（可编）2019-2020年度宝坻区房地产市场分析及建议.docx

宝垠区房地产市场分析及建议一、宝批区发展及规划简介宝垠区为京津冀一体化发展策略下衍生的创新型中央活力区，地 处津京唐城市“金三角”几何中心通过高铁、中关村的引入，被定位为桥头堡和新门户，将重点发展科技服务、商业和总部经济，推 动高科技研发，将打造成为京津冀微中心承载“微中心”的基为高城镇化率，目前2018年中国户籍人口城镇化率为43. 4%,而宝 垠只有31.4%,未来发展潜力巨大综上图表显示，自2015年至2018年，宝垠区人口流入量持续上涨，GDP数值逐年上升,经济稳定增长,持续利好趋势（二）宝最近三年招商引资情况:2016年-2018年宝垠区招商引资项目共计228个，总计引进 资金约为1800亿元北京住总科贸控股集团有限公司、上海一电高低压电器 设备、星辉医疗器械、汇能节能燃气等大型集团公司集体落户宝诋2017 年天津市宝垠区北京招商推介会中，宝垠集中签约20个项目，总投资额约 为1341.9亿元，创下了宝抵;区历届签约额之最，“京畿重镇”投资洼地 效应显现三）宝诋城区重点规划项目介绍：宝批城区规划面积近十年持续扩容，目前南城区全部为新兴社区及行政 办公区，年度开发量占宝抵;城区近几年总开发量60%以上，北城区多以还迁 住宅为主。

近三年二次扩容接向北依托天宝工业园，筹建了中关村产业基 地；向南毗邻潮白河围绕高铁宝诋南站兴建高铁新城，真正形成了有强大产 业依托、把握交通命脉核心发展动力附件一）1、 宝抵;高铁交通：京滨、京唐、津承三条高铁落户宝诋，在三条高铁 引领城市变革的背景下，宝诋高铁新城以“三大城际大型枢纽”的新面貌， 成为环京新的增长点，带动了宝氓区域发展2、 宝氓高铁新城：在宝氓高铁站周边规划30平方公里的“高铁新区”，承接北京非首都功能的微中心’，重点发展科技服务、商业和总部经济宝抵;区政府引 进了华润集团、雅居乐及华粲集团，联手打造京津冀绿色生态的创新型中 央活力区3、 宝氓京津中关村科技城： 宝垠区的京津中关村科技城规划面积14. 5平方公里，是宝氓区与北京中关村携手贯彻落实京津冀协同发展国家战略的重大项目预计总投资 将超千亿元，提供就业岗位11.7万个，吸纳常住人口 5.8万人现己签 约的15家企业中，高端装备制造6家，生物医药与医疗器械3家，人工 智能与智能制造4家，新能源与新材料2家随着宝垠城区基础设施的完善，高铁的规划建设，文明卫生城区的创 建，进一步提升了城市形象在京津一体化发展的大格局下，宝堆区作 为桥头堡的作用越来越明显，近年招商引资取得较大成果，多家大型企业 和项目入驻宝抵;，不仅引入大量人口常驻宝垠，并且带动宝抵;经济迅速攀 升。

二、近几年宝垠区商品房交易分析（一）2017年-2019年商品房成交面积及均价：300000 287992 I 2042752017 年201衅201^2500002000001500001000005000012800二）宝垠城区商品房存量及均价:区域项丨| ?仁实现价格（，■/ m2）,"（丿jnV）南城悦隽首府、龙帝公府等13000-1400051.5核心区宝境棠棣、和颂名邸等12500-1300010北城星河湾、天宝福苑等10000-1200040. 6合计102. 1三）宝堆城区两年内预计供应量:l < I kni名称预计价格（元/ m2）规划面积（.万m，|核心区中交美庐（叠拼）14500-180002. 2南城 悦隽首府、龙帝公府等14000-16000 37.6西城中交香颂、林溪郡等13000-1600048合计87.82018年至2019年，宝堆区超过十家国内一线品牌开发公司布局 宝垠，促使房地产热度稳步攀升，城区实际成交均价己经超过12500元/m2,市场逐步升温库存开始逐步去化，但未来两年内市场集中上市近190万nf,限购政策不取消，按照现有市场需求，去化周期有可能超过36个 月。

如大型企业员工集中落户宝垠，未来可能出现阶段性供求比例不平衡状 态，市场走向不易控制三、宝垠城区土地交易简介2017至2019年共成交330万平米住宅面积，根据调研得知，其中 商品房地块为11块，总建面约116万itf,其余214万皿为还迁房用 地2017年-2019年住宅土地成交数据：宝堪2017年-2019年土地成交数据商二）受让方总建而积（m2）土地地址火"楼板价（元 m2）何亩地价丿j元/亩）天津冠城投资发展168638.58宝批区朝霞路与景苑1.85416.97650. 04有限公司街交口东南角中房（天津）置业有限公司33733.6宝地区南三路与开泰路交口1.66096.59650. 31华通置业有限公司134301. 6宝垠区南三路与新仓路交口1. 66113. 85652. 15天津恒利房地产开发有限公司58511.85宝抵;区渠阳路与潮阳大道交口1.56032. 97603. 30天津新城亿佳房地产开发有限公司155887.38宝地;区广阳路与朝霞路交口1.85837. 55700. 51北京居业投资有限公司144223.92宝抵;区饪华街与广阳路交口1.86129.36735. 53北京居业投资有限公司75741.12宝垠区望月路与迎薰街交口1.86134.05736. 09北京居业投资有限公司65854.62宝地区新仓路与嘉禾街交口1.86134.73736. 17北京居业投资有限公司72795.24宝抵区广阳路以南双站路以西1.86126.77735. 22天津长信房地产开发有限公司34240.32宝抵;区政远路与嘉禾街交口1.66133. 12654. 20融创华北区域房地产集团有限公司223793.64宝垠区景苑街与新仓路交口1.86134. 67736. 16从上述数据看，宝垠土地出让价格己明显攀升，亩均价格近750万,成交楼板价超过6100元，且政府仍有抬高地价预期；所有出让土地 均围绕宝诋城区边缘，可看出区政府销控出地整体布局，未来核心土地 出让价格会逐步攀升。

2019年上供地计划除高铁新城外，其 他供应地块 均成“碎片化”，阻碍单一公司“圈地造城”，有利于招揽更多具备品牌 优势及开发运营经验开发公司参与竞争四、区域预测虽然限购政策抑制了外来人口购房行为，但未来多家大型企业员工随企业迁入宝抵;后将持续释放购房需求，同时城区内刚需、改善需求仍处于比较旺盛状态综合判断：宝堆城区房地产市场将维 持平稳向上发展态势五、细分区域客群及项目介绍1、开元路核心区：区域四至：南依环城南路，北靠进京路，东临*玉华街, 西至宝平路①区域现状：处于宝堰区最繁华的核心商圈内，区委及政府各大主要行政机关所在 地② 区域开发项目：区域内，主要为十年以上的老旧社区新开发在售项 目仅宝境棠棣项目、和颂名邸项目目前总供应量10万就目前洋房售价为：13500元/平方米，高层售价11500—— 12500元/平方米今年上市项目为中交美庐，主要产品为叠拼，上市面积2.8万平 方米，预计售价18000元/平方米④区域在未来宝垠区的发展定位:I绕区委大院和劝宝商圈的范围内,该区块在较长时间内会一直 处于宝垠区的最核心区域@ SWO分T析:2、南城/南城高铁区：区域四至：南城区：南依潮白河湿地公园，北靠环城南路，东临津蓟铁路线，西至外环 西路。

南城高铁区：南依后围路，北靠潮白河湿地公园，东临十支路，西至新仓 路① 区域现状：为宝批区重点规划的新城区，法院、房管局、国土局、工商 局等 机关单位已经迁至此处，区域内配套逐步完善，毗邻潮白河湿地公 园高铁区己开建，己有大型开发企业与区政府合作开发京津冀交投枢纽“微中心” O②区域开发项目：宝氓区知名项目基本全部在南城区域内，（新城大境、悦隽首府、龙帝公府、金辉中央云著、玺悦峰）区域内项目目前可确定存量约在86万 皿，目前此区域高层价格攀升至13000—13500元/ nf,洋房14000-15500元/平方米高铁新城区域项目有远洋万和四季城、津侨国际小镇；售价9500 —10500元/平方米之间未来上市项目有金辉地块和龙帝公府南地块，总建面超15万平方米 ③客群描述：④ 区域在未来宝垠区的发展定位：潮白河两岸已经是未来宝垠区规划的重要 节点， 区域热度将会持 续上升⑤ S W 0 分 T 析：3、西城区区域四至：南依环城南路，北靠进京路，东临宝平路，西至外环 西路① 区域现状：区域配套基本为零，有部分厂区；新建小型公园一座；妇幼医院己迁至此处② 区域开发项目：区域内项目己有金梧桐、中交香颂、林溪郡，御河辰苑、 金辉公司巳在此区域摘牌两块土地，用于开发商品房住宅项目。

目前售价 高层13000元/平方米左右，洋房14000元/平方米③ 客群描述：④ 区域在未来宝垠区的发展定位：该区域紧邻核心区，在多家公司共同 推动下，目前已逐步被客群关注，处于升温状态⑤ SWO分T析：4、北城区：南依进京路，北靠中关村大道，东临津蓟铁路线，西至外环西 路①区域现状：宝诋区老城区所在地，现今除“老城里”范围内，其余部分已 经基本完成拆迁工作②区域开发项目：此区域开发项目有剑桥郡、景瑞悦府、天宝福苑、星河传奇目前均价 高层均价9500-11000元/平方米，洋房均价12000元/平方米③客 群描述：④ 区域在未来宝垠区的发展定位：“老城里”作为宝垠文化底蕴将会保留，其余土地大部分用作居住用 地，其中大面积为还迁居住区⑤ SW0分T析：六、结论及重点地块建议从宏观形势上看，国家坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”大原则，落实到地方为精细化管理的因城施策，房地产暴利时代已成过去，未 来依托优质管理的公司仍然可以捕捉到极佳机会，但审慎进场已成为所有 房地产开发企业座右铭地块建议：1、 应重点关注宝抵;城区范围，且不选择发展相对落后、未来价格抗性 强的还迁房集中区2、 地块选择以南城为主，城中核心区和西城为辅，北城即使考虑也仅 考虑东城路两侧靠近进京路区域。