税拆迁补偿费及其他1.土地成本1.1 房地产成本构成2.前期工程指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、报建、七通一平等前期费用1.1 房地产成本构成3.建筑安装成本科目备注（一）、主体土建机电工程（1）土建工程 0.00标高以下 其中：桩基工程 0.00标高以上（2）给排水工程室内给排水室外给排水（3）电气工程室内电气室外电气（二）、装修工程 （1）超豪 （2）精装修 （3）精简装修 （4）其他装修（三）、电梯工程（四）、石材工程是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用(结构、建筑、特殊装修工程费)、设备采购费用和安装工程费用(给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装)等。成本科目备注（一）、小市政工程（1）道路工程（2）挡土墙

2、、护坡工程（3）围墙工程（4）园建工程（5）绿化工程（6）人工湖（7）其他室外市政工程（二）、大市政及管网工程（1）供水工程（2）供电工程 （3）供暖工程（4）燃气工程（5）智能化工程费（6）其他室外市政管网工程1.1 房地产成本构成4.基础设施是指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路、园林绿化等工程的建设费用。1.1 房地产成本构成5.公共配套设施是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的各种公共配套设施(或公建设施)的建设费用。成本科目备注 （一）、交通中心（巴士站）（二）、幼儿园、学校 （三）、业主活动用房 （四）、售楼部 （五）、地下车库分摊 （六）、变/配电房 （七）物业管理用房及其它 （八）体育馆 （九）医务所 （十）大型桥梁、隧道、河堤工程 （十一）其他公共配套成本为人防地下车库6.贷款利息1.1 房地产成本构成7.开发间接费贷款利率根据当地贷款银行标准计算指现场管理部门发生的费用，包括管理人员工资、福利、交通差旅等间接费。工资交通差旅1.2 集团标准成本水平广东3258元/山东3904元/1.成本占比广东4193元/山东4896元/1.成本占比1.2 集

3、团标准成本水平2.标准成本1.2 集团标准成本水平2.标准成本1.2 集团标准成本水平2.标准成本1.2 集团标准成本水平3.成本差异原因1各地区的工程定额水平不一样2各地区人工、材料价格不一样3各地区节能要求不一样（北方需保温及供暖，南方不需要）4各地区的报建费不一样，并且差异较大5各地区地质、抗震设防烈度、地形地貌等不一样6北方地区气温较低，存在冬歇期，开发周期长，运营成本高目前已发布了26个省份的标准水平，经过后评估验证，具有参考价值，但还需结合项目实际情况，逐一对比分析后进行调整。1.2 集团标准成本水平1.3 房地产项目成本估算思路成本估算流程收集资料收集资料收集资料收集资料分析资料分析资料分析资料分析资料套用对应套用对应套用对应套用对应地区地区地区地区标准标准标准标准成本或成本或成本或成本或旧旧旧旧项目成本项目成本项目成本项目成本分项科目分项科目分项科目分项科目计算（逐计算（逐计算（逐计算（逐一调整）一调整）一调整）一调整）计算结果计算结果计算结果计算结果检查检查检查检查特别提醒：套用标准成本特别提醒：套用标准成本并非生搬硬套并非生搬硬套单元估算单元估算法法指以基本建设单元

4、的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资、以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资等。单位指标单位指标估算法估算法指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。一般来说，土建工程、给排水工程、照明工程可按建筑平方米造价计算，各类围墙、室外管线工程按长度(米)指标计算，室外道路按道路面积(平方米)指标计算等。量价分离量价分离法法工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。概算指标概算指标估算法估算法概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。常使用的估算公式是：直接费每平方米造价指标建筑面积，主要材料消耗量每平方米材料消耗量指标建筑面积。其他其他方法方法类似工程经验：一般使用的方法；外概预算定额法1.3 房地产项目成本估算思路项目成本的估算方法项目成本的估算方法基本原理：量价分离1.3 房地产项目成本估算思路工程量单价成本如何调整各项成本？1.3 房地产项目成本估算思路2.前期工程（一）七通工程费序号

5、科目造价指标项目特征1临时道路40元/m2铺碎石200厚2临水3040万/kmDN1503临水6075万/kmDN2004临电100120万/km10kv1.3 房地产项目成本估算思路2.前期工程（三）临时设施：实际情况计算，一般约250元/m2,按建筑面积均摊（四）勘测设计费：勘测费:参考当地勘察公司的收费标准设计费:42元/m2或外判设计院收费标准其他勘测设计费:一般610元/m2（二）场地平整：根据场地原始标高与规划标高的实际情况计算土石方工程量；土方挖填单价1550元/m3,石方爆破单价45100元/m3（五）行政规费（1）基础设施建设配套费执行当地政府收费标准，各地区均有差异（2）人防易地建设费执行当地政府收费标准，各地区均有差异（3）其他行政规费执行当地政府收费标准，各地区均有差异1.3 房地产项目成本估算思路2.前期工程1.3 房地产项目成本估算思路2.前期工程（六）工程相关费（1）监理费国晟监理20元/m2，外判监理约10元/m2（2）定额外专项检测费按实际发生暂估，如：幕墙三性检测费，生活给水水质检测费、室内环境监测、桩基动测、氡浓度检测等，按当地检测部门收费标准考虑

6、（3）工程测量费用参考6元/m2暂估，实际按当地测量收费标准考虑（七）其他前期工程成本根据实际情况预估总成本，如工程咨询费、审计费、招投标费用（此三项可参考建安成本0.8），房管办证费用（按当地收费标准），具体以实际发生为准高层16002200双拼18502500地下室21003000超豪295036001.3 房地产项目成本估算思路3.建筑安装（一）主体土建机电工程：土建+机电+桩1.3 房地产项目成本估算思路3.建筑安装（三）电梯工程：小高层-约8万/台高层（18层）约28万/台高层（30层）约35万/台（四）石材工程：1300元/m2（二）精装单方600700元/m21.3 房地产项目成本估算思路4.基础设施小市政工程（1）道路工程：450500元/m2（3）围墙：400600元/m2（4）园建工程别墅区500元/m2其他：450元/m2游泳池：700元/m2（2）挡墙、护坡毛石挡土墙:250300元/m3片石护坡:140200/m2（5）人工湖：120150元/m21.3 房地产项目成本估算思路4.基础设施小市政工程（6）绿化工程：示范区650800元/m2货量区250350元

7、/m2（7）其他室外市政工程：按实际情况考虑4.基础设施大市政工程1.3 房地产项目成本估算思路（1）供水工程（2）供电工程（3）供暖工程（4）燃气工程一般有两种方法参考政府收费文件工程预算计价方式4.基础设施大市政工程1.3 房地产项目成本估算思路（5）智能化工程费：35元/m2主要含电信、电视、室外防雷等其他市政管网工程，具体按实际情况三、房地产项目成本估算思路5.公共配套设施会所：35004500元/m2学校：2500元/m2物业、社区、经营用房：2300元/m2售楼部：35004000元/m2人防地下室 :26003000配电房：2500元/m26.贷款利息7.开发间接费一般占开发成本4，最终以实际贷款总额、周期、利率计算得出的利息为准1.3 房地产项目成本估算思路暂按开发成本的34考虑，最终以实际为准利息（年）=贷款总额年利率存期1.3 工程款支付模式序号产品类型基准工期(月）备注1别墅天然基础、无地下室11基准工期未包括：1.南方地区一个月春节假期2.北方地区25个月冬歇期2一层地下室123一层地下室、豪装144超豪、一层地下室、干挂石材165多层洋房装修126一层地下室、

8、装修13711层小高层装修138一层地下室、装修14918层高层装修1510一层地下室、装修1611二层地下室、装修171230层高层装修2013一层地下室、装修2114二层地下室、装修 221.工期与节点开工0.00完成完成预售结构封顶拆除外排架竣工收楼关键节点工期1.4 工程款支付模式1.4 工程款支付模式2.支付参考比例工程款付款原则当期进度款应按当期实物量完成量的80进行支付工程款付款方式按每个月进度支付进度款但投资阶段，按每个季度进度支付进度款建安工程款付款参考比例（）0.00完成完成预售(2/3进度）结构封顶拆除外排架工程完成工程竣工结算初审结算定案保质期5年12%30%39%75%80%85%90%95%5%(分3次）1.4 工程款支付模式1.各个项目的付款比例并非千遍一律，需跟进项目实际情况进行调整。2.需重点关注0.00以下工程，有些项目地质情况比较复杂，如出现溶洞、软土、桩基 较深等情况，那么0.00以下工程成本就比常规高，付款比例有些达20%，甚至更高。3.如有地下车位，那么在0.00完成的基础增加地下车位的建安成本80%即可。4.装修工程款付款时间一般在结构封顶、墙柱面、防水、门窗等工程完成后支付。2.支付参考比例Tips1.4 工程款支付模式那么付款比例会相应发生变化3.支付注意要点提前预售即系不打桩预售保证金或其他需在付款表其他项目考虑支付每一个新项目都要去争取提前预售。投资测算表工程进度款支付计划编制项目成本管理投资阶段成本要点1.在建工程收购（1）成本尽调：全成本、成本分摊、应付未付、预计待发生、工程索赔；（2）工程尽调：质量问题，整改工程需花费的成本；2.特殊建造标准（1）特殊建造要求：装配式、超高层建造标准；（2）地上附着物：待拆迁户、林木、土石方工程；（3）地下情况：溶洞、文物、地质条件；3.投资测算（1）含税楼面价：有票、无票、不同类型票据对利润影响；（2）无票土地成本，而外付出的税费成本；（3）工程量和标准的核实，确保方案可落地；

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