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用心构筑美好生活2024/9/201案例分析案例分析- -仁恒森兰雅苑仁恒森兰雅苑上海事业部营销部上海事业部营销部2012-6用心构筑美好生活2024/9/202项目基本信息项目基本信息l占地面占地面积：平方米：平方米l建筑面建筑面积：平方米：平方米l容容积率：率：1.6l绿化率：化率：35%l装修情况：全装修装修情况：全装修l物物业地址：浦地址：浦东兰谷路谷路1888弄弄l物物业费：：5.6元元/平方米平方米*月月l车位比：位比：1:1.5l开发商：上海仁恒森兰置业有限公司开发商：上海仁恒森兰置业有限公司l物业顾问：上海仁恒物业管理有限公司物业顾问：上海仁恒物业管理有限公司l开盘时间：开盘时间：2012-4-10l入住时间：入住时间：2012年底年底l项目由项目由12-17层的小高层、层的小高层、7-12层的复式多层和层的复式多层和4层的叠加别墅组成层的叠加别墅组成 用心构筑美好生活2024/9/203生活配套生活配套交通：交通：①①紧邻地铁紧邻地铁6号线五洲大号线五洲大道站，到达世纪大道站约道站，到达世纪大道站约20分分钟钟②②五洲大道五洲大道→翔殷路隧道翔殷路隧道→中环中环→上海市区上海市区③③张扬北路张扬北路→上海市区上海市区商业：商业：项目南面自带规划社区商项目南面自带规划社区商业街（在建），北面规划有约业街（在建），北面规划有约8万方森兰商都购物中心和万方森兰商都购物中心和52万方国际商业商务区万方国际商业商务区学校：学校：项目住宅南面规划有一所项目住宅南面规划有一所幼儿园和一所中小学，北面规幼儿园和一所中小学，北面规划一所幼儿园、一所初级中学划一所幼儿园、一所初级中学和一所国际学校，规划教育配和一所国际学校，规划教育配套比较齐全套比较齐全公园：公园：项目东面毗邻项目东面毗邻140万方的万方的森兰体育主题公园，北面为森兰体育主题公园，北面为32万方的森兰湖，整体环境规划万方的森兰湖，整体环境规划比较优越比较优越用心构筑美好生活2024/9/204成交情况成交情况l成交情况：成交情况：项目由平层公寓、复式和叠加别墅三种产品组成，一期房源全部已拿到预售证，项目由平层公寓、复式和叠加别墅三种产品组成，一期房源全部已拿到预售证，平层成交最好，其中平层成交最好，其中214-219214-219㎡的平层户型成交最好，去化率达到了㎡的平层户型成交最好，去化率达到了78.13%78.13%；；7 7层复式户型与层复式户型与1212层复式基本相同，其中层复式基本相同，其中1212层复式还未推出；叠加别墅有层复式还未推出；叠加别墅有1 1复复2 2和和3 3复复4 4两种户型构成，其中两种户型构成，其中321321㎡（㎡（1 1复复2 2）成交好于）成交好于358358㎡（㎡（3 3复复4 4））l项目项目20112011年年8 8月底开盘，截止至月底开盘，截止至20122012年年5 5月月3131日，签约了日，签约了321321套，去化率为套，去化率为40.94%40.94%网上房地产数据截止到网上房地产数据截止到2012-5-31佑威数据截止到佑威数据截止到2012-5-31预售户型配比及去化预售户型配比及去化　12-17层平层公寓12-17层平层公寓顶层复式7层复式12层复式4层叠加整体情况户型91㎡152㎡183-188㎡214-219㎡240㎡281-287㎡305-314㎡179㎡(平层)247㎡327㎡332-337㎡186㎡(平层)255㎡338㎡345-348㎡321㎡（1复2）358㎡（3复4）　套数9898208128618844440444206868784占比12.50% 12.50% 26.53% 16.33% 0.77%2.30%1.02%0.51%0.51%0.51%5.10%0.51%0.51%0.51% 2.55%8.67%8.67%100.00%去化454487100　112　　17　　　　195321去化率 45.92% 44.90% 41.83% 78.13% 0.00%5.56% 12.50% 50.00% 0.00%0.00% 42.50% 0.00%0.00%0.00% 0.00% 27.94%7.35% 40.94%用心构筑美好生活2024/9/205成交情况成交情况佑威数据截止到佑威数据截止到2012-4-302011-82011-92011-102011-112011-122011-12012-22012-32012-40246810121400.511.522.533.544.541333844.223.953.893.793.563.61平平层152㎡㎡成交套数均价（元/平）2011-82011-92011-102011-112011-122011-12012-22012-32012-402468101200.511.522.533.544.554221111103.974.063.993.954.033.583.563.59平平层92㎡㎡成交套数均价（元/平）l成交情况：成交情况：20112011年年9 9月月-2012-2012年年2 2月，每月成交月，每月成交套数不足套数不足1010套，套，20122012年年3 3月价格松动后每月成月价格松动后每月成交交1010套左右套左右l成交均价：成交均价：20112011年年9 9月月-2012-2012年年1 1月，成交均价月，成交均价在在3.95-4.063.95-4.06万元万元/ /平之间波动，平之间波动，20122012年年2 2月月-4-4月，成交均价处于低位，在月，成交均价处于低位，在3.56-3.583.56-3.58万元万元/ /平之间平之间l成交情况：成交情况：20112011年年9 9月仅成交月仅成交4 4套，套，20112011年年1010月月价格稍有松动，成交了价格稍有松动，成交了1313套，套，20112011年年1111月月-2012-2012年年2 2月每月成交不足月每月成交不足5 5套，套，20122012年年3 3月价格降幅较月价格降幅较大，成交了大，成交了8 8套，但仍去化缓慢套，但仍去化缓慢l成交均价：成交均价：20112011年年9 9月成交均价月成交均价4.224.22万元万元/ /平，平，20112011年年1010月价格降了月价格降了20002000元元/ /平左右，平左右，20122012年年3 3月成交均价达到最低值月成交均价达到最低值3.563.56万元万元/ /平，平，20122012年年3 3月月-4-4月，成交均价处于低位，在月，成交均价处于低位，在3.56-3.613.56-3.61万元万元/ /平之间平之间用心构筑美好生活2024/9/206成交情况成交情况佑威数据截止到佑威数据截止到2012-4-302011-82011-92011-102011-112011-122012-12012-22012-32012-401020304050607000.511.522.533.544.55158623311254.324.013.963.893.813.813.573.63.62平平层208-214㎡㎡成交套数均价（元/平）2011-82011-92011-102011-112011-122012-12012-22012-32012-4010203040506033.23.43.63.844.214952521154.14.044.033.463.753.433.523.57平平层186㎡㎡成交套数均价（元/平）l成交情况：成交情况：20112011年年9 9月当月成交套数月当月成交套数4949套，套，20112011年年1010月月-2012-2012年年2 2月，每月成交套数在月，每月成交套数在1010套以下，套以下，20112011年年1010月月-2012-2012年年4 4月，总体去化缓慢月，总体去化缓慢l成交均价：成交均价：20112011年年8 8月月-2011-2011年年1010月，成交均价月，成交均价在在4.03-4.14.03-4.1万元万元/ /平之间波动，平之间波动，20112011年年1111月月- -20122012年年4 4月，成交均价处于低位，在月，成交均价处于低位，在3.43-3.573.43-3.57万元万元/ /平之间（平之间（20112011年年1212月均价偏高，数据可能月均价偏高，数据可能有点问题）有点问题）l成交情况：成交情况：20112011年年9 9月成交了月成交了5858套，套，20112011年年10-201110-2011年年2 2月，每月成交套数不足月，每月成交套数不足1010套，套，20122012年年2 2月价格松动后，月价格松动后，20122012年年3 3月成交了月成交了1212套，本户型为项目成交最好户型套，本户型为项目成交最好户型l成交均价：成交均价：20112011年年9 9月月-2012-2012年年3 3月，成交均价月，成交均价在在3.81-4.013.81-4.01万元万元/ /平之间波动，平之间波动，20122012年年2 2月月-4-4月，成交均价处于低位，在月，成交均价处于低位，在3.57-3.623.57-3.62万元万元/ /平之间平之间用心构筑美好生活2024/9/207成交情况成交情况l成交情况：成交情况：20112011年年9 9月当月成交套数月当月成交套数1414套，套，20112011年年1010月月-2012-2012年年3 3月，就基本卖不动月，就基本卖不动l成交均价：成交均价：20112011年年8 8月月-2011-2011年年9 9月，成交均价在月，成交均价在4.364.36万元万元/ /平座平座椅，椅，20112011年年1010月月-2012-2012年年4 4月，成交均价处于低位，在月，成交均价处于低位，在4.00-4.014.00-4.01万元万元/ /平之间（成交套数少，较难判断价格是否有松动）平之间（成交套数少，较难判断价格是否有松动）2011-82011-92011-102011-112011-122012-12012-22012-32012-402468101214163.83.944.14.24.34.4114114.364.364.0147层复式复式成交套数均价（元/平）用心构筑美好生活2024/9/208成交情况成交情况2011-82011-92011-102011-112011-122012-12012-22012-32012-4024681012012345678102417.277.076.626.56叠加叠加1复复2成交套数均价（元/平）2011-82011-92011-102011-112011-122011-12012-22012-32012-400.511.522.500.050.10.150.20.250.30.350.40.450.50.550.60.650.70.750.80.850.90.9511.051.11.151.21.251.31.351.41.451.51.551.61.651.71.751.81.851.91.9522.052.12.152.22.252.32.352.42.452.52.552.62.652.72.752.82.852.92.9533.053.13.153.23.253.33.353.43.453.53.553.63.653.73.753.83.853.93.9544.054.14.154.24.254.34.354.44.454.54.554.64.654.74.754.84.854.94.9555.055.15.155.25.255.3225.255.24叠加叠加3复复4成交套数均价（元/平）l成交情况：成交情况：20112011年年9 9月当月成交套数月当月成交套数1010套，套，20112011年年1010月月-2012-2012年年4 4月，每月成交套数在月，每月成交套数在5 5套以下，套以下，20122012年年3 3月价格降幅较大，当月也仅成交月价格降幅较大，当月也仅成交4 4套，套，总体去化缓慢总体去化缓慢l成交均价：成交均价：20112011年年9 9月月-2011-2011年年1111月，成交均价月，成交均价在在7.07-7.277.07-7.27万元万元/ /平之间波动，平之间波动，20122012年年3 3月月- -20122012年年4 4月，成交均价处于低位，在月，成交均价处于低位，在6.56-6.626.56-6.62万元万元/ /平之间（因平之间（因20112011年年1212月月-2012-2012年年3 3月之间没月之间没有成交，价格松动的具体开始时间较难确定）有成交，价格松动的具体开始时间较难确定）l成交情况：成交情况：20112011年年9 9月当月成交套数仅月当月成交套数仅2 2套，套，20112011年年1010月月-2012-2012年年4 4月，基本卖不动月，基本卖不动l成交均价：成交均价：20112011年年9 9月月-2011-2011年年1111月，成交均月，成交均价在价在5.24-5.255.24-5.25万元万元/ /平之间波动平之间波动用心构筑美好生活2024/9/209户型分布户型分布17层平层公寓区 12层平层公寓区层平层公寓区12层复式公寓层复式公寓7层复式公寓层复式公寓4层叠加别墅区l项目一期已全部取得预售证项目一期已全部取得预售证 用心构筑美好生活2024/9/2010户型分布户型分布91㎡中间套㎡中间套152㎡边套㎡边套183-185㎡㎡214-219㎡㎡179㎡（㎡（1层）层）247㎡复式㎡复式332-350㎡复式㎡复式321㎡（㎡（1复复2））358㎡（㎡（3复复4））用心构筑美好生活2024/9/2011外立面外立面仿洞石干挂仿洞石干挂项目外立面为干挂石材，整体效果较佳用心构筑美好生活2024/9/2012围挡、广告大牌围挡、广告大牌项目四周围挡项目道旗（五洲大道）用心构筑美好生活2024/9/2013看房动线看房动线项目平层公寓看房样板段基本没什么包装，主要是公共部位和样板房做的比较好公共部位样板房售楼处项目售楼处五洲大道→看房通道看房通道内部，没任何装饰用心构筑美好生活2024/9/2014在售主力户型（平层公寓）在售主力户型（平层公寓）91平中间套平中间套 2/2/1152平边套平边套 3/2/2用心构筑美好生活2024/9/2015在售主力户型（平层公寓）在售主力户型（平层公寓）214平平 4/2/3183平平 4/2/2用心构筑美好生活2024/9/2016在售主力户型（复式）在售主力户型（复式）下层下层上层上层350平平4/3/4用心构筑美好生活2024/9/2017在售主力户型（复式）在售主力户型（复式）下层下层上层上层336平平4/3/4户型与350平基本相同用心构筑美好生活2024/9/2018在售主力户型（叠加）在售主力户型（叠加）322平边套（平边套（1复复2））地下二层地下二层地下一层地下一层一层一层二层二层用心构筑美好生活2024/9/2019在售主力户型（叠加）在售主力户型（叠加）325平中间套（平中间套（1复复2））地下二层地下二层地下一层地下一层一层一层二层二层户型与322平边套基本相同用心构筑美好生活2024/9/2020在售主力户型（叠加）在售主力户型（叠加）358平边套（平边套（3复复4））地下二层地下二层一层一层三层三层四层四层屋顶花园屋顶花园用心构筑美好生活2024/9/2021在售主力户型（叠加）在售主力户型（叠加）358平中间套（平中间套（3复复4））地下二层地下二层一层一层三层三层四层四层屋顶花园屋顶花园户型与358平边套基本相同用心构筑美好生活2024/9/2022户型分析户型分析---91平平2/2/1入门玄关，保证了户型的私密性小结：户型两房朝南，采光良好，整个户型紧凑实用卫生间干湿分离，方便使用附赠大面积飘窗，采光良好客厅面宽3.9米，连接南面大阳台，舒适性较高用心构筑美好生活2024/9/2023户型分析户型分析---152平平3/2/2附赠约8㎡入户花园，附加值较高厨房配置整体品质较高户型活动区独立餐厅宽敞明亮，墙面皮革材质交付，大气奢华用心构筑美好生活2024/9/2024户型分析户型分析---152平平3/2/2户型休息区大面积储藏室设计，方便实用同时保证了房间的私密性主卧附赠大面积飘窗，采光良好拐角开窗，增加了房间的采光主次卧室内橱柜内部自动挂衣杆和射灯配置，设计人性化小结：户型动静分离，赠送大面积入户花园和主卧飘窗，附加值较高，整个户型设计比较人性化用心构筑美好生活2024/9/2025户型分析户型分析---183平平4/2/2一梯一户设计，充分体现户型的尊贵与私密性，赠送入户花园，附加值较高户型活动区朝南客厅面宽达4.95米，连接大面积的观景阳台，采光良好且舒适性高厨房L型操作台设计，方便多人使用，设备用房设计，可改造成保姆房等用心构筑美好生活2024/9/2026户型分析户型分析---183平平4/2/2户型休息区拐角开窗，增加了房间的采光小结：户型赠送大面积入户花园，附加值较高，近5米客厅面宽，宽敞大气，整个户型设计大气奢华超大主卧配备独立卫生间和衣帽间，更显奢华尊贵双面开窗，增加了房间的采光用心构筑美好生活2024/9/2027户型分析户型分析---214平平4/2/3户型活动区5.2米超大客厅面宽，连接南面大面积观景阳台，大气奢华保姆间设计，靠近厨房，方便实用用心构筑美好生活2024/9/2028户型分析户型分析---214平平4/2/3主卧独立卫生间和衣帽间设计，双面开窗，增加了房间的采光。

更显大气奢华，而且舒适性高小结：户型赠送大面积入户花园，附加值较高，5.2米客厅面宽，宽敞大气，三个卧室朝南，舒适性高，整个户型设计大气奢华次卧独立卫生间设计，实用方便用心构筑美好生活2024/9/2029户型分析户型分析---336-350平平4/3/4（复式）（复式）下层附赠中庭大面积阳台，附加值高，同时增加了各个房间的采光5米面宽客厅，双面采光，大气通透用心构筑美好生活2024/9/2030户型分析户型分析---336-350平平4/3/4（复式）（复式）上层家庭室北面采光，提供全家休闲场所书房连接北面阳台，设计人性化小结：户型采光良好，整体感觉大气奢华，设计舒适人性化用心构筑美好生活2024/9/2031地下二层地下二层地下一层地下一层户型分析户型分析---叠墅叠墅322平边套平边套4/3/4（（1复复2））附送地下二层储藏空间无窗，采光较差露天游泳池，但私密性较差地下室下沉庭院设计，采光较好用心构筑美好生活2024/9/2032一层一层二层二层户型分析户型分析---叠墅叠墅322平边套平边套4/3/4（（1复复2））7.2米大面宽客厅，大气奢华，采光良好超大面积门厅和入户衣帽间设计，更显大气二层卧室全朝南，舒适性较高，主卧设计大气奢华，更显尊贵感小结：户型采光良好，地下室赠送约210㎡，附加值较高，客厅和主卧大面宽设计，整体感觉大气奢华，卧室全朝南设计，舒适度高而且人性化用心构筑美好生活2024/9/2033地下二层地下二层一层一层屋顶花园屋顶花园户型分析户型分析---叠墅叠墅358平边套平边套4/3/4（（3复复4））赠送约100㎡的屋顶花园，附加值高用心构筑美好生活2024/9/2034三层三层四层四层户型分析户型分析---叠墅叠墅358平边套平边套4/3/4（（3复复4））小结：户型采光良好，赠送屋顶花园约100㎡，3复4户型结构与1复2基本相同,但此户型赠送面积小于1复2，报价相对低500万/套3复4户型与1复2户型结构基本相同用心构筑美好生活2024/9/2035装修标准（无报价）装修标准（无报价）l内内墙：： 大面大面积墙纸、大理石、大理石l电梯：梯： 三菱、日立三菱、日立l门窗：窗： ALUK门窗、窗、LOW-E中空玻璃中空玻璃l采暖：采暖： 全屋日立地暖全屋日立地暖l中央空中央空调、新、新风系系统l通通讯 ：光：光纤入入户l卫生生间 ：唯宝、科勒、高：唯宝、科勒、高仪等等l厨房厨房 ：：MIELE、、SMEG、西、西门子等子等用心构筑美好生活2024/9/2036营销道具营销道具---楼书楼书项目楼书后期以深绿色为主色调，整体品质较高，效果较佳用心构筑美好生活2024/9/2037营销道具营销道具---媒体广告媒体广告广告次数广告次数广告费用（万元）广告费用（万元）投放时间投放时间广告媒介广告媒介广告诉求广告诉求567332011-1-20至2012-6-7新闻晨报：4；新民晚报：6；东方早报：11；上海商报地产周刊：1；租售情报：8；东地产：2；新闻晚报：13；浦东时报：4；上海楼市：7；碧云之上，非凡墅；森兰国际社区国际社区首发项目，精装平层官邸，盛装叠墅郡庭，180-350㎡五款房型；至臻建筑品质，至醇国际生活项目媒体广告投放量在外高桥板块内项目中最多，主要以“打造醇正国际社区”为广告诉求点。