试析出租房装饰装修物纠纷的处理
4页1、文章来源 毕业论文网 试析出租房装饰装修物纠纷的处理文章来源 毕业论文网 论文摘要在处理房屋租赁合同纠纷中,常常因租赁合同对租赁物进行改善或增设物的处理约定不明确或未作约定,加之现实中问题比较复杂,处理起来比较棘手,致使对添附物的处理各地尺度不一,直接影响当事人的切身利益。这不仅会带来人们对司法公正性的怀疑,也必然会消弱对当事人合法民事权益的司法保护。因此,有必要对处理此类纠纷的相关问题进行分析与研究。论文关键词装饰装修物附合现值损失残值损失一、立法的背景甲将自己的一套房屋出租给乙,租期为五年,乙搬进后觉得该房屋需要装修一下,于是就对房屋进行装修,装修装饰造价为60万元。上述情况,背后会引发一系列的法律问题:例如,对房屋的装修出租人与承租人是否事先达成协议是否经出租人同意,既没有事先约定也没能使事后协商一致,装饰装修物该如何处理?在实践处理中所遇到的法律问题是比较复杂的。鉴于实践中出现的问题,我国合同法223条规定:承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本条是关于承租人对租
2、赁物进行改善或增设他物的规定。?其立法目的:(1)便于承租人行使租赁权,方便承租人的生产和经营;(2)不损害出租人的利益。对租赁物改善或增加设施装修所引起的法律问题,笔者认为会设计到多个法律领域:首先,改善或增加的设施涉及民法物的分类问题,可分之物与不可分之物。其次,涉及租赁合同的效力问题:期限届满,合同解除,合同无效。再次是,在前两者的基础上,因情况的不同引起的对债的处理结果不同,因此在不同的法律领域适用的法律原则也是不同的。二、相关法条分析下面笔者将结合法条来具体的分析一下,合同法223条中,承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失,这种情况属于非法装饰装修,装修费用承租人自己承担并且有可能承担恢复原状及赔偿损失的责任。情况较复杂的是在经出租人同意后进行的装饰装修,这种情况属于合法装饰装修,但租赁合同可能因当事人的违约,或一方当事人的侵权导致合同不能履行而引起的有益费用的返还问题,针对这一问题最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释(下面称解释)做了更为详细的规定。在分析法条之前先就装饰装修物与房屋可能
3、会形成的两类关系做一下了解:一种是可分物,一种是不可分物。从民法上来讲是否形成了附合,可分时,说明未形成附合的装饰装修物,不可分的说明已经形成附合的装饰装修物。(一)在租赁合同无效情形下对装饰装修物的处理方法解释第九条承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。那么哪些情况会导致合同无效呢,合同法第五十二条有下列情形之一的,合同无效:(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(2)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。其中解释第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。合同法
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