北京海淀区温泉d1地块可行性研究报告.pdf

北京海淀区温泉北京海淀区温泉D1D1地块地块 初步可研报告初步可研报告 Betterland 贝特兰房地产投资顾问有限公司贝特兰房地产投资顾问有限公司 20052005- -1 11 1 Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL：010-64843163 2 目目 录录 第一部分第一部分、、项目概况项目概况 ............................................................................6 6 一、项目位置........................................... 6 二、交通状况........................................... 7 三、用地现状........................................... 7 四、规划指标........................................... 7 第二部分第二部分、、宏观市场分析宏观市场分析......................................................................8 8 一、北京市房地产总体市场 .............................. 9 1、供给方面......................................... 9 2、需求方面........................................ 10 二、区域市场分析 ..................................... 11 1、区域背景分析.................................... 11 1.1、区域概况： ................................ 11 1.2、人文环境 .................................. 11 1.3、中关村第一园—海淀园 ...................... 11 1.4、小结....................................... 12 2、海淀区房地产市场分析 ........................... 13 2.1、海淀区是北京市住宅开发热点区域之一，销售价格高于平均水平 ..................................... 13 2.2、中心区用地稀缺，重心北移 .................. 13 3、海淀区细分区域市场特征 ......................... 14 Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL：010-64843163 3 3.1、区域市场各板块市场特征分析 ................ 14 3.2、分析结论 .................................. 16 3.3、小结....................................... 17 三、温泉镇区域分析 ................................... 19 1、温泉镇背景分析 ................................. 19 1.1、温泉镇的地理位置 .......................... 19 1.2、区位条件 .................................. 20 1.3、区位优势 .................................. 21 1.4、温泉镇的定位 .............................. 21 1.5、周边环境 .................................. 22 2、镇中心规划...................................... 24 2.1、规划用地总体布局 .......................... 25 2.2、镇中心地区土地利用情况 .................... 25 3、温泉镇房地产市场分析 ........................... 27 3.1 房地产开发现状 .............................. 27 3.2、区域房地产市场前景分析 .................... 28 四、个案分析---百旺家苑 .............................. 28 1、项目概况........................................ 28 2、产品分析........................................ 29 2.1、整体规划 .................................. 29 2.2、户型....................................... 29 2.3、配套....................................... 29 Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL：010-64843163 4 2.4、园林规划 .................................. 30 2.5、楼型....................................... 30 3、项目优劣势分析 ................................. 30 3.1、项目优势： ................................ 30 3.2、项目劣势 .................................. 32 第三部分第三部分、、市场定位市场定位 ..........................................................................3333 一、优劣势分析........................................ 33 1、优势分析........................................ 33 2、劣势分析........................................ 33 二、项目定位.......................................... 33 三、客户定位.......................................... 34 1、区域来源分析.................................... 34 2、职业............................................ 34 3、年龄............................................ 34 4、家庭结构........................................ 34 5、经济收入........................................ 34 6、生活方式........................................ 35 7、行为偏好........................................ 35 四、价格定位.......................................... 35 五、规划指标假定 ..................................... 35 第四部分第四部分、、经济测算经济测算 ..........................................................................3838 一、开发经营期与销售计划假定 ......................... 38 Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL：010-64843163 5 二、主要成本假定 ..................................... 38 三、具体测算.......................................... 39 四、现金流量分析 ..................................... 39 五、经济评价.......................................... 40 六、风险分析.......................................... 40 1、敏感性分析...................................... 40 2、保本点分析...................................... 41 七、结论.............................................. 43 第五部分第五部分、、附件附件 ..................................................................................4444 附件一 温泉镇周围旅游资源 ......................... 44 附件二 温泉 D1 可研项目动态资金测算表 .............. 47 附件三 温泉 D1 可研项目成本测算表 .................. 48 附件四 温泉 D1 可研项目现金流量测算表 .............. 50 附件五 温泉 D1 可研项目项目敏感性分析表 ............ 51 附件六 温泉 D1 可研项目盈亏平衡分析----保本点分析 .. 52 Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL：010-64843163 6 第一部分第一部分、、项目概况项目概况 一一、、项目位置项目位置 地块 D1（D02、D05、D08、D10、D14、D15）位于北京市海淀区温泉镇中心区位置，东至名人居路；南至温泉路；西至白家疃路；北至京密引水渠。

属于海淀区中关村科技园西区，地理位置好 Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL：010-64843163 7 二二、、交通状况交通状况 通过镇内主干道安阳路、永丰路直达市区，并联系北安河地区、阳坊地区周边道路四通八达，南北向有两条对外道路和两条一级道路通往北清路， 可经由北清路联系永丰科技园和生命科学园等科技园区，并方便到达北部地区的风景区 三三、、用地现状用地现状 西部是农田，东部主要是苗圃，其中有温泉镇农业公司、苗圃办公区、白家疃娱乐中心原温泉镇政府位于本地块北部中央位置 此外，地块北侧温泉路边建有。