小户型不计入面积的分类与解说.doc

小户型不计入面积的分类与解说小户型是置业顾问日常销售的重要类型，随着70/90政策的实施，小户型销售特点的提炼显得尤为重要正因为套型总面积小，管中窥豹，见微知著，更见开发商和设计人员、销售人员的功力当前不计容面积（也就是俗称的偷面积）日渐成为小户型销售中最具吸引力的亮点之一，这就要求置业顾问对于小户型不计容面积的分类和特点等相关知识有较深入的了解，从而进一步将价值卖点传递给客户 小户型课题的基础研发工作现阶段主要就平面户型及设计手法专项研究进行展开，在推出第一版《90以下住宅产品房型图册》这一阶段成果的同时，针对设计手法进行了归类和总结其中“偷”面积这一手法就是当前小户型设计中运用最广泛的招数之一，其实质是利用规范关于住宅中不计容面积或者计一半面积的有关条款，将某些计算规则以外的空间演变成可实际使用空间，赠送给客户，使自己的产品在竞争上优于对手课题研究组对目前使用频率较高且比较成熟的偷面积手法进行了总结提炼： １、住宅建筑正负零之下不计入面积 １）地下室据此规范，在TOWNHOUSE和别墅产品中，多数开发商会赠送地下室，一些高档多层住宅也利用此方式减少首层住宅的销售压力 2）半地下室所送的地下室空间可以通过高窗或室外下沉庭院自然通风和采光，凡是有一楼的住宅建筑，都可以抬高其正负零标高，为一楼（甚至二楼）业主大送其半地下室，使一、二楼住宅增加卖点，使消费者尝到实惠。

2、可拆卸凸窗 凸窗是凸出建筑物外立面的窗，不计入建筑面积而所谓“可拆卸凸窗”，在交楼时从室内看是真正的凸窗，但它下部窗台部分在结构上是虚设的 业主在装修时，可以自行将该凸窗下部平台打掉（不影响建筑外立面）这样，既不计入建筑面积，又使业主额外得到相当于一般凸窗突出面积的室内地面面积，同时比步入式凸窗有更高的空间高度这种方法在市场上应用非常广泛 3、净空低于2.2米不计入建筑面积 1）设有外凸的壁柜空间，其高度为2.1米及以下时, 不计入建筑面积 图12）虚线范围内，1.5米步入式凸窗的范围，净空低于2.2米， 为赠送面积图2图1 图24、过道花园和露台花园 在施工现场可以看到一些两层高的预留洞口，有的处于内走廊一侧的入户门边（过道花园），有的处于阳台一侧（露台花园），显然，这些地方是不计入建筑面积的这些不计入建筑面积的地方，在入户后可以加板封闭，成为单层的室内使用面积 5、“空中院馆”和“内院露台” 以院子、露台的面目出现，设置在室外，其实质是内凹阳台通常面积较大，改造后可作为一间独立房间使用空中院馆是一层高的，需要计一半建筑面积因为可以得到一个完整的大空间，此种方式颇受客户欢迎 6、两层挑高阳台不计面积 1）左右错层的入户花园，采用左右错层设计，将入户花园设计成两层高度，全部不计入建筑面积。

2）“6米高入户花园”，由于上层被封闭，在使用中甚至可以再作一层阁楼此种方式在复式房型中方可采用3）两层挑高阳台，全部不计入建筑面积4）“共享梯厅”，电梯厅花园由两层高露台组成，即每两层电梯厅均有一个近30—40平方米的露台，形成了可供两层业主共同使用的梯厅花园由于电梯厅露台是两层高度，按照建筑面积计算有关规定，不属于计容积率部分，可以不计入容积率，也属于“偷面积”部分这部分建筑面积，并没有计入公摊面积，可以给业主带来了额外的实惠 图  两层挑高阳台 图-管井平面图 7、管井不计面积 “可延展客厅”，将原设计的两户之间的管道井面积，两家各分一半（可做到9平方米之多）在样板房中明显地将此面积用红色墙面表示在竣工验收时该红白墙面交界处有砖墙分隔待验收后，组织重新隔墙，按照样板房样式向业主交楼如此一来，这套原本建筑面积仅54平方米的二房单位，加上“可延展客厅”和“落地凸窗” 所得面积，使用面积将大大超过其建筑面积此种方式偷的尺度较为明显，需要在公关上下较多功夫 8、空调室外机位不计面积 “别样工作阳台” 工作阳台在施工图上是空调室外机位，验收后将被改造为工作阳台. 由于空调室外机位不计入建筑面积，改为工作阳台后，可以作为使用面积，起码“偷”了一 半面积（阳台只计一半建筑面积）。

这种“偷”法，使得每户“偷”了约一个多平方米虽然所“偷”面积不多，但对于小户型住宅，所“偷”面积是多多益善的偷面积”固然是增加产品附加值的好方式，但基于成本控制、企业信誉以及与职能部门的良性关系等因素，将赠送限度控制在５％－１５％之间较为合适 熟练掌握小户型偷面积的原理和卖点，将这一价值点准确传递到客户，就是本堂课的主要目的。