屏南县西环路片区一期投资建设项目工可研究报告.doc

屏南县西环路片区一期投资建设项目可行性研究报告 区域总体规划图第一章 概述 51.1项目概况 51.1.1项目基本情况 51.1.2项目建设内容及规模 51.1.3本项目建设的必要性 71.2编制目的 71.3编制依据 71.4研究的主要内容和范围 81.5主要研究结论 91.5.1本项目与城市规划的符合性分析 91.5.2 宏观环境分析总结 101.5.3 项目开发深度及功能定位 101.5.4 投资估算和资金筹措 111.5.5项目在技术和经济方面的总体评价 111.5.6 项目综合评价结论 121.6 存在问题与建议 13第二章 项目建设背景和必要性 142.1 项目建设背景 142.2 项目建设必要性 14第三章 建设条件及场地现状 183.1建设条件 183.1.1自然条件 183.1.2经济条件 283.1.3社会条件 313.1.4项目影响区国民经济和社会发展总体构想 323.2场地现状 363.2.1自然条件 363.2.2用地现状 373.2.3市政基础设施状况 38第四章 市场分析 394.1 屏南旅游资源概况 394.2 土地市场分析 404.2.1土地一级开发赢利模式 404.2.2本项目土地市场分析 414.3 房地产市场情况综述 444.3.1 2012年房地产行业形势分析 444.3.2屏南县房地产市场运行形势分析 504.4 本项目优势 55第五章 工程方案 565.1片区布局原则和结构 565.1.1片区布局原则 565.1.2布局结构 575.2土地利用 585.2.1工程占地 585.2.2项目拆迁基本情况 595.3片区路网工程建设方案 605.3.1设计依据 605.3.2设计采用技术规范、标准 615.3.3平面设计 645.3.4道路纵段面设计 665.3.5横断面设计 715.3.6路基设计 745.3.7平面交叉工程 755.3.8路面设计 765.3.9交通基础设施 775.4片区桥涵工程建设方案 785.4.1主要技术标准 785.4.2桥涵工程总体布置 785.5片区管网工程建设方案 795.5.1设计依据 795.5.2设计原则 805.5.3管线标准横断面布置 805.5.4雨水工程 855.5.5污水工程 865.5.6其他管线 885.6片区场地平整方案 915.6.1设计依据 915.6.2设计原则 915.6.3场地竖向设计 915.6.4工程防护措施 915.7人工湖建设方案 92第六章 工程主要建设内容及规模 936.1工程主要建设内容 936.1.1市政道路及市政配套设施 936.1.2土地平整 936.1.3人工湖建设 936.2建设规模 93第七章 生态环境保护、防洪防灾及安全措施 957.1环境要素 957.2社会环境 957.3生态环境 967.4本项目对环境影响 977.4.1现状调查 987.4.2施工期环境影响 987.4.3 项目建成后对环境影响 997.5减缓工程环境影响的对策 1007.5.1环境保护遵循的标准 1007.5.2环境保护对策及措施 1017.6防洪排涝措施 1037.7抗震 1037.8消防 1047.9人防 1057.10抗地质灾害防治 105第八章 维稳方案 1078.1评估内容 1078.2维稳方案 1098.3评价结论 111第九章 资源综合利用与节能 1139.1项目编制依据 1139.2用能标准 1139.3节能设计与分析的主要原则 1149.4项目所在地能源供应状况 1149.5资源综合利用 1159.5.1我国资源利用状况 1159.5.2本项目能源利用 1179.6节能 1179.6.1交通节能措施 1189.6.2给排水节能措施 1229.6.3环保节能 1239.6.4 项目管理上节能措施 1239.7土地资源的节约 1239.8结论 124第十章 建设项目组织实施与进度计划 12510.1 BT（建设-移交）模式 12510.2 土地一级开发BT模式构建 12510.3工程实施原则 12810.4工程招投标 12810.5项目实施进度安排 128第十一章 投资估算及资金筹措 13011.1投资估算 13011.2工程估算造价 13411.3资金筹措 135第十二章 财务效益分析 13612.1评价依据及方法 13612.2评价方案、内容和目标 13612.2.1 评价方案 13612.2.2评价内容 13712.2.3评价目标 13712.3财务效益评价 13712.3.1 评价参数 13712.3.2 项目经济费用 13812.3.3财务分析 13812.3.4经济敏感性分析 14012.4评价结论 140第十三章 风险分析与效益评估 14213.1风险分析 14213.1.1不确定性分析 14213.1.2投资环境风险 14213.1.3融资风险 14213.1.4政策风险 14313.1.5工程质量风险 14313.2经济效益评估 14313.3社会效益评估 14413.4环境效益评估 144第十四章 研究结论、问题与建议 14514.1研究结论 14514.2问题与建议 14514.2.1存在问题 14514.2.2建议 146附件1：（屏南县人民政府专题会议纪要）【2012】21号附件2：屏南县发展和改革局文件（屏发改投资）【2012】31号“屏南县发展和改革局关于屏南县西环路片区一期投资建设项目工可评审会会议纪要”附件3：屏南县西环路片区一期投资建设项目工可评审会专家组意见附件4：屏南县西环路片区一期投资建设项目工可评审会专家组意见反馈附图表(见分册)工程估算(见分册)第一章 概述1.1项目概况1.1.1项目基本情况项目名称：屏南县西环路片区一期投资建设项目项目建设地点：屏南县城核心区西北部项目建设单位：屏南县天宇城市建设投资有限责任公司建设单位基本情况：屏南县天宇城市建设投资有限责任公司为具有法人资格的经济实体。

公司股东由“屏南县土地收购储备中心”和“屏南县国有资产投资经营有限公司”组成，注册资金5000万元企业法人：韦孝跳，经营范围：政府授权的国有资产投资、城市基本建设投资、公路建设投资、旧城改造建设投资、土地资源开发投资、旅游资源开发投资、水力资源开发投资1.1.2项目建设内容及规模1、本项目建设内容包括：（1）按审定、批准的规划设计文件实施的拟出让用地、村居集体经济发展建设用地的土地平整2）按审定、批准的规划设计文件建设市政道路及市政配套设施，主要包括：省道303线屏南城区过境路（西环路-洋中至慈溪段）、文化路西段（职专至西环路）、长汾路（新区段）、新区纵向干道和地块支路，包括土石方、路基、路面、桥涵、管线综合（给水、雨水、污水、电力、弱电、燃气）、绿化、照明、交通设施等3）按审定、批准的规划设计文件建设人工湖项目地理位置图2、建设规模总建设用地为1044.39亩，详下表：建设用地面积划分表 占地面积用地类别占地面积（亩）市政道路小计357.96A地块167.57B地块319.36 村居集体经济发展建设用地161.62人工湖37.88 合计1044.391.1.3本项目建设的必要性1、满足屏南县城市总体规划，并完善屏南县城区道路交通网的需要；2、提升屏南县城市功能和形象的需要；3、促进屏南县西环路片区后期土地开发的需要；4、利用BT模式，缓解政府融资压力的需要。

1.2编制目的1、为BT投资方提供决策依据；2、为政府管理部门提供审批土地一级开发项目的依据；3、为BT投资方介绍工程方案及投资估算，作为工程可行性的依据1.3编制依据1、《屏南县城市总体规划修编》；2、《屏南县城市土地利用总体规划》；3、《屏南县城近期建设规划》；4、《屏南县城中心区概念规划》；5、《屏南县城西环路沿线地块控制性详细规划》；6、《福建省城市房屋拆迁估价技术规范》；7、《宁德市城市规划管理技术规定》；8、屏南县统计年鉴2011；9、屏南县城区基准地价；10、屏南县人民政府专题会议纪要[2012]21号文；11、国家计委、建设部 [2006]1325号文颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；12、《城市道路工程设计规范》（CJJ37-2012）；13、建设部《市政公用工程设计文件编制深度规定》[2004.03]；14、国家计委《投资项目可行性研究指南》（试用版）[2002]；15、拆迁、估价、市政预算等行业标准1.4研究的主要内容和范围本报告工作内容主要包括：1、概述2、项目建设背景和必要性3、建设条件及场地现状4、市场分析5、工程方案6、生态环境保护、防洪防灾及安全措施7、资源综合利用与节能8、建设项目组织实施与进度安排9、投资估算及资金筹措10、财务效益分析11、风险分析与效益评估12、研究结论、问题与建议1.5主要研究结论1.5.1本项目与城市规划的符合性分析本项目按照《屏南县城市总体规划修编》，《屏南县城近期建设规划》，《屏南县城西环路沿线地块控制性详细规划》对西环路片区的规划进行本项目工可研究工作，满足城市总规、近规和控规对本片区规划的要求。

根据控规，本项目定位为发展集旅游、教育、生活居住及配套于一体的城市综合体，构筑具有地域风情的山水生态宜居区，采用“一廊三心三片”集中式空间布局结构，本项目地块的划分，用地类别，道路红线宽度，场地竖向高程，防洪排涝标准以及各种工程市政管线的布置均严格按照规划进行设计1.5.2 宏观环境分析总结从地区的宏观经济与当地的房地产业发展状况来看，宁德市屏南县的宏观经济处于高速发展时期，给项目开发建设强力的经济、社会环境支撑房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准表明，不同地区的人均GDP决定了该地区房地产市场的不同发展阶段，按照相关理论，宁德市屏南县的房地产处于快速发展期，生存与改善需求兼有，以数量为主，质量与数量并重，因此本项目若质量上有保证，在规划设计上有创新，则有较大的发展机会随着规划中高速公路互通口、省道202线、省道303线为轴线的交通干线经济带修建，屏南县城区可及性将有质的提高，从而吸引更多经济发达地区置业者的目光在这样大环境下，屏南县市场需求量将逐步增大，价格将稳中趋升，未来市场发展前景良好随着屏南县旅游业的快速发展，这也为本项目开发建设带来机遇，同时也提供了更多置业需求机会。

1.5.3 项目开发深度及功能定位项目开发深度：征地范围内的征地、拆迁、安置、补偿、土地平整及道路等市政基础设施建设，使该区域范围内的土地达到 "五通一平"（通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地）的建设条件，具备土地出让标准项目开发建设设想为较大规模的中高档综合社区，主要定位为：集旅游、教育、生活居住及配套于一体城市综合体，构筑具有。