2008-2009房地产政策分析.pdf

2008-2009 年度全国房地产政策研究报告2008 年，在世界金融危机和国内经济下行的双重外部压力下，在行业自身调整的内部推动下， 全国房地产市场出现了周期性变化，由增长期转变为衰退期， 与之相适应，房地产调控政策亦发生了明显的方向性变化，持续五年的紧缩型调控慢慢放松，正在过渡到2009 年的扩张型调控轨道上去在这样一个调控政策转型的过程中，我们通过本报告对2008 年的房地产政策做全面回顾和盘点，并对2009 年政策做适度展望一、2008 年宏观经济政策：由 “ 双防” 演变为 “ 一保”2008 年，是国际和国内宏观经济走势大幅变化的一年国际上，爆发于2007年夏天的美国次贷危机，进入2008 年后，不断升级、扩散尤其2008 年 9 月份，随着 “ 两房” 、AIG 被政府接管，雷曼兄弟倒闭等诸多事件的发生，次贷危机演变成百年一遇的金融风暴并波及全球，诸多发达国家经济已经或正在步入衰退目前金融危机进一步升级为全球经济危机，实体经济亦受到显著影响从国内经济分析， 改革开放三十年来， 我国经济平均增速高达9.8% ，其中 2003年至 2007 年，连续五年以高于 10%的速度增长， 创造了世界经济发展史上的奇迹，并于 2007 年达到 13%，经济有由偏快转为过热的风险。

从经济周期来看，我国经济已经到了调整的时候， 正是在这样一个节点， 国际金融危机为我国经济带来了外部冲击在内外双重压力下，2008 年我国经济开始下行，其中三季度经济增长已快速下滑至9%，通货膨胀也快速回落 2009 年将为 “ 保八” 而苦战在经济形势风云突变的情况下，2008 年我国宏观经济政策也发生方向性变化2007 年 12 月的中央经济工作会议确定了2008 年的宏观调控 “ 双防” 任务：防止经济增长由偏快转为过热、 防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀，并实行稳健的财政政策和从紧的货币政策进入2008 年下半年，随着美国次贷危机的蔓延和加深，随着CPI 连续回落，党中央、国务院及时调整宏观政策，把宏观调控的首要任务从年初 “ 两防” 调整为年中的 “ 一保一控 ” ：即保持经济平稳较快增长、控制物价过快上涨2008 年 9 月以来，美国次贷危机急剧恶化，迅速演变成国际金融危机，对我国经济影响明显加大，同时我国经济亦快速回落于是，中央明确提出宏观调控重点是保持经济平稳较快发展，并在11 月决定实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，12 月的经济工作会议明确宏观调控方针为：保增长、扩内需、调结构。

至此，宏观调控方针完成了由“ 双防” 到“ 一保 ” 的方向性转变在“ 一保” 方针和 “ 积极的财政政策和适度宽松的货币政策” 的指导下，一系列扩大内需、促进增长的政策陆续推出财政政策方面：2008 年 11 月推出 “ 四万亿投资计划 ” ，并把“ 加快建设保障性安居工程” 作为重要投资领域，并在2008 年四季度新增 1000 亿元中央投资除了扩大投资规模以外，积极财政政策还将实行结构性减税，用减税、退税或抵免的方式减轻税负，促进企业投资和居民消费货币政策方面，从 2009 年 9 月开始，央行在百日内五次下调基准利率，四次下调存款准备金率， 以保持银行体系流动性充足， 促进货币信贷稳定增长， 并决定把 2009 年的 M2 增长率提高到 17%从适度宽松货币政策的不断落实，到国务院常务会议提出促进经济发展的9 项金融措施，再到进一步细化的金融促进经济发展的 30 条意见，金融体系正在多渠道地为经济发展提供帮助宏观经济政策的调整， 必然影响到房地产政策的走向， 同时也必将对房地产市场的走势产生影响 中央再次强调了房地产业是国民经济的重要支柱产业，必然会使其在扩大内需的过程中扮演重要角色，无论是房地产投资， 还是住房消费， 都将有效拉动经济增长。

二、2008 年房地产政策：紧缩型调控由慢变快的持续放松2008 年房地产调控的形态明显属于“ 两段式 ” ，上半年是第一段：宏观调控依然沿袭 2007 年紧缩式调整，甚至间或还有个别进一步紧缩的政策出台；下半年属于第二段： 宏观调控渐渐转向， 政策慢慢放松， 而且是 “ 自下而上 ” 式的，从 2008年 5 月份开始，成都、重庆、沈阳、厦门、长沙、西安、南京、杭州等多个城市纷起救市，出台稳定和促进房地产市场发展的政策，10 月 22 日财政部和央行出台相关措施， 拉开了中央稳定和促进楼市发展序幕，其后又有包括 关于促进房地产市场健康发展的若干意见 在内的多项重要措施出台， 紧缩型调控越放越松，性质渐变1、信贷政策盘点政策一：10 月 22 日，中国人民银行出台 扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，支持居民首次购买普通住房，主要内容是：将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7 倍；最低首付款比例调整为20%对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、 非普通住房的贷款条件， 金融机构适当予以提高。

同时下调个人住房公积金贷款利率政策二：12 月 20 日国务院办公厅出台 关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发 2008131 号），其中规定：加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度 在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时， 对已贷款购买一套住房， 但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定政策三： 2008 年 1 月 18 日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会出台经济适用住房开发贷款管理办法（银发200813 号），重要内容是：经济适用住房开发贷款利率按中国人民银行利率政策执行，可适当下浮，但下浮比例不得超过 10%经济适用住房开发贷款期限一般为3 年，最长不超过5 年经济适用住房开发贷款必须专项用于经济适用住房项目建设，不得挪作他用政策四： 12 月 3 日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会出台廉租住房建设贷款管理办法（银发2008355 号），重要内容是：新建廉租住房项目资本金不低于项目总投资20%的比例；改建廉租住房项目资本金不低于项目总投资 30%的比例。

廉租住房建设贷款利率应按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮10%执行廉租住房建设贷款期限最长不超过5 年，具体由借贷双方协商确定 专款专用， 不得挤占挪用 廉租住房建设贷款应为担保贷款政策评析：由于我国房地产业对银行信贷依存度很高，信贷政策对住房消费和开发的影响显著 政策一和政策二性质相同， 其背景和目的都是： 为应对国际金融危机对我国可能产生的影响， 支持扩大内需， 提高对居民购买普通自住房的金融服务水平， 保障和改善民生 政策重点是降低个人房贷的门槛，尤其是首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求者，然而其后出现一些波折， 由于证监会严格限制二次以上置业者的贷款优惠，所以“ 改善型需求 ” 悬而未决而关于促进房地产市场健康发展的若干意见中明显进一步放松房贷政策， 不仅初步界定的 “ 改善型需求 ” ，而且还规定 “ 对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定 这意味着放权给商业银行自主决策由此，对抑制市场需求作用明显的“ 二套房贷政策 ” ，在很大程度已经放松政策三和政策四性质相同， 其目的都是为贯彻落实中央关于扩大内需促进经济平稳较快增长的重大举措和国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发 200724 号）精神，支持国家住房保障制度建设。

两个政策分别对经济适用房和廉租房建设贷款做出优惠措施，尤其是贷款利率的下调和企业自有资金比重的降低，有助于促进这两类保障性住宅的开发建设2、税收政策盘点政策一：10 月 22 日，财政部和国家税务总局联合下发关于调整房地产交易环节税收政策的通知（财税2008137 号），主要内容是：一是对个人首次购买90 平方米及以下普通住房的， 契税税率暂统一下调到1%首次购房证明由住房所在地县 (区)住房建设主管部门出具二是对个人销售或购买住房暂免征收印花税三是对个人销售住房暂免征收土地增值税政策二：12 月 20 日国务院办公厅出台 关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发 2008131 号），其中规定：将现行个人购买普通住房超过5年（含 5 年）转让免征营业税，改为超过2 年（含 2 年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2 年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税政策评析： 税收是房地产宏观调控最重要工具之一，而且由于其是经济手段， 相对行政手段而言， 对市场的负面作用小， 因此近几年被频频使用 这两个政策性质相同，都是降低交易环节的税负，其目的都是为了降低交易成本，刺激需求。

政策优惠的重点对象是普通住宅，这会使部分自住需求者提前放弃观望2005年“ 国八条 ” 出台前，二手房交易环节的税负很小，之后营业税、个调税、土地增值税等纷纷出台目前，仅全免了土地增值税，减轻了营业税率和契税，接下来在个调税和营业税方面还有减免的空间值得关注的是， 在财政部相关文件中提出“ 地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策” ，这种适当放松的做法有助于地方政府根据区域楼市和地方财政情况，考虑是否进行更大尺度的税收减免3、住房政策盘点政策一：2008 年 11 月 10 日， 国务院出台了拯救经济的一揽子计划， 即“ 国十条 ” ，总投资规模达到 4 万亿人民币，首条内容是 “ 加快建设保障性安居工程 ” 11 月12 日，住房与城乡建设部副部长齐骥表示，今后三年内要新增加200 万套廉租房、400 万套经济适用房， 并完成 220 多万户林业、 农垦和矿区的棚户区改造工程，总投资将达到9000 亿元其中，对廉租房投资2150 亿，棚户区改造投资1015 亿元，经济适用房投资6000 亿元，综合约 9000 亿元通过 9000 亿元的住房保障投资，政府预计将解决约1300 万户低收入家庭的住房困难问题。

政策二：12 月 20 日国务院办公厅出台 关于促进房地产市场健康发展的若干意见，其中规定：加大保障性住房建设力度，争取用3 年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题到 2011 年年底，基本解决 747 万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题，基本解决240 万户现有林区、垦区、煤矿等棚户区居民住房的搬迁维修改造问题2009 年到 2011 年，全国平均每年新增 130 万套经济适用住房多渠道筹集建设资金：中央加大对廉租住房建设和棚户区改造的投资支持力度，地方各级人民政府也要相应加大投入力度，商业银行要加大信贷支持力度 开展住房公积金用于住房建设的试点：在部分地区试点将部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等住房建设对不符合廉租住房和经济适用住房供应条件，又无力购买普通商品住房的家庭，采取发展租赁住房等多种方式，因地制宜解决其住房问题政策评析： 2007 年，中国住房制度发生重大变革，以“24 号文” 为标志，在近十年被忽视的住房保障制度建设被提到很高的位置2008 年，住房保障继续大力推进，同时结合国家 “ 四万亿投资计划 ” ，建设部推出了政策一，国务院办公厅出台了政策二， 从而实现了扩大内需与住房保障的有机结合。

按照上述计划， 将使1000-1300 万户困难家庭受益，占城镇家庭总量的5-7%左右未来三年将完成820 万套左右新建和改造住房，而2006 年全国住宅销售总套数是505 万套，按此大致推算，未来三年安居工程住房套数将占总销售套数的54%左右，将对整个住宅市场的运行产生深刻的影响，会分流部分普通住宅需求， 抑制商。