Removed可售与不可售面积分摊32.doc

房地产企业开发产品面积的涉税审察编者按：房地产开发企业拥有开发项目时间跨度大、生产过程复杂、财务核算行业特色明显等特色，其税收审察则是一项比较复杂的工作为给房地产企业税收审察工作供应参照与借鉴，我们邀请北京中税广通税务师事务所撰写了一组文章，从对房地产开发企业相关证件的审察、开发产品面积的审察、合同的审察、票据的审察、合作建房的审察、减免税的界定等方面阐述了房地产税收审察的方式方法，供读者参照房地产开发企业所开发的产品面积是税收审察的一个基本数字指标，它能够帮助确定诸如开发成本总数、产品单位成本、应结转的销售成本等重要的指标，进而影响最后的税款计算（包括企业所得税和土地增值税）确定开发产品面积的用途房地产开发企业的开发产品就是商品房，它一般包括总建筑面积、可售面积和不能售面积、已售面积和未售面积等指标1.总建筑面积用以对开发产品有一个整体的掌握，并用以测算其他分解指标的正确性；2．从数字上说，可售面积与不能售面积之和应该等于总建筑面积确定可售面积和不能售面积的用途是用以计算开发产品的单位成本很明显，在开发成本总数必然的情况下，不能售面积越多，单位成本就越高，反之亦然3．从数字上说，已售面积与未售面积应该等于总可售面积之和。

确定已售面积和未售面积的用途是用以确定应结转的主营业务收入和主营业务成本在单位成本已经确定的情况下，已售面积越多，能够结转的成本就越多，反之亦然由于，我们永远只能依照收入与成本配比的原则来结转收入和成本，本期确定的已售面积多，意味着结转的收入多，成本亦多，同时意味着将来能够结转的收入和成本就越少在开发产品全部销售达成的时点上，收入和成本全部结转达成，已售面积和未售面积也失去其应有的意义，所以结转可是一个时间问题，若是企业在某一时点少计了已售面积，充其量是延缓了税款的缴纳，而不涉及税款总数的减少可售面积与不能售面积的划分从形式上看，可售面积应包括商品房的套内面积和分摊面积，不能售面积一般包括人防面积、非营利性的社会公共事业设施（包括物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通信、自行车棚、公共洗手间等），以及其他不得在业主购买面积范围内分摊的设施面积等从实质上看，可售面积与不能售面积的划分标准是其产权的归属一是将来产权归业主全部的面积一般就作为可售面积，如商品房的套内面积、分摊面积，如产权归业主全部的停车位等；二是产权归开发商全部的面积也应作为可售面积，如开发商转为自用的开发产品即属于可售面积中的未售面积；三是将来需要向其他方面移交产权的设施面积一般作为不能售面积，如配套设施中的学校需要向教育部门移交产权，医院需要向卫生部门移交产权，人防设施需向人防管理部门移交产权等。

在一些特其他情况下，按产权归属划分可售与不能售面积则可能遇到困难，比方某一住处小区，开发商为了提高小区品位，在小区内建有会所、健身房等高档娱乐设施，购房时开发商已经明确承诺业主能够免费享受或低价享受这些设施，并在购房合同中约定了条款在这种情况下，这些设施的面积诚然不包括在业主的产权面积内，但业主却能够在一按限时内享有使用的权益，换句话说，业主买房所支付的价款中就已经包括了这种权益若是开发商将其销售，则会伤害业主的利益并且违犯了合同的承诺所以，诚然开发商名义上对这些设施拥有产权，但却不能够用于销售所以，我们也应将其作为不能售面积确定开发产品面积的方法1．总建筑面积能够经过审察项目的立项批文和建筑规划同意证获取由于批文和同意证均是在工程建设前获取的，所以相对实质的建筑面积应该有必然的误差，需要与最后的实测报告相核对2．可售面积和不能售面积应经过建筑规划同意证和房屋土地测绘技术报告书获取一般情况下，建筑规划同意证标有地上面积、地下面积、人防面积等详尽数字，配套设施则一般标有“学校”、“医院”等字样，我们能够经过这些内容进行解析以对可售面积和不能售面积进行划分；房屋土地测绘技术报告书则更加精确，它一般列有房屋建筑面积总表、房屋建筑面积分层汇总表、共有共用建筑面积分层汇总表、房屋分户建筑面积分摊计算明细表及房屋分层平面表示图等详尽内容，其中的内容和数字十分详尽正确，是我们最可依赖的证明性文件。

3．已售面积和未售面积主要应经过销售部门的销售明细表获取开发商供应的销售明细表应包括全部开发产品在内，已售部分填有客户名称、购买房屋的栋号与房号、合同号、签约日期、签约面积、合同单价、合同金额、实测面积等内容，未售部分以空白形式列入表内这里需要注意的是，凡开发企业转作固定财富或用于捐赠、资助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、赔偿债务、换取其他企事业单位和个人的非钱币性财富的开发产品，均应作为已售面积并依照同类开发产品的平均销售价格确定收入并计入主营业务收入总数中开发产品面积确定后，我们能够按以下公式计算单位成本和应结转的销售成本：开发产品单位成本=开发成本总数÷总可售面积本期应结转的销售成本=开发产品单位成本×本期已售面积至此，房地产企业开发产品面积的审察基本结束问：地下室车位面积能否计入可售面积结转税前成本花销？答：依照内资《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31）和外资《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）房地产所得税规定，若达到了结转销售收入条件，就要结转已售开发产品的成本，在计算当期成本（内资）或成本花销（外资）时，先由总成本（外资加花销）除以总可售面积计算出可售面积单位工程成本，再由这个单位成本（外资加花销）去乘以已售面积计算出本期应结转的成本（外资加花销）。

在此计算过程中，两个房地产税法规定都对可售面积没有一个很明确的详尽规定，可是外资规定了总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积当一个房地产开发项目存在地下车库情况下，这时地下室车位面积能否计入可售面积？有的税务机关认为应计入可售面积，有的则认为不应计入可售面积笔者认为应计入可售面积，并且该项地下室成本其实不能够够全部一次性结转销售成本，而是进入计算可售面积单位工程成本的总成本，当期实质销售车位面积计入已售面积，结转销售成本，与当期实现的车位销售收入形成配比由于：一、经房管部门同意的房地产项目建筑面积包括了此地下室面积，整个同意后的建筑面积=每户建筑面积（含分摊面积，此处分摊面积包括了地下室设施间等公用部分的分摊面积）+地下室面积（此处已减去了分摊出去的公用间面积），那么地下室车位面积已包括在建筑面积中，这部分面积已构成建筑面积二、目前地下车库车位销售单价明显高出住处的单位售价，在房地产整个销售环节、车位销售已据有重要一角三、依照房地产相关规定，对地下车库能够销售，车位在销售从前全部权属于房地产开发企业，其实不属于业主没有购买车位的业主不能够够将车停在已销售的车位上，拥有车位的业主实质上便拥有了使有权，对其他业主已形成了排他权。

可是国家对办理产权问题没有规定详尽办理方法，详尽方法还要等物权法出来后再定四、依照内资《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）第八条第6小条第二点规定：“建筑的停车场库，属于营利性的，或产权归开发企业全部的，或，应单独核算成本，除开发企业自用应按建筑固定财富进行办理外，其他一律按建筑开发产品进行办理”，此处，作为销售的车位，按开发产品办理，即应将面积计入可售面积，并依照收入与成本配比原则，实现该车位销售收入时，结转相应成本，而非全部一次性计入销售成本所以，依照实质原则，地下室车位面积应计入总可售面积，按已实现销售的车位面积计入已售面积，结转成本花销，相应车位销售获取的经济利益也应计入当期销售收入关于销售车位定金则先期计入其他业务收入，待今后实现销售时结转收入成本（花销）。