山东枣庄_运河古镇B、C区商业招商执行_39PPT_XXXX年
39页1、运河古镇B、C区商业招商执行方案百马集团2010年4月1目录一、运河古镇B、C区商业招商总体策略二、运河古镇B、C区商业招商执行策略三、后期经营管理建议2一、运河古镇B、C区商业招商总体策略3主题定位建议把目前定位为陶瓷一条街的商业街定位改为台湾欢乐城,包括:台湾特色美食广场100%台湾风味,100%台湾商家打造而成的美食广场,展现台湾观光夜市文化、老街文化及原住民文化的各类传统美食,树立长三角台式餐饮的首面鲜艳旗帜。打造2000-5000平米的台湾特色美食广场,以一般民众为主力消费,人均消费单价30-50元。台湾时尚生活广场 引进台湾精品百货超市,网罗台湾本地特色品牌,经营产品涵盖衣、食、住、行,尽显现代一站式购物休闲的时尚魅力。打造7000-15000平米的台湾中高档消费广场,以上班族为主力消费族群,人均消费单价80-220元。台湾旅游商品中心 批发台湾各县市伴手礼特色商品、各地土特产,从传统茶叶、地方农特产品到精致加工的农渔土特产品、创意糕点到闻名国际的台湾凤梨、芒果、释迦等水果,应有尽有琳琅满目。打造10000-20000平米的台湾商业区域集散批发中心。4定位阐述1、鉴于A区业
2、态定位为餐饮、客栈等休闲业态,如B、C区定位为陶瓷一条街的话,和A区业态定位无法衔接,赶紧很突兀。对后期招商及商家的经营管理也有很大不良的影响。2、主打酒吧品牌为“千里走单骑”,其他酒吧建议做成特色小酒吧,成片状分布。3、B、C区不仅要做为A区的延伸,更要与A区在业态上进行互补,差异化经营,故建议B、C区的主题定位“旅游、生活、时尚、精品”的特色商品街。4、鉴于目前A区商业单体面积较大,租金整体不高,建议B、C区商家面积做小,让业态品牌成规模性。5、在业态排布上建议做不同业态穿插排布,让整体商业自然分布。6、在如此大的体量下的商业,为了防止夜间变成“孤城”,建议在B区设置大量的回迁居民居住区,增加整体商业的生活气息。5招商略案(一)、整体思路品牌先行:确定一个明确的招商思路,贯穿始终,树立长期品牌,先形象后规划,招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。招商初期,着重项目整体形象宣传,再针对商家宣传经营理念,功能规划、经营优势、投资前景。先主力后散户:首先引进具有号召力的品牌龙头商户,再借其品牌优势带动散户进场,即核心主力店先行,辅助店随后的原则。同业差异,异业互补:各主题
3、区虽然为同类业种,但在招商时仍然要有区隔,保持良性竞争但又能共荣双赢。满足顾客在本案消费的各种选择,并能让顾客心身体验变化,提高其消费兴趣,让顾客在逛得疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店之间可以互补。特殊商户的优惠必要:特殊商户是指较高文化、艺术含量,高知名度的经营单位,邀请入驻本案能够起到增强文化氛围、活跃商业气氛之作用。A.招商原则6B.招商顺序 为招商考虑的因素诸多,有工程进度的配合、商业氛围的延伸、各行业的进驻意愿与个别的时间点等等,但是最终我们决定:面积由到小到大,租金由低到高。先确定主力商业,品牌商家的招商工作。71、定向为主,整合实施策略定向招商:依据业态规划,对主力商家及牵头租户实行定向招商,并安排招商主办重点落实适合主力商家业态定位的商家资源。以商引商:利用主力商家及牵头商家在其行业的影响力,扩大宣传,以吸引更多目标商家加盟。广告招商:通过各种推广活动和宣传制造题材,扩大本项目的影响力,吸引目标客户的注意力,促进招商。2、主次分明,节奏控制策略 依据商家资源储备和优化目标客户层,先易后难,严格控制和把握项目业态定位,完成主力商家的招商工作。 掌握时机,利用引进的主力
4、商家及品牌商家在业界的影响力,扩大宣传,全面开展招商工作。 根据引进的主力商家及品牌商家业态的实际情况,灵活调整业态,并实施定向招商,提高招商的成功率。C.招商技巧4、商家策略 对商家要进行正面激励和引导,建立商家的经营信心,对商家提出经营建议,表现出最大的真诚度,赢得商家的信赖。 充分把握不利因素,规避和淡化对本项目的不利舆论,对不同态度的商家采取不同的应对策略。 意向性较强、业态相符、经营规模适度的商家,要积极跟进,增强商家经营信心,消除其对项目的担忧,促使其下决心。 对于犹豫、徘徊的商家,找准原因,对症下药。3、本土、外地、台湾三地商家结合相结合 以本土商家为核心,台湾欢乐城相关业态也台湾商家为核心 吸引外地商家,不仅为项目提供新鲜感和丰富项目内容,而且可形成一个有特点的复合项目,更能引起消费者的共鸣和兴趣。选择电视等媒体的强势推广,展现项目世界公众形象,吸引外地品牌商家的关注,定向招商。81、公关活动策略 公关活动主要针对商家,其他为辅。(1)在商业的招商突破阶段,组织商家举办“情景互动交流沙龙”,对项目进行研讨并考察现场,目的在于阐释对项目的整体运营策略,说服并争取商家。(2
5、)在商业招商取得成功,商家准备就绪后,举行统一盛大的试营业开街仪式,与开发商、商家、消费者举行一些庆祝活动,为项目正式经营预热造势。(3)在后期运营阶段,组织入驻商家的回访恳谈会,为后期经营管理提供建议。并且,在商家经营一段时间后,将视商家经营情况组织一些管理咨询或管理经验交流活动,帮助商家提高管理水平和经营业绩。推广策略92、广告策略(1)目的全面展示项目形象,展现项目定位的巨大旅游地产的商业空间,迅速吸引商家和消费者眼球,为招商目标的顺利完成提供有效支撑,并有效提高台儿庄古镇的知名度与美誉度,提升项目的附加价值。(2)目标受众界定行业目标:所要招商业态行业内商家。地域范围:以枣庄市为核心,立足山东,走进台湾,面向全国。(3)推广主题 招商前: 说明: 以概念的优势做透山东市场,为招商营造一个良好的氛围,可以挖掘出大量的意向商家。招商中: 说明:以业态的复合性、大体量的规模优势为主,进行有烈度的推广,促使商家迅速下定决心。 (4)战术宣传推广上首先以强力广告造势,软硬结合,以硬为主,并以公关活动作关键性突破,促进招商,为后期经营管理打下良好基础。10 (5)题材对已签约的主力商家进行
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