【商业地产DOC】黔贵遵义忠庄项目市场调查报告126DOC.doc

遵义忠庄项目市场调查分析报告 谨呈：贵州黔贵房地产开发有限公司黔贵遵义忠庄项目市场调查报告贵阳有联行置业顾问有限公司二零零七年十二月目录 第一部份、遵义市整体经济发展状况及房地产业整体发展状况调研分析第二部份、遵义市在建、在售住宅楼盘市场调研分析第三部份、遵义市购房消费者消费意向及需求调研分析第四部份、附件第一部份、遵义市整体经济发展状况及房地产业整体发展状况调研分析一、概论调查的目的Ø 破译目标客户需求密码；Ø 求取目标市场需求衡量；Ø 为项目综合价值设计提供权重参数，Ø 为项目开发计划提供需求数据支持；Ø 为项目各档次物业的配置比例提供参考依据；Ø 为项目的核心竞争力策划提供市场资讯调研方法及涉及内容为准确市场定位，根据该项调研性质，我司采用实地考察与相关人员访谈、问卷调查相结合的方式，依托遵义市商品住宅市场相关的背景信息实施整个调查过程并形成结论调研内容及方面Ø 遵义经济整体动营情况调研分析；Ø 遵义房地产整体发展情况和现状调研分析；Ø 遵义顾客购买心理、购买动机及媒本接确习惯调研及分析；Ø 遵义市目前在售楼盘的全面调研及重点项目的深入调研及分析；调查程序的设计:确定问题和调研目标 拟定整合调研计划 实施调研并进行数据分析 解释并汇报分析结论。

空间范围：遵义城区及遵义主要市县；入户调查的说明:住宅部分总体1000份，其中两城区600份，周边主要市县遵义县、仁怀市、桐梓县、湄潭县、绥阳县400份商业问卷500份，主要集中在市区专业市场项目深访说明：针对项目所处地理位置，主要对东欣彩虹城和桃溪河畔作专项访谈二、遵义宏观经济调研遵义市基本概况区位：遵义地处云贵高原东北部，属国家规划的长江中上游综合开发和黔中产业带建设的主要区域气候：亚热带高原湿润气候，四季分明，雨热同季，冬无酷暑，夏无严寒面积人口：全市国土面积30762平方公里，少数民族人口占总人口的12%，，人口740万，辖二区二市十县汇川区区：2003年12月26日设立的，辖原属红花岗区管辖的董公寺，高桥2个镇，上海路、洗马路2个街道办事处，长征镇的坪丰居、坪丰村，原属遵义县管辖的高坪、板桥、泗渡、团泽4个镇,面积共695平方公里，总人口31万人红花岗区：全区行政区域总面积622.3平方公里，耕地面积0.92万公顷，森林覆盖率31.74%辖7个镇，6个街道办事处，96个村民委员会，64个居民委员会年末总人口31.9万人遵义市宏观经济整体发展情况及分析指标2001年2002年2003年2004年2005年2006年GDP(亿元)252.75276.04307.53362.37402.32464.53人均GDP(元)352038074207491954216239GDP增长8.6%10.0%11.5%12.8%14.6%13.3%人均GDP增长7.7%8.9%10.6%11.7%13.7%12.6%遵义近年几年国民生产总值发展状况: ü 遵义近年国民生产总值及人均GDP均实逐步稳定的增长,增长幅度最大为2005年其中：GDP增长了14.6%，人均GDP增长了13.7%。

遵义人均GDP增长及GDP增长趋势图如下图所示贵州各州市近几年国民生产总值（GDP）遵义市经济发展状况与贵阳市及贵州其它地级市经济发展状况比较分析：ü 如图所示:贵州各地州市国民总产值以贵阳最高,其次为遵义.但是遵义与贵阳的GDP这几年差距却着近一步扩大的趋势,从2004年相差76.11亿元扩大到了2006年138.17亿遵义的近几年的GDP始终高于列居第三的毕节地区的GDP一倍左右安顺与同仁相对其它地区整体经济水平较差六盘水近年的GDP涨幅较快贵州各州市近几年人均GDPü 如图所示：近几年贵州各地州市的人均GDP最高的是贵阳市，到2006年其人均GDP达到了16978元，高出列居第二的六盘水8653元，约高出了六盘水的一半但是这几年，六盘水的人均GDP，如图所涨幅与除它区域相比是涨幅最快的一个城市，其人均GDP由2004年的5051元（比遵义高出不多）到2006年涨到了8325元，比2006年遵义的人均GDP（6244元）高出了2081元地区生产总值：ü 近年遵义市经济保持平稳迅速发展，地区生产总值增幅维持在12%以上，特别是05年，增幅高达14.3%按国际经济组织统计表明，当一个地区的经济增加速度大于5%的时候，当地房地产的发展存在着极为广阔的空间。

ü 2006年，遵义市地区生产总值达465.72亿元，增幅为12.6%今年前三季度全市生产总值初步计算为376.35亿元，比上年同期增长15.3%，比去年同期高2个百分点，为近年GDP的最快增速遵义GDP特征总结：Ø 近几年来遵义的GDP增长较快且增速也一直在加快，总体GDP增长势头强劲Ø 总体GDP较高，处于贵州各地州市的中上，但人均GDP不足，列居贵州各地州市的第三Ø 从人均地区生产总值来看，遵义市整体经济呈健康迅速发展趋势，人均GDP增幅不断扩大，2006年可比增幅达12.2%对比来看，遵义市经济发展水平相对落后，2006年，遵义市人均GDP达6255元，不到全国平均水平的二分之一Ø 遵义与贵州省会贵阳市相比较其GDP的差距有进一步扩大的趋势，发展的步伐慢于贵阳市Ø 遵义人均GDP与贵州各地州市人均GDP列居第二的六盘水的差距进一步的扩大Ø 根据联合国75国统计资料，住宅发展与人均GDP值之间的关系为：表: 人均GDP与房地产市场发育状况的关系表人均GDP800—1300美元1300—8000美元8000—13000美元13000美元以上阶段住房起步阶段快速上升阶段平稳上升阶段下降阶段 根据以上的标准判断，根遵义市当前人均GDP水平下，房地产处于快速上升通道的起始阶段。

贵州各地州市近年GDP情况一览表 贵州各地州市近年人均GDP情况一览表　　2004年2005年2006年国民生产总值(GDP)遵义362.37402.32464.53贵阳438.48526602.9六盘水151.3200253.5安顺87.97109123.7同仁101.0796147.5毕节地区196.03242270.6黔东南州115.75137165.7黔南州146.55182193黔西南州102.04120140.52004年2005年2006年人均GDP同仁26043729黔东南州265135103727毕节地区274034903707黔西南州331938404469安顺336137404650黔南州373946705216遵义491954706244六盘水505172998325贵阳126831491016978 遵义产业结构变化统计分析 近年遵义产业结构变化一览表2003年2004年2005年2006年第一产业增值85.7895.98104.4495.77增幅6.0％7.1％5.8%3.5 %第二产业增值120.65151.55152.61200.68增幅14.2％17.5％21.2%20.2 %第三产业增值101.10114.84145.27169.26增幅13.8％11.9％15.0%。

14.9 %ü 2003年三次产业增加值比例由上年的31.2：36.6：32.2变化为27.89:39.23:32.87第一产业首次降到30以下ü 2004年三次产业增加值比例由上年的27.9:39.2:32.9变化为26.5:41.8:31.7,第二产业首次上升到40以上ü 2005年三次产业结构由上年的27.3:37.0:35.7调整为26.0:37.9:36.1，二三次产业的比重比上年上升了1.3个百分点ü 2006年三次产业结构由上年的26.0:37.9:36.1变化为20.6:43.1:36.3，二三次产业的比重比上年上升了5.4个百分点产业结构划分标准：ü 第一产业：农业（包括种植业、林业、牧业、副业和渔业）ü 第二产业：工业（包括采掘工业、制造业、自来水、电力、蒸汽、热水、煤气）和建筑业 ü 第三产业：除第一、第二产业以外的其他各业由于第三产业包括的行业多、范围广，根据我国的实际情况，第三产业可分为两部分；一是流通部门，二是服务部门遵义市产业结构特征分析：ü 第一产业(农业): 农业人口所占比重大，农村经济特色化不强. 城乡低收入居民增收困难，“三农”问题依然比较突出. 农业生产技术与条件尚需进一步改善；种植结构中特色农业和高效经济作物发展较慢；乡镇企业及农村私营个体经济受观念、地理环境、交通等因素制约发展停滞不前，没有起到农业示范作用。

ü 产业结构进一步优化，第一产业结构比例进一下降ü 第二产业涨幅较大，到2006年第二产业的比率占三次产业的43.1%但与发达地区相比遵义第二产业工业化的进程相对绶慢，处于工业化初期阶段ü 以流通和服务业为主的第三产业，在近两年来有一定发展，到2006年占三次产业的比率为36.3%但整体上发展缓慢，对地方经济的拉动、对农村富余劳动力的吸纳有限劳动力仍集中在公有制经济领域ü 第三产业30%左右的比重，远低于发达地区50－60%的比重，未能充分发挥第三产业吸纳劳动力就业的能力其存在的主要矛盾和问题是：下岗失业人员增多，就业、再就业压力加大ü 遵义整体的产业形态：以工业和建筑业为主的第二产业占主导地位，以农业为主的第一产业比重较大遵义市固定资产投资统计分析：ü 固定资产投资总额继续增长,但是涨幅有所下降2004年至2005年遵义市全年全年的固定资产投资总额始终保持在20%以的增长,到2005年至2006年其涨幅下滑到了12.9%ü 遵义市在基本建设投资与固定资产投资保持了相同的趋势，在总量不断增加的同时，增幅持续递减，但在这两年又有上扬势头2006年全年，遵义市基本建设投资总额147.31亿元，增幅为37.6%。

2007年基本建设投资增幅继续回升，1-9月基本建设投资完成69.87亿元，比上年同期增长39.9%ü 基本建设投资在固定资产投资中的比重份额不断上升，2006年，用于基本建设的投资占到固定资产投资总额的67%，说明，目前遵义市政府非常关注并持续加大对基础设施等城市建设方。