土地估价技术交流.docx

本文格式为Word版，下载可任意编辑土地估价技术交流 土地估价技术交流 安徽中安房地产评估接洽有限公司 常忠文 根据安徽省土地估价师协会的安置，此次交流会的主要是土地估价技术结合我省近两年持续教导的课程设置，我将本次会议的主要议题概括为以下三个方面： 第一，土地估价的根本流程，其次，土地估价技术管理，第三，土地估价报告中的典型问题 一、土地估价的根本流程 可以通过下图形象的反映土地估价工作的概括流程 明确估价根本事项拟订估价作业方案收集估价所需资料实地查勘选定估价方法测算宗地价格确定估价结果撰写估价报告编辑整理工作底稿，估价资料归档 鉴于此，可以将估价工作划分成四个阶段：打定阶段、测算阶段、撰写阶段、审定阶段，下面就每个流程的概括要求做进一步说明 （一）明确估价根本事项 明确估价根本事项应征得嘱托方认可，主要包括以下内容： 1、 明确估价目的 估价目的由嘱托方提出，在估价嘱托协议中明确估价目的须符合相关法律、法规及政策规定 2、 明确待估宗地 1 明确待估宗地包括明确待估宗地的物质实体状况和权益状况，对所在位置、土地范围、土地权利状况、土地利用类型、土地利用状况等举行明确界定，并应有明确的依据和理由。

3、明确估价期日 估价期日应根据估价目确实定，在估价嘱托协议中明确，并采用公历表示，概括到年、月、日 4、明确价格内涵 价格内涵应根据估价目确实定地价定义中应说明价格类型、权利特征、估价期日、土地利用条件（现状利用或规划利用条件）、实际开发程度和设定的开发程度、证载用途、实际用途、设定用途等 5、明确估价日期 明确土地估价师从开头作业到完成报告的持续时间 （二）制定估价作业方案 1、方案的内容 （1） 估价工作内容，包括拟采用的估价技术路线和估价方法，拟搜集的估价所需资料及其来源渠道等（要求初步举行估价方法适用性分析）； （2）估价工作质量要求及措施； （3）估价作业步骤、时间进度、人员安置和经费预算 2、方案制定者 工程负责人（工程经理） 3、方案的形式 从实际操作的角度看，形式多种多样，包括心中的、口头的、书面的 4、大量估价工程在操作过程中展现盲点，理由就是心中没有作业方案 （三）收集估价所需资料 2 1、内容包括 （1） 反映估价对象自身状况的资料（个别因素），包括产权证书、相关合同、证件批复、其他技术资料等； （2）与待估宗地类似房地产的交易、收益、本金等资料； （3）对估价对象所在地区土地市场有影响的资料（区域因素）； （4）对当地土地市场有普遍影响的资料（一般因素）； （5）需要收集的图件资料，主要包括级别（或区域）基准地价图、城市总体规划图、城市现状图等。

2、收集渠道：至少6个渠道（嘱托方、实地查勘、主管部门、估价机构、研究机构或专家、相关媒介等） 3、收集资料的秘诀：贵在平日 4、从程序上讲，收集资料的时候，还没有举行实地查勘 （四）实地查勘 1、留心查勘，细致记录； 2、实地查勘主要内容： 待估宗地及评估所用案例的坐落位置、外形、土地利用状况、根基设施条件、道路交通状况以及周边环境等处境； 3、对已获取的资料举行核查； 4、补充收集估价所需的其他资料； 5、分不同类型的估价对象，调查收集的资料有所侧重，实地查勘记录内容有所侧重； 6、拍摄回响估价对象及案例内外部状况及周边状况的照片 （1）估价对象内外部照片（不同角度、整体反映）； （2）周边环境和景观照片； （3）临路状况照片 ； （4）商服繁华程度照片（非工业工程） ； （5）反映估价师现场勘查的照片 3 留神照片的组合布局，客观反映估价对象状况 ，表达估价对象的价值，佐证估价结论 （五）选定估价方法测算宗地价格 1、在五种估价方法中，选择两种以上的估价方法举行估价，得出试算价格； 2、在估价作业方案制订过程中，根本上已经明确了估价思路，这里要做的只是一个测算过程； 3、理应说是先有土地估价技术报告，后有土地估价报告。

（六）确定估价结果 1、估价人员应从估价资料、估价方法、估价参数指标等的代表性、适合性、切实性方面，对各试算价格举行客观性分析； 2、结合估价阅历对各试算价格举行判断调整； 3、确定估价结果（数学方法） （七）撰写估价报告 1、完成土地估价技术报告、土地估价报告； 2、提防报告文本相关内容的分析，重点关注估价原那么选择、一般因素、区域因素、个别因素等； 3、关注报告因素分析结论、方法运用和价格测算的一致性 （八）编辑整理工作底稿，估价资料归档 1、回想整个估价过程； 2、检查是否有欠考虑之处； 3、出具估价报告； 4、估价资料归档； 5、归档估价资料一般应保管十年，如法定管理机构对估价资料归档保管时间有规定的，从其规定； 6、归档方式可以与时俱进 4 二、土地估价技术管理 （一）根本概念 1、技术的定义 技术通常指根据生产实践阅历和自然科学原理总结进展起来的各种工艺操作方法与技能 2、管理的定义 管理是指通过筹划、组织、指挥、协调、操纵及创新等手段，结合人力、物力、财力、信息等资源，以期高效的达成组织目标的过程。

3、技术管理的定义 技术管理通常是指在技术行业当中所作的管理工作，管理者一般具有较高的技术水平，同时率领着自己所管理的团队完成某项技术任务 4、土地估价技术管理的层次 （1）估价师的技术管理 （2）估价机构的技术管理 （3）估价行业的技术管理 （二）估价师的技术管理 1、精通估价技术方法； 2、掌管估价资料的收集方法； 3、熟谙估价相关行业的学识，包括经济学学识、金融学识、税收学识、保险学识、证券学识、拍卖学识、统计学识、城市规划学识、建筑工程及造价学识、法律学识、会计学识等； 4、熟谙工程管理的根本内容，主要包括人力资源管理、进度管理、费用管理、质量管理、风险管理、信息管理、合同管理等； 5、了解接洽业的业务需求 （三）估价机构技术管理 1、企业技术管理是整个企业管理系统的一个子系统，是对企业的技术开发、产品开发、技术改造、技术合作以及技术转让等举行筹划、 5 — 7 —。