某商业项目区域商业市场调研报告.doc

赤峰伟映·金钰大都会商业项目·区域商业市场调研报告 赤峰伟映·金钰大都会【项目区域商业市场调研报告】赤峰伟映房地产开发有限公司暨 张总 陈总 吴总 台鉴：基于时间的紧迫性，我司采取非常规的调研方式，主要针对贵司赤峰项目所在区域进行针对性调研，再结合大泽公司前期市调数据及“智尊资讯平台”进行横向与纵深调研分析，从而形成此份【项目区域商业市场调研报告】n 调查目的o 对项目主要依托的区域环境进行调查，为项目商业定位、后期商业规划及设计调整提供实证依据；o 对项目所在区域及周边商业形态进行调查分析，为后期商业形态确定提供参考基础数据；o 对项目所在区域商业物业进行考察，发现市场空白点，规避产品缺陷，寻求产品未来市场竞争力；o 通过对本地经营商家的拜访，深入了解商家对赤峰区域及对本项目的认识及商家未来开店计划，提高商家对本项目的关注度n 调查区域本项目位于内蒙赤峰市新城区，新城商业氛围尚未形成此次重点调查区域主要为赤峰主城区红山区商圈及新城区n 调查方式为定性、定量、人文访谈、踏勘询访、二手资料收集等多种方式并举的组合性研究。

o 政府统计资料o 二手资料收集、人文访谈o 主城区商业种类普遍踏勘o 经营商家负责人访谈o 同质物业分析目 录1 赤峰区域概况 31.1 赤峰区域概况： 31.2 赤峰区域国民经济发展情况 31.3 赤峰区域市场人口状况 31.4 赤峰区域市场居民消费水平状况 41.5 赤峰区域总体规划情况 42 赤峰区域商业发展状况 62.1 赤峰区域商业市场现状 62.2 赤峰中心商圈大型商场调查 62.3 赤峰区域商业市场租金/售价调查 142.4 赤峰区域竞争商业个案调查分析 192.5 区域商业总结及分析 223 项目所在区域市场情况 243.1 项目所在区域规划 243.2 项目区域商业楼盘放量调查 253.3 总结分析： 264 商家访谈 274.1 零售类： 274.2 超市类： 364.3 专业店类： 384.4 餐饮类： 394.5 休闲娱乐类： 424.6 结论分析： 435 项目地块分析 445.1 宗地位置及状况 445.2 项目主要经济技术指标： 455.3 交通环境状况 465.4 结论分析 466 区域调研综述 47赤峰伟映·金钰大都会【项目区域商业市场调研报告】1 赤峰区域概况1.1 赤峰区域概况：内蒙古赤峰市是内蒙古东部最大的城市，同时也是内蒙古东部的经济中心；赤峰市连接东北、华北和内蒙古的咽喉要塞，依附环渤海经济圈；紧扣辽沈京津冀快速商业大道，稳坐蒙冀辽三省黄金交汇处，辐射中俄蒙三国黄金地带。

赤峰市是内蒙古第四大城市，位于内蒙古自治区东南部、东北地区西端、蒙冀辽三省区交汇处，与河北承德、辽宁朝阳接壤居于东北、华北两大经济区之间，东南和西南分别靠近辽中南和京津唐两个发达经济区域，正南临近渤海，距北京、天津、沈阳、大连几大中心城市和锦州、秦皇岛均在500公里左右，是连接关内外的重要通道赤峰市统辖四个区：红山区、松山区、元宝山区和新城区红山区是市政府原驻地，为居住及中心商业区；松山区规划为居住区；新城区规划为赤峰的政治、商务及经济中心 1.2 赤峰区域国民经济发展情况年份生产总值（万元）第一产业（万元）第二产业（万元）第三产业（万元）人均生产总值（元）20042800619770325971034105926063432005347563392219012813551272088789420064280089988522176299915285689751（资料来源：赤峰统计年鉴）1) 2006年全市生产总值达到428亿元，按可比价格计算，同比增长23%Ø 其中第一产业完成为98.85亿元，增长0.07%，农业发展较稳定；Ø 第二产业完成176. 30亿万元，增长38%，发展势头较强劲，主要基于工业及建筑业的经济发展；Ø 第三产业完成为152.86亿元，增长20%，发展速度较快；2) 人均生产总值逐年提高，2006年同比增长24%。

1.3 赤峰区域市场人口状况年份总户数（万）总人口（万）非农业人口（万）女性（万）2004132．7447．098．7217．52005134．2445．4100．2216．82006136．7450．2101．9219．5（资料来源：赤峰统计年鉴）1) 赤峰人口中有近1/4的非农业人口，城镇化率相对较低；2) 其中女性人口与男性人口各占一半，性别比例较合理1.4 赤峰区域市场居民消费水平状况1) 赤峰历年职工收入年份年末职工人数工资总额（万元）平均工资（元）200433422734587510348200531602438996312087200631811546953814365（资料来源：赤峰统计年鉴）2) 赤峰历年城镇人均可支配收入年份全市城市县城（元）20046706705459722005757280066655200684519189/（资料来源：赤峰统计年鉴）3) 赤峰历年城镇人均生活费收入年份全市城市（万元）县城（元）20046129674553342005702275245964 （资料来源：赤峰统计年鉴）结论分析：赤峰市近几年经济快速发展，带动居民收入逐年上升，从2004年每月收入800多元上升到2006年每月收入1000多元，因此用于可支配收入相应增加，商业得到良性发展。

1.5 赤峰区域总体规划情况据《赤峰市城市总体规划（2002-2020）修编》： 1) 总体规划确定了赤峰市城市性质：Ø 即中心城区要建设成为内蒙古东部重要中心城市之一，集旅游商贸、现代轻工业和能源产业为一体的综合性城市2) 总体规划确定了赤峰市城市空间发展方向：Ø “西移北扩，集中成片，规模发展”规划新城区和老城区基本相连，没有形成孤城，体现了中心城区“西移北扩”的战略思想今后重点发展城市西部、西南部新区（八家、小新地组团），积极完善城市西北部地区（松山组团）3) 总体规划确定了赤峰市空间发展规划：Ø 总的目标是完善城市功能，提升城市品位，改善人居环境，构建良好的城市形态，建设我国北方地区现代化、生态化的山水园林城市城市布局采用了集中组团式布局结构，即“沿河四片，外围三点”，不同功能的组团间由河流水系和生态绿化带间隔沿河四片”是指红山区组团、松山组团、八家组团和小新地组团；“外围三点”是指党校组团、桥北组团和红庙子组团4) 总体规划确定了赤峰市功能分区定位：Ø 即旧城组团西部为生活居住综合区、市级商贸金融商贸中心，东部为城市传统工业区；Ø 松山组团南部为生活居住综合区，西北部是城市工业区、组团级商贸金融中心，西北部为城市工业区；Ø 八家组团是以生活居住为主的城市新区，规划有市级行政中心、组团级金融商贸中心和文化娱乐中心；Ø 小新地组团也是以生活居住为主，同时规划有市级文教科研和体育中心，组团级商贸中心。

Ø 外围三点：党校组团为相对独立的文教育及配套居住组团；桥北组团要建成与生态环境相融合的居住生活区；红庙子组团以工业为主，及与之配套的生活和商贸区5) 总体规划确定了赤峰市空间发展策略：Ø 控制疏散旧城西部生活区，改造振兴旧城东部工业区，发展完善松山城区，规模化有序开发建设新城区其中旧城区要在逐步完善城市功能，提高城市品位，改善人居环境上下功夫，建设重点放在棚户区改造、环境改善和工业区建设上2 赤峰区域商业发展状况2.1 赤峰区域商业市场现状1) 目前赤峰商圈主要集中在红山主城区，以步行街为中心，辐射半径1000米内，构成赤峰核心商圈；2) 商业业态较混乱，目前存在的所谓购物中心、百货店业态并不是真正意义上此类业态，而其它占比例较大的业态则以专业店及超市居多；3) 商业档次属于中低档，建筑形态以街为市的底商居多；4) 街铺商业经营档次高于商场，街铺商业以品牌专卖店为主，而商场内主要为零散商户经营中低端商品5) 赤峰主城区商圈主要有以下几条街道构成：街名经营业种经营面积步行街主要经营品牌服饰/鞋业/眼镜/饰品40-500㎡，以40㎡居多新华路主要经营餐饮/品牌服饰30-300㎡，以30㎡居多哈达街主要经营品牌服饰/通讯电器30-400㎡，以70㎡居多昭乌达路主要经营服饰/餐饮/纪念品40-600㎡，以40-50㎡居多钢铁街主要经营家居建材/汽车配饰/装潢50-300㎡，以100㎡居多火花路主要经营玩具批发/副食批发/装潢60-300㎡，以100㎡居多园林路主要经营餐饮/副食/服装批发30-300㎡，以30-60㎡居多2.2 赤峰中心商圈大型商场调查根据赤峰目前商业状况，中心商圈以大型商场为主，我们选择了13个较有代表性的商业物业作了如下调查：1) 红旗大厦 红旗大厦楼层业种面积（㎡）开间×进深交通状况一层日化、床上用品、电子产品1800多数为4.5×3.2m大厦共4个入口,每层2部手扶梯,1个安全通道二层鞋、首饰、钟表、健身器械1800三层男装1800四层女装1800小结：该商业物业地处步行街入口，展示面较好，经营业种较多，还设有电影院；但商场规划零乱，业种组合杂乱；交通系统基本能够满足消费者需求；商铺部分已分零出售，未形成统一管理。

2) 紫荆大厦紫旌大厦楼层业种面积（㎡）开间×进深交通状况一层首饰、内衣、包、工艺品2400多数为3.2×6 m大厦共1个入口,每层1部手扶梯,1步行梯,1个安全通道二层服装2400三层服装2400四层服装2400小结：该商业物业以经营服装为主，目标消费人群为当地中端客户，目前除四层楼空铺较多，即将整体重新招商，其他楼层经营状况相对较好，与经营服装质量有一定的关系；交通系统较落后，易达性较差，商业物业已分零出售，未进行统一管理3) 同济大厦同济大厦楼层业种面积（㎡）开间×进深交通状况一层化妆品超市、服饰专卖1800多数为3×5 m大厦共4个入口，1部手扶梯、2组步行梯,二层鞋业、服饰1800小结：该商业物业体量较小，基于步行街正街黄金位置，故对其一楼层改为临街商铺，二楼层以经营中低档鞋业和服饰为住，卖场布局混乱；交通系统设置较简陋，但由于楼层少，基本能够满足消费者通行，商业物业已分零出售，尚无统一管理4) 同济购物广场同济购物广场楼层业种面积（㎡）开间×进深交通状况负一层尚未营业4000多数为2.3×5.5 m3.2×6.5 m大厦共3个入口,每层2部手扶梯,2个安全通道；共两部观光电梯，11部电扶梯。

一层首饰、包、工艺品4000二层服装4000三层服装4000四层服装、。