第7章前期物业管理.ppt

第七章第七章 前期物业管理前期物业管理2 2第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理概述前期物业管理概述物业管理的早期介入物业管理的早期介入物业的承接与验收物业的承接与验收楼宇入伙楼宇入伙物业的装修管理物业的装修管理章节内容章节内容3 3第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理第第1 1节节 前期物业管理概述前期物业管理概述 《《物业管理条例物业管理条例》》第第2121条：条： 前期物业管理，是指从建设单位前期物业管理，是指从建设单位选聘的物业服务企业、签订书面的前期物选聘的物业服务企业、签订书面的前期物业服务合同起，到业主、业主大会选聘物业服务合同起，到业主、业主大会选聘物业服务企业签订新的物业服务合同为止期业服务企业签订新的物业服务合同为止期间所实施的物业管理间所实施的物业管理4 4第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理1.1.前期物业管理的界定前期物业管理的界定时段确定时段确定业委会与物业管理企业签订新的物业服务合同业委会与物业管理企业签订新的物业服务合同生效前生效前一般始于收楼前一般始于收楼前3-63-6个月不等个月不等责权关系责权关系费用问题费用问题业主、开发建设单位和物业管理企业复杂的责业主、开发建设单位和物业管理企业复杂的责权关系权关系交付使用前为建设单位交付使用前为建设单位交付使用后为业主及其使用人交付使用后为业主及其使用人5 5第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理2.2.前期物业管理的特殊性前期物业管理的特殊性v主体上的复杂性主体上的复杂性™房地产开发商的法律责任房地产开发商的法律责任™业主意志的表达方式业主意志的表达方式v时间上的过渡性时间上的过渡性™开发商选聘物业服务企业开发商选聘物业服务企业™业主签订购房合同业主签订购房合同l前期物业管理经历从无到有，从准备启前期物业管理经历从无到有，从准备启动到全面展开，从不规范到逐步规范。

动到全面展开，从不规范到逐步规范6 6第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理3.3.前期物业管理特点前期物业管理特点①①新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约，与其选聘新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约，与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同，并报所在地的区、县房地的物业管理企业签订前期物业管理服务合同，并报所在地的区、县房地产管理部门备案产管理部门备案 ②②新建商品住宅出售单位与住宅买受人签订住宅转让合同时，应当将住宅新建商品住宅出售单位与住宅买受人签订住宅转让合同时，应当将住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同的附件 ③③新建商品住宅出售单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修基金新建商品住宅出售单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修基金 ④④新建商品住宅自前期物业管理服务合同签订之日至交付使用之日发生的新建商品住宅自前期物业管理服务合同签订之日至交付使用之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位承担；自交付使用之日至前期前期物业管理服务费用，由住宅出售单位承担；自交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位和买受人按照住宅转让合同的约定承担。

新建商品住宅交付使用时，单位和买受人按照住宅转让合同的约定承担新建商品住宅交付使用时，除住宅转让合同另有约定外，物业管理企业不得向住宅买受人收取任何除住宅转让合同另有约定外，物业管理企业不得向住宅买受人收取任何费用 7 7第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理4.4.前期物业管理的作用前期物业管理的作用A.A.有利于实现物业开发建设与使用维护有利于实现物业开发建设与使用维护的的““全过程全过程””物业管理服务物业管理服务采用前期采用前期物业管理可以在物业设计与建造阶段及时发现物业管理可以在物业设计与建造阶段及时发现物业使用功能与使用质量上的问题，及时进行物业使用功能与使用质量上的问题，及时进行调整B.B.有利于在物业建设期间实现建房、用有利于在物业建设期间实现建房、用房、管房的有机结合房、管房的有机结合使建房者省钱省力，使建房者省钱省力，用房者舒适满意，管房者专心服务用房者舒适满意，管房者专心服务8 8第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理5.5.前期物业管理的认识误区前期物业管理的认识误区A.A.受开发商委派，不受制于业主。

受开发商委派，不受制于业主 B.B.抱着临时观念，形成短期行为抱着临时观念，形成短期行为 C.C.凑成草台班子，造成管理失范凑成草台班子，造成管理失范 9 9第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理5.5.前期物业管理的认识误区前期物业管理的认识误区A.A.受开发商委派，不受制于业主受开发商委派，不受制于业主 p开发商：开发商：由开发商聘请或委派物业公司进行管理，有利于业由开发商聘请或委派物业公司进行管理，有利于业主们顺利度过从入住到后期物业管理进入这个空白期主们顺利度过从入住到后期物业管理进入这个空白期p前期物业管理公司：前期物业管理公司：只对开发商负责，不对业主负责只对开发商负责，不对业主负责p问题：问题：一家对业主没有责任的物业公司，能搞好对业主的服一家对业主没有责任的物业公司，能搞好对业主的服务吗？务吗？p结果：结果：当业主对开房商提出房屋质量、合同承诺、物业管理当业主对开房商提出房屋质量、合同承诺、物业管理等各方面的问题时，物业公司就有可能站不到业主这一边，因等各方面的问题时，物业公司就有可能站不到业主这一边，因为经济利益这支无形的手在起作用。

为经济利益这支无形的手在起作用 1010第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理5.5.前期物业管理的认识误区前期物业管理的认识误区B.B.抱着临时观念，形成短期行为抱着临时观念，形成短期行为u前期物业管理公司前期物业管理公司: :并不想提升服务质量，打造并不想提升服务质量，打造企业品牌，赢得市场信誉，以图长期经营；抱定的企业品牌，赢得市场信誉，以图长期经营；抱定的是临时观念，采取的是应付态度是临时观念，采取的是应付态度; ;u开发商开发商: :往往睁一只眼闭一只眼；往往睁一只眼闭一只眼；u结果：结果：业主吃亏，徒叹奈何不得业主吃亏，徒叹奈何不得 1111第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理5.5.前期物业管理的认识误区前期物业管理的认识误区C.C.凑成草台班子，造成管理失范凑成草台班子，造成管理失范Ø开发商开发商: :不知物业管理服务理念、专业技能要求不知物业管理服务理念、专业技能要求Ø前期物业管理公司前期物业管理公司: :草台班子，先天不足草台班子，先天不足; ;Ø结果：结果：什么也不懂的人弄来滥竽充数搞物业管理，什么也不懂的人弄来滥竽充数搞物业管理，管理便失去了规范。

管理便失去了规范 1212第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理6.6.前期物业管理内容前期物业管理内容p瞻瞻““前前””顾顾““后后””，精心做好施工，精心做好施工阶段的管理顾问服务阶段的管理顾问服务 p抓住重点、难点，防止工程抓住重点、难点，防止工程““硬伤硬伤”” p制定业主公约和员工培训计划制定业主公约和员工培训计划1313第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理6.6.前期物业管理内容前期物业管理内容A.A.瞻瞻““前前””顾顾““后后””，精心做好施工阶段，精心做好施工阶段的管理顾问服务的管理顾问服务 ü针对性地提出小区现存的会影响未来的管理针对性地提出小区现存的会影响未来的管理问题，使发展商能有时间考虑增减设施，以问题，使发展商能有时间考虑增减设施，以减省日后管理设施修改或增加的费用；减省日后管理设施修改或增加的费用；ü在业主入住前可拟定管理费及其它费用的基在业主入住前可拟定管理费及其它费用的基准和分摊原则，使日后管理运作能畅通准和分摊原则，使日后管理运作能畅通。

 1414第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理6.6.前期物业管理内容前期物业管理内容B.B.抓住重点、难点，防止工程抓住重点、难点，防止工程““硬伤硬伤””™针对设计、建材、公用设备及设施作出建议；针对设计、建材、公用设备及设施作出建议；™评估影响物业管理运作及收费的因素；评估影响物业管理运作及收费的因素；™评估小区规划设计及建设；评估小区规划设计及建设；™对有关工程设备的选择提供意见；对有关工程设备的选择提供意见；™建议成品保护方案；建议成品保护方案；™提前熟悉楼宇中的各种设备和线路；提前熟悉楼宇中的各种设备和线路；™拟定物业的竣工验收后交付使用的程序；拟定物业的竣工验收后交付使用的程序；™评估各机电房的规划位置，并拟出管理维修保养计划；评估各机电房的规划位置，并拟出管理维修保养计划；™水电供应容量问题；水电供应容量问题；™消防设备的设置消防设备的设置 1515第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理6.6.前期物业管理内容前期物业管理内容C.C.制定业主公约和员工培训计划制定业主公约和员工培训计划™制定业主公约条约及管理守则。

制定业主公约条约及管理守则 以小区销售对象作为目标，在规划中考虑有以小区销售对象作为目标，在规划中考虑有关的生活配套设施，以便合理布置日后管理；关的生活配套设施，以便合理布置日后管理；™员工培训计划员工培训计划 培训计划将为理论与实物并行，并配合适当培训计划将为理论与实物并行，并配合适当的演习1616第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理7.7.前期物业管理具体内容前期物业管理具体内容v管理机构设立与人员培训管理机构设立与人员培训 v规章制度的制定规章制度的制定v物业管理早期介入物业管理早期介入v物业的承接验收物业的承接验收v楼宇入伙管理楼宇入伙管理v装修搬迁管理装修搬迁管理v档案资料建立档案资料建立1717第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理7.7.前期物业管理具体内容前期物业管理具体内容A.管理机构设立与人员培训管理机构设立与人员培训         机构的设置应根据委托物业的用途、机构的设置应根据委托物业的用途、面积、管理深度、管理方式等确定；人面积、管理深度、管理方式等确定；人员的配备除考虑管理人员的选派外，还员的配备除考虑管理人员的选派外，还要考虑操作层要考虑操作层( (维修养护、保安、清洁、维修养护、保安、清洁、绿化等人员绿化等人员) )的招聘。

依据职责分别进的招聘依据职责分别进行培训 1818第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理7.7.前期物业管理具体内容前期物业管理具体内容B.规章制度的制定规章制度的制定Ø管理机构的职责范围管理机构的职责范围Ø各类人员的岗位责任制各类人员的岗位责任制Ø物业各区域内管理规定物业各区域内管理规定Ø用户用户( (住户住户) )手册手册1919第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理7.7.前期物业管理具体内容前期物业管理具体内容C.档案资料的建立档案资料的建立Ø业主或使用人资料：业主使用人姓名、进户业主或使用人资料：业主使用人姓名、进户人员情况、联系或地址、各项费用的缴人员情况、联系或地址、各项费用的缴交情况、房屋的装修等情况交情况、房屋的装修等情况Ø物业资料：主要包括物业的各种设计和竣工物业资料：主要包括物业的各种设计和竣工图纸，位置、编号等图纸，位置、编号等l如何建立？如何建立？ 主要应抓收集、整理、归档、利用四个环节主要应抓收集、整理、归档、利用四个环节。

2020第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理8.8.前期物业管理职责前期物业管理职责A.开发建设单位（开发建设单位（1））v按照房地产开发与物业管理按照房地产开发与物业管理相分离相分离的原则，的原则，通过通过招投标选聘物业管理企业招投标选聘物业管理企业，，签订书面签订书面的物业管理合同；的物业管理合同；v要要充分配合充分配合物业管理企业开展前期管理工物业管理企业开展前期管理工作，提供符合要求的管理办公的作，提供符合要求的管理办公的场所场所;v提供提供机会机会，，让物业管理企业让物业管理企业参加参加相关设备相关设备设施的设施的安装与调试安装与调试，，使物业管理企业使物业管理企业尽快尽快熟悉物业熟悉物业的具体情况的具体情况;2121第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理8.8.前期物业管理职责前期物业管理职责A.开发建设单位（开发建设单位（2））v参加竣工验收的全过程，参加竣工验收的全过程，确保竣工验收合确保竣工验收合格后，格后，才向物业管理企业移交；才向物业管理企业移交；v根据根据《《物业管理条例物业管理条例》》第二十九条，要向第二十九条，要向物业管理企业物业管理企业移交相关的资料；移交相关的资料；v依据签定的前期管理合同，向物业管理企依据签定的前期管理合同，向物业管理企业业交纳前期物业管理费用；交纳前期物业管理费用；v要按国家规定的保修期限和范围，要按国家规定的保修期限和范围，承揽物承揽物业的保修责任；业的保修责任；2222第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理8.8.前期物业管理职责前期物业管理职责B.受聘物业管理企业（受聘物业管理企业（1））v物业管理企业应当按照国家的规定，物业管理企业应当按照国家的规定，承承揽揽相应的相应的物业管理业务；物业管理业务；v根据与建设单位签定的物业管理合同，根据与建设单位签定的物业管理合同，提供提供相应的相应的管理服务；管理服务；v对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等各个项目进行环境卫生、保安、交通等各个项目进行仔细的仔细的接管验收；接管验收；v根据有关法规和政策，结合实际情况，根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的制定本物业的物业管理制度和物业管理制度和《《员工守员工守则则》》并书面告知乙方；并书面告知乙方；2323第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理8.8.前期物业管理职责前期物业管理职责B.受聘物业管理企业（受聘物业管理企业（2））v不得占用不得占用本物业的共同部位、共用设施本物业的共同部位、共用设施设备或设备或改变改变其使用功能；其使用功能；v向乙方向乙方提供提供房屋自用部位、自用设施设房屋自用部位、自用设施设备维修养护等备维修养护等有偿服务；有偿服务；v在前期在前期物业管理合同终止时，办理本物物业管理合同终止时，办理本物业的物业管理移交手续，业的物业管理移交手续，须经业主委员须经业主委员会确认，必须移交所有的管理资料。

会确认，必须移交所有的管理资料2424第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理开篇案例开篇案例 某商品房小区一期业主张先生准时入住，在办理入住手续时开发商某商品房小区一期业主张先生准时入住，在办理入住手续时开发商聘请物业公司要求张先生先在前期物业服务协议上签字，并交纳聘请物业公司要求张先生先在前期物业服务协议上签字，并交纳1 1年的年的物业服务费后，才能拿到钥匙张某因急于收房，没有细看协议条文便物业服务费后，才能拿到钥匙张某因急于收房，没有细看协议条文便签了字入住后才发现小区树木稀少，空地都是黄土，没有草坪，绿化签了字入住后才发现小区树木稀少，空地都是黄土，没有草坪，绿化率极低，门口很少见到保安，外人可以随意出入，装修垃圾长时间无人率极低，门口很少见到保安，外人可以随意出入，装修垃圾长时间无人清运等张先生找到物业公司经理，要求物业公司改进物业公司经理清运等张先生找到物业公司经理，要求物业公司改进物业公司经理称，小区属分期开发，要等后期工程全部建成后，才能整体绿化，目前称，小区属分期开发，要等后期工程全部建成后，才能整体绿化，目前出入小区人员较多，不便进行查验。

张先生则要求减免物业服务费，但出入小区人员较多，不便进行查验张先生则要求减免物业服务费，但物业公司不答应回家后，张先生仔细查看前期物业服务协议，发现协物业公司不答应回家后，张先生仔细查看前期物业服务协议，发现协议中对保安服务、小区绿化和公共卫生都没有明确约定到物业公司通议中对保安服务、小区绿化和公共卫生都没有明确约定到物业公司通知张某交纳第知张某交纳第2 2年物业费时，张先生予以拒绝年物业费时，张先生予以拒绝2525第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理案例分析案例分析问题实质：问题实质：这个问题实际上涉及了一个重要但尚未引起重视的问这个问题实际上涉及了一个重要但尚未引起重视的问题，即前期物业服务协议的签订及对业主的效力问题根据张先生提题，即前期物业服务协议的签订及对业主的效力问题根据张先生提供的前期物业服务协议内容，有失公平主要体现在收费标准与物业公供的前期物业服务协议内容，有失公平主要体现在收费标准与物业公司提供的服务明显质价不符上司提供的服务明显质价不符上处理依据：处理依据：张先生并没有与物业公司按照合同法规定订立前期物张先生并没有与物业公司按照合同法规定订立前期物业服务协议，双方客观上不存在要约与承诺的订约阶段，协议内容实业服务协议，双方客观上不存在要约与承诺的订约阶段，协议内容实际上是物业公司单方面规定的，业主不可能参与约定，前期物业服务际上是物业公司单方面规定的，业主不可能参与约定，前期物业服务协议无法体现业主的真实意思。

尽管协议无法体现业主的真实意思尽管《《物业管理条例物业管理条例》》规定了前期物规定了前期物业服务协议内容应当包含在物业买卖合同中，但这并不意味着业主将业服务协议内容应当包含在物业买卖合同中，但这并不意味着业主将来要签订的协议内容不会发生变化因此，这一规定并不能保障业主来要签订的协议内容不会发生变化因此，这一规定并不能保障业主对于前期物业服务协议的知情权对于前期物业服务协议的知情权 2626第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理第第2 2节节 物业管理的早期介入物业管理的早期介入A.A.概念概念 指物业服务企业在接管物业之前，指物业服务企业在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程，从业就参与物业的规划设计和建设的过程，从业主与使用人以及物业管理的角度，就物业开主与使用人以及物业管理的角度，就物业开发、建设和今后使用管理提出建议，并对将发、建设和今后使用管理提出建议，并对将接管的物业从物质上和组织上做好准备接管的物业从物质上和组织上做好准备2727第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理项目前期项目前期与建设单位签与建设单位签订管理合同始订管理合同始（收楼前（收楼前3-6个月）个月）与业委会签订与业委会签订第一份合同第一份合同早期早期介入介入前期前期管理管理时间划分时间划分2828第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理策划阶段：策划阶段：房地产开发商主持，聘请物房地产开发商主持，聘请物业服务企业或专家从方便日后使用和管业服务企业或专家从方便日后使用和管理出发提出相关建议和意见。

理出发提出相关建议和意见前期准备阶段：前期准备阶段：房地产聘请的物业服务房地产聘请的物业服务企业主持，以前期物业管理的内容为工企业主持，以前期物业管理的内容为工作内容早期介入早期介入2929第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理第第2 2节节 物业管理的早期介入物业管理的早期介入B.B.策划阶段与前期准备阶段的联系与区别策划阶段与前期准备阶段的联系与区别 联系：联系：都是为日后正常的物业管理的开展都是为日后正常的物业管理的开展创造必要的条件，后者是前者的进一步完善创造必要的条件，后者是前者的进一步完善 区别：区别：（（1 1）是否确定委托关系；）是否确定委托关系； （（2 2）物业服务企业的角色不同物业服务企业的角色不同3030第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理第第2 2节节 物业管理的早期介入物业管理的早期介入C.C.早期介入的工作内容及其作用早期介入的工作内容及其作用工作内容：工作内容：站在物业管理和业主的角度，站在物业管理和业主的角度，对物业建设项目全过程的部分内容或物业设对物业建设项目全过程的部分内容或物业设备设施安装验收阶段的部分内容介入管理。

备设施安装验收阶段的部分内容介入管理工作目标：工作目标：为搞好日后的物业管理，先期为搞好日后的物业管理，先期完善建设时期可能涉及的、必要的基础工作完善建设时期可能涉及的、必要的基础工作3131第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理C.C.早期介入的分阶段工作内容早期介入的分阶段工作内容立项决策阶段：立项决策阶段：市场调查时可提供关于物业市场调查时可提供关于物业市场定位、周边物业管理概况等方面意见；市场定位、周边物业管理概况等方面意见；规划设计阶段：规划设计阶段：应根据已往管理经验及日后应根据已往管理经验及日后管理需要，对规划设计中的种种问题和缺陷管理需要，对规划设计中的种种问题和缺陷提出建议；提出建议；施工安装阶段：施工安装阶段：解决常见的质量问题、熟悉解决常见的质量问题、熟悉各种设备和线路；各种设备和线路；第第2 2节节 物业管理的早期介入物业管理的早期介入3232第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理第第2 2节节 物业管理的早期介入物业管理的早期介入C.C.早期介入的工作内容及其作用早期介入的工作内容及其作用 作用：作用：a.a.有助于杜绝前期设计施工阶段留下的隐患；有助于杜绝前期设计施工阶段留下的隐患；b.b.有助于物业服务企业顺利接管物业；有助于物业服务企业顺利接管物业；c.c.有助于为物业服务企业节省后期费用。

有助于为物业服务企业节省后期费用3333第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理第第2 2节节 物业管理的早期介入物业管理的早期介入D.D.制定前期物业管理方案制定前期物业管理方案前期物业管理方案是早期介入的工作内容，是前期物业管理方案是早期介入的工作内容，是在策划阶段，由开发商主持制定，以作为日在策划阶段，由开发商主持制定，以作为日后物业管理定位和选聘物业服务企业的依据；后物业管理定位和选聘物业服务企业的依据；在进入前期物业管理后，应针对物业的具体在进入前期物业管理后，应针对物业的具体特点，细化、补充和完善前期物业管理方案特点，细化、补充和完善前期物业管理方案－－－－前期物业管理的指导性文件前期物业管理的指导性文件3434第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理方案所需资料前期物业管理方案所需资料物业相关资料物业相关资料物业档次定位物业档次定位编制最佳方案编制最佳方案项目概要项目概要: :物业类型、公共面积、停车位数等物业类型、公共面积、停车位数等水泵系统：水泵系统：输水泵、加压泵、电动机等输水泵、加压泵、电动机等空调系统：空调系统：空调、冷却塔、风机和冷凝器的数目及功空调、冷却塔、风机和冷凝器的数目及功率率备用发电机：备用发电机：数量和功率数量和功率供电能力：供电能力：电力负载、基本布线电力负载、基本布线有线电视及网络系统：有线电视及网络系统：系统类型和布线系统类型和布线防火系统：防火系统：喷淋、报警、探测、灭火装置数量喷淋、报警、探测、灭火装置数量保安系统：保安系统：系统和装置的类型系统和装置的类型3535第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理p引言引言p物业概括物业概括p物业服务企业所选择的管理模式及特点物业服务企业所选择的管理模式及特点p物业管理的宗旨、方针和内容、质量标准物业管理的宗旨、方针和内容、质量标准p物业服务企业的组织结构和人员编制计划物业服务企业的组织结构和人员编制计划p物业管理的财务预算物业管理的财务预算p早期介入的内容和经费早期介入的内容和经费p其他需要说明的问题其他需要说明的问题前期物业管理方案基本内容前期物业管理方案基本内容3636第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理E.E.早期介入注意事项早期介入注意事项p早期介入的咨询服务对象，主要是开发建早期介入的咨询服务对象，主要是开发建设单位，其费用应由开发建设单位承担；设单位，其费用应由开发建设单位承担；p物业管理企业早期介入一般不设固定人员物业管理企业早期介入一般不设固定人员进驻开发现场，工作方式可根据开发建设进驻开发现场，工作方式可根据开发建设单位的需要确定。

单位的需要确定3737第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理案例案例v前期介入发现设计不合理怎么办？前期介入发现设计不合理怎么办？ 开元国际物业管理公司与祥隆置业公司签约，为其开元国际物业管理公司与祥隆置业公司签约，为其开发的海天名人广场提供开发的海天名人广场提供物业管理顾问物业管理顾问服务，随后组成服务，随后组成的顾问团即抵达现场，开始前期顾问服务工作的顾问团即抵达现场，开始前期顾问服务工作          当时，海天名人广场尚处于结构施工阶段当时，海天名人广场尚处于结构施工阶段顾问团通过分析市场、阅读图纸、勘验现场和比较测算，顾问团通过分析市场、阅读图纸、勘验现场和比较测算，从满足物业管理服务需求、保证物业管理运行质量、控从满足物业管理服务需求、保证物业管理运行质量、控制物业管理经济成本的角度，制物业管理经济成本的角度，提出了多项优化设计建议提出了多项优化设计建议期间，他们还发现消火栓系统存在着期间，他们还发现消火栓系统存在着设计超标设计超标的问题于是，开元国际顾问团提议发展商抓紧找设计院洽商变于是，开元国际顾问团提议发展商抓紧找设计院洽商变更设计，取消一道消火栓及其立管（设计三道）。

发展更设计，取消一道消火栓及其立管（设计三道）发展商认为开元国际的建议确实很有道理，便马上和设计院商认为开元国际的建议确实很有道理，便马上和设计院进行交涉进行交涉3838第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理           不料不料设计院不愿意否定自己的设计方案设计院不愿意否定自己的设计方案，坚持认定，坚持认定必须要有三道消火栓及其立管，发展商反复交涉也未获必须要有三道消火栓及其立管，发展商反复交涉也未获认可，球又被踢回开元国际开元国际的专业人员不屈认可，球又被踢回开元国际开元国际的专业人员不屈不挠，不挠，书面列出国家消防设计规范的有关条款，书面列出国家消防设计规范的有关条款，并和海并和海天名人广场的原消火栓设计进行对比分析，天名人广场的原消火栓设计进行对比分析，指出其不合指出其不合理所在理所在发展商据此再次找到设计院，设计院这次无法发展商据此再次找到设计院，设计院这次无法予以拒绝，只好予以拒绝，只好按照开元国际的意见修改按照开元国际的意见修改了设计 通过消火栓系统的设计变更，发展商不仅体会到了通过消火栓系统的设计变更，发展商不仅体会到了开元国际的技术实力，而且感受到了他们的负责精神，开元国际的技术实力，而且感受到了他们的负责精神，随后又把整个项目的智能化工程交给了开元国际控股的随后又把整个项目的智能化工程交给了开元国际控股的开元同济楼宇科技公司设计、施工。

开元同济楼宇科技公司设计、施工 试结合物业管理前期介入问题，谈谈自己的体会！试结合物业管理前期介入问题，谈谈自己的体会！3939第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理案例分析案例分析体会：体会： 俗话说俗话说:“:“鞋子舒服不舒服只有穿的人才知道鞋子舒服不舒服只有穿的人才知道””套用过来，就是用过来，就是““物业完美不完美、惟有管理者最清楚物业完美不完美、惟有管理者最清楚””一个成熟的物业公司见多识广，孰优孰劣、何长何短的经一个成熟的物业公司见多识广，孰优孰劣、何长何短的经验积淀对开发商具有难得的借鉴和参考价值所以聪明的验积淀对开发商具有难得的借鉴和参考价值所以聪明的发展商在发展商在““纸上谈兵纸上谈兵””的设计阶段和的设计阶段和““照猫画虎照猫画虎””的施工的施工阶段，都应十分注意倾听物业公司的意见和建议阶段，都应十分注意倾听物业公司的意见和建议4040第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理案例案例 某别墅区某别墅区19941994年预售，年预售，19961996年进入现房期，之后年进入现房期，之后3 3年陆续有业主入年陆续有业主入住。

尽管小区是一次性完工，但业主是分批入住所以从住尽管小区是一次性完工，但业主是分批入住所以从19961996年到现在，年到现在，小区一直没有成立业主委员会，现在小区仍处于前期物业管理状态虽小区一直没有成立业主委员会，现在小区仍处于前期物业管理状态虽然从入住至今的近然从入住至今的近1010年中，开发商更换了三任物业管理企业，但小区业年中，开发商更换了三任物业管理企业，但小区业主用的还是当年开发商与物业公司签订的前期物业服务公约主用的还是当年开发商与物业公司签订的前期物业服务公约 由于是由于是1010年约定的合同，一些标准，如价格及服务标准等都已无法年约定的合同，一些标准，如价格及服务标准等都已无法满足目前业主对物业管理的要求另外还有一些前期没发现的问题，如满足目前业主对物业管理的要求另外还有一些前期没发现的问题，如社区维修基金没在前期物业合同体现出来等问题，现在都逐渐暴露出来社区维修基金没在前期物业合同体现出来等问题，现在都逐渐暴露出来业主称现在物业管理水平较入住时有所下降，物管公司利用和会所开展业主称现在物业管理水平较入住时有所下降，物管公司利用和会所开展经营活动创收益时，也直接影响到了社区服务质量，故要求降低物业管经营活动创收益时，也直接影响到了社区服务质量，故要求降低物业管理费等。

但物管公司却以空置别墅产权不归业主，因此业主无法干涉物理费等但物管公司却以空置别墅产权不归业主，因此业主无法干涉物业经营行为等理由拒绝了业主要求业主认为，依靠目前这份前期物业业经营行为等理由拒绝了业主要求业主认为，依靠目前这份前期物业合同已无法解决全部问题合同已无法解决全部问题4141第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理案例分析案例分析分析缘由：分析缘由： 引发该纠纷的第一个原因是社区前期物业管理时间过长，前期引发该纠纷的第一个原因是社区前期物业管理时间过长，前期物业管理委托合同中的一些重要内容已无法满足现在业主的要求而物业管理委托合同中的一些重要内容已无法满足现在业主的要求而当物管公司和业主之间存在意见不一致时，由于没有业委会从中协调，当物管公司和业主之间存在意见不一致时，由于没有业委会从中协调，彼此之间沟通不畅，导致矛盾无法及时解决而久积成疾彼此之间沟通不畅，导致矛盾无法及时解决而久积成疾 引发该纠纷的第二个原因是物管公司与业主对物权归属、经营引发该纠纷的第二个原因是物管公司与业主对物权归属、经营收益及其分配的理解不同。

虽然各自的主张听上去都有一定道理，但收益及其分配的理解不同虽然各自的主张听上去都有一定道理，但由于缺乏客观法律依据，使争议无法调和由于缺乏客观法律依据，使争议无法调和4242第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理第第3 3节节 物业的承接与验收物业的承接与验收开发商：开发商： 对物业权利与义务的移交对物业权利与义务的移交物业服务企业：物业服务企业： 实质性物业管理的开始实质性物业管理的开始4343第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理1.1.物业的承接验收物业的承接验收A.狭义定义：狭义定义： 指针对物业的结构安全和设备设施的使用和指针对物业的结构安全和设备设施的使用和运行安全进行的再检查和接收运行安全进行的再检查和接收开始：开始：工程技术人员开始检验工程技术人员开始检验结束：结束：双方对承接验收报告认可并签字双方对承接验收报告认可并签字B.广义定义：广义定义： 指物业服务企业在物业管理工作全面展开之指物业服务企业在物业管理工作全面展开之前进行的信息搜集和信息汇总。

前进行的信息搜集和信息汇总开始：开始：接管验收委托协议规定的时点接管验收委托协议规定的时点结束：结束：双方对承接验收报告的认可签字双方对承接验收报告的认可签字4444第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理1.1.物业的承接验收物业的承接验收B.物业承接验收的类型物业承接验收的类型a.新建物业新建物业 发生在开发商与物业服务企业之间，属前期发生在开发商与物业服务企业之间，属前期物业管理，侧重对物业的产权情况、结构安全物业管理，侧重对物业的产权情况、结构安全性及质量状况进行检验性及质量状况进行检验b. 原有物业原有物业 ①①在原有物业首次招聘物业服务企业时；在原有物业首次招聘物业服务企业时； ②②在新旧物业服务企业的更换交替时在新旧物业服务企业的更换交替时4545第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理2.2.物业的竣工验收物业的竣工验收A.物业竣工验收的定义物业竣工验收的定义a.竣工竣工1. 指物业工程项目经过建筑安装施工以后，达指物业工程项目经过建筑安装施工以后，达到工程项目设计文件所规定的要求，具备使用或到工程项目设计文件所规定的要求，具备使用或投产的条件。

投产的条件b. 竣工验收竣工验收1. 指工程项目竣工后，经开发建设单位或专门指工程项目竣工后，经开发建设单位或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后由建筑商向开发建设单位办理交付手工程合格后由建筑商向开发建设单位办理交付手续4646第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理2.2.物业的竣工验收物业的竣工验收B.物业竣工验收的备案程序物业竣工验收的备案程序a.申请备案、提交文件：申请备案、提交文件：1. 竣工验收备案表、验收报告、附属文件等竣工验收备案表、验收报告、附属文件等b. 办理程序：办理程序：c. 提交文件提交文件初审初审复审复审返回、归档返回、归档c. 办理时限：办理时限：1. 收讫竣工备案文件收讫竣工备案文件15日内办理日内办理4747第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理2.2.物业的竣工验收物业的竣工验收C.物业竣工验收的类型物业竣工验收的类型a.隐蔽工程验收隐蔽工程验收1.1.指将被其他工序施工所隐蔽的部分工程，在指将被其他工序施工所隐蔽的部分工程，在隐蔽之前所进行的检查验收。

隐蔽之前所进行的检查验收b.单项工程验收单项工程验收1.1.指某个单项已按设计要求施工完毕，具备使指某个单项已按设计要求施工完毕，具备使用条件时所进行的验收用条件时所进行的验收c.分期验收分期验收1.1.指在一个具体工程中分期分批进行工程项目，指在一个具体工程中分期分批进行工程项目，或个别单位工程达到使用条件，需要提前运或个别单位工程达到使用条件，需要提前运行时所进行的验收行时所进行的验收d.全部工程验收全部工程验收1. 指工程项目按设计要求全部落成并达到竣工指工程项目按设计要求全部落成并达到竣工验验2.2. 收标准后进行的全部工程竣工验收收标准后进行的全部工程竣工验收 4848第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理2.2.物业的竣工验收物业的竣工验收D.物业竣工验收的依据物业竣工验收的依据™经过审批的项目建议书经过审批的项目建议书 ™年度开工计划年度开工计划™施工图纸和设计说明文件施工图纸和设计说明文件™施工过程中的设计变更文件施工过程中的设计变更文件™现行法律、法规、施工技术规程现行法律、法规、施工技术规程™施工验收规范施工验收规范™质量检验评定标准质量检验评定标准™以及合同中有关竣工验收的条款以及合同中有关竣工验收的条款4949第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理2.2.物业的竣工验收物业的竣工验收E.物业竣工验收的标准物业竣工验收的标准™工程项目按照工程合同规定和设计，图工程项目按照工程合同规定和设计，图纸要求已全部施工完毕，达到国家规定纸要求已全部施工完毕，达到国家规定的质量标准，能够满足使用要求；的质量标准，能够满足使用要求；™竣工工程达到窗明、地净、水通、灯亮、竣工工程达到窗明、地净、水通、灯亮、采暖通风设备运转正常；采暖通风设备运转正常；™设备调试、试运转达到设计要求；设备调试、试运转达到设计要求；™建筑物周围建筑物周围2 2米以内的场地清理完毕；米以内的场地清理完毕；™技术档案资料齐全。

技术档案资料齐全5050第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理2.2.物业的竣工验收物业的竣工验收F.物业竣工验收的主要内容（物业竣工验收的主要内容（1））™建筑商准备和提交竣工资料；建筑商准备和提交竣工资料；™开发建设单位收到竣工资料后，逐项检查开发建设单位收到竣工资料后，逐项检查和鉴定；和鉴定；™进行设备的单体试车、无负荷联动试车、进行设备的单体试车、无负荷联动试车、有负荷联动试车；有负荷联动试车；™办理工程交接手续；办理工程交接手续；™竣工工程项目一览表、图纸施工记录；竣工工程项目一览表、图纸施工记录；™竣工图；竣工图；™隐蔽工程验收单、工程质量事故发生记录隐蔽工程验收单、工程质量事故发生记录单；材料、半成品的试验和检测记录；单；材料、半成品的试验和检测记录；5151第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理2.2.物业的竣工验收物业的竣工验收F.物业竣工验收的主要内容（物业竣工验收的主要内容（2））™永久性的水准点坐标记录；永久性的水准点坐标记录；™建筑物或构筑物沉陷观测记录材料、构建筑物或构筑物沉陷观测记录材料、构件和设备的质量保证；件和设备的质量保证；™土建施工记录；土建施工记录；™设备安装施工和检验记录；设备安装施工和检验记录；™建筑商和设计单位提供的建筑物使用注建筑商和设计单位提供的建筑物使用注意事项；意事项；™该工程的有关技术决定；该工程的有关技术决定；™工程结算资料、文件和签证等。

工程结算资料、文件和签证等5252第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理3.3.承接验收与竣工验收承接验收与竣工验收A.联系联系a.a.工程竣工验收是物业承接验收的前提和基础工程竣工验收是物业承接验收的前提和基础b.b.物业服务企业应参与竣工验收物业服务企业应参与竣工验收c.c.物业承接验收是竣工验收的重要补充物业承接验收是竣工验收的重要补充5353第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理3.3.承接验收与竣工验收承接验收与竣工验收B.区别区别a.a.性质不同性质不同b.b.验收目的不同验收目的不同c.c.参与主体不同参与主体不同d.d.验收条件不同验收条件不同e.e.验收范围不同验收范围不同5454第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理4.4.物业承接验收的基本内容与要点物业承接验收的基本内容与要点A.基本内容基本内容a.a.权益资料：权属文件和服务资料权益资料：权属文件和服务资料b.b.工程质量：设计和施工建造质量工程质量：设计和施工建造质量c.c.服务理念：服务品质定位、内容设定及延续服务理念：服务品质定位、内容设定及延续d.d.财务和财产：会计账目、基金、资产财务和财产：会计账目、基金、资产e.e.人员续聘：原工作人员的续聘人员续聘：原工作人员的续聘5555第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理4.4.物业承接验收的基本内容与要点物业承接验收的基本内容与要点B.要点要点a.a.人员的选派人员的选派b.b.工作要过细工作要过细c.c.督促开发商整改督促开发商整改d.d.全面落实物业的保修责任全面落实物业的保修责任5656第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理第第4 4节节 楼宇入伙楼宇入伙v楼宇入伙的概念楼宇入伙的概念v楼宇入伙的工作程序楼宇入伙的工作程序v物业服务企业的工作要点物业服务企业的工作要点5757第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理1.1.楼宇入伙的概念楼宇入伙的概念1.A.楼宇入伙楼宇入伙a.a.指业主或使用人进房入住，包括入住、迁入，指业主或使用人进房入住，包括入住、迁入，标志着物业管理工作的全面正式启动。

标志着物业管理工作的全面正式启动b.b.业主验房是业主与开发商之间的行为；业主入业主验房是业主与开发商之间的行为；业主入户是业主与物业服务企业之间的行为户是业主与物业服务企业之间的行为5858第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理2.2.楼宇入伙的工作程序楼宇入伙的工作程序a.a.入伙通知书：是关于业主在规定时间办理入伙入伙通知书：是关于业主在规定时间办理入伙事宜的通知事宜的通知注意：注意：①①注明分期分批办理时间；注明分期分批办理时间；b. ②②注明补办办法；注明补办办法；③③注明处理方法注明处理方法b.b.入伙手续书：是办理入伙的程序和安排，目的入伙手续书：是办理入伙的程序和安排，目的是明确手续办理顺序，使过程井然有序是明确手续办理顺序，使过程井然有序5959第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理c.c.收楼须知：是告知业主在办理收楼过程中应注收楼须知：是告知业主在办理收楼过程中应注意的事项及应携带的各种证件、合同和费用意的事项及应携带的各种证件、合同和费用。

具体程序：具体程序：①①F财务部；财务部；②②F地产部；地产部；③③W财务部；财务部；④④W管理处d.d.楼宇使用说明书：楼宇使用说明书：告知房屋基本设施安置及性能告知房屋基本设施安置及性能2.2.楼宇入伙的工作程序楼宇入伙的工作程序6060第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理e.e.业主对物业的验收：业主对物业的验收：①①给排水部分：给排水部分：②②门窗部分：门窗部分：③③供电部分：供电部分：④④墙面、屋顶和地板部分：墙面、屋顶和地板部分：⑤⑤公共设施部分：公共设施部分：2.2.楼宇入伙的工作程序楼宇入伙的工作程序6161第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理3.3.物业服务企业的工作要点物业服务企业的工作要点a.a.处理好分散和集中的关系处理好分散和集中的关系b.b.及时签订及时签订《《临时管理规约临时管理规约》》c.c.相关文件的整理相关文件的整理d.d.保证安全保证安全e.e.搞好清洁卫生搞好清洁卫生6262第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理第第5 5节节 物业装修管理物业装修管理v物业装修管理的概念物业装修管理的概念v物业装修管理的法律规定物业装修管理的法律规定v物业装修管理的主要环节物业装修管理的主要环节6363第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理1.1.物业装修管理的概念物业装修管理的概念a.a.指使建筑物、构筑物内外空间达到一定指使建筑物、构筑物内外空间达到一定的环境质量和使用要求，使用装饰装修的环境质量和使用要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行装饰装修的工程建筑活动。

行装饰装修的工程建筑活动①①私有部位装修私有部位装修②②共用部位装修共用部位装修6464第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理2.2.物业装修管理的法律物业装修管理的法律a.a.装修过程中禁止的行为装修过程中禁止的行为b.b.装修过程中未经批准不应有的行为装修过程中未经批准不应有的行为c.c.业主在装饰装修中的责任和义务业主在装饰装修中的责任和义务d.d.物业服务企业在装饰装修中的管理义务物业服务企业在装饰装修中的管理义务e.e.相关问题的处理相关问题的处理6565第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理3.3.物业装修管理的环节物业装修管理的环节a.a.申报备案申报备案b.b.装修施工管理装修施工管理①①市场管理市场管理②②质量管理质量管理③③安全管理安全管理④④现场管理现场管理⑤⑤验收管理验收管理6666第七章第七章第七章第七章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理本章要点本章要点 物业、物业管理物业、物业管理 物业管理的目的物业管理的目的 物业管理层次物业管理层次 物业管理的性质、原则物业管理的性质、原则 物管和房管的区别物管和房管的区别 物管行业的自身特点物管行业的自身特点早期介入的概念早期介入的概念策划阶段与前期准备阶段策划阶段与前期准备阶段早期介入的作用早期介入的作用前期物业管理方案前期物业管理方案 承接验收的概念及类型承接验收的概念及类型 承接验收与竣工验收承接验收与竣工验收 承接验收的内容与要点承接验收的内容与要点楼宇入伙的工作程序楼宇入伙的工作程序物业服务企业的工作要点物业服务企业的工作要点。