山东临沂北园路商住项目市场报告及发展建议190P.ppt
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本报告是严格保密的本报告是严格保密的2024/9/10临沂北园路项目市场研究报临沂北园路项目市场研究报告及物业发展建议告及物业发展建议 本报告是严格保密的3 3目录目录住宅物业定位及物业发展建议住宅物业定位及物业发展建议第一部分：第一部分：商业物业定位及物业发展建议商业物业定位及物业发展建议第二部分：第二部分：1401401.1. 临沂城市发展概况临沂城市发展概况…………………………………………………………………………………………4 42.2. 临沂宏观房地产市场临沂宏观房地产市场发展发展概况概况………………………………………………………………1 16 63.3. 临沂微观房地产市场发展概况临沂微观房地产市场发展概况………………………………………………………………29294.4. 项目界定项目界定………………………………………………………………………………………………………………50505.5. 项目项目SWOTSWOT分析分析 ………………………………………………………………………………………………63636.6. 项目定位项目定位………………………………………………………………………………………………………………73737.7. 本项目物业发展战略本项目物业发展战略……………………………………………………………………………………84841. 1. 临沂商业环境概述临沂商业环境概述……………………………………………1441442. 2. 临沂商业规划临沂商业规划……………………………………………………………………………………………………1491493. 3. 临沂商圈研究临沂商圈研究……………………………………………………………………………………………………1501504.4.临沂典型在售商业研究临沂典型在售商业研究………………………………………………………………………………1 153535.5.本案周边商业布局简析本案周边商业布局简析………………………………………………………………………………1621626.6.本案商业定位本案商业定位……………………………………………………………………………………………………1671677.7.具体商业设计建议具体商业设计建议 …………………………………167 附件附件1 1：临沂超市业态分析：临沂超市业态分析………………………………………………………………………………174174 附件附件2 2：客户问卷调查分析：客户问卷调查分析………………………………………………………………………………1801802 本报告是严格保密的。
第一部分：住宅物业定位及物业发展建议第一部分：住宅物业定位及物业发展建议3 本报告是严格保密的一、临沂城市发展概况一、临沂城市发展概况4 本报告是严格保密的临沂市位于淮海经济区的战略位置为房地临沂市位于淮海经济区的战略位置为房地产业的发展提供了长远的发展动力产业的发展提供了长远的发展动力u临沂市位于淮海经济区的核心位置，和连云港，徐州形成三角之势，从南面可以承接长江经济开发区的资金，从北面可以承接环渤海经济区的辐射，区位优势明显最近山东在构建鲁南经济带，临沂有望成为核心城市u临沂市交通发达已形成海上、空中、公路、铁路相衔接的立体网络一、地理位置一、地理位置5 本报告是严格保密的临沂市临沂市的人口达的人口达10001000万以上，市区人口有万以上，市区人口有145145万人u临沂市是一个多民族聚居区，共有1027.5万人全国第五次人口普查显示，有汉、回、满、朝鲜、壮、蒙、藏、苗等45个民族, 除汉族以外的其他少数民族人口占总人口的0.44%市辖区人口达195.9万人，到2010年，市区人口有145万人，其中常住外地人口20万人以上二、人口二、人口县区县区面积面积( (平方公平方公里里) )乡、镇、办事处乡、镇、办事处( (个个) )行政村行政村( (个个) )总人口（人）总人口（人）户数户数( (万户万户) )兰山兰山650.37650.371111＊＊40940990582590582525.5125.51罗庄罗庄370.37370.378 814114142933042933014.2514.25河东河东727.63727.631212＊＊41041062350962350918.0418.04郯城郯城1306.581306.58171767467499242399242326.2326.23苍山苍山1799.861799.862121105610561193914119391431.6031.60莒南莒南17521752181875975999485799485734.4834.48沂水沂水2334.82334.81919＊＊104610461111909111190936.0936.09蒙阴蒙阴1601.61601.6111146546553314053314017.6917.69平邑平邑1824.791824.79161672872899566999566929.3229.32费县费县1903.751903.75181856356393977593977528.6128.61沂南沂南1774.081774.08171760060091375091375030.2430.24临沭临沭1038.011038.01121230030064089464089419.319.36 本报告是严格保密的。
u城市性质鲁东南地区的中心城市、全国性商贸物流中心之一、历史文化名城、具有滨水特色的宜居城市u人口规划近期（2010年）：城市人口为145万人，其中常住人口115万人，暂住人口为30万人u用地规划近期（2010）：城市用地规模达到160平方公里远期（2020）：城市用地规模达到219平方公里u一河五片规划临沂中心城区的空间结构提出以沂河为轴分兰山、罗庄、河东、南坊、东南五片组团的“一河五片、组团发展”的发展战略建议临沂中心城区以沂河为城市中心发展轴，城区形成“一河五片，组团发展”的空间结构和“三环七放射”的城区道路网络体系 “一河五片”是指临沂中心城的规划建设布局和空间形态的组成，即城市今后的主要发展的"五片"区域为：三、城市规划三、城市规划一河五片，兰山区为中心，定位为商贸物一河五片，兰山区为中心，定位为商贸物流、批发市场以及大学城为主体流、批发市场以及大学城为主体7 本报告是严格保密的1）以临沂历史文化名城保护区为中心、以商贸物流、批发市场和大学城为主体的兰山片；（2）以高新技术产业开发区、能源、建材、化工、纺织工业基地和市区新城组成的罗庄片；（3）以市区物资集散、仓储转运、批发贸易及大型基础设施基地为主体的河东片；（4）以城市新的行政中心区、市区文教、体育、科研和休疗养基地，以及大型生活居住区组成的南坊片。
u南坊新区分区规划范围为，东至沂河，西、南至祊河，北至北外环，规划总面积约45平方公里提高城市环境质量、生活质量和景观艺术水平，建成富有临沂特色、环境优美的现代化城市新区规划期限为，近期至2010年，远期至2020年到2010年，分区人口规模22万-25万人，建设用地规模25-30平方公里；到2020年，分区人口规模27万-30万人，建设用地规模30-36平方公里5）由省政府2003年批准、以临沂经济开发区为主体、正在起步的东南片 一河五片，各片充分体现城市功能，以此为主体的城市功能区形成"一河五片"的城市区域，一个大都市模样的临沂城将呈现在世人眼前一河五片规划一河五片规划三、城市规划三、城市规划本案位于商贸物流和批发市场的中心位置，本案位于商贸物流和批发市场的中心位置，随着城市的进展，地块价值将不断上升随着城市的进展，地块价值将不断上升8 本报告是严格保密的临沂城市经济近年加速增长将表现为房地临沂城市经济近年加速增长将表现为房地产业高速产业高速发展GDPGDP增长率增长率房地产业发展状况房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展u临沂市近年来的GDP都以超过10%的速度增长。
07年增长率超过18%，平均增长率超过了15%经济高速增长u2008年人均GDP为2480美元，标志临沂城市进入了工业化中期，经济还处于高速发展阶段GDPGDP与房地产发展模式与房地产发展模式临沂临沂历年历年GDPGDP增长值（增长值（亿亿元）与增长率元）与增长率注：数据来自天津统计年鉴和市场调研四、经济发展四、经济发展9 本报告是严格保密的临沂市人均可支配收入稳步增长，保持对临沂市人均可支配收入稳步增长，保持对房地产的强劲需求房地产的强劲需求u临沂人均可支配收入每年保持在10%以上的速度增长收入的增长保持了对房地产的需求u临沂商贸城市的定位表现出外来人口较多，在临沂经商的浙江人就有10万之多，大量的外来人口也是房地产需求的重要力量临沂市城镇居民临沂市城镇居民人均可支配收入（元）与增长率人均可支配收入（元）与增长率注：数据来自天津统计年鉴和市场调研五、人均收入五、人均收入10 本报告是严格保密的农村居民收入的增长表现出近年来进城购农村居民收入的增长表现出近年来进城购房人口的房人口的增多u农村居民收入的增长直接拉动临沂市区房地产的去化u临沂市下属9县，近年来经济发展迅猛，大量人口进城购房。
五、人均收入五、人均收入11 本报告是严格保密的储蓄存款余额不断增长为房地产市场提供储蓄存款余额不断增长为房地产市场提供资金保障资金保障u2003年以来，随市民收入的快速提升，全市储蓄存款余额保持着15%以上的高增长率u较高的储蓄存款余额，映射了临沂具有金融扩张的潜力和地产市场具有深层次挖掘的可能注：数据来自天津统计年鉴和市场访谈六、储蓄存款余额六、储蓄存款余额12 本报告是严格保密的城市发展速度加快，都市特征日益明显城市发展速度加快，都市特征日益明显u近年来，临沂固定资产投资略有起伏，除2006年出现回落外，总体保持增长势头，三年来增长率保持在25%左右，增长速度飞快u固定资产投资的快速增长，一方面说明临沂城市发展速度较快，同时还说明城市投资力度加大，有力于房地产业的发展七、固定资产投资七、固定资产投资13 本报告是严格保密的临沂经济还处于工业化中期，保持较快增临沂经济还处于工业化中期，保持较快增长速度u2003年，临沂三次产业比重为14.9：49.4：35.7；至2009年，三次产业比重为11.9：50.4：37.7，第一产业比重降低比率较大，第二产业和第三产业所占比重分别提高1个和2个百分点。
u临沂的工业在三个产业中还是占有相当大的比例，还是处于工业化中期，发展速度迅猛八、三次产业结构八、三次产业结构14 本报告是严格保密的总结总结临沂区位条件优越，位于淮海经济区的心脏部位随着长江经济圈的产业转移，临沂将面临更具机遇的产业发展动力而且临沂人口众多，劳动力成本相对较低，为工业的高速发展提供了持续增长的动力，城市的发展是房地产发展的基础条件临沂经济增长速度较快，2007年被评为最具竞争力的城市增长排名第四位城市的发展得益于城市领导者的政策开明，服务一流得益于临沂20年来坚持发展商贸，坚持改革开放，在这样的基础下，房地产的发展一旦启动，将会日进千里临沂还处于工业化中期阶段，中期阶段的特征就是发展水平还是较低，但是发展速度较快，而且临沂有商贸城市之誉，商贸业发达，批发市场辐射全国外地人口众多，他们不仅带来了资金，还带来了先进的理念，极大的促进了当地的发展15 本报告是严格保密的二、临沂宏观房地产市场发展概况二、临沂宏观房地产市场发展概况16 本报告是严格保密的房地产投资年年增长，占固定资产比重也房地产投资年年增长，占固定资产比重也日益提高，房地产开发量巨大日益提高，房地产开发量巨大u房地产投资逐年增长，2008年出现投资增长高峰。
房地产投资占固定资产投资比例自08年后上升到12%以上，房地产业对国民经济贡献度进一步提升 u由于07年房地产市场的火爆导致开发投资量的激增，08年固定投资增长77%，直接导致了09年的供应量加大，房价升速缓慢一、房地产投资一、房地产投资17 本报告是严格保密的施工面积和竣工面积相差越来越大，说明施工面积和竣工面积相差越来越大，说明开发周期拉长开发周期拉长u自04年以来房产市场施工面积一路飙升，09年前三季度施工面积达1476万平方米而竣工面积的增长则显得较为平稳，09年前三季度仅为96.48万平方米u临沂商品房竣工率偏低，整个房产市场开发周期拉长二、施工竣工面积二、施工竣工面积18 本报告是严格保密的房地产销售面积逐年稳定增长，逐渐大过房地产销售面积逐年稳定增长，逐渐大过竣工面积，说明期房销售站主流竣工面积，说明期房销售站主流u从右图可以看出，近几年临沂商品房销售市场整体供需两旺，尤其近两年来，销售面积大幅提升，一度超过竣工面积，期房销售所占市场份额增大三、房地产销售三、房地产销售面积面积19 本报告是严格保密的临沂房地产价格呈缓慢上升状态，走势平临沂房地产价格呈缓慢上升状态，走势平稳，说明以刚性需求为主。
稳，说明以刚性需求为主u临沂商品房价格整体走势平稳，呈稳步上升趋势u2008、2009年，全国房产市场动荡，商品房价格起伏巨大，但临沂商品房价格始终表现为稳步增长态势，说明自用性刚性需求仍是市场的主导，房产消费趋于理性四、房地产价格四、房地产价格发展趋势发展趋势20 本报告是严格保密的土地市场成交量巨大土地市场成交量巨大，政府迫切引入社会，政府迫切引入社会力量，欲短期推动房地产市场发展力量，欲短期推动房地产市场发展u2007年开始，临沂土地推量猛增，07年成交量为历史最高峰，达到11316亩08年成交量略有回落，但依然保持在10000亩以上，成交量巨大u09年成交的土地将在未来的两年之内推向市场，届时，临沂必将面临着竞争激烈的格局五、土地市场成五、土地市场成交量交量21 本报告是严格保密的土地成交价格呈现冰火两重天土地成交价格呈现冰火两重天，兰山区为，兰山区为最高，主要是配套商业发达最高，主要是配套商业发达u临沂城区，只有南坊土地价格保持连续增长，09 年成为城区土地价格最高的地区u兰山区08年土地价格大幅跌落09年虽然有小幅上扬，但相比2006和2007年的高峰值已有较大回落河东和罗庄土地价格也呈跌落态势。
六、土地价格六、土地价格22 本报告是严格保密的商业用地比重较大，临沂市政府通过土地商业用地比重较大，临沂市政府通过土地供应来增加商业供应来增加商业容量u2009年成交土地中，居住、商住用地比例有所减少，商业用地和其他用途土地（主要为工业、商务金融）比例大幅增加u商业地产的开发将继近几年的住宅之后出现热点效应七、土地供应量七、土地供应量配比配比23 本报告是严格保密的0909年十月份至今兰山区住宅土地成交表年十月份至今兰山区住宅土地成交表宗地位置用途面积容积率成交价款编号2009-234兰山区涑河北街东段北侧城镇住宅 10107(平方米) ≤2.4 2046.682009-233兰山区南坊街道办事处北规划路中段北侧城镇住宅 61745(平方米) ≤1.3 33552009-230兰山区北园路西段北侧住宅 8523(平方米) ≤1.65 639.2252009-223兰山区金坛路西段北侧城镇住宅 15844(平方米) ≤1.5 19462009-178兰山区涑河北街东段南侧富民小区内居住2835(平方米)≤1.48 590.12009-177兰山区涑河北街东段南侧富民小区内居住4703(平方米)≤1.48 977.32009-170兰山区解放路西段南侧居住12386.80(平方米)≤1.5571.22972009-129兰山区羲之路中段西侧城镇住宅 1316(平方米) 不大于1.32082009-112兰山区沂蒙路北段东侧城镇住宅11682(平方米)≤4.830502009-109兰山区金源路东段南侧城镇住宅 9683(平方米)≤2.0 1109.24572010-055兰山区育才路东段南侧 居住 7038(平方米) ≤2.5 1815.262010-054兰山区育才路东段南侧 居住25009(平方米) ≤2.56446.842010-044兰山区蒙山大道北段东侧 城镇住宅 7601(平方米) ≤3.0 1060.9957八、土地供应量八、土地供应量列表列表24 本报告是严格保密的。
0909年十月份至今兰山区商住土地成交表年十月份至今兰山区商住土地成交表1 1宗地编号位置用途面积容积率成交价款2009-249兰山区临西九路北段东侧商业和仓储用地（商业和仓储比为1：3）26635(平方米)商业≤1.5仓储≥0.814002009-232兰山区沂蒙路北段东侧商业425(平方米)≤2.0772009-231兰山区工业大道中段西侧商住21460(平方米)≤3.03361.2092009-229兰山区工业大道北段西侧商住63245(平方米)≤3.05800.12412009-228兰山区北园路西段北侧商住107943(平方米)≤3.08842.94962009-224兰山区南坊街道办事处商务金融13334(平方米)≤2.51209.672009-208兰山区沂州路南段东侧商业20% 居住80%21774.58(平方米)≤3.64735.72009-193兰山区金雀山路东段南侧商、住16889(平方米)≤4.681002009-179兰山区兰山路东段北侧商住15724(平方米)≤1.23184.22009-171兰山区南坊街道办事处乔家顶村商业12910(平方米)≤1.55042009-154兰山区解放路中段北侧商业14566(平方米)≤1.011892009-153兰山区解放路中段北侧商业23118(平方米)≤0.828132009-152兰山区蒙山大道中段西侧商业20897(平方米)≤1.365302009-151兰山区水田路西段南侧商业4792(平方米)≤0.83712009-150兰山区解放路与王庄路交汇处商业75103(平方米)≤1.28221八、土地供应量八、土地供应量列表列表25 本报告是严格保密的。
0909年十月份至今兰山区商住土地成交表年十月份至今兰山区商住土地成交表2 22009-142兰山区解放路与蒙山大道交汇处东南角商业17485(平方米)≤2.6838822009-141兰山区南坊街道办事处商务金融97922(平方米)≤4.011750.642009-139兰山区商城路中段西侧商住（商住比例1：9）7493(平方米)≤1.81031.62009-138兰山区蒙山大道与青年路交汇处商业3661(平方米)地下空间≤0.5153.7622009-137兰山区金雀山路中段北侧商业237.90(平方米)2.9245.52009-136兰山区北园路中段南侧商业55261.80(平方米)≤2.2226662009-135兰山区北园路中段北侧商业18800.70(平方米)≤1.342422009-134兰山区北园路中段南侧商业96951.50(平方米)≤1.0232752009-111兰山区北园路西段南侧商业8880(平方米)≤1.2963.52009-102兰山区金雀山路西段北侧商住用地（商住比例为2：8）121344(平方米)≤2.5182612010-059兰山区开阳路西段北侧商业30％住宅70％51837(平方米)≤2.06298.562010-057兰山区涑河北街东段北侧商业5520(平方米)≤1.512722010-056兰山区涑河北街东段北侧商业14931(平方米)≤2.033902010-053兰山区育才路东段南侧商业20%居住80%46260(平方米)≤3.011926.062010-052兰山区育才路东段南侧商业80%居住20%31922(平方米)≤3.08229.142010-051兰山区临西十一路中段西侧商业61576(平方米)≤1.525782010-046兰山区蒙山大道北段东侧商业30%住宅70%104004(平方米)≤3.0231002010-045兰山区蒙山大道北段东侧商业20%住宅80%28528(平方米)≤3.03981.3271八、土地供应量八、土地供应量列表列表26 本报告是严格保密的。
0909年十月份至今兰山区商住土地成交表年十月份至今兰山区商住土地成交表3 32010-043兰山区通达路北段西侧商服9013(平方米)≤2.91357.22242010-037兰山区双岭路中段北侧商业60%居住40%71528(平方米)≤2.569742010-031兰山区涑河南街西段南侧商业40%住宅60%41883(平方米)≤3.062822010-030兰山区桃园路东段南侧商业10%住宅90%4851(平方米)≤7.81186.062010-029兰山区东岳庙街南端东侧商业10%住宅90%3221(平方米)≤6.0786.92010-028兰山区洗砚池街西段北侧商业20%住宅80%30684(平方米)≤3.58292.292010-026兰山区青年路西段北侧商业40%居住60%71101.36(平方米)≤6.015097.72010-025兰山区金源路中段南侧商业20%居住80%12639(平方米)≤4.06677.612010-020兰山区开源路北段西侧商住8712(平方米)≤2.51825.63032010-019兰山区北园路西段南侧商住23411(平方米)≤3.552602010-017兰山区解放路与王庄路交汇处西南商服用地76974(平方米)≤1.287912010-016兰山区解放路西段北侧商服用地18033(平方米)≤1.020682010-015兰山区工业大道中段西侧商服用地18827(平方米)≤0.815252010-014兰山区蒙山大道与解放路交汇处商服用地20167(平方米)≤1.035922010-010兰山区沂蒙路中段东侧商业用地3869(平方米)≤1.312702010-005兰山区银雀山街道三合屯社区商住（商住4：6）5627(平方米)≤2.8990八、土地供应量八、土地供应量列表列表27 本报告是严格保密的。
总结总结临沂房地产市场发展速度较快，占固定资产投资的比重也越来越大，成为拉动临沂GDP发展的重要动力临沂房地产的发展大概落后一线城市10年以上，随着一二线城市土地价格的不断走高，开发商的风险日益增大，三线城市成为开发商角逐的重点临沂的政府也意识到房地产对当地经济的重要影响，也开始利用后发优势奋起直追，短短几年，城市面貌焕然一新，赤字财政效果显著临沂市政府在2008年为了托市，曾经对开发商的成本做出公布，从成本角度说明房价的合理程度从某种角度说，临沂的房地产层次结构分明，豪宅，中高档住宅，低挡住宅，而且价格趋于合理，泡沫成分几乎没有这一是因为开发量的巨大，开发商不敢盲目涨价，二也是因为当地居民对房地产认识态度和观念还是比较落后，仅仅把房子作为居住功能来看待，一旦，房子是投资品的理念深入人心，那么临沂的房价将会出现井喷式的增长值得注意的是虽然临沂发展优势众多，并且有商贸城市的重要支撑，但是近几年政府疯狂式拍地的方式值得重视在国家越来越控制闲置土地的情况下，为了回笼资金，一旦遇到市场不景气阶段，不排除中小开发商跳水降价行为为了规避此类风险，必须在产品定位上独树一帜，做市场领导者28 本报告是严格保密的。
三、临沂微观房地产市场发展概况三、临沂微观房地产市场发展概况29 本报告是严格保密的成熟市场：不同区域的独特价值形成多种成熟市场：不同区域的独特价值形成多种物业价值体系物业价值体系u 城市的发展历史和规划建设形成多个承担不同城市功能的区域u 根据不同的资源条件各区域具有各自不同的区域地段价值u 在成熟的市场条件下，各种物业形成各自的价值体系以实现最大的收益1 12 23 34 41 12 23 34 4城市商务核心区城市核心的景观区城市纯居住区物流批发集中区2 22 23 3一、版块分析一、版块分析30 本报告是严格保密的区域属性区域属性地段特征地段特征客户价值客户价值物业价值体物业价值体系系价值体系要素价值体系要素城市核心区用地稀缺、建筑密度高、设施完善、人口密度高、城市节奏快满足便利的社交、商务活动，核心的身份标志城市核心物业价值体系体现地段的紧张和体现地段的紧张和体现地段的紧张和体现地段的紧张和价值的高昂：价值的高昂：价值的高昂：价值的高昂：身份、集约、紧凑、交流、人工环境等核心景观区大面积自然景观资源、节奏舒缓休闲、享受自然景观生态景观物业价值体系尽可能多的与自然尽可能多的与自然尽可能多的与自然尽可能多的与自然亲近：亲近：亲近：亲近：与外部环境的融合、低密度、短进深大面宽、观景阳台等城市普通居住区与核心密切联系、以居住为主普通居住，交往、适度放松城市普通住宅价值体系体现工作的延续和体现工作的延续和体现工作的延续和体现工作的延续和居住的复杂需求：居住的复杂需求：居住的复杂需求：居住的复杂需求：设施多样、完备不同物业类型满足不同的客户需求，自成价值体系，不同物业类型满足不同的客户需求，自成价值体系，不同物业类型满足不同的客户需求，自成价值体系，不同物业类型满足不同的客户需求，自成价值体系，相互之间不形成直接的比较和竞争。
相互之间不形成直接的比较和竞争相互之间不形成直接的比较和竞争相互之间不形成直接的比较和竞争不同的区域价值形成不同物业价值体系不同的区域价值形成不同物业价值体系一、版块分析一、版块分析31 本报告是严格保密的临沂高端项目分布格局临沂高端项目分布格局————扫描其他能够实现高价格的区域扫描其他能够实现高价格的区域u临沂的高端项目分布在城北新区，滨河景观区以及传统城市核心区u各个板块依托的资源条件各不相同城北城北新新区区滨河滨河景观景观片区片区传统城市核心传统城市核心区区一、版块分析一、版块分析32 本报告是严格保密的传统城市核心区传统城市核心区u板块关键词w城市核心w稀缺土地资源u代表项目w久隆奥斯卡w开元上城n 核心区土地的稀缺性所体现的高价值是该区域的最大特征，成熟的商务、人文和配套资源，仍然是临沂市场的持续关注热点区域n 城市核心土地极其稀缺，以商业、商务等物业形式居多，住宅的供应量小n 价格均在4400元/平米—5500元/平米以上n 传统城市核心区是临沂人向往和追逐的稀缺地段，购买人群除地缘情节浓厚的当地客户外，还包括其他区域的高端客户，购买用途分为两类：一为对城市稀缺土地的占有，实现物业价值的保值增值；二为享受高度集中的城市设施带来的繁华和便利。
一、版块分析一、版块分析33 本报告是严格保密的城北新区城北新区u板块关键词w大面积的稀缺生态资源w与城市中心的便利交通w高密度u代表项目w澜泊湾w德居一品w沂龙湾n区域稀缺的生态水景资源近几年逐渐被认可和接受，进而迅速成熟并受到市场的追捧，稀缺生态资源是实现区域高价值的最大资源条件n 城市边缘的大片土地为区域提供了大量可开发用地，区域内项目数量多、规模大，近年来一直是临沂市的供应热点区域n 该区域为临沂近年开发的新兴区域，在统一规划下实现了区域的统一、整齐的发展，目前已形成高尚纯粹居住区，土地价值进一步提升，逐步出现“澜泊湾”等高层高端项目实现对稀缺自然资源的最大占有n 区域价格均在4500元以上，并有单价7500元/平米以上的临沂顶级豪宅 n 区域已形成生态高端住宅的价值体系，多数项目是低密度建筑，各项目在该价值体系下已达到较高的产品品质，引领市场高端住宅n 区域为临沂市民广泛认知的“生态富人区”，吸纳了全市范围内各类富人，已形成明显的“身份标示”地理上与市区的便利联系，吸引了较多市区客户购买原因有两类：一作为生态第二居所，满足休闲度假的功能，二是客户看重区域物业的高品质一、版块分析一、版块分析34 本报告是严格保密的。
滨河景观片区滨河景观片区u板块关键词w大面积沂河景观w高密度u代表项目w水岸华庭w鲁商凤凰城w外滩n 在滨河景观带动下迅速升值的高尚水景资源居住区n 随着滨河景观带的重新塑造，近两年来大面积的水面和高度的人文价值使区域价值得以实现高价购买人群主要为市中心的以及周边地区的高收入群体n 产品一般高层为主，价值中上，实现高价格的项目遵循了生态物业的价值体系一、版块分析一、版块分析35 本报告是严格保密的城市中心区域土地稀缺，城市中心区域土地稀缺，楼盘楼盘供给量小供给量小序号序号项目名称项目名称总规模（万平米）总规模（万平米）开盘时间开盘时间1美多现代城322008年2城建时代庄园7.52009年3涑河城邦572009年4荣华园212007年5尚品公寓12009年6台北新城102006年u本案周边同类项目数量少，城市核心区域内在售新项目很少，主要楼盘集中在城南，南坊以及沿河景观带u市中心项目规模较小，除了城建时代庄园，但是城市周边区域楼盘规模庞大，多数在10万平米以上二、区域房地产二、区域房地产市场分析市场分析36 本报告是严格保密的产品建筑形式多样化，多层产品稀缺产品建筑形式多样化，多层产品稀缺。
u产品形式以多层、高层板式住宅为主u主流户型u两居：80-110、 110-120u三居：130-140、 150平米左右项目名称项目名称建筑形式建筑形式主力户型主力户型美多现代城底商+高层（11-19）130-148城建时代庄园多层120-130涑河城邦多层、小高层、商业80-140荣华园底商+高层（17-25）85-110尚品公寓底商+高层（蝶式塔楼）55-145台北新城底商+高层（11-19）30-55二、区域房地产二、区域房地产市场分析市场分析37 本报告是严格保密的区域项目性价比较高：较好的产品素质区域项目性价比较高：较好的产品素质与相对较低的价格与相对较低的价格u区域市场价格平台约为3300-3500元/平米，在临沂市处于中高水平；u价格较为平均，高低端之分不明显；u区域项目目前均还处于关注户型的开发阶段，项目的整体品质还处于相对较低的水平项目名称项目名称均价（元均价（元/ /平米）平米）美多现代城3300-3900城建时代庄园4500涑河城邦3300荣华园3100尚品公寓3400台北新城3400二、区域房地产二、区域房地产市场分析市场分析38 本报告是严格保密的。
客户主客户主要来自兰要来自兰山批发市场，并以本区域山批发市场，并以本区域内的地缘性客户为主，有较强的经济内的地缘性客户为主，有较强的经济实力u客户以本地的地缘性客户地缘性客户地缘性客户地缘性客户为主为主为主为主；u客户主要由本外地经营户、、、、公职人员、三区九县公职人员、三区九县公职人员、三区九县公职人员、三区九县三大类组成；u客户目前总价承受能力两居为20-35万，三居为40-60万/套是具有稳定收入的稳定收入的稳定收入的稳定收入的殷实人家殷实人家殷实人家殷实人家项目名称项目名称主流面积主流面积总价总价美多现代城三居130-150两居20-35万三居30-50万涑河城邦两居80-100、三居110-140荣华园两居85-110城建时代庄园三居120-130二、区域房地产二、区域房地产市场分析市场分析39 本报告是严格保密的区域客户较强的支付力保证了各项目较好区域客户较强的支付力保证了各项目较好的销售速度的销售速度u由于09年火爆的销售局势，本区域楼盘去化良好，涑河城邦由于一期基本售完，二期工程进度尚未跟上，导致出现了无房可卖的局面u本区域多层项目明显在市场上最受欢迎，但是随着多层的短缺，高层居住的观念日渐深入人心。
项目名称项目名称销售速度销售速度美多现代城81%城建时代庄园46%涑河城邦95%荣华园90%尚品公寓50%台北新城90%二、区域房地产二、区域房地产市场分析市场分析40 本报告是严格保密的主要在售楼盘列表主要在售楼盘列表案名案名建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）容积率容积率绿化率绿化率建筑类型建筑类型主力户型主力户型开盘时间开盘时间目前均价目前均价总套数总套数销售率销售率美多现代城美多现代城3232万万3 3 30%30% 底商底商+ +高层（高层（11-1911-19层）层）130-148130-14820082008年底年底360036001100110081%81%城建时代庄园城建时代庄园7.57.5万万1.191.1950%50%多层多层120-130120-1302009-2009-1010- -16164500450040040046%46%涑河城邦涑河城邦5757万万2.242.2430%30%商业、多层、小高层、高层商业、多层、小高层、高层80-14080-1402009-2009-3 3- -2323330033004000400095%95% 荣华园荣华园2121万万2.432.4345%45%底商底商+ +高层（高层（17-2517-25层） 层） 85-11085-1102007-10-262007-10-26310031002000200090%90% 嘉益嘉益 台北新城台北新城1010万万2.42.4 30%30% 底商底商+ +高层（高层（11-1911-19层）层）30-5530-5520062006年底年底3400340077077095%95%东方花苑东方花苑1010万万2.992.9937.60%37.60%高层高层101-129101-129 2007-6-282007-6-2840004000800800 90%90% 水岸华庭水岸华庭6.96.9万万2.62.646%46%高层 高层 129-137129-1372008-52008-5 42004200550550 85%85% 开元上城开元上城2323万万2.22.240%40%高层 高层 145-155145-155 2006-6-112006-6-11410041001400140080%80% 广田悦城广田悦城1212万万3 336%36%高层高层130-140130-1402008-6-62008-6-638003800600600 85%85% 鲁商凤凰城（一期）鲁商凤凰城（一期）1414万万2.22.248%48%高层、多层、商业高层、多层、商业152-164152-164 2008-5-112008-5-114400440060060090%90% 冠蒙冠蒙 六合御庭六合御庭1616万万3.23.2 35.90%35.90%高层、多层、沿街商业高层、多层、沿街商业95-13095-1302009-102009-10多层多层54005400高层高层4400440011001100 50%50% 沂龙湾沂龙湾（一期、（一期、二期）二期）2525万万1.371.37 40%40%多层、高层、小多层、高层、小高层高层120-140120-140 20072007年初年初多层多层50005000高层高层390039002000200080%80%齐鲁园齐鲁园4040万万1.71.7 40%40%小高层小高层110-130110-1302008-6-242008-6-243600360030003000 80%80% 环球国际环球国际1212万万 3.23.220%20% 高层高层 37-6037-60未开盘未开盘39003900800800 未开盘 未开盘 澜澜泊湾（泊湾（一期）一期）1515万万2.232.2345%45%高层高层145-200145-2002009-22009-2 60006000700700 55%55%杏坛文化家园杏坛文化家园4242万万2.362.3650%50%高层、小高层、小高层高层106-138106-1382008-102008-10高层高层36003600小高层小高层400040001100110050%50%德居一品德居一品 2020万万 3.043.04 40%40%高层高层120-140120-140未开盘未开盘44004400 17221722未开盘未开盘三、在售楼盘分析三、在售楼盘分析41 本报告是严格保密的。
典型楼盘介绍之一美多现代城典型楼盘介绍之一美多现代城u项目概况：位于临沂临西七路与前十街交汇处，规划总建筑面积约320000平方米，集商贸物流、办公、酒店、居住多种功能项目分两期进行，其中一期住宅总建筑面积为20多万平方米，包括30-87平米挑高公寓（层高5.1米）的公寓与93-148平米住宅等10种户型，车位1519个u销售状况： 自2008年底开盘，至今住宅销售率约80%，商铺基本售罄开业u销售价格：进入尾盘期，挑高户型目前均价3900，平层户型均价3300u规划特点及配套:1-2层底商，为大型洗化批发市场，09年10月已全面开业2层顶设置楼顶花园绿化，弥补小区内绿地不足现状三、在售楼盘分三、在售楼盘分析析42 本报告是严格保密的典型楼盘介绍之一美多现代城典型楼盘介绍之一美多现代城户型户型面积面积所占比例所占比例一房一厅（挑一房一厅（挑高）高）30-4830-4820%20%一房一厅（挑一房一厅（挑高）高）878710%10%两房两厅两房两厅939320%20%三房两厅三房两厅130-148130-14850%50%l客户分析：区域来源：本市70%,外地30%，购房目的：自用80%,投资20%； 年龄及收入状况：30-55岁居多，家庭年收入10万元以上。
职业身份：周边市场个体经营户为主置业次数：大户型首次置业居多，小户型主要为投资性1-2次置业l该项目地处临沂市政府大力发展的新商贸物流区中心，毗邻目新汽车客运站，小户型以投资性需求为主，90平米以上户型，多为周边生意人首次自住性置业此项目商住比例接近1：2，其建筑规划对本案有很大的参考价值三、在售楼盘分三、在售楼盘分析析43 本报告是严格保密的典型楼盘介绍之二典型楼盘介绍之二 凤凰城凤凰城l位于滨河大道凤凰广场西侧，总占地375亩，规划建筑面积约60万平方米，总投资约20亿元，开发产品类型有银座索菲特五星级大酒店、高档住宅区、银座购物广场商业区、银座双语幼儿园，其中住宅区包括叠拼、联排别墅，花园洋房，高层住宅等多种产品一期规划一栋31层的酒店式公寓,5栋33层的高层住宅,1栋26层,1栋13层,98户联排别墅，总套数近600套三、在售楼盘分析三、在售楼盘分析44 本报告是严格保密的户型户型面积面积所占比例所占比例二室两厅一卫二室两厅一卫1021025%5%三室两厅两卫三室两厅两卫13913935%35%三室两厅两卫三室两厅两卫152152－－16416425%25%四室两厅两卫四室两厅两卫192192－－19919920%20%四室两厅两卫四室两厅两卫240240－－25425415%15%联排别墅联排别墅250-280250-2809898户户典型楼盘介绍之二典型楼盘介绍之二 凤凰城凤凰城l销售状况：销售近两年时间，销售率近90%。
l销售价格：均价4400，目前均价4500（仅剩102、138两种户型），价格变动不大l开盘日期：08年5月l区域来源：本市70%,各县15%，外地15%； 购房目的：自用85%，投资15%； 年龄及收入状况：40-55岁居多，家庭年收入15万元以上职业身份：企业主、个体户置业次数：2-4次置业三、在售楼盘分析三、在售楼盘分析45 本报告是严格保密的典型楼盘介绍之典型楼盘介绍之三三 涑河城邦涑河城邦l项目概况：地处临沂市主城区兰山区，东临城市主干道蒙山大道、西至王庄路、北临城市活力景观轴涑河的河堤路、南至水安路项目用地面积约为25公顷，总建筑面积约为57万㎡，其中商业面积约为15万㎡，住宅套数近4000套，居住人口约为10000人，项目规划中拥有多层、小高层、高层多种建筑形态并存，设有商业街、卖场、幼儿园、会所及智能化服务l销售价格：3300元l项目定位:57万平米城市综合体引领临沂城西房地产板块的崛起，演绎“大临沂、新临沂”品质生活宜居时代的开启l规划特点及配套: 多层、小高层、高层由南向北依次排列配套商业面积约为15万㎡l分析: 市政府制定涑河整合治理开发建设的总体要求，将涑河改造定位为城市活力景观轴，自东向西分别以水城文化，古城商业区，，现代商业区，生态休闲区逐步推进。
涑河经改造后，将集办公、文化、商业旅游集一身此项目在涑河沿岸，规划景观优势明显，是目前城西规模最大的楼盘，由于与本项目距离近，且推案将会持续2-3年，对本项目住宅客源造成分流三、在售楼盘分析三、在售楼盘分析46 本报告是严格保密的典型楼盘介绍之典型楼盘介绍之四四 沂龙湾沂龙湾l占地约1200亩，总建筑面1231439平米，堪称临沂第一大盘，可容3.5万人一期总建筑面积15.9583万平米，以6层的多层和11层小高层为主二期总建筑面积为10,8554万平方米,包括三幢11层高的住宅楼， 二幢18层高的住宅楼， 七幢七层高的住宅楼， 四幢六层高的住宅楼， 一幢25层高的住宅楼l销售价格：高层、小高层均价3900（15层以上统一价4200），多层均价 5000（一层前后花园 均价7500）l销售情况：一期售罄，二期销售率约70%l社区配套：水上会所、商业、医疗、学校(银座双语幼儿园、临沂二小沂龙湾社区)幼儿园、网球场、篮球场、羽毛球场、品牌超市等l建筑设计：中式风格，坡屋顶、传统竖长窗、270飘窗与大落地窗，阳光浴室，大面宽小进深l分析：该项目为临沂第一大盘，通时也是南坊目前在售热销的代表性楼盘。
整体比较，此项目是临沂品质较高的项目，自07年以来，价格一路提升，拉高南坊整个片区的房价目前，无论南坊板块还是临沂整个市场供应量两年内将趋向饱和，因此市场前景比较严酷三、在售楼盘分析三、在售楼盘分析47 本报告是严格保密的典型楼盘介绍之典型楼盘介绍之四四 沂龙湾沂龙湾三、在售楼盘分析三、在售楼盘分析一期户型一期户型面积面积( (㎡㎡) )所占比例所占比例两室两厅两室两厅70-9070-9015%15%三室两厅三室两厅以以120-140120-140为主为主65%65%四室三厅四室三厅以以170-180170-180为主为主15%15%复式复式300300左右左右5%5%畅销户型畅销户型滞销户型滞销户型三室两三室两厅厅128-130128-130㎡㎡三室三室二厅二厅136136㎡㎡两室两两室两厅厅70-8770-87㎡㎡四室四室三厅三厅180180㎡㎡分析：大多南北通透、面积适中，户型具实用性分析：大多南北通透、面积适中，户型具实用性分析：分析：136136㎡㎡餐厅没有直接采光源，次卧窗户有点小餐厅没有直接采光源，次卧窗户有点小180180平米面积大，总体价格高，市场反映不好平米面积大，总体价格高，市场反映不好。
48 本报告是严格保密的在售住宅楼盘总结在售住宅楼盘总结l临沂的住宅在售楼盘建筑形态以多层和小高层为主，但高层建筑经过市场的培育已渐入人心l临沂楼盘之间彼此价格差距不大，主要以地段作为价格档次区分标准，真正以品质创新和建筑创新的产品引领临沂楼市价格风向标的尚未真正出现l由于临沂为商贸物流城市，故单纯的住宅小区不多，多为商住结合的建筑形式，由于部份商业定位为批发市场，在一定程度上也影响了小区的档次和形象l临沂市场主力房型为三房，这类房型较为受市场欢迎且临沂楼市创新户型不多，多为大平层，这在一定程度上也给本案预留了品质创新的空间49 本报告是严格保密的四、四、项目界定项目界定50 本报告是严格保密的u项目位于兰山区蒙山大道和北园路交界处，离市中心只有5分钟车程u项目位置原属于旧的批发市场集中区，随着批发市场的西迁，项目周边规划为市中心商业金融居住区本项目城西批发市场人民广场商圈临沂市政府滨河景观带银雀山公园河东住宅集中区1 12 23 34 45 51 12 23 34 45 56 66 6一、项目位置一、项目位置51 本报告是严格保密的兰山区：临沂市商业行政集中区兰山区：临沂市商业行政集中区u兰山区是临沂的政治经济中心，都市商业核心。
u罗庄区是高新技术开发区所在地u河东区是临沂市规划“北上东进”的战略区域，目前发展还不成熟二、区位属性二、区位属性52 本报告是严格保密的兰山片区兰山片区————传统居民、政务集中、商业传统居民、政务集中、商业商务居住功能融合商务居住功能融合u兰山为临沂传统的商业区，以人民路商圈为标志，目前又新增了久隆奥斯卡购物中心，城建时代广场等新兴商业群u金融机构众多，包括建行，农行，邮政储蓄等u教育资源丰富，有临沂师范学院，建筑技工学院，临沂师范附属幼儿园等二、区位属性二、区位属性53 本报告是严格保密的项目地块分析项目地块分析————区域位置分析区域位置分析1 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 12 22 22 22 22 22 22 22 22 22 22 22 22 22 25 52 22 22 23 33 33 33 33 33 34 43 33 33 33 34 44 4本本案案5 55 55 5站台：站台：2222、、3535、、3939、、6161、、8 8、、1212、、1818、、2121、、3333站台：站台：2222、、8 8、、1212、、1818、、2121、、3535、、3333、、3939、、6161站台：站台：1212、、3737、、1616站台：站台：2626、、2929、、3232、、3838、、4 4、、1515、、1616、、2020站台：站台：2929、、3232、、3838、、3333站台：站台：2121、、22221.1.1.1.金融配套临商银行、兰山农村合作银行、中国邮政、工商银行、建设银行、中国农业银行2.2.2.2.周围市场3.3.3.3.教育配套建筑技工学院、临沂师范学院、临沂师范附属中学、临沂师范附属幼儿园、百花幼儿园、平安幼儿园、林庄小学、兰山区新星幼儿园4.4.4.4.医疗配套临沂第四人民医院、山东鲁南眼科医院、兰山妇幼保健医院5.5.5.5.超市、菜场桃源超市、银座购物广场、九洲超市、汇丰菜市场u项目地理位置优越，周边配套成熟，金融，教育医疗以及超市菜场一应俱全。
u项目周边市场林立，处于老市场和新市场的交界位置u项目紧靠蒙山大道，蒙山大道是贯穿南北的一条主干道，车流量密集三、项目属性三、项目属性54 本报告是严格保密的项目地块分析项目地块分析————地块四周实景情况地块四周实景情况四十二中西边界中部西边界北部北边界（成才路）北边界（成才路）南边界（北园路）南边界（北园路）北边界中部本案本案东边界（土杂市场）东边界（土杂市场）西边界（蒙山大道）西边界（蒙山大道）三、项目属性三、项目属性55 本报告是严格保密的地块的经济技术指标及规划限制条件地块的经济技术指标及规划限制条件u地块北面西面以及南面都是沿街面，东侧和华东家具综合市场相邻u地块形状不规则；u容积率3.0；u住宅比例：70%，住商混合项目u住宅规模在临沂属于中等水平，商业体量较大规划总用地规划总用地104004平米总建筑面积总建筑面积312012万平米住宅建筑面积住宅建筑面积218408万平米商业建筑面积商业建筑面积93604万平米密度密度30%容积率容积率3三、项目属性三、项目属性56 本报告是严格保密的认知度较高的认知度较高的城市中心区域城市中心区域居住和商业结合居住和商业结合的的 中中规模项目开发规模项目开发四、项目界定四、项目界定57 本报告是严格保密的。
n n在保证一定速度的情况下，获取项目最大化利润在保证一定速度的情况下，获取项目最大化利润n n商业部分尽量考虑出售为主，不考虑长期持有经营商业部分尽量考虑出售为主，不考虑长期持有经营客户目标客户目标五、客户目标五、客户目标58 本报告是严格保密的项目目标界定项目目标界定pp 在本项目的热销期（在本项目的热销期（20201111年年下半年下半年）本区域的平台价格均将）本区域的平台价格均将在在40254025元元/ /平米左右本项目的目标价格将超出区域价格上限，平米左右本项目的目标价格将超出区域价格上限，站在本区域市场的高端站在本区域市场的高端站在本区域市场的高端站在本区域市场的高端u 我们对近几年来本区域的价格走势与临沂整体市场的走势进行综合对比分析；2009年临沂市的房产均价为2416元/平米，兰山区的房地产均价为3500元/平米u 在较为保守的预计下，假设各区域2010年的增长率保持在15%的情况，计算出本区域2011年的价格平台为4025元/平米六、项目目标六、项目目标59 本报告是严格保密的房地产价值构成房地产价值构成u房地产价格除了营销价值外，价值构成包括实体价值和精神价值两部分。
u实体价值是由在地段价值的基础上建立的产品创新价值实现的房房地地产产价价格格不不断断提提升升！！通通过过各各种种价价值值的的累累加加，，地段价值地段价值产品创新价值产品创新价值人文、品牌价值人文、品牌价值实体价值实体价值精神价值精神价值60 本报告是严格保密的案例案例1 1：充分挖掘地段价值，以产品创新实：充分挖掘地段价值，以产品创新实现价格的提升现价格的提升u星河湾u星河湾是通过产品创新和品创创新实现价格提升的典范u万科系列产品u万科系列产品纵然远在郊区,但通过品牌的传播的产品的精雕细琢,万科总是比同区域同类型产品价格要贵20%左右实体实体价值价值地段价值地段价值产品创新价值产品创新价值价价格格提提升升棕榈泉国际公寓棕榈泉国际公寓丽水嘉园丽水嘉园星河湾万科四季花城61 本报告是严格保密的案例案例2 2：丰富的人文价值赋予项目巨大的价：丰富的人文价值赋予项目巨大的价格想象空间格想象空间u深圳华侨城是人文生态景观与休闲场所， 聚集深圳三大主题旅游公园规划理念：自然生态开发、在花园中建房子住宅开发期利用区域的美誉度和配套优势，加强社区的环境和人文价值营造，最终成为城市高端居住区的中心地段价值地段价值产品创新价值产品创新价值人文、品牌价值人文、品牌价值实体实体价值价值精神精神价值价值价价格格提提升升世界之窗中国民俗文化村锦绣中华高尔夫球场欢乐谷62 本报告是严格保密的。
五、五、项目项目SWOT分析分析63 本报告是严格保密的优势（优势（STRENGTH））劣势（劣势（WEAKNESS））机会（机会（OPPORTUNITY））威胁（威胁（THREAT））•位于城市中心区，有较高的地段价值；•周边城市配套齐全，交通便利；•较大规模，为社区环境营造提供了条件；•容积率适中，可以打造优质产品•商业体量过大，竞争压力较大；•外地开发商，对本地市场不熟悉，投资开发风险相对较高；•周边多为批发市场，环境比较混乱；•项目无景观优势•政府对蒙山大道沿线的规划提升了项目地段价值；•项目周边人流量密集，外地人口众多•土地供应量过大，导致价格偏低；•政府不断出台宏观政策打压楼市，压缩信贷，会对本案形成影响；•临沂市民住宅房地产投资概念尚未形成，需求方式单一本项目本项目SWOTSWOT分析分析64 本报告是严格保密的临沂市政府大力投入，区域发展速度快，临沂市政府大力投入，区域发展速度快，区域形象迅速区域形象迅速改变p滨河景观带的完美呈现更提升了城市的品味和形象p 兰山区区全力旧城改造的同时，对城市出入口和主干道两侧绿化、美化、亮化为重点的绿色通道建设创造了优美的城市环境p临沂在北上和东进工作告一段落之后，目前的重点是旧城改造，城市中心形象改变较大。
一、外部机会分析一、外部机会分析65 本报告是严格保密的兰山区是临沂商贸物流业的主要集中区，兰山区是临沂商贸物流业的主要集中区，也是外来人口主要的居住区也是外来人口主要的居住区p在临沂市注册的物流企业近200家，每天发车6000多个班次，货物运输从业人员11.3万人，年物流总额达到1500亿元p目前临沂各大批发市场共有83处，年成交额600亿元涵盖了消费品以及工业品的18个大类2009年总营业面积已达800多万平方米，经营摊位4.6万个,商品交易辐射全国26个省、市、自治区p兰山区是临沂市的中心区，是闻名全国的商贸批发城辖7镇4街道，346个村84个社区，面积660平方公里，人口92万，外地流动人口30万一、外部机会分析一、外部机会分析66 本报告是严格保密的本项目具有成为中高端物业的外部条件和本项目具有成为中高端物业的外部条件和机会机会l临沂近两年来城市发展迅速，都市特征日益明显，城市中心区的稀缺价值将逐步显现l中心区域作为兰山的重点规划区，城市中心的地位得到强化l临沂市经济的高速发展和居民生活水平的大幅提高使高端住宅需求强劲一、外部机会分析一、外部机会分析67 本报告是严格保密的本区域具备依靠产品创新来提升价值的机本区域具备依靠产品创新来提升价值的机会会l随着城市的扩张和发展，本区域城市中心感愈强，土地供应日益紧缺，导致区域市场价格位居整个城市中上游区域市场价格位居整个城市中上游；l临沂的房价保持稳定增长，平均每年的增长率在8%左右，激烈的竞争导致各个开发商关注项目的质量和环境，但是产品类同化，创新意识不足。
l土地的短缺和区域客户较强的支付力客户较强的支付力之间的差距，使得区域市场项目销售状况良好；本区域各项目还处在仅依靠地段价值实现较高的价格的阶本区域各项目还处在仅依靠地段价值实现较高的价格的阶本区域各项目还处在仅依靠地段价值实现较高的价格的阶本区域各项目还处在仅依靠地段价值实现较高的价格的阶段，产品价值还未体现段，产品价值还未体现段，产品价值还未体现段，产品价值还未体现本区域具备依靠产品创新来提升价值的机会本区域具备依靠产品创新来提升价值的机会本区域具备依靠产品创新来提升价值的机会本区域具备依靠产品创新来提升价值的机会二、内部机会分析二、内部机会分析68 本报告是严格保密的临沂市高端物业的价值体系不完整，本项目的区域及本体条临沂市高端物业的价值体系不完整，本项目的区域及本体条件均支持建立城市中心物业价值体系，与竞争区域的生态物件均支持建立城市中心物业价值体系，与竞争区域的生态物业价值形成不可比优势业价值形成不可比优势l临沂高端住宅分布在两类区域：土地资源稀缺的地段和生态景观资源稀缺的地段l城市高端住宅的价值体系还未形成，目前城市核心区的项目仅靠稀缺的地段实现较高的价格l生态高端住宅的产品价值体系已经建立，并几乎成为临沂市场高端物业遵循的唯一价值标准三、市域机会分析三、市域机会分析69 本报告是严格保密的。
u土地供应量巨大,导致在未来的二三年中市场销售面积将会巨量增加供应,对于潜在市场形成冲击u临沂作为商贸物流城市，商业体量在不断增大，专业市场和购物中心不断涌现，同质化竞争趋向严重，对本案后期商业定位和业态划分形成影响u临沂地价较为平稳，从侧面也启示本案后期提升价格的空间主要在产品品质的创新上u商住综合体是未来临沂发展的一个主要地产开发方向，如何实现商业和住宅的有机结合启示本案需要作重点考虑四、内部威胁分析四、内部威胁分析70 本报告是严格保密的银行收紧第二套房贷，上调房贷利息，调银行收紧第二套房贷，上调房贷利息，调控政策抑制房地产投机行为控政策抑制房地产投机行为l“国十一条”—— 直接以家庭为单位认定第二套房”， 收紧二套房贷政策，旨在通过抑制投机购房需求，从而抑制房地产价格上涨，主要是强调凡是已经运用银行贷款购买过住房的，再去购买要按照40%支付首付，并根据市场风险定价的利率来贷款一些商业银行开始提高首付，提高贷款利率l2010新年前后，国土部相继发布“国十一条”和“国十九条”，调控政策频出，进一步抑制房地产投机、投资性的需求，除了完全靠自有资金投资房产的以外，投机需求都将受到压制，甚至不排除自住的刚性需求有受限的可能。
五、外部威胁分析五、外部威胁分析71 本报告是严格保密的u针对投资客进行打压，对市区外来人口占据专业市场半壁江山的临沂地产来说，需要引起重视但考虑到临沂房价升值幅度，此点影响不大u购二套房首付提至四成，对于改善型居住而言，则是一个较大的政策限制 五、外部威胁分析五、外部威胁分析72 本报告是严格保密的六、六、项目项目定位定位73 本报告是严格保密的项目客户定位项目客户定位 对于购买本案住宅产品的客户，经综合分析认为，经济实力强劲，具备刚性需求的初次置业者和改善型置业的二次置业或多次置业者，是购买本案产品的主力客户；投资者在本案住宅产品中置业的比例不会很大，因为临沂住宅产品升值幅度较小，投资获利空间不大 在此，分析认为，鉴于本案城市商住综合体的整体现状，购买本案住宅产品的客户预计为如下人士，其大多来源于如下区域并具备如下特点：一、客户定位一、客户定位74 本报告是严格保密的项目客户特征项目客户特征u临沂老城区市民临沂老城区市民他们对本地有深厚感情，具备相应的经济条件，部份人为改善型居住u临沂城市适龄青年和结婚不久人士临沂城市适龄青年和结婚不久人士他们与父母分居，单独建立自己的爱巢，追求浪漫与高品质健康生活，对一般的楼盘看不上眼，对小户型情有独钟。
u外地来临沂经商人员外地来临沂经商人员临沂作为商贸物流城市，聚集着大量的外地经营户，他们有经济实力、追求高品质生活，注重楼盘形象，因生意需要长期落脚临沂u周边三区九县人市人士周边三区九县人市人士：周边县乡镇人士取得相应的经济实力和地位后，在城区置业就是下步重点考虑发展的方向一、客户定位一、客户定位75 本报告是严格保密的u客户年龄客户年龄u购买本案住宅产品的主力客户群应以事业有成的中年人为主，具体年龄段约在30——45岁之间其中刚性需求的小户型婚房尤其受新婚人士的喜爱u客户职业客户职业u综合分析认为，购买本案客户的职业较为多元化，其大多供职于效益较好的企业和本身为经营商家，他们工作地点集中在南山区和周边的批发市场–广告界、银行界、IT界等较高收入人士–SOHO一族–部分政府机关工作人员–效益较好的大型企业技术人员和管理人员–专业市场经营户项目客户特征项目客户特征一、客户定位一、客户定位76 本报告是严格保密的项目客户特征项目客户特征u客户教育水平及收入水平客户教育水平及收入水平u在临沂当地，本案主力客户属于具有一定学历和收入的成功人士他们普遍为高中以上学历，月收入相对丰厚，部份经营业主已是百万富翁，有较深的生活阅历，具备超前消费意识，敢于花未来钱，对健康美好生活充满憧憬。
u客户爱好客户爱好u喜欢繁华、爱好时尚；对健康的生活充满追求；大多不与父母亲住在一块，讲究独立、自主，自由；追求居住的心理满足感因为事业相对有成，对居住环境有一定的要求一、客户定位一、客户定位77 本报告是严格保密的项目客户特征项目客户特征u客户关注点客户关注点u大量的做批发生意的志同道合者u便利的交通，上下班方便u幼儿园和小学的配套，因为他们的孩子大多处于适龄教育阶段u齐全便利的运动设施和社区配套，满足他们生活需求u配套的完善度，拥有超市和大型商业设施，生活便利u入住后的心理满足感一、客户定位一、客户定位78 本报告是严格保密的项目客户特征项目客户特征u客户置业特点u对于购买本案住宅产品的客户来讲，刚性需求和首次置业者和改善型居住的二次置业者居多，多以自主为主，投资性不强但当他们经济状态转好时，他们可能会购买更好的产品，那时，现在的居所将抛出或作投资用u综述综述u对于购买本案住宅产品的客户来讲，住在老城区和周边专业市场的经营户为主力客户群，以刚性需求的首次置业者和改善型居住的二次置业者居多，多以自主为主，投资性不强年龄处于社会的中间阶层，拥有相应的财富和身份他们整体的客户属性为城市财富菁英。
一、客户定位一、客户定位79 本报告是严格保密的项目产品定位项目产品定位————定位理念定位理念 u1 1、设计能领跑市场的建筑、设计能领跑市场的建筑u从项目自身建筑出发，指导包括外立面、园林设计、户型设计等各个细节的建筑创新，以新颖、艺术、个性的建筑作品打动消费者的心，成为市场领跑者，成为业界争先模仿的对象u2 2、设计能引导一种新的生活理念的建筑、设计能引导一种新的生活理念的建筑u建筑不仅体现在其外在的客观面，更体现在其对人类生活的影响本项目要设计出能积极引导一种生活方式、生活品位和居住文化的产品，成为消费者心中舒适的、幸福的、文化的、充满希望和梦想的新生活象征u3 3、为社会建筑好作品、为社会建筑好作品u以超前的开发理念，创新的建筑技术，建筑出高品质、有灵魂、有文化内涵及消费者高度认可的“建筑作品”二、产品定位二、产品定位80 本报告是严格保密的项目产品定位项目产品定位————定位原则定位原则u1 1、做出、做出““适合市场适合市场””的产品的产品u2 2、以、以““全面领先产品全面领先产品””抢占市场先机抢占市场先机u3 3、以、以““创新产品创新产品””建立独特的竞争优势建立独特的竞争优势u4 4、打造、打造““品质地产品质地产””，用，用““品质品质””征服市场征服市场u5 5、以、以““差异化产品差异化产品””细分市场细分市场u6 6、做出、做出““高性价比高性价比””的产品的产品u7 7、做出有、做出有““文化内涵文化内涵””的产品的产品u8 8、做出、做出““高附加值高附加值””的产品的产品原则：原则：“适合市场、提升品牌、快速销售适合市场、提升品牌、快速销售” 产品定位策略关键词：产品定位策略关键词：适合市场、全面领先、产适合市场、全面领先、产品创新、差异竞争、文化内涵、高品质、高性价比、品创新、差异竞争、文化内涵、高品质、高性价比、高附加值高附加值二、产品定位二、产品定位81 本报告是严格保密的。
项目产品定位项目产品定位————产品档次定位理由：理由：u1、项目位于临沂市区，地理位置优越，交通便利，是上好的风水宝地；u2、项目地块地势方正，易于规划，投资总额不大，适合于做成一个精品住宅社区；u3、根据前期市场调研显示，做高档豪宅与低档产品都不现实，都存在较大的市场风险u 4、目前临沂蒙山大道两侧在建或在售产品以中低档产品为主，供应量巨大，产品同质化严重，价格战激烈，区域内缺乏高品质的创新产品，而中高档产品的市场需求潜力较大u5、中高档产品能迅速提升本项目的品牌美誉度和产品附加价值，实现经济效益和社会效益最大化中高档精品生活社区中高档精品生活社区二、产品定位二、产品定位82 本报告是严格保密的商住结合的城市综合体商住结合的城市综合体项目产品定位项目产品定位————产品功能定位本案体量庞大，计30万平米的规划建筑面积，其中商业占据30%，住宅占据70%，且处于临沂主干道蒙山大道一侧，交通便利，辐射人口众多，具备城市综合体的特征二、产品定位二、产品定位83 本报告是严格保密的七、本项目物业发展战略七、本项目物业发展战略84 本报告是严格保密的项目发展战略项目发展战略通过产品创新建立城市物业价值体系，通过产品创新建立城市物业价值体系，实现客户目标！实现客户目标！超越区域价格上限超越区域价格上限与其他区域取得竞争优势与其他区域取得竞争优势通过产品创新实现产通过产品创新实现产品价值，提升价格品价值，提升价格建立城市物业价值体系，建立城市物业价值体系，形成区域间不可比优势形成区域间不可比优势85 本报告是严格保密的。
实现产品创新价值的三种方式实现产品创新价值的三种方式p 依靠高品质、出位的规划建筑设计实现产品创新价值p 凭借高档、高科技含量的建材、设备设施创造产品价值p 通过高配置的社区配套设施提升项目价值86 本报告是严格保密的案例案例1 1：棕榈泉国际公寓：棕榈泉国际公寓————依靠高品质、出位的依靠高品质、出位的规划建筑设计实现产品创新价值规划建筑设计实现产品创新价值u北京朝阳公园旁，新一代城市豪宅代表作，容积率3.5，11栋23-33层的板、塔楼组成u陈世民建筑师事务所，整个建筑设计现代感强，外立面线条简单清晰摩登u豪华配套会所，面积超过1万平米，由G.I.L艺术设计顾问公司设计，功能超五星级u面积100-380，房型有2居、3居、超大型等，三居占50%u环境设计香港贝尔高林，园林覆盖率50%，围合式中庭主题花园，面积3.8万平米，欧洲古典特色，移植美国棕榈树u香港地铁物业管理有限公司 豪华会所现代气息，简洁明了的线条气派大堂棕榈泉规划87 本报告是严格保密的案例案例2 2：锋尚国际公寓：锋尚国际公寓————凭借高档、高科凭借高档、高科技含量的建材、设备设施创造产品价值技含量的建材、设备设施创造产品价值u北京海淀区万柳居住区南部北京西北三四环之间的经典城市豪宅，建筑面积8万，容积率3，四栋塔楼和两栋板楼组成u颠覆 板与塔的比较体系u欧洲居住标准，新风系统、LOW-E玻璃、外墙保温、地板热辐射采暖等科技住宅八大子系统u建筑设计：新加坡雅思柏建筑设计事务所，北京威斯顿设计公司(德国)u环境设计：瑞典阿肯设计事务所；会所3600平方米,德国wwa建筑事务所设计整体规划外部看板裸体样板间88 本报告是严格保密的。
案例案例3 3：珠江帝景：珠江帝景————通过高配置的社区配通过高配置的社区配套设施提升项目价值套设施提升项目价值u精装修公寓，实现了明显高于区域价格平台的价值u2.5公里长，10万平米欧陆风情商业街u五星级酒店会所u5A级写字楼u星级酒店式商务公寓89 本报告是严格保密的三种创新方式依托的外部条件三种创新方式依托的外部条件创新创新方式方式采用该种方式的原因采用该种方式的原因产品指标产品指标影响影响关键点关键点规划建筑1、最容易被感知， 提升产品价值2、新增成本最少园林、建筑立面、规划平面、大堂等客户感知的第一印象社区配套1、周边配套缺乏，社区必需2、提升产品档次的手段3、配套能够独自实现较高的市场价值学校、幼儿园、会所、商业、医院等周边配套状况建材设备1、在此增加的投入能够被客户感知，实现足够高的溢价2、开发商追求长期品牌效应保温隔热围护结构，新风系统、混凝土采暖制冷系统、中央吸尘系统、电梯等 客户感知范围内90 本报告是严格保密的本项目选择的产品创新方式本项目选择的产品创新方式创新创新方式方式采用该种方式的原因采用该种方式的原因影响关键点影响关键点规划建筑1、最容易被感知，提升产品价值2、新增成本最少客户感知的第一印象社区配套1、周边配套缺乏，社区必需2、提升产品档次的手段3、配套能够独自实现较高的市场价值周边配套状况建材设备1、在此增加的投入能够被客户感知，实现足够高的溢价2、开发商追求长期品牌效应客户感知范围内本体条件本体条件ü 项目周边符合目标客户需求的配套设施成熟；ü 本项目规模有限，难以实现足够档次的商业配套；ü 市场中对建材设备的认知度有限；ü 区域市场其他项目规划建筑设计水平较低采用在采用在采用在采用在规划建筑方面创新规划建筑方面创新规划建筑方面创新规划建筑方面创新的方式的方式的方式的方式91 本报告是严格保密的。
项目产品设计建议项目产品设计建议————设计原则设计原则u1 1、提高节能性、提高节能性u“三步节能”住宅是住宅市场的一个趋势，根据此要求，需要在墙体、门、窗等环节运用新型材料和技术手段提高住房的节能性u2 2、保证户户观景、保证户户观景u保证每一户均有观景角度，尤其是东西向的单位尽可能有较好的景观支持，使人在景观阳台欣赏到层次错落、景点丰富的景观海洋，以弥补东西补朝向的劣势u3 3、保证均好性、保证均好性u弱化呆板的兵营式并列布局，强调组团小庭院布局，强化半私密空间，强化窗前的视觉效果，人车尽可能分流，以停车不破坏景观为主，强调日照，朝向均好92 本报告是严格保密的u4 4、体现主题性、体现主题性u项目要想在市场占据有利的位置，要形成明显的识别性并与竞争对形成强烈的区隔，必须有一个主题性非常鲜明的建筑风格u5 5、配套设施功能个性化、配套设施功能个性化u项目的配套应避免单一化，避免呆板化，配套设施的功能上应该满足运动性、参与性和新锐性u6 6、文化内涵的注入、文化内涵的注入u在保证项目产品的设计先进性的同时，必须为社区建筑注入一种新生的文化，来提升整个社区的文化气息项目产品设计建议项目产品设计建议————设计原则设计原则93 本报告是严格保密的。
u7 7、住区人性化、住区人性化u住区不再是单纯为住人而住人，而是为有意识、有情感、有交往要求的居民提供自由的活动空间u8 8、体现浪漫、简洁、热情奔放、时尚的元素、体现浪漫、简洁、热情奔放、时尚的元素u从目标客户群的生活形态及需求出发，从大处着眼，小处入手，力求设计出浪漫、简洁、热情奔放、时尚建筑元素u9 9、建筑兼容性、建筑兼容性u建筑要符合城市的兼容性，不要一味照搬其它国家和城市的建筑风格，要考虑是否符合项目所在城市的气候、地理、人文、生活特征项目产品设计建议项目产品设计建议————设计原则设计原则94 本报告是严格保密的u1010、符合审美需求、符合审美需求u针对项目的目标客户群的需求特征，设计符合他们审美观、生活观的产品u1111、产品多样化、产品多样化u建筑形式多样化，包括公寓、商铺、社区商业、购物中心等；户型设计也要多样化，覆盖小户型、中户型、大户型、复式户型等多种形式项目产品设计建议项目产品设计建议————设计原则设计原则产品设计原则关键词：产品设计原则关键词：节能性、均好性、人性化、视野节能性、均好性、人性化、视野开阔、主题性、文化内涵、兼容性、符合审美、个性化、开阔、主题性、文化内涵、兼容性、符合审美、个性化、生活元素、多样化生活元素、多样化95 本报告是严格保密的。
建筑创新：跃式、复式、错层建筑创新：跃式、复式、错层u综合分析临沂住宅市场，基本上以大平层为主，少有跃式、复跃式、复式、错式式、错式、这是市场的空白点，也是本项目建筑创新的机会点；本案可适当引进这些领先的户型空中复式花园一、产品设计建议一、产品设计建议96 本报告是严格保密的u本案容积率为3，在天际线处理上有非常大的发挥空间；u建筑单体的高度与周边项目相比非常突出，有直入云霄、升腾飞升之感，不必刻意追求天际线的错落效果，但可通过顶部造型处理使之更加丰富；u远观项目的视觉效果与审美情趣主要通过立面的造型变化来塑造；天际线天际线一、产品设计建议一、产品设计建议97 本报告是严格保密的立立面面风格风格u临沂由于属于温带气候原因，在园林的塑造上很难实现南方那种大面积、高密度、四季常青、变化多姿的园艺绿化效果；故建议以灰色为主色调进行项目立面的塑造一、产品设计建议一、产品设计建议98 本报告是严格保密的立立面面风格风格(1)(1)u凹、平、凸结合应用，打破建筑主立面的平板形态；u装饰板配合窗、台的开放与封闭组合，完成立面造型；u构件造型分割配合色彩搭配对比，形成丰富的视觉跳动，消除压迫感；一、产品设计建议一、产品设计建议99 本报告是严格保密的。
立面风格立面风格(2)(2)u毛面石杂拼、仿陶面砖杂拼强化建筑肌理质感；u石材、涂料、木、铜、钢、玻璃等多种材料有机组合；一、产品设计建议一、产品设计建议100 本报告是严格保密的立面风格立面风格(3)(3)u除了“构成”上的体块对比，还可通过窗户形式的变化、装饰性墙面的镂空将立面的“虚实”对比进一步活化，使立面效果不仅具有强烈的冲击力，而且富有细腻的灵活性；一、产品设计建议一、产品设计建议101 本报告是严格保密的立面风格立面风格(4)(4)u楼梯间的变化一、产品设计建议一、产品设计建议102 本报告是严格保密的单体入口（单体入口（1 1））u首二层变化：院落与南向入口；单体周边形成公共院落；u将多层建筑的情景发展到高层建筑当中，改变了人与环境、人与住宅的动线矛盾，真正实现了与自然的交融，景观的附加值也得到了最大的发挥；一、产品设计建议一、产品设计建议103 本报告是严格保密的单体入口（单体入口（2 2））u一栋单体多种入户方式，丰富了园林的效果，而且在日照间距略有不足的时候成为一种良好的解决方案；一、产品设计建议一、产品设计建议104 本报告是严格保密的单体入口（单体入口（3 3））u在北方的一些变化一、产品设计建议一、产品设计建议105 本报告是严格保密的。
车库入口车库入口u车库入口造型也是园林的一部分；u造型拼接、色彩跳跃、虚实间的对比，令回家成为美丽的旅程；一、产品设计建议一、产品设计建议106 本报告是严格保密的u本案处于地势平坦，容积率高，不适宜于做水景和坡地景观，只能充分利用周边环境因地制宜的造景u可充分吸取中式北方园林以及欧式园林特色与精华，倡导一种回归自然的理想生态居住模式，以现代园林艺术、雕刻艺术编织出生动、写意的现代人文艺术园园林景观建议（园林景观建议（1 1））（生态景观示意图）（生态景观示意图）一、产品设计建议一、产品设计建议107 本报告是严格保密的u硬质景观与软质景观兼顾硬质景观与软质景观兼顾u采用人工材料塑形的硬质景观（小品、雕塑、铺装等）和利用绿化、水体造型的软质景观相结合，硬质突出点题入境、装饰、标志等表意作用；软质则突出情趣、和谐、舒畅等唤情作用园林景观建议（园林景观建议（2 2））硬质景观与软质景观示意图硬质景观与软质景观示意图一、产品设计建议一、产品设计建议108 本报告是严格保密的u艺术景观艺术景观u景观贵在自然，在嘈杂的城市环境中营造自然、清新的景观，是本地块景观设计的根本出发点和特点，同时，注重社区生活气息的营造，将居民的活动、交往、休息等需求融入到景观设计中。
在某些场地中引入人文元素，如雕塑、景墙等，强化环境的特定氛围园林景观建议（园林景观建议（3 3））艺术景观示意图艺术景观示意图一、产品设计建议一、产品设计建议109 本报告是严格保密的宅前绿地景观建议宅前绿地景观建议（（宅宅前前绿绿地地示示意意图图））一、产品设计建议一、产品设计建议110 本报告是严格保密的景观植物选择建议景观植物选择建议树种配置的原则树种配置的原则原则一：原则一：注重常绿树种与落叶树种、细叶树种与阔叶树种的搭配；原原则则二二：：强调观叶树种、色叶树种的运用，同时注重乡土树种的引用；原原则则三三：： 注重乔木、灌木与花草相结合的配置手法，营造立体层次变化的效果；原原则则四四：：注重不同季节花草的搭配以及果树的运用，达到“三季有花、四季有绿、果树成林”的效果；原原则则五五：：力争在每个组团，引进一棵以上的名木古树，形成景观焦点一、产品设计建议一、产品设计建议111 本报告是严格保密的景观植物选择建议景观植物选择建议代表植物与花卉：代表植物与花卉：乔乔 木：木：榉树、银杏、香樟、栾树、合欢、国槐及鹅掌楸；小乔木：小乔木：广玉兰、桃树、红枫、三角枫、红叶李、石榴树、枣树、柿树及马褂木；灌灌 木：木：海桐、茶花、丁香、紫荆、黄杨球、柏球、棕榈、桂花、腊梅、毛鹃、月季、紫薇；竹竹 类：类：刚竹、孝顺竹、南天竹；花花 草：草：美女樱、长春花、三色堇、金盏菊、长春花、白三叶草、沿阶草、麦冬草及细叶结缕草；水生、湿生植物：水生、湿生植物：水菖蒲、睡莲；一、产品设计建议一、产品设计建议112 本报告是严格保密的。
组团景观以耐修剪的常绿灌木和花灌木间植，常绿灌木以耐修剪的黄杨球和海桐为主；花灌木以丁香、紫荆为主，丁香枝叶繁茂，4～5月中上旬开花，花美而香，植于组团花园中，清香扑鼻、风景怡人局部种植的小乔木以银杏、香樟为主，银杏秋天叶子变黄，是很好的观叶树种，和一年四季常绿的香樟搭配，形成三季有花、四季有绿的生态效果宅旁绿地的植物组合要丰富多样，八角金盘、洒金珊瑚、三角枫、桂花可以搭配成多种组团效果景观植物选择建议景观植物选择建议一、产品设计建议一、产品设计建议113 本报告是严格保密的景观植物选择建议景观植物选择建议景观示意图景观示意图一、产品设计建议一、产品设计建议114 本报告是严格保密的景观示意图景观示意图景观植物选择建议景观植物选择建议一、产品设计建议一、产品设计建议115 本报告是严格保密的户型配比建议户型配比建议户型面积建议（平方米）占总面积比例备注一室户/小二室75平米以下10%可为精装修公寓大二室85——10020%带一个卫生间小三室100——12035%三房一卫大三室110——16015%三房二卫四室150——18010%四房二卫复式/错层80-160左右10%顶层为复式或可单独做错层楼u根据问卷结果，客户对85-120面积段的房型接受度最高。
u在目前市场上，南北通风，有良好采光的板楼比较受欢迎，一般为一梯两户-四户u小户型可以做到一梯六户-七户u 我们希望有部分的创新户型以引起市场关注，可单独做部分复式或错层房型二、户型设计建议二、户型设计建议116 本报告是严格保密的户型配比建议户型配比建议二、户型设计建议二、户型设计建议户型户型面积面积基本要求基本要求 竞争要求竞争要求 二居 100以内ü厅、主卧尽量南向采光ü尽量做到厨、卫局部采光设计ü厨房餐厅单独设置 ü起居室设置步入式阳台,其他居室采用飘窗设计ü如有可能,考虑卫生间干湿分离，设独立洗衣机位 三居 110-140ü尽量多的南向采光面ü明厨明卫设计ü厨房与餐厅单独设置 ü起居厅为步入式阳台，其它房间尽量采用凸窗或飘窗ü充分利用边角空间设置储藏空间ü设置入户玄关，并应留有设置鞋柜和衣架的空间ü主卧可根据尺寸预留衣帽空间 大三居 150-160ü明厨明卫设计ü设置入户玄关，并应留有设置鞋柜和衣架的空间 ü起居厅为步式阳台，其它房间尽量采用凸窗或飘窗ü主卫设计，主卧室可考虑增设步入式衣帽间ü充分利用边角空间设置储藏空间ü餐厅和起居厅各自有独立的空间，厨房可考虑中西分厨 大户型〉180ü明厨明卫设计ü设置入户玄关，并应留有设置鞋柜和衣架的空间 ü突出整个户型空间序列感ü主卧南向，设置主卧系列ü客厅放置于北向，客厅阳台采用圆弧设计，尺度极尽夸张117 本报告是严格保密的。
u1 1、控制户型面积、控制户型面积u控制面积，降低总价，扩大了目标客户群体，促进项目销售u2 2、提高户型使用功能、提高户型使用功能u尽可能提高户型的使用功能，避免出现死角、棱角，房型要方正实用；u3 3、功能分区明确合理、功能分区明确合理u住宅的功能需要方正实用，紧凑又舒展，合理组织室内空间秩序，实现动静分离和公共活动区、私密休息区、辅助区的合理结合户型设计要点户型设计要点二、户型设计建议二、户型设计建议118 本报告是严格保密的u4 4、提高户型观景效果、提高户型观景效果u在户型设计时，应充分考虑景观与户型的关系，力争做到户户观景，观景效果好，即户型中的主要房间均能拥有“开窗见景”的效果u5 5、关注厨房与卫生间的设计、关注厨房与卫生间的设计u厨房与卫生间尽可能运用设计手段避免黑厕与黑厨房的出现，厨房要和餐厅分离u6 6、尽量南北朝向、尽量南北朝向u南北朝向冬暖夏凉，尽可能多做南北朝向的户型，以提高优良户型的数量户型设计要点户型设计要点二、户型设计建议二、户型设计建议119 本报告是严格保密的u7 7、提高通风采光性能、提高通风采光性能u所有的房间要求通风采光效果好，优良的采光和通风效果不但对居住者的健康有益，还会使房间显得更加宽敞。
u8 8、尽可能扩大使用面积、尽可能扩大使用面积u露台、阳台、凸窗和室内的设计尽可能运用设计手段和法规空子去“偷面积”，以提高可用面积，提高项目性价比u9 9、提高舒适度、提高舒适度u户型的空间要足够大、视野开阔、通风采光性能好、以提高舒适度，避免压抑感户型设计要点户型设计要点二、户型设计建议二、户型设计建议120 本报告是严格保密的户型设计参考户型设计参考u以下户型图仅作本项目户型参考用途，设计师可以在此基础上根据实际情况做出修改与创新户型图户型图1：二房二厅一卫：二房二厅一卫 建筑面积：85.36-101.45㎡,厕所可视需要建议改为明卫二、户型设计建议二、户型设计建议121 本报告是严格保密的户型设计参考户型设计参考户型图户型图2：三房二厅二卫：三房二厅二卫 建筑面积：128.46—146.18㎡厕所可视需要建议改为明卫以下户型图仅作本项目户型参考用途，设计师可以在此基础上根据实际情况做出修改与创新u以下户型图仅作本项目户型参考用途，设计师可以在此基础上根据实际情况做出修改与创新二、户型设计建议二、户型设计建议122 本报告是严格保密的户型图户型图3：三房二厅二卫：三房二厅二卫 建筑面积：126.38㎡户型设计参考户型设计参考以下户型图仅作本项目户型参考用途，设计师可以在此基础上根据实际情况做出修改与创新。
u以下户型图仅作本项目户型参考用途，设计师可以在此基础上根据实际情况做出修改与创新二、户型设计建议二、户型设计建议123 本报告是严格保密的户型设计参考户型设计参考户型图户型图4：三房二厅：三房二厅 建筑面积89㎡以下户型图仅作本项目户型参考用途，设计师可以在此基础上根据实际情况做出修改与创新u以下户型图仅作本项目户型参考用途，设计师可以在此基础上根据实际情况做出修改与创新二、户型设计建议二、户型设计建议124 本报告是严格保密的户型设计参考户型设计参考空中花园洋房户型参考图空中花园洋房户型参考图户型图户型图4：三房二厅：三房二厅 建议朝北的次卧室改为书房以下户型图仅作本项目户型参考用途，设计师可以在此基础上根据实际情况做出修改与创新u以下户型图仅作本项目户型参考用途，设计师可以在此基础上根据实际情况做出修改与创新二、户型设计建议二、户型设计建议125 本报告是严格保密的户型设计参考户型设计参考户型图户型图5 5：三房二厅二卫：三房二厅二卫带入户空中花园，跃式设计，建筑面积133㎡； 以下户型图仅作本项目户型参考用途，设计师可以在此基础上根据实际情况做出修改与创新u以下户型图仅作本项目户型参考用途，设计师可以在此基础上根据实际情况做出修改与创新。
二、户型设计建议二、户型设计建议126 本报告是严格保密的户型设计参考户型设计参考复式户型参考图复式户型参考图户型图户型图6：复式三房二厅：复式三房二厅u以下户型图仅作本项目户型参考用途，设计师可以在此基础上根据实际情况做出修改与创新二、户型设计建议二、户型设计建议127 本报告是严格保密的户型设计参考户型设计参考户型图户型图7：复式四房二厅，另带空中花园、中空客厅、工人房：复式四房二厅，另带空中花园、中空客厅、工人房u以下户型图仅作本项目户型参考用途，设计师可以在此基础上根据实际情况做出修改与创新二、户型设计建议二、户型设计建议128 本报告是严格保密的项目建筑外立面设计建议项目建筑外立面设计建议 u建筑外立面发展现状和趋势建筑外立面发展现状和趋势u1、目前，临沂建筑外立面以现代简约风格占主流，市场接受度较高；u2、临沂建筑外立面风格呈多元化发展；u3、目前，临沂建筑外立面风格粗糙，只添加基本的建筑元素；u4、建筑的外立面被许多楼盘作为诉求于市场的重要卖点；u5、从现阶段看，功能型、美观型的建筑立面是市场主流；u6、个性化、艺术化的建筑立面是未来外立面风格的发展方向；u7、新材料、新技术的运用是现代建筑业之发展方向；u8、节能型建筑立面是现阶段建筑业关注焦点，是建筑业的努力方向。
三、外立面设计三、外立面设计建议建议129 本报告是严格保密的 样板房是顾客对拟购房屋状况最直接最真实的体验，对唤起顾客的购买欲望非常重要，也对楼盘的销售起着至关重要的作用，所以样板房的设置非常慎重要认真研究顾客心理，布局、质量、装饰、外观、设备甚至色彩都要仔细研究，反复比较，力求突出优点，掩饰不足，给人以回家的感觉本项目的室内设计应强调舒适化、个性化，根据推出户型的种类设置多个不同风格的示范单位项目样板房设计建议项目样板房设计建议 四、样板房建议四、样板房建议130 本报告是严格保密的u1 1、鲜明的特色、鲜明的特色u样板房内部装修、家私等风格应以与建筑、园林相协调，强烈地彰显浪漫、休闲、自在的浓郁西班牙社区风情u2 2、简洁的背景、简洁的背景u样板房内不做过于复杂的装修工艺，只需要做简单的装饰性构件，具体个性与特色的突显由陈设来完成u3 3、丰富的陈设、丰富的陈设 u背景的简洁是为了把室内装修的风格通过家居陈设衬托出来本项目室内陈设应该做到丰富翔实很容易给人以错觉：仿佛是正在参观一个属于自己的“家”的感觉，而不是一个房地产项目的样板房项目样板房设计建议项目样板房设计建议 四、样板房建议四、样板房建议131 本报告是严格保密的。
u4 4、个性化的装饰、个性化的装饰u装修主题：装修主题：由墙面色调、装饰画、陶瓷、花草树木、床上用品、电器、家居饰品、布艺和家具等来组合体现；u主色调：主色调：整个房子的墙面的主色调为浅色暖色调，让温馨浪漫在家里舞动； u儿童房房间：儿童房房间：摆设一些个性化的儿童家居，如儿童床、动物造型、小黑板、各种趣味性很强的儿童玩具等，给孩子一片天空；u卫生间、厨房：卫生间、厨房：用颜色较为柔和的防水地砖，摆设一些生活用品，卫生间还可挂一张防水艺术装饰画，让卫生间也充满个性；u客厅、餐厅：客厅、餐厅：种类及摆设要体现时尚与个性，如可选择精美的陶瓷花瓶、个性的陶瓷餐具、艺术浓郁的挂画、精美的欧式灯饰等，通过情景的营造，给人一种真实的家的感觉；u卧室：卧室：摆设时尚的床上用品、艺术浓郁的挂画，个性化的梳装柜和衣柜等，通过情景的营造，体现温馨与个性；u书房：书房：可以摆设电脑造型、书籍、书柜、写字台一些书房基本的元素，还可以挂一些有勉励用意的书画；u空中花园：空中花园：可能通过花、草、树木、个性石头、休闲桌椅来营造；项目样板房设计建议项目样板房设计建议 四、样板房建议四、样板房建议132 本报告是严格保密的。
客厅 餐厅板样项目样板房设计建议项目样板房设计建议 四、样板房建议四、样板房建议133 本报告是严格保密的建筑材料选用及交楼标准建议建筑材料选用及交楼标准建议 u建筑材料选用建议建筑材料选用建议u建筑材料的选用要根据建筑形态和建筑风格而定，还要考虑到建筑材料的耐用性、环保性、成本性和潮流性，要根据实现情况选用建筑材料，以下对一些基本的建筑材料选用做出参考性建议：五、建筑材料建议五、建筑材料建议134 本报告是严格保密的u结构：结构：采用预制混凝土桩基，主体为浇框混结构；u车库：车库：现浇混土地坪；u楼梯楼梯：现浇混凝土水泥浆地面；u供电设备：供电设备：每户10KW电能储备；u水电设备：水电设备：配置冷热水管道系统，供水管PPR管，排水管为PVC管；u通讯设备：通讯设备：宽带网、直接巡装、有线电视线；u防卫系统：防卫系统：1.各主要入口装置电视监控摄影机；2.各户与单元入口设置可视对讲智能门禁系统；3、各户与物业公司保安监控室装置对讲系统；u墙体材料：墙体材料：建筑砖块成为本项目墙体材料的主要材料建筑材料选用及交楼标准建议建筑材料选用及交楼标准建议 五、建筑材料建议五、建筑材料建议135 本报告是严格保密的。
u外墙材料：外墙材料：基座采用石头贴面，墙面采用高档条砖，局部配以外墙涂料u建筑防水材料：建筑防水材料：建议用新型环保防水材料添加沙浆，卫生间和厨房可采用高质量的防水涂料，以保证防水效果u保温材料：保温材料：建议加厚外墙保温、空中双玻璃外窗、屋面保温作为重要的保温形式u屋面材料：屋面材料：目前建筑瓦类主要是混凝土瓦、天然石板瓦、玻璃钢瓦和塑料瓦，由于本项目建筑是西班牙风格，所以建议用带有西班牙元素的三色瓦或其它类似的瓦类建筑材料选用及交楼标准建议建筑材料选用及交楼标准建议 五、建筑材料建议五、建筑材料建议136 本报告是严格保密的u内墙材料：内墙材料： 建议中高档白色腻子 u门窗材料：门窗材料： 铝合金喷涂断桥隔热中空双层玻璃u电气材料电气材料: : 户内设置分户配电箱,并装有漏电保护器,安装白炽灯、电器开关及插座u户门材料：户门材料：钢制防盗门、复合门 建筑材料选用及交楼标准建议建筑材料选用及交楼标准建议 五、建筑材料建议五、建筑材料建议137 本报告是严格保密的u公用部分交楼标准：公用部分交楼标准：u外墙外墙: : 优质陶瓷面砖，局部外墙涂料 u入口处入口处: :设可视对讲。
u信报箱：信报箱：每户配备信报箱u公用楼梯：公用楼梯：地面：楼梯踏步砖；；扶手：木制扶手、铁制栏杆；；照明：楼梯间设感应灯u电梯电梯: : 空中花园洋房设一台客梯建筑材料选用及交楼标准建议建筑材料选用及交楼标准建议 五、建筑材料建议五、建筑材料建议138 本报告是严格保密的u套内部分交楼标准：套内部分交楼标准：u内墙内墙: : 厅、房刮白色腻子，厨卫做好防水层，并用水泥砂浆刮毛 u楼地面楼地面: :厅、房水泥砂浆找平，厨卫做好防水层，并用水泥砂浆找平 u天棚天棚: :刮白色腻子 u入户门：入户门：分户门：钢制复合门；；室内门：预留洞口；；阳台门：封闭阳台处预留洞口，不封闭阳台处为塑钢平开门u窗户窗户: : 单框双玻璃钢窗 u对讲系统对讲系统: : 每户均设可视对讲分机 u室内电气室内电气: : 户内设置分户配电箱,并装有漏电保护器,安装白炽灯、电器开关及插座 u三表系统：三表系统：配备水、电、煤气计量设备u采暖：采暖：集中供热u：：每户在客厅及主卧各设一处接口u有线电视：有线电视：每户在客厅设一处设有线电视接口u网络系统：网络系统：每户设一处网络接口u冷、热水系统：冷、热水系统：主、客卫生间及厨房预留冷、热水接口。
建筑材料选用及交楼标准建议建筑材料选用及交楼标准建议 五、建筑材料建议五、建筑材料建议139 本报告是严格保密的第二部分：商业物业定位及发展建议第二部分：商业物业定位及发展建议140 本报告是严格保密的研究思路研究思路确定研究范围确定研究范围区域商业市场分析区域商业市场分析本案周边商业布局分析本案周边商业布局分析本项目商铺物业发展建议本项目商铺物业发展建议商圈分析商圈分析141 本报告是严格保密的本体商业物业描述本体商业物业描述u本项目商业体量占本项目总建筑面积的30%，共计9万多方，总量巨大u商业部分主要集中于右图A、B、C三块，其中A区和C区位置尤为重要，可以布置商业内街，地下商场，或者集中式商业C CB BA A蒙山大道蒙山大道成成才才路路北北园园路路142 本报告是严格保密的确定研究范围确定研究范围u商业人流的导向对商铺的业态及价值有很强的决定作用，因此我们根据商业物业的自身规模和所处地块条件，将需研究的商业物业进行分类.u 本项目三面临街，商业展示面较多，而且体量比较大，因此布局的可能性比较多u批发市场，主题式商业广场，街铺，一站式购物中心，城市休闲生活广场等都是本案研究对象。
确定研究范围为确定研究范围为发散性，多元化，各种业态综合考虑发散性，多元化，各种业态综合考虑C CB BA A蒙山大道蒙山大道成成才才路路北北园园路路143 本报告是严格保密的批发市场的发达是临沂城市商业的主要批发市场的发达是临沂城市商业的主要特色特色u临沂的批发市场发轫于上个世纪80年代，随着第一批浙江商人在临沂开设市场，临沂的批发市场已经发展了20多年的时间形成了83个，涵盖18个大类的各种批发市场群批发市场的中心地位使得临沂的人流，资金流，物流都在扩大，辐射的省份也在不断增多，临沂每天的流动人口在30万人左右u临沂商贸发达，是中国著名的商贸城近年来 ,临沂市商业批发市场发展迅速 ，目前 ，临沂市已经发展成为山东省最大的商业批发市场 ,商业已成为临沂市经济的重要支柱产业之一u2009年，临沂商城规划建设了19家市场建设项目，累计完成投资16.43亿元，新增市场建筑面积89.6万平方米其中，华丰副食城、华强建材市场一期、一品明珠珠宝玉器市场、华强家居广场、美多现代城、临沂金属钢结构材料加工市场、临沂商城网上交易中心、临沂阳光租赁市场等8个市场项目实现了当年建设、当年完工、当年开业，华丰国际服装城等6个市场正在建设中。
另外，2009年临沂商城投资9700万元，重点建设了14条道路，硬化道路面积38万平方米，铺设人行道板13万平方米，铺设排水管道2.1万米，已建成通车道路8条，通车里程31公里2009年，临沂批发市场经营面积已达800万平方米，商品交易额突破600亿元 1、商业环境概述、商业环境概述144 本报告是严格保密的兰山区依然是临沂市传统商业集中区，兰山区依然是临沂市传统商业集中区，地位不可取代地位不可取代1、商业环境概述、商业环境概述临沂目前的商业主要集中在人民商场商圈传统的市中心也是在通达路和沂蒙路之间，不大的市中心集中了各类百货业，零售业，超市等各种业态随着旧城改造的逐步深入，市区的批发市场西迁，市中心的商业规模和体量必将迅速扩大2009年政府推出的土地中，有50%以上是商业用地，说明政府对发展商业地产，提升城市商业环境的迫切思路临沂市的零售百货商业主要集中在沂蒙路—解放路—人民广场区域，该区域是临沂市的核心商圈，聚集了银座商城、大润发、九洲商厦及兰田步行街等商业，是临沂市的娱乐、休闲、购物中心沿街商业租金水平在80—150元/㎡/月不等145 本报告是严格保密的推动临沂商业地产发展的三个力量推动临沂商业地产发展的三个力量————社会消费品零售总额社会消费品零售总额u临沂零售业虽然水平较低，但是发展速度较快，近年来几乎都是以每年20%左右的速度增长。
u社会消费品零售总额说明了一个城市了商业总量随着居民消费水平的提高，必然要求有相应的商业设施与之相配，对商业地产的需求量也较大1、商业环境概述、商业环境概述146 本报告是严格保密的推动临沂商业地产发展的三个力量推动临沂商业地产发展的三个力量————城市化进程城市化进程u和商业地产息息相关的城市化稳定发展城市人口不断增多，近年来，临沂每年的城市化进程增长2%左右，意味着每年增加20万的城市人口u人口的城市化使得城市规模的扩大，也要求有更大规模的商业地产来满足城市人口的需要1、商业环境概述、商业环境概述147 本报告是严格保密的推动临沂商业地产发展的三个力量推动临沂商业地产发展的三个力量————居民收入持续增长居民收入持续增长u居民的年收入和年人均消费在不断提高到2009年城镇人均收入达16572元，农村人均收入达5882元u收入水平决定消费等级，随着收入水平的不断提高，居民用于消费的支出也会随之增长，临沂的商业地产有广阔的发展机会1、商业环境概述、商业环境概述148 本报告是严格保密的规划目标1、到2010年，市区将初步形成1个城市商业中心、5个区域商业中心、两处大型商贸物流园区、1条以涑河为主线的城市商业带和社区商业组成的五级城市商业体系的架构。
未来3年，大型商业网点数量控制在35至40处，新建社区人均商业用地面积不少于1平方米，培育打造13条商业街；改造和新建农贸市场19处2、到2020年左右，全面形成1个市级商业中心、5个次级商业中心、2处大型商贸物流园区的商业功能区、1条涑河商业带的布局，商业街的特色与活力进一步增强，社区商业服务功能进一步完善，商品交易市场体系和物流配送体系的综合竞争力进一步提高其中近期发展目标为：改造、提升、转移涑河两岸现有批发市场，控制完善老城商业区，打造建设以涑河为主线的商业带，完善河东区、罗庄区的商业配套，建设南坊片区、经济开发区的商业中心；市区人均零售网点营业面积增加到0.7平方米，人均拥有大中型商业零售网点营业面积0.3平方米近期内大型零售商业网点数量控制在35-40处左右，新建社区人均商业用地面积不少于1平方米，培育打造13条商业街大力推进临沂商城和经济开发区建设，全力打造国家级物流基地和全国区域性物流中心 2、临沂商业规划、临沂商业规划规划表明商业地产已经成为临沂城市发展规划表明商业地产已经成为临沂城市发展的引擎，本区域可能为区域级商业中心的引擎，本区域可能为区域级商业中心149 本报告是严格保密的。
1、中心商圈 以人民商场为中心的兰山传统商业圈，是临沂市档次最高，规模最为集中，目前也最为成熟的商业中心2、西部商圈 主要以批发市场和物流业为主，和中心商圈形成互动商品主要以批发为主，档次较低，未来的人流集中区3、南坊商圈 南坊被规划为市政府所在地，和高档居住商业区，到2020年，认为达到30多万人，目前商业配套尚不成熟，但未来发展不可限量典型代表为有40万方的颐高上海街4、滨河商圈 滨河商圈未来主要定位为特色商业为主，由于有优越的景观资源，未来可能会出现主要以休闲，餐饮，娱乐为主导的休闲商业区，主要代表为万兴都商业广场3、临沂商圈研究、临沂商圈研究临沂市中心商圈依然是目前主要商业集中区，西城商圈临沂市中心商圈依然是目前主要商业集中区，西城商圈作为商贸物流的补充，其他区域并未形成真正商圈，但作为商贸物流的补充，其他区域并未形成真正商圈，但是南坊板块前景无限是南坊板块前景无限150 本报告是严格保密的u1、本项目的核心商圈覆盖范围在1.5公里范围内，向南可辐射到解放路，向东可辐射到沂蒙路由于东西面是传统的商业中心，竞争压力很大，因此主要的辐射区位西北路u2、随着西面新批发市场的不断加入，人口的不断增长，本案作为连接西城商圈和中心商圈的枢纽，前景广阔。
本项目位于西城商圈和中心商圈交界位置，本项目位于西城商圈和中心商圈交界位置，地理条件优越，辐射面广地理条件优越，辐射面广核心商圈核心商圈1.5KM次核心商圈次核心商圈3KM3、临沂商圈研究、临沂商圈研究151 本报告是严格保密的u 蒙山大道是贯穿城市南北的一条主要通道，是城市物流，人流的主要载体，为双向6车道设计u 蒙山大道沿线主要专业批发市场有自行车市场、鲁南家具城、汽车用品城、不锈钢市场、灯具市场、鲁南建材城、机电五金工具市场、太阳能管材市场、五金机电设备批发市场、水暖市场、水果批发市场，沿蒙山大道商铺市场租金价位20元/㎡/月—50元/㎡/月之间不等，如水暖市场沿街商铺为50元/㎡/月，内街商铺为35元/㎡/月，而经营状况并不理想的太阳能管材市场沿街商铺为21元/㎡/月内街商铺仅为16元/㎡/月，而且通过了解蒙山大道东侧的沿街商铺普遍比西侧商铺要高10元—20元；u 蒙山大道是临沂城市南北流向的大动脉，蒙山大道是临沂城市南北流向的大动脉，人流，车流，物流量密集人流，车流，物流量密集3、临沂商圈研究、临沂商圈研究152 本报告是严格保密的城邦城邦··中央广场中央广场：定位为区域性商业中：定位为区域性商业中心心 位于位于临沂市西南片区的核心位置，金雀山路和临西六路交汇处北50米．是临沂市兰山区银雀山片区改造工程的重点工程项目，临沂城区西部总体规划结构为：“一心、两轴、六片区”、其中的一心，即是以银雀山公园为中心，结合周边公建设施，形成集商业、居住、文化、娱乐、教育、办公于一体的综合性区域中心。
城邦·中央广场建成后由占地100多亩的银雀山公园以及占地67亩的商场部分组成，是山东省内最大、临沂目前惟一的首层产权式商铺（地下商业街）项目总体定位成“公园版一站式休闲娱乐购物中心”，建成后将包含主力店超市，大型品牌餐饮休闲娱乐场所等，是集多种业态于一体的新型商业中心商业总建筑面积： 4万平方米商业定位：“公园版一站式休闲娱乐购物中心”商业现状：招商中2010年5月试营业，10月开业主力店：九州超市）招商策略：租金1元/平方米·天，物管费0.3元/平方米·天，租9个月送3个月，租2年 送一年 开盘时间：2009.11.15（未作开盘仪式）销售价格：均价8000多销售策略：划分为15-200平米小户型，3年回报18%，每年给回报总套数：500销售情况：已销售90%客源情况：市区及三区九县都有，90%为投资4、临沂典型在售商、临沂典型在售商业研究业研究153 本报告是严格保密的久隆奥斯卡久隆奥斯卡：市中心成熟商圈购物中心：市中心成熟商圈购物中心u位于临沂市人民广场以北，东至八一路、西至新华路、南至红旗路、北至解放路总投资15亿，总建筑面积约44万平方米，分两期开发建设，一期工程建筑面积约27万平方米。
该项目将集合成为一个集商业，办公，餐饮，休闲，娱乐，居住为一体的多功能中央商务区，以6A级超高层写字楼和商业旗舰店缔造市中心核心商圈u商业总建筑面积：15万平方米u项目定位：多功能中央商务区，缔造市中心核心商圈u商业现状：招商中一期预计2010年10月开业，家乐福意向进驻u开盘时间：商铺未对外公开销售4、临沂典型在售商、临沂典型在售商业研究业研究154 本报告是严格保密的颐高颐高• •上海街上海街：区域商业中心：区域商业中心u项目简介：项目位于南坊沂蒙路主干道，南北长一公里，规划为40万㎡大型街区式城市 综合体，汇聚了公寓、酒店、超市、KTV、百货、影院、写字楼等城市业态，形成了居住、 休闲、娱乐、餐饮、购物等多种城市功能，成为南坊新区的中心u商业定位：临沂首席吃、喝、玩、乐、购一站式大型LIVINGMALLu商业现状：招商中，对外公布预计10月开街u开盘时间：预计2010年5月开盘（现房销售）u销售方式：包租5年，年回报预计6-8%u销售价格：商业（1-3层）预计均价1.8万元/平米u销售率：目前排卡（2万元一张卡，一期300套铺，售出200多张）4、临沂典型在售商、临沂典型在售商业研究业研究155 本报告是严格保密的。
万兴都万兴都：特大型商业中心：特大型商业中心u位于兰山区沂蒙路北首路东的涑河南岸，总投资19亿元，按照民族风格的“古城”形式，是临沂市“涑河商业带”最东端的龙头型开发项目，建成后将成为临沂第一个行业种类齐全，服务功能完整，旅游价值突出的超大型综合商业实体配置了高端商业中心、韩国时尚中心、中华美食中心、先锋娱乐中心、名流商务中心、卡通玩乐中心、水岸休闲中心、健体运动中心等8大时尚功能计划提供5000个商业产权单位，计划容纳80个业种3000多个商家，创造20000多个就业机会u总建筑面积： 34万平方米u商业定位：“鲁南、苏北首席高端商圈” “鲁南、苏北中央休闲区”u商业现状：全现房，招商中u总套数：50004、临沂典型在售商、临沂典型在售商业研究业研究156 本报告是严格保密的华丰商贸城华丰商贸城：高起点服装类专业市场：高起点服装类专业市场位于临西二路和解放路交叉口东北角（华丰老汽车站斜对面），建成的华丰世贸商城业态布局为：地下一层为小百货；一层经营精品服装；二层经营丽天时尚购物广场、流行时尚服装服饰；三层经营品牌大户；四层经营床上用品、窗帘布艺、针织品、T型台、美食广场、游戏厅、儿童游乐场。
规划总建筑面积：11万平方米，商业定位：新型服装专业批发市场、“山东商业新航母” 临沂商业领袖商业现状：持续招商中2010年5月一二三层试营业开盘时间：2009.4销售价格：一层均价25000，二层均价20000铺位面积：主力12-15平米销售策略：无回报，主要针对自营户销售情况：只售一、二层，4月开始销售、11月停止销售，开发商保留大部分铺位产权，自主经营客源情况：自营客户为主4、临沂典型在售商、临沂典型在售商业研究业研究华丰商贸城效果图华丰商贸城效果图157 本报告是严格保密的澳龙国际物流城澳龙国际物流城：大型批发市场：大型批发市场位于工业大道(临西八路)与聚才路交汇处，新规划的物流和商贸中心区，是目前中国最大的商贸批发物流基地内部包括批发交易园区、物流园区、服务区、住宅配套区、仓储区、配送区、加工区、海关保税区等物流核心园区，同时设立经营、生活服务支撑体系，包括物流运力中心、商贸中心、行政中心、金融中心、网络信息中心、信息平台、医疗保健中心、商务酒店及文体娱乐中心于2003年开始投资建设，2005年10月服装城开业，总投资8亿元，占地面积一期33万平方米，建筑结构为框架结构经营各类服装、服饰，商品来源于各地批发市场和服装生产厂家，设有铺位3000余间商业定位：华东大宗商品的交易、展示窗口、仓储集散、加工配送、价格形成基地商业现状：05年鞋帽城、服装城开业，当年开铺率约50%。
经营不善，经营户流失严重，现在内街铺位基本无营业招商策略：正在二次招商，进驻免租金，进展不利，二次开业时间不定目前销售价格：均价3700铺位面积：1-3层，72—200平米销售情况：街铺基本售完，内铺售出50%左右，销售基本停滞客源情况：多为自营客户4、临沂典型在售商、临沂典型在售商业研究业研究158 本报告是严格保密的凤凰新天地凤凰新天地：社区配套商业：社区配套商业u凤凰新天地（凤凰城配套商业）u商业总建筑面积：2万平方米u商业定位：“临沂第一休闲国际街区”“Shopping Party”u商业现状：目前已经交房，业主多自主管理，开业时间不定u开盘时间：2009.10u销售价格：一层带二层，均价15000u铺位面积：130-400平米，主力300平米左右u销售策略：无返租回报u总套数：80u销售情况：已销售90%u客源情况：企业主、个体经营户为主，自营居多4、临沂典型在售商、临沂典型在售商业研究业研究159 本报告是严格保密的时代庄园：社区配套商业时代庄园：社区配套商业u时代庄园商业配套u商业总建筑面积：1万平方米u商业定位：社区配套商业u商业现状：未交房u开盘时间：2009.10u销售价格：三层连卖，均价8000u铺位面积：120-600平米u销售策略：无返租回报u总套数：50套u销售情况：已销售90%u客源情况：企业主、个体经营户为主4、临沂典型在售商、临沂典型在售商业研究业研究160 本报告是严格保密的。
涑河城邦：社区配套商业涑河城邦：社区配套商业u涑河城邦商业配套u商业总建筑面积：15万平方米u商业定位：二期规划改动，沿涑河商业带规划未成形u商业现状：业主多自主管理u开盘时间：2009.10u销售价格：一层底商，均价9000u铺位面积：主力40-60平米，最大不超过100平米u销售策略：无返租回报u总套数：社区南侧100套u销售情况：已销售90%u 客源情况：企业主、个体经营户为主，自营、投资各占50%左右4、临沂典型在售商、临沂典型在售商业研究业研究161 本报告是严格保密的项目周边人流量密集，但环境嘈杂，未项目周边人流量密集，但环境嘈杂，未形成良好的商业氛围形成良好的商业氛围一、项目分析u本项目位于涑河北岸，蒙山大道以东，距涑河堤仅200米，属于市政规划重点区域u根据《临沂市城市商业网点发展规划》（2005）：“到2010年，市区将初步形成1个城市商业中心、5个区域商业中心、两处大型商贸物流园区、1条以涑河为主线的城市商业带和社区商业组成的五级城市商业体系的架构其中近期发展目标为：改造、提升、转移涑河两岸现有批发市场，控制完善老城商业区，打造建设以涑河为主线的商业带”u目前项目地块及项目周边大部分区域，均处于原有批发市场转移、改造阶段，周边环境较为嘈杂、商业、居中氛围尚未形成。
5、本案周边商业、本案周边商业布局简析布局简析162 本报告是严格保密的本案周边无集中商业，多以临街商铺为本案周边无集中商业，多以临街商铺为以及待拆迁的批发市场为主以及待拆迁的批发市场为主二、项目周边商业环境分析 项目1000米范围内，无零售型集中商业，多为待改造、待转移的老批发市场，有少量05、06年建设的小区沿街商业配套，另有少量在建项目的商业部分项目向西北侧约1500为新建的临沂商城，集中了汽摩配、家电、厨具等多个批发市场一）周边商业（1） 待拆迁老市场临街门面，一层底铺，门面破旧，面积区间40-60平米，租金1～1.1元/天.平方米（2） 北园花苑沿街商铺，一楼带二楼，120平米一间（楼下60，楼上60），租金1.2～1.4元/天.平方米，出租率低，开铺率不足30%3）泰鼎花园沿街商铺， 200-400平米一间（一楼至三楼），开铺率90%，多位企业购买做营业点，价格7000-8000元/平方米4）北园商务城，主打办公产品，层高3.5米，均价4500左右（主力40-50㎡（投资） 70-80㎡（自用为主）），少量商铺，底楼4.9米，楼上3.9米，价格区间8000-10000元/平方米。
5）城建时代庄园商铺，总量约10000方，1-3层连卖，面积120-600平米，均价8000元/平方米5、本案周边商业、本案周边商业布局简析布局简析163 本报告是严格保密的本案周边批发市场云集，将发展成为临本案周边批发市场云集，将发展成为临沂商城的中心沂商城的中心5、本案周边商业、本案周边商业布局简析布局简析（1）汽摩配市场体量：约35万方开铺率：98%租售形式：1-3层连卖售价： 均价4000左右（06年）租金：内街0.8-1元/天.平方米门面1.1-1.3元/天.平方米（2）家电厨卫市场体量：约15万方开铺率：95%建筑形式：1-3层连卖租铺形式：（一层与楼上分隔，单租一层，楼上仓库）租金：纯一层 4-4.6元/天.平方米 （3）美多商贸城体量： 32万方开铺率：80%（后期在建，靠近工地一排开铺率低）开业时间：2009.10租售形式：1-2层连卖售价：均价3500（07年），目前路口铺位涨到5500租金：0.7～0.8元/天.平方米 （4）澳龙 （鞋城.服装城）体量：约10万方开铺率：15%（正在二次招商）开业时间：2005租售形式：1-3层连卖售价：均价3700租金：免租（5）申科电子城体量：约5万方总户数：600开铺率：40%（持续招商中）租售形式：1-3层连卖售价：均价3600租金：1.5万/年（约0.35元/天.平方米），租一年免三个月164 本报告是严格保密的。
区域商业在售项目较少，但未来面临竞区域商业在售项目较少，但未来面临竞争局势较为激烈争局势较为激烈u三、区域商业价格分析u 周边在售商业，均为底层+上层形式街铺，均价在8000元/平米批发市场铺位，新盘售价区间在3500-4200元/平米，根据市场不同经营情况，价格有上下波动5、本案周边商业、本案周边商业布局简析布局简析165 本报告是严格保密的区域商业市场分析结论区域商业市场分析结论区域商业的发展的机会：区域商业的发展的机会： 本案地理条件优越，周边批发市场云集，人口众多，未来周边小区密集有成为区域商业中心的潜质，在业态选择上可以发展休闲娱乐业，如餐饮、娱乐、休闲、健身等也可以同时发展中高档批发市场和购物中心 区域商业的发展的区域商业的发展的威胁威胁：：1、本案虽然距离市中心绝对距离不远，但是在临沂市民中的心理距离还是处于市中心的边缘而且目前周边环境较差，流动的客户以做买卖的生意人为主，客户素质不高2、兰山区商业土地供应量大，本案如果要开始售卖，面临的竞争压力会比较大，需要发展出领先对手的销售策划策略 166 本报告是严格保密的商业级别：区域性商业，规模在商业级别：区域性商业，规模在3.63.6万人万人至至1818万人，形态为商业街万人，形态为商业街+ +集中商业集中商业6、本案商业定位、本案商业定位商业级别商业级别市级中心商业区市级中心商业区区域性商业区区域性商业区社区性商业区社区性商业区邻里性商业邻里性商业规模30万人以上3.6-18万人9000-3.6万1800-9000区位城市交通人口核心区，历史形成的商业聚集区居民聚居区，商务集聚地，公共交通集散地周边大型住宅区，人流集中交通便利住宅小区自发形成配套物业客流量日人流量50万人以上日人流量10万人以上5万以上居住人口5000以上核心客户群内城区与中距离郊区（半小时车程内），居民与办公工作人员，旅游者区域15分钟车程内居民，以及外来消费者步行15分钟内居民小区及周边居民商业形态集中办公为主商业街+集中商业商业街为主，个别集中商业小型商业店铺167 本报告是严格保密的。
功能布局：形成一个大超市功能布局：形成一个大超市+ +两个集中式两个集中式商业商业+ +三条步行街的商业布局三条步行街的商业布局6、商业定位、商业定位1、集中商业的位置，充分满足了交通、人流和昭示性的要求2、南面和西面紧邻主干道，且与集中商业相交，商业价值最大3、蒙山大道和北园路，成才路交叉口各设立一个集中式商业，通过三条商业街将之贯通，形成一个整体的商业群4、大型超市设置于北园路和蒙山大道交界处地下室或者2层168 本报告是严格保密的本案商本案商铺物业设计原则铺物业设计原则 •为了便于销售，单位面积尽量划小为了便于销售，单位面积尽量划小•商铺组合比较灵活，满足大单购买商铺组合比较灵活，满足大单购买•尽量提高商铺的实用性尽量提高商铺的实用性•合理处理各层关系，实现商铺整体价值最大化合理处理各层关系，实现商铺整体价值最大化7、具体商业设计、具体商业设计建议建议169 本报告是严格保密的本案商本案商铺设计建议铺设计建议————商铺商铺形式形式u为了避免一、二层整体划分带来的单位面积较大，造成商铺组合灵活性较差，建建建建议采用外廊式设计，议采用外廊式设计，议采用外廊式设计，议采用外廊式设计，一、二层商铺相对独立，二层商铺可设置独立的竖向交通。
7、具体商业设计、具体商业设计建议建议170 本报告是严格保密的本案商本案商铺设计建议铺设计建议————单位面积单位面积u为了保证商铺未来商业业态选择能适应区域商业的发展，参考目前住宅项目商铺的面积划分：专业类商业业态面积在200平米，中小精品店维持在100平米左右• 既为发展专业业态预留出空间；• 同时又能保证满足中小精品店的需求；• 合理控制工程造价面积划分原则：面积划分原则：ü单位面积：单位面积：100100平米左右平米左右ü柱距：柱距：8 8米左右米左右划分要点建议：划分要点建议：7、具体商业设计、具体商业设计建议建议171 本报告是严格保密的本案商业建议总结本案商业建议总结u本案商业的地段属性和天然体量及其辐射范围，决定了本案是一个区域性商业中心u同时考虑到本案20万平米的住宅体量，故本案商业也需要满足基本的生活需求，故在功能布局中，充分考虑到了大型超市的引入u本案集中式商业的具体业态需要反复深入论证，一方面提升商铺的最大价值，另一方面保证住宅的中高档精品社区的定位以确保项目品牌形象和档次u由于本案三面临街，故沿街商铺的价值应最大限度的确保，以临街商铺带动内街商铺的热销172 本报告是严格保密的。
提案结束！提案结束！ 谢谢观赏！谢谢观赏！173 本报告是严格保密的大润发、家乐福、沃尔玛建筑设计要求大润发、家乐福、沃尔玛建筑设计要求临沂超市业态分析临沂超市业态分析附件附件1174 本报告是严格保密的临沂超市业态分析临沂超市业态分析 2000年9月，位于沂蒙路上的桃源超市开业，标志着临沂超市的兴起2001年底，具有中国台湾背景的大润发超市进驻临沂人民广场，成为临沂第一家外来超市此后，九州、银座等本地及外来超市纷纷登台亮相，桃源、九州超市连锁店向部分县区扩张，临沂超市业进入充分竞争状态截至2007年，7年间，临沂限额以上批发零售贸易业中，门类俱全、涉及万种商品的超市已发展到46家，年均以46.5%的速度增加，这种速度在其他行业是少见的超市的快速发展，对临沂消费市场结构调整，对促进临沂消费市场与外部市场的连接，为临沂市域经济的发展做出了贡献，同时，还改变了市民的购物观念和购物方式但是同时超市在临沂消费市场发展中存在的不足之处首先是发展规模不平衡面积在10000平方米以上的超市有15家，占总量的33.3%，5000平方米至10000平方米以内的超市10家，占总量的22.2%，大都分布在市辖区和县城驻地，其他个体经营超市20家，占总量的44.4%。
由此看出大型超市发展得比较少，且网点分布不均匀，未实施统筹的科学规划布局其次是经营模式不规范除大润发超市、九州超市和桃源超市这些大中型超市外，部分小型超市经营理念不清晰，管理粗放，商品购进无定点供货厂、商，零敲碎打的多，难以体现连锁经营的优势和超市文化 临沂的超市目前竞争态势主要还是以本土企业占据市场主导地位，尤其是桃源超市，九州超市等外来国际大型超市连锁企业只有大润发，家乐福已经和奥斯卡签订意向，即将进驻大型超市主要集中在人民广场商圈附近，周边区域性商业大型超市较少175 本报告是严格保密的大润发建筑设计要求大润发建筑设计要求 1、土地：面积在30亩以上（约20000 ㎡）为佳覆盖率50%） 2、交通动线：最好以土地为界两边临路，要求在城市的主干道上 3、商圈人口：以土地为中心半径3公里人口约30~40万左右，县、地、省会城市均可，购买力高的城市3公里商圈内的人口20万也可以开 4、建筑物以一层20000㎡为最佳，如二层即单层建筑面积均在10000㎡以上，总建筑面积20000—22000 ㎡，楼层最好不要超过二层 5、停车面积至少：机动车10000 ㎡（室内、外均可）约300个停车位，自行车2500 ㎡~3500 ㎡（室、内外均可）。
6、建筑物室内层高：楼板至楼板在5.4米以上（使用净高3.8米），柱与柱距离8米或11米商场的楼板荷载600kg/ ㎡，收货区、库存区需要1000kg/ ㎡ 7、建筑面积在20000㎡以上，大厅面积超过3000㎡，两路供电且同时使用，每路为1600KVA，总容量3200KVA，或一用一备，常供电3200KVA，备用电1600KVA建筑面积在20000㎡以下，大厅在3000㎡以下，两路同时使用，每路为1250KVA，则总用电的容量为2500KVA，或一用一备，常供电为2500KVA，备用电1250KVA生活用水日供量200T，空调用水日供量200T，煤气每小时为50m³176 本报告是严格保密的大润发建筑设计要求大润发建筑设计要求 1、土地：面积在30亩以上（约20000 ㎡）为佳覆盖率50%） 2、交通动线：最好以土地为界两边临路，要求在城市的主干道上 3、商圈人口：以土地为中心半径3公里人口约30~40万左右，县、地、省会城市均可，购买力高的城市3公里商圈内的人口20万也可以开 4、建筑物以一层20000㎡为最佳，如二层即单层建筑面积均在10000㎡以上，总建筑面积20000—22000 ㎡，楼层最好不要超过二层。
5、停车面积至少：机动车10000 ㎡（室内、外均可）约300个停车位，自行车2500 ㎡~3500 ㎡（室、内外均可） 6、建筑物室内层高：楼板至楼板在5.4米以上（使用净高3.8米），柱与柱距离8米或11米商场的楼板荷载600kg/ ㎡，收货区、库存区需要1000kg/ ㎡ 7、建筑面积在20000㎡以上，大厅面积超过3000㎡，两路供电且同时使用，每路为1600KVA，总容量3200KVA，或一用一备，常供电3200KVA，备用电1600KVA建筑面积在20000㎡以下，大厅在3000㎡以下，两路同时使用，每路为1250KVA，则总用电的容量为2500KVA，或一用一备，常供电为2500KVA，备用电1250KVA生活用水日供量200T，空调用水日供量200T，煤气每小时为50m³177 本报告是严格保密的家乐福建筑设计要求家乐福建筑设计要求1.交通要求：因为Carrefour的法文意思就是十字路口，而家乐福的选址也不折不扣地体现这一个标准———所有的店都开在了路口，巨大的招牌500米开外都可以看得一清二楚2.建筑要求：建筑占地面积 ，15000平方米以上，建筑物长宽比例 ，10：7 或10：6，土地性质为商业用地楼层层高，卖场净高不小于5.5米，后仓净高不小于9米 ；柱距要求, 柱网开间10×10米 楼板载荷 , 卖场800公斤/平方米，后仓1200公斤/平方米 卸货区 , 考虑2或3辆35吨集卡和3辆小卡车满载重量及回车空间 停车位 , 500—700个汽车位 800—1000个自行车位 货梯 , 2部5吨货梯 发电机容量 , 2400—3200KVA消防符合国家及当地标准并能通过验收 ，供水、供气、通讯设施、空调到位。
178 本报告是严格保密的沃尔玛建筑设计要求沃尔玛建筑设计要求 对商圈的要求： 1、在项目1.5公里范围内人口达10万以上为佳，2公里范围内的常住人口可达12-15万人； 2、须临近城市交通主干线，至少双向四车道 3、商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平； 4、项目周边人口畅旺，道路与项目的衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅地进出停车场； 5、核心商圈内（据项目1.5公里）无经营超过5000平方米的同类业态为佳 对物业的要求： 1、物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米；临街不低于70米； 2、层高不低于5米，净高在4.5米以上； 3、楼板承重在800千克/平方米以上； 4、柱间距9米以上； 5、正门至少提供2个主入口； 6、每层有电动扶梯连接，地下车库与商场之间有横向交通连接 对停车场的要求： 1、至少300个以上地上或地下的顾客免费停车位； 2必须为供货商提供20个以上的免费货车停车位179 本报告是严格保密的客户问卷调查分析客户问卷调查分析附件附件2180 本报告是严格保密的一、问卷设计说明一、问卷设计说明u 为准确掌握住宅消费者需求，我司组织人员对项目周边门面、各批发市场以及解放路、沂蒙路等商业街道客户进行了市场问卷调查。
本次调查问卷共设计产品户型、价格、区域、配套等方面问题16个，发放问卷1000份，回收有效问卷840份，以下为本次问卷调查的量化统计u本次调研主要针对住宅市场181 本报告是严格保密的u本次问卷主要调研范围为兰山区，占到76%的比例其次是在河东，南坊，罗庄抽样调查比较符合本项目的客群定位u被调研的人群中有一半以上的人有自己的房子，其次租金在1000元以下的占到33%，说明临沂市的住宅需求主要以升级换代需求为主，其次是市场上住宅租金价格不高，生活成本比较低二、受访者区域二、受访者区域及目前居住租金及目前居住租金临沂市目前房屋租赁价格较低，二手房市场临沂市目前房屋租赁价格较低，二手房市场不活跃，说明需求主要是以刚性需求为主不活跃，说明需求主要是以刚性需求为主182 本报告是严格保密的u近期有意向购房人群为37%，明确没有意向购房为42%，不明确为21%，说明意向购买住宅客群还是占主要位置u在有意向购房的客群中，意向购房区域里兰山区有62%，占绝对主力，说明市区成熟的配套还是有绝对吸引力，其次是日益成熟的南坊，占到25%，最后是城东和罗庄，这两个区域价格也较低二、受访者购买二、受访者购买意向意向兰山区依然是客户购房重点考虑区域，原因兰山区依然是客户购房重点考虑区域，原因是市中心，配套成熟。
是市中心，配套成熟183 本报告是严格保密的u从调研数据可以看出，满足于多层和小高层的客群占绝对多数，达71%，其次是高层13%高层接受度较低，但是随着市区多层产品的推出，高层居住观念日益被接受u明确表示在本项目附近购买住宅的有45%，说明大部分潜在购房者对本区域的地段具有一定的认可度二、受访者购买二、受访者购买住宅类型及对本住宅类型及对本案敏感度案敏感度较高得房率的多层和小高层依然是市场热门，较高得房率的多层和小高层依然是市场热门，但是高层居住理念日益深入人心但是高层居住理念日益深入人心184 本报告是严格保密的u本区域住宅价格接受度最高是3000—3500，比例达到91%，说明随着房价的增长，有部分客户还是在观望u在希望购买的面积中，有超过一半的客户选择91—120平米，说明这个面积段的户型受到市场追捧，而121平米以上的三房也有27%的接受度，说明随着收入的提高，对市场改善房型的需求日益强烈二、受访者目前二、受访者目前租金及需求面积租金及需求面积90-12090-120平米的面积最受市场欢迎，说明两房和小三房平米的面积最受市场欢迎，说明两房和小三房是市场首选主要原因是收入水平的限制，承受总价是市场首选。
主要原因是收入水平的限制，承受总价的能力不强的能力不强185 本报告是严格保密的u调查中，对三房的需求度最高，为62%，其次是二房为19%一户和四户以上需求度较少u在承受的总价方面，20—40万的比例最高，占到73%，本案的总价应该控制在合理的范围之内二、受访者承受二、受访者承受房屋总价及户型房屋总价及户型三房的需求度占据据对位置，三房的需求度占据据对位置，4040万总价以下万总价以下的房型更受欢迎的房型更受欢迎186 本报告是严格保密的u对小区配套关注度比较高的是便利店，社区广场，洗衣店，快餐店和银行幼儿园的配套受关注的程度也比较高u在受访人群职业分析中，有一半以上的人群是周边做生意的个体户，其次是各类职业人员，占小部分二、受访者职业二、受访者职业及社区配套要求及社区配套要求幼儿园和社区广场是比较受关注的小区配套幼儿园和社区广场是比较受关注的小区配套187 本报告是严格保密的4月以来国家调控政策分析月以来国家调控政策分析附件附件3188 本报告是严格保密的一、四月以来国家调控政策一览时间时间发布机构发布机构政策内容政策内容2010.04.19住建部住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。
2010.04.17国务院商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款2010.04.15国务院常务会14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％2010.04.13住建部住房城乡建设部13日召开电视会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨2010.04.11银监会中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度调控力度加大，剑指高房价和投资性购房调控力度加大，剑指高房价和投资性购房189 本报告是严格保密的二、调控政策影二、调控政策影响分析响分析u自2009年底，国家调控政策频出，今年4月，调控力度进一步加大但这些限制性政策，主要针对投资性购房，而临沂住宅市场以自住性刚性需求为主，因此，这些调控政策对于临沂住宅市场影响有限。
u此番国家调控政策出台，旨在遏制一、二线城市过快上涨的房价，而纵观临沂近几年来的房价，除南坊片区涨幅较大外，其他地区房价均涨幅缓慢，市场理性，并无泡沫可言，不属于国家调控范围之内u由于临沂商贸型城市的特点，购房实名制政策的施行，对于异地购房者，是一个较大的政策限制；且二套房首付提高至五成，也抑制了部分改善性购房，将会导致项目客源减少，开发周期相对拉长 对临沂住宅市场影响不大，但项目开发周对临沂住宅市场影响不大，但项目开发周期会相对拉长期会相对拉长190 。
