复旦大学税法课件04-3土地增值税
18页1、第四节 土地增值税一、概念:是为了规范土地、房地产市场交易秩序,合理调节土地增值收益,维护国家权益,对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物产权并取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。二、开征目的:增强国家对房地产开发和房地产市场调控力度的客观需要抑制炒买炒卖土地投机获取暴利的行为健全土地税收制度规范国家参与土地增值收益的分配方式,增加国家财政收入1三、纳税人 :转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人 对纳税人的规定主要有以下几个特点:不论法人与自然人不论经济性质不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人不论部门2四、征税范围3征税范围的界定使用权是否为国家所有为判断标准之一产权是否发生转让为判断标准之二是否取得收入为判断标准之三以出售方式转让国有土地使用权地上建筑物及着物的:是以继承、赠与方式转让房地产的:不是(少标准三)房地产的出租:不是(少标准二)房地产的抵押:不是(少标准二及三)房地产抵债:是房地产的交换:是(但个人互换居住房不算)以房地产进行投资、联营:暂免征收;再转让的应征收合作建房:建成后分房自用暂免征收;建成后转让的应征收企业兼并转让房地产:
2、暂免征收房地产的代建房行为:不是(少标准二及三)房地产的重新评估增值:不是(少标准二及三)因国家收回国有土地使用权而使房地产权属发生转让的:免征4对若干具体情况的判断5例2:按照土地增值税的有关规定,下列房地产的各项行为中,应该缴纳土地增值税的有( )。A以房地产作价入股进行投资或作为联营B双方合作建房,建成后转让的C对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的D对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的E房地产出租,出租人取得了收入6标准答案:B、D说明:(1)以房地产作价入股进行投资或作为联营条件的,暂免征收土地增值税,但投资、联营企业将其土地再转让的应征收土地增值税;(2)双方合作建房,建成后转让的应征收土地增值税;(3)对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税;(4)对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的,应征收土地增值税;(5)房地产出租,出租人取得了收入,但未发生产权转让行为,不属征收土地增值税的范围。 五、征税对象 :纳税人转让房地产所取得的增值额六、税率 :采用四级超率累进税率增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%增值额超过扣除项目金额50%、未超过
3、扣除项目金额100%的部分,税率为40%增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目200%的部分,税率为50%增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%7七、应纳税额的计算(一)应税收入的确定8(二)扣除项目的确定(具体说明见下页)税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目有:9取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用(登记费和过户手续费)房地产开发成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。(三)计税依据增值额的确定纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额,为增值额 上述扣除项目的进一步说明:房地产开发费用,是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按本条(一)取得土地使用权所支付的金额 (二)房地产开发成本 项规定计算的金额之和的5以内
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